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diabolik
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 Posté - 25 janv. 2005 : 19:06:42
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Je desirais poser une autre question.
Dans le vieu bail que selon la societe va se renouveller pour tacite reconduction, a propos de la nature du bail l'artile 1 dit:Le proprietaire donne a bail commercial,conformement aux dispositions du decret n 53-960 modifie du 30 septembre 1953, au preneur qui accete les locaux ci-dessous designes (un appartement meuble et equipe).
Il a ete accepte et consenti aux clauses et conditions du decret du 1953parce que il n'est pas specifie autres articles ou clauses.
L'ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 relative à la partie législative du code de commerce a abroge Les articles 1er à 23, 23-6, 23-6-1, 24, 25, le premier alinéa de l'article 26, l'article 27, le premier alinéa de l'article 28, les articles 31 à 34, 38-2, 40 à 44, 46 et 47 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Cette ordonnance a été ratifiée par l'article 50 de la loi n° 2003-7 du 3 janvier 2003 modifiant le livre VIII du code de commerce (JO du 4 janvier 2004) Voir le dossier législatif sous la 12e législature.
Dans ce cas comme il change et si change mon vieu bail.
En vous remerciant pour votre cordialite vous vouliez aimer mes cordiaux salutations
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 21:04:06
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Bonsoir,
Désolée mais cela ne va pas être une porte de sortie dans votre dossier.
Pas facile de s'y retrouver dans les règles juridiques, n'est ce pas ? Il faut reconnaître que nos députés et nos dirigeants ont particulièrement travaillé depuis 2000 sur le droit des affaires.
En fait, ce que vous expliquez est tout à fait exact. Le vieux Décret de 53 n'est plus, snif
sauf quelques articles intégrés dans la partie réglementaire concernant notamment la valeur locative et la procédure.
Cependant, le droit n'aime pas le vide. Le statut des baux commerciaux a été intégré dans le code de Commerce sous les articles L 145-1 et suivants. Ce que l'on a perdu d'un coté se retrouve de l'autre. C'est pourquoi, lorsque l'on mentionne le Décret (très mauvais réflexe, je plaide coupable) il est précisé ancien article WW.
Voici les correspondances pour le code de commerce :
http://www.jurismag.net/articles/article-baux.htm
En outre, l’article 50 de la Loi de 2003, si vous lisez bien n’est qu’un simple réaménagement des articles du Code de commerce comme il en existe beaucoup.
« …..
dans le premier alinéa de l'article L. 145-23, la référence : « L. 145-21 » est remplacée par la référence : « L. 145-22 » ; …. »
Cela ne change rien sur le fonds.
Cordialement
Fab
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diabolik
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 04:29:48
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Je ne comprends pas une chose la societe (le locataire) m'a envoye la demande de renouvellement a travers e-mail non comme L'Article145-10
"A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
" Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent dans les délais ou dans les formes requises.
La demande de renouvellement ne m'a ete envoye par acte extrajudiciaire et la nouvelle proposition n'etait pas reguliere parce que elle ne reproduisait les termes de l'alinéa .
La loi prevoit que Si le locataire a omis d’adresser au bailleur sa demande de renouvellement dans les délais ou dans les formes requises, il est en principe forclos de son droit à un nouveau bail et devra quitter les lieux.
Parce que il y a alors la tacite reconduction.
Dans mon vieu bail il n'y a pas une clause qui prevoit la tacite reconduction a defaut de conge.
Puisuqe le prenuer n'a pas respecter la loi je peux maintenat lui adresser une lettre de conge parce que elle n'a pas plus droit au renouvellemnt.
Merci
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 20:39:31
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Bonsoir diabolik,
Vous faites une mauvaise appréciation des textes. Parcourez le forum des baux com, vous aurez les réponses à vos questions.
En pratique, c'est normalement le bailleur qui fait en premier une offre de renouvellement 6 mois avant le terme du bail. Il est prévu que si le bailleur ne fait rien, le locataire peut faire le meme genre de demande. Dans les deux cas, le formalisme impose l'huissier. Toute autre forme est nulle de droit. Le mail n'est pas une forme reconnue.
Cette pratique n'est cependant pas obligatoire.
Si aucune des deux parties n'effectue ce congé par huissier, quelque soit les discussions en annexe par mail ou autre, il y a tacite reconduction de droit. Cette tacite reconduction continuera alors de manière indéfinie tant que l'un des deux n'effectuera pas le congé.
Vous pouvez adresser ledit congé mais pour qu'il soit valable, il doit etre effectué par acte extra judiciaire. Je renouvelle alors toutes mes craintes sur une possible qualification d'indemnité d'eviction.
Le locataire ne vous a pas transmis un congé, il a taté le terrain.
L'interet d'un bail commercial est qu'il transmet au locataire ce que l'on appelle :la propriété commerciale (droit du locataire à rester dans les lieux) et c'est là tout le problème de ces montages.
Le bail ne finit pas au terme des 9 ans, on n'est pas dans un bail pro, dans tous les cas de figure, il se poursuit soit par un renouvellement soit du fait de cette tacite reconduction. Les regles dans les deux cas sont un peu différentes mais la base pour le droit du locataire est la même.
Si je peux me permettre, prenez un conseil avant d'envisager le congé car vous risquez de vous créer quelques soucis.
Désolée.
Fab |
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diabolik
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9 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 18:00:12
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Le vieux contrat avait été souscrit pour une durée de 11 ans (termine le 30 septembre 2004), parce que je n'ai pas donne conge ( je ne voulais pas donner conge mais apres avoir recu par e-mail la nouvelle proposition de renouvellement avec clauses tres onereux je ne savais pas ce qui faire), et il y a tacite reconduction le contrat se poursuit mais il s'agit d'un contrat a duree indeterminee, dans quelles lois il est encadré?
Et a propos du deplafonnement que va se passer?
Merci
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 23:18:40
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Bonsoir,
Les textes régissant les baux commerciaux sont, en fait, plutot limités. Nous les avons déjà évoqués. Tout est compris dans le code de commerce (L145 et suivants) et quelques annexes réglementaires.
Ces textes suffisent largement à induire les informations que la pratique utilise et que nous exposons sur le forum.
La tacite reconduction est expressément prévue par l'ancien art 5 du decret.
Quant à ce que l'on appelle le "principe du déplafonnement", cela signifie simplement que, dans des circonstances particulières bien délimitées, on ne va plus se référer aux indices INSEE mais se baser sur la valeur locative du bien.
Cela ouvre une porte vers une augmentation plus substancielle mais cela ne veut pas dire que l'on peut doubler le loyer si le bien ne vaut pas ce loyer. Toute la difficulté va etre d'aprécier cette valeur compte tenu de votre contexte très particulier.
L'un des cas de déplafonnement est lié à la "durée". Pour utiliser cette possibilité, il ne faut pas de congé avant un delai de 12 ans
Si l'une ou l'autre des parties effectue ce formalisme de congé, cette faculté n'est plus possible mais il existe d'autres possibilités d'où l'interet de vous rapprocher d'un mandataire qui va apprécier le formalisme à utiliser en fonction de l'attitude du locataire.
Cordialement
Fab |
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diabolik
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 00:31:49
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Je ne suis pas un proprietaire que veux augmenter le loyer sans raisons, le cas que me regarde est tres particulier parce que comme j'ai deja ecrit,c'est le locataire que va m'emposer une nouvelle proposition de renouvellement du bail avec clauses vexatrices, mais il me proposait un nouveau loyer de 4500 euros. N'ayant pas accepte la proposition ils m'on dit (comme un chantage) les deux solutions qu'on peut peut envisager sont:
-soit accepter la nouvelle proposition avec loyer de 4500 euros
-soit le vieux bail avec un loyer de 1731 euros annuel.
Puisque il s'agit d'un appartement a Val d'Isere en bonne position
je ne crois pas que 1731 euros peut etre la valeur pour une location dans cette station.
Et puis ils etaient disposes a me donner 4500 euros dans la nouvelle proposition.
Merci de votre reponse et gentillesse |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 13:51:28
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Bonjour,
Nous sommes tout à fait d'accord.
L'interêt évoqué est bien d'obtenir un loyer égal à la valeur locative sans les désavantages que le locataire vous propose dans la modification des clauses.
Dans votre cas précis, la proposition par le locataire d'une valeur à 4500 est une présomption qui vous est favorable et qui pourra etre confortée par un agent immobilier Ou notaire de l'endroit de situation.
La procédure de déplafonnement est tout à fait opportune mais, pour ce faire, elle doit suivre des regles juridiques très précises (voir ci dessus pour l'une d'elles)
En fait, votre interet découle d'une 3ème solution, à faire confirmer par un avocat : vous attendez 12 ans, vous emettez alors un congé avec offre de renouvellement avec déplafonnement du loyer et proposition de loyer à 4500 €.
Les clauses du bail resteront alors identiques au bail ancien.
Vous conservez dans votre dossier les courriers de proposition, les mails, avis de valorisation des agences sur la valeur locative.
Il faut être conscient qu'il y aura très surement une procédure. Dans ce cas, le choix est limité.
Cordialement
fab
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