| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
 Posté - 31 janv. 2005 : 19:56:25
|
Bonsoir,
Nous avons envoyé (le conseil syndical) un courrier R.A.R. au syndic lui demandant de fixer l'A.G. en février 2005 (en plus des questions à mettre à l'ordre du jour, dont l'élection du syndic ou d'un nouveau syndic).
Doit-il respecter notre souhait ou peut-il nous imposer le délai de 6 mois (- 10 jours) pour fixer la date ?
A bientôt.
Christine
|
|
Signaler un abus
|
|
|
VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 20:16:47
|
| Il faut le mettre en demeure de convoquer l'AG. Si pas de réponse le Président du CS peut convoquer l'AG. Il faut joindre à la convocation l'ordre du jour et le ou les contrats des syndics contactés pour remplacer celui que vous voulez évincer. Il me semble que le délais donné au syndic pour s' executer est de 8 jours(a confirmer). |
Signaler un abus  |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 20:22:06
|
Bonsoir Vivou,
Pour la mise en demeure, un courrier R.A.R. suffit svp ?
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 00:37:04
|
Le courrier LRAR n'est pas "suffisant", il serait plutôt absolument nécessaire et incourtournable.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 09:35:19
|
Il faut faire un courrier RAR de mise en demeure (à préciser, en raison de l'article 8 du décret du 17/03/1967, je vous mets en demeure de convoquer l'AG avec l'ODJ suivant) courrier signé par le Président du CS.
Joindre l'ODJ avec les contrats concurrents en pièces annexes.
Citation :
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Cordialement.
Edmond  |
| Signaler un abus |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 09:44:33
|
Bonjour,
Merci à vous pour toutes ces précisions.
C'est ce que nous allons devoir faire ces jours-ci ...
Bonne journée.
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 11:15:16
|
L'expression " mise en demeure " est ici mal venue.
Si le statut a prévu un délai de 6 mois à compter de la clôture de l'exercice c'est bvien évidemment parce que les syndics professionnels ne peuvent pas tenir tous leurs assemblées en même temps. Cela est vrai a fortiori en février pour des comptes arrêtés au 31 décembre précédent.
Le processus est le même pour tout le monde : arrêté des comptes, qui ne peut être fait le 2 janvier, vérification des comptes par le conseil syndical, préparation de l'ordre du jour, etc.
Le principe est que la date d'une assemblée n'est pas fixée par lettre recommandée mais bien d'un commun accord entre le syndic et le conseil syndical. A cette occasion, chacun doit tenir compte des voeux exprimés et des impéraitfs bien connus : vacances par ci, vacances par là.
Si le conseil syndical souhaite une assemblée tenue aussi rapidement que possible le syndic ne doit pas proposer le 15 mai. De son côté le conseil syndical ne doit pas exiger l'impossible comme un assemblée le 8 février. Entre ces deux extrêmes, il y a place pour des solutions raisonnables.
Par contre, si vous vous heurter à une mauvaise volonté évidente du syndic, vous pouvez vous rebiffer. |
| Signaler un abus |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 08:53:35
|
Bonjour JPM,
La raison de cette AG demandée en février est que nous envisageons de changer de syndic. Dans ces conditions il est certain que notre AG sera fixée en juin par le syndic actuel, étant donné qu'il a tous les éléments en sa possession.
Est-ce qu'une mise en demeure demandant de fixer l'AG la deuxième semaine de mars serait raisonnable ?
Bonne journée.
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 15:47:12
|
La deuxième quinzaine de mars est une date a priori admissible sous réserve des dates de vacances propres à la région.
Mais la situation doit être vue d'une autre manière. Si vous souhaitez changer de syndic, la solution appropriée était de prendre rendez vous avec le syndic en place pour lui faire connaître cette intention et aménager les modalités de ce changement.
La LRAR sans autre contact est une mesure brutale qui, même justifiée par des fautes renouvelées et grossières, ne peut aller qu'à l'encontre des intérêts du syndicat. Même dans ce cas de tension, la courtoisie est une bonne solution qui vous donne une certaine liberté d'action pour le cas ou le syndic n'agirait pas de la même manière. Vous pouvez alors faire donner l'artillerie lourde sans scrupule.
Une question importante : quelle est la date d'expiration du mandat du syndic en place. C'est aussi un point important.
Et une seconde question : êtes vous suivis par une majorité importante ou le changement de syndic reste-t-il aléatoire ?
De toute manière, redressez la barre et recherchez une fixation concertée et raisonnable de l'assemblée en prenant vos dispositions pour vérifier les comptes le plus rapidement possible. Le conseil syndical aurait aussi intérêt à établir un rapport d'activité écrit à joindre à la convocation, mettant en exergue sans agressivité excessive les raisons du changement envisagé. Tout celà peut vous faciliter le transfert des comptes, des fonds, des archives qui, à défaut sera vite litigieux. |
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 17:18:51
|
Je ne vous suis pas dans votre demande d'AG supplémentaire pour mars 2005, je n'en comprends pas le besoin.
Ceci va générer au syndicat des dépenses supplémentaires, convocation RAR, notifications PV, honoraires syndic et le syndic va terminer son mandat jusqu'à juin et vous serez obligé de re-convoquer une AG car on ne révoque pas un syndic à 3 mois de l'expiration de son mandat.
Sans parler des difficultés à recouvrer vos archives et vos fonds.
Pourriez vous non parler un peu des fautes que vous lui reprochez et n'oubliez pas qu'il faut une majorité absolue pour élire un syndic.
Edmond |
| Signaler un abus |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 19:24:58
|
Bonsoir,
Nous proposons 3 syndics dont celui en place. Le mandat du syndic actuel s'arrêtera à la prochaine AG annuelle.
Le conseil syndical n'est pas satisfait du syndic. Les autres copropriétaires vivant sur place (19 sur 50) sont d'accord avec nous, sauf 2 car nous leur avons reproché de ne pas respecter le RC. Quant à ceux ne vivant pas sur place, nous les contacterons pour leur expliquer la situation.
Etant donné que nous verrons le syndic mardi, et selon vos conseils, nous lui proposerons de fixer l'AG le lundi 21 mars en lui disant que si nous ne recevons pas la convocation au plus tard le lundi 7 mars (10 jours ouvrés ?), nous lui enverrons une mise en demeure.
Qu'en pensez-vous svp ?
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 19:24:08
|
Bonsoir,
Le contrat de notre Syndic a été renouvelé lors de notre AG du 12 novembre 2003. Il stipule que sa durée est de 1 an et six mois, expirant à l'issue de l'AG chargée d'approuver les comptes de l'année civile 2004.
Suivant le texte ci-dessous, devons-nous comprendre par là que le contrat du syndic ne peut pas se terminer avant le 12 mai 2005 ?
Le contrat de mandat de syndic doit indiquer sa durée (trois années maximum) et sa date de prise d'effet (la date de l'assemblée, le plus souvent), un point c'est tout. La clause, habituellement prévue dans les résolutions mises au vote par le syndic, selon laquelle le mandat conclu pour une durée donnée prendra fin lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant est totalement inutile : le mandat prend fin dès que la durée prévue au contrat est écoulée.
Si le syndic ne prend pas la précaution de convoquer l'assemblée suivante pendant son mandat, la convocation est tout simplement nulle, la clause ci-dessus n'ayant pas à être prise en considération.
Cass. civ., 3e ch., 22 septembre 2004, pourvoi 02-21416
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 20:09:01
|
Tout d'abord vous avez encore beaucoup à apprendre sur les contrats de mandat de syndic qu'il faut lire plus qu'à la loupe et plusieurs fois.
Je pense que le caractère d'urgence que vous donnez à cette AG n'a pas de raison d'être, le syndic étant en place au minimum jusqu'à mi-mai 2005 et les contrats de mandat sont rédigés de la sorte que son mandat puisse se prolonger au delà de mai de sorte que si il n'était pas élu, il puisse reconvoquer une AG en toute légalité vous évitant ainsi l'administrateur judiciaire.
L'AG peut avoir lieu le 12 novembre et la convocation lancée le 12 mai, son mandat se terminera bien au moment de
l'AG chargée d'approuver les comptes de l'année civile 2004, 18 mois est la durée minimale, dans de tels cas certains syndics ont déjà poussé de faire durer jusqu'au mois de décembre et sans être inquièté.
Et pour le délai de 6 mois dépassé après la cloture de l'exercice, vous n'y pourrez rien, c'est ce qui arrivera si vous vous entêtez à quelques mois de l'expiration normale de son mandat.
Si vous tenez à tout prix à faire cette AG en mars, ceci ne mettra pas fin au mandat du syndic car la clause n'est pas exclusive.
Et vous ne vous avez toujours pas décrit les fautes qui sont les siennes.
Cordialement.
Edmond |
| Signaler un abus |
|
|
idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 06:41:43
|
Bonjour Dantès,
Votre réponse confirme bien nos craintes d'hier. Nous n'avions pas vu les choses sous cet angle ; cela dû à notre manque d'expérience.
Ce que nous reprochons à notre syndic : il fait ce qu'il veut. Selon nous, il ne défend pas les intérêts de notre syndicat aussi bien matériellement que financièrement. Nous sommes obligés de lui dire les mesures qu'il doit prendre (exemples concrets : huissier pour impayés, expert pour bâtiment qui "bouge", charges ASL à contrôler, ...).
Bref nous en avons marre de sa passivité.
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 13:10:38
|
Certains syndics passifs le sont car c'est une seule personne avec une secrétaire qui veut s'occuper de .. copropriètés (un grand nombre) et sont souvent traitées à la même enseigne ou en fonction du CS.
Ce poste est parfois doublé d'une agence immobilière ce qui devient catastrophique car il n'y a que 24 heures par jour.
S'il est incompétent dans son travail, il ne l'est par contre pas sur le fait de faire respecter les engagements pris par le syndicat à la lettre dans son contrat de mandat.
Par contre ce que vous pouvez faire, c'est le mettre en demeure de convoquer l'AG pour la semaine du 10 mai, si les convocations ne sont pas reçues pour le 10 avril c'est le président du CS qui engagera cette convocation. Il faut impérativement récupérer une liste à jour.
Pour faire cette convocation, il faut une liste à jour et avancer les frais de courrier RAR, la location de salle (car surtout pas faire l'AG dans ses locaux quoiqu'il en dise) et il s'agit de trouver un syndic qui tienne la route pour ne pas vous retrouver à la case départ avec un syndic du même accabit, ne riez pas  on peut parfois trouver encore pire.
Cordialement.
Edmond |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Date A.G. demandée et fixée par R.A.R.
Forum fermé
