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LA PROTECTION DU LOCATAIRE
DE LOCAUX A USAGE D'HABITATION
Etude de Monsieur Bernard TOITOT, Conseiller à la Cour de cassation

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9) La reprise frauduleuse

La loi du 22 juin 1982 avait prévu que le bénéficiaire de la reprise du logement devait l'occuper dans les six mois suivant le départ du locataire et pendant, au minimum, une durée de deux ans (article 9 de la loi).

L'exercice frauduleux du droit de mettre fin au contrat ou d'empêcher son renouvellement était sanctionné par une amende pénale (article 68 de la loi).

Un bailleur n'ayant jamais occupé le pavillon loué, objet de la reprise, a été ainsi condamné à des dommages-intérêts au profit de l'ancien locataire qui avait subi un préjudice en raison d'un changement prématuré d'habitation, à la suite du manquement du bailleur à ses obligations (Civ. 3, 24 juin 1992, Bull. n° 220 ; à rappr. Civ. 3, 19 juin 1991, Bull. n° 179).

La loi de 1989 ne s'est pas exprimée sur l'obligation du bénéficiaire de la reprise, d'occuper les lieux. Aucune sanction n'est prévue en cas de non-occupation des locaux repris.

Cependant cette obligation d'habiter les locaux découle de l'esprit de la loi qui a organisé de façon précise les cas permettant au bailleur de donner congé. Le locataire évincé irrégulièrement pourra contester la reprise et solliciter la réparation de son préjudice découlant de son départ prématuré.

Nous avons ainsi approuvé une cour d'appel ayant condamné un propriétaire à indemniser son ancien locataire, parce qu'il avait reloué les lieux libérés à la suite d'un congé aux fins de reprise (Civ. 3, 29 mars 2000, Bull. n° 70).

Mais nous avons sanctionné une autre juridiction qui avait rejeté une demande de dommages-intérêts formée par un ancien preneur, tout en constatant que le bailleur n'avait jamais occupé l'appartement à la suite du départ du locataire, sans caractériser l'existence d'une cause légitime justifiant l'absence de reprise (Civ. 3, 19 avril 2000, Bull. n° 80).

Ainsi les droits du preneur sont reconnus en cas de congés frauduleux.

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LOI DU 6.7.89 / CONGE POUR REPRISE / PREUVE DE L'OCCUPATION DES LIEUX REPRIS (Cass. Civ. III : 6.4.04)

Dans le cadre d'un contrôle a posteriori relatif à un congé pour reprise, à qui incombe la charge de la preuve ?
La Cour de cassation répond à la question en s'appuyant sur l'article 1315 du Code civil : celui qui se prétend libéré d'une obligation, doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
C'est au propriétaire bénéficiaire de la reprise et non à l'ex-locataire qu'il appartient de prouver qu'il a occupé ou qu'il occupe les lieux, objet de la reprise.

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