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 Sujet  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 06 févr. 2005 : 12:59:17
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Nos boîtes aux lettres sont régulièrement saccagées: portes enfoncées ou arrachées.
Il faut dire que la porte du hall ne ferme plus depuis belle lurette et que ce hall se trouve transformé en lieu de rendez-vous d' un groupe de jeunes assez turbulents.
Le syndic non-professionnel, non résident, car on n'habite pas dans une cave, ne fait rien.
A un copropriétaire qui lui demandait s'il avait porté plainte pour ce vandalisme à répétition, il a répondu que ce n'était pas à lui de porter plainte car les boîtes aux lettres faisaient partie des parties privatives.
Dans le descriptif des parties privatives du RDC elles n'apparaissent pas. Par contre il y est dit que font partie des parties communes:
"...les éléments, installations, appareils de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des locaux situés dans chacun des bâtiments considérés, y compris leurs emplacements, sauf ceux situés à l'intérieur d'un local privatif et destinés à son service exclusif."
Si ma lecture est bonne, le hall étant partie commune, les boîtes aux lettres sont partie commune et c'est au syndic de porter plainte et, de ce fait, faire jouer l'assurance de la copropriété.
Avez-vous un avis différent?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 14:57:11
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le Litec 2005, page 589à 591 du code la copro, donne les régles et normes des bàl devant être accessibles . Chez nous, bien qu'en bloc, elles sont privatives mais là ou je ne suis plus du tout OK c'est que le gardien a les clés de l'ensemble et peut en enlever le courrier (notamment les explications sur les anomalies de gestion mises dans les bàl avant les AG... je sais c'est du pénal, mais même quand vous le voyez faire, le syndic vous répond que ce n'est pas vrai et refus aux AG de lui retirer les lés du bloc + entente pas claire avec le facteur pour faire croire que le gardien doit avoir la clé.
en tout état de cause les bàl ont un caractère privatif, vous devriez donc pouvoir aller porter plainte vous-mêmes aussi et envoyer une lettre LRAR à votre syndic en faisant signer d'aures résidents... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 16:55:04
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les boites aux lettres sont en principe non "partie commune" mais bien "partie privée" même si le RC ne le précise pas expressément.
le fait qu'elles soient privatives ainsi que l'écrit Océan ne veut pas dire qu'elles sont parties privatives mais je suis convaincu qu'Océan disait ce qu'ici je précisais.
la liste des éléments que le RC mentionne rapportant aussi bien des parties commune que des parties privatives est en principe non exhaustive ce qui y est généralement rappelé (voir votre RC) aussi les boites aux lettres ne sont pas forcément rapportées.
en outre votre RC ne dit pas le contraire, il précise dans sa définition des parties communes
Citation :
les éléments, installations, appareils de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage ou à l'utilité des propriétaires
cette définition, dès lors qu'elle précise "des propriétaires", exclu ce qui est à l'usage ou l'utilité d' un seul propriétaire or tel est pourtant le cas pour chaqu'une des boites aux lettres.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 17:39:20
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oui-oui mercirkl de boucher les trous de ma passoire de tête |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 17:41:39
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oui-oui merci rkl de boucher les trous de ma passoire de tête |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 17:44:13
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oui-oui merci rkl de boucher les trous de ma passoire de tête |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 21:33:41
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Le sujet a déja été abordé maintes et maintes fois sur le forum et pour ma part, je suis arrivé à une conclusion concernant les BAL, il s'agit d'un "élément commun a usage privatif"
Les boîtes aux lettre sont des équipements communs à usage privatif, et la répartition ne peut se faire qu'au tantièmes. L'entretien par contre relève du privé et reste à la charge directe de l'usager, la réparation éventuelle aussi, bien sûr.
http://www.fnaim.fr/services/fiches/copropriete/parties.aspx
Lire "Parties communes" § 2 et "Répartition"
Parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.
Répartition
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans les réglements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges.
Chaque copropriétaire disposant de l'usage d'une boîte dans un bloc commun. Mais de l'usage seulement. Tout comme de celui du vide-ordures, de l'ascenseur, de la porte d'entrée, du digicode etc..etc...
En effet un propriétaire n'aura jamais la possibilité de dissocier pour l'enlever, la BAL dont il a l'usage, du bloc commun, même s'il le voulait. Ce qui n'est pas le cas de tous les équipement strictement privatifs dont chacun peut faire ce qu'il souhaite car en pleine propriété.
L'usage n'en est privatif que pour cause de confidentialité. Et la propriété n'en est donc pas entière mais indivise. Donc équipement commun.... et par conséquent, le Syndic est compétent pour déposer plainte.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 00:43:52
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Chaburette;
Merci pour votre réponse, votre raisonnement est logique.
Mais qu'en est-il lorsque les BAL qui ont chacune leur porte, ne sont pas vraiment individuelles puisque ces porte font partie d'un panneau dont l'ouverture donne accès à 12 BAL. En principe, seul le facteur en a la clé. Mais ...
Bonjour la confidentialité !!!
Et lors des actes de vandalisme, ce n'est pas une porte de BAL qu'il faut réparer, mais l'ensemble du panneau.
Dans ce cas, qui doit réparer? La plupart des copropriétaires sont des bailleurs dont, par la grâce de notre syndic, nous n'avons pas les adresses.
N'est-ce pas au syndic de régler le problème, quitte à faire payer les copro concernés?
Ce n'est certes qu'un problème mineur, mais qui s'ajoute à bien d'autres plus graves.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 00:52:50
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Attention Niko. D'accord c'est le syndic qui demande la réparation et qui la contrôle. La facture sera payée par les bailleurs qui les répercuteront sur les locataires bien sûr.
LN |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 10:41:32
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on va compliquer
NIKO parle de boites aux lettres sans dire que celles-ci sont encastrées dans une batterie, batterie qui en principe présente frontalement une porte unique incluant les portes individuelles, porte qui permet au préposé d'accéder à l'ensemble des boites sans devoir ouvrir individuellement chacune des portes.
si nous sommes en présence d'une batterie telle que décrite ci-dessus je suis d'accord avec Chaburette, mais si les boites devaient être individuelles, et rien dans le post de NIKO dit le contraire, les boites sont privatives et ceci quel que soit l'implantation....il est vrai que les boites individuelles disparaissent au profit des batteries
pour compléter je rapporte DALLOZ ACTION "GESTION DE L'IMMEUBLE" édition 1998 par 6140 page 765 sous :"ACCESSOIRES des PARTIES PRIVATIVES":
Citation :
Cette qualification est invoquée pour soustraire au régime des parties communes des éléments qui sont fixés: plaques professionnelles, enseignes, boîtes aux lettres.
Tous ces objets se caractérisent par leur valeur pécuniaire minime et par leur étroite dépendance matérielle à l'égard des parties communes qui leur servent de support; la qualification de parties privatives a paru excessive. Celle d'accessoires de ces biens privés double, sous une autre forme, l'intangibilité des conditions de jouissance des parties privatives; elle protège les copropriétaires contre les initiatives majoritaires, en évitant le jeu normal de l'accession au profit de l'indivision (art. 551 C. civ)
Les plaques professionnelles et boîtes aux lettres sont soumises au régime des parties privatives parce qu'elles sont le complément nécessaire"
cette analyse est reprise par les Editions Législatives GESTION IMMOBLIERE page 1095 par 36 sous "les parties Privatives"
Citation :
"Les boites aux lettre et les sonnettes d'appel bien que placées dans les parties communes, constituent des accessoires normaux des parties privatives....."
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 12:18:26
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L'examen des posts de niko montre qu'il s'agit d'une batterie de 12 BAL.
Pour rester dans la même ligne l'entretien et la réparation des portes individuelles relève de l'individuel, mais ne peut être effectué que d'une manière globale par l'accès à la batterie.
En conséquence le Syndic doit faire exécuter la réparation et en faire supporter le coût aux copropriétaires concernés.
Mais, niko, votre analyse de départ semble bonne. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 12:39:54
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Merci pour vos réponses qui me permettent de mieux m'expliquer.
Celle de RKL m'apporte le mot qui me manquait: BATTERIE. Il s'agit, comme vous le décrivez dans votre 1er alinéa, de boîtes aux lettres encastrées dans une batterie.
C'est bien de cela qu'il s'agit et la réponse de Chaburette est donc celle que je dois retenir pour la transmettre au copro qui m'a posé la question.
Je ne fais pas partie du CS, mais certains voisins savent que je m'intéresse de près aux problèmes rencontrés dans notre copropriété, ce qui n'est pas du tout du goût de notre syndic non-pro.
Mais si je me trompe, dites-le moi, car je me forme à la copro sur le tas et les réponses du forum me sont précieuses.
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