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J'ai cet après midi une réunion pour décider si l'on souhaite faire des travaux d'étanchèïté sur la toiture à la demande d'une des copropriétaires qui souhaite par ce biais pouvoir réviser l'isolation de son appartement.
A ma connaissance la révison de la toiture n'a pas été faite depuis plus de 10 ans mais il me semble que l'assurance de l'immeuble( prise par le syndic) couvre les potentiels dégâts des eaux.
A ce jour les avis sont partagés car nous ne savons pas s'il est vraiment nécessaire d'engendrer ces travaux coûteux.
Mes questions sont donc les suivantes:
- est ce que le fait que la toiture n'ait pas été révisée depuis plus de 10 ans engendre t-il une conséquence au niveau de la couverture par l'assurance.
- Est ce que le syndic se doit de faire venir un expert mandaté par notre assurance et qu'en est le coût?
- Si demain un tempête se produit et qu'effectivement il y a une possible "infiltration", qui est reponsable?
Citation :la révison de la toiture n'a pas été faite depuis plus de 10 ans mais il me semble que l'assurance de l'immeuble( prise par le syndic) couvre les potentiels dégâts des eaux.
Ce n'est pas une excellente conception de l'entretien de l'immeuble
Il y a dans la police de l'immeuble une clause indiquant qu'un sinistre imputable à un défaut manifeste d'entretien n'est pas couvert. C'est bien normal.
Le syndicat prend alors en charges les dégradations, les travaux et une indemnité de privation de jouissance aux victimes.
Il est possible aux copropriétaires ayant accepté l'exécution des travaux d'être exonérés de toute contribution. Ils demandent que les frais soient partagés entre les majoritaires qui ont refusé les travaux. C'est en effet un abus de majorité. Celà nécessite une procédure judiciaire.
Il serait préférable de rester dans le droit chemin
Je suis toutafait d'accord qu'il faille rester dans le droit chemin et cela est bien mon intention. Cependant je voudrais valider le fait que c'est au syndic de copropriété de vérifier régulièrement l'état de l'immeuble et proposer les travaux à effectuer;
en fait tous les copropriétaires pensent que le toit est en bon état sauf une seule personne. De ce fait je compte proposer au syndic de faire venir l'expert pour trancher. Mais quel en est le coût? Je pose cette question car la personne souhaitant effectuer les travaux mentionne que cela nous coûterait plus de 2000€ (pour l'ensemble des huit personnes concernées);
Sans un immeuble bien administré, le couvreur fait une visite d'entretien de la couverture tous les deux ans. Il effectue d'emblée les menus travaux (du genre reclouer les couvre-joints).
S'il estime, lors d'un passage, qu'il y a des travaux plus conséquents à prévoir, il l'indique dans son rapport.
Le coût d'une visite d'entretien est modeste. L'opération favorise la durabilité de la couverture. Sur un immeuble classique , il faut 30 minutes à un bon technicien pour donner un avis sur l'état de la couverture.
Pour confirmer les dires de JPM.. sur l'utilité d'une toiture bien entretenue
un rapport que j'ai fait dernièrement j'ai enlevé les noms de quelques participants....
suite dégâts tempête décembre 2004 Expertise de le toiture le xxxx 2005 à 11 H L'expert viendra à 12 h après avoir prévenu très tardivement le Syndic. présents: Société d'expertise AQUAD mandatée par AXA Assurances Le Syndic, le Président de Conseil Syndical, SA X.
A partir des photos de l'immeuble le point est fait sur l'état de la toiture. Une visite au 3ème étage est faite pour constater les infiltrations d'eau ainsi que le plafond à refaire > estimation du plafond par l'expert: 220 € Négociation délicate sur les arbitrages suivants: - type d'ardoise (Angers ou d'Espagne spéciales maritime) - coût de la main d'oeuvre 2 unités pour l'expert, 3 pour Leprevost 200 h contre 120 h. une échelle de 150 kg nécessite 3 personnes, législation du travail couvreur l'expert revient sur ses calculs... - coût horaire 27€ au lieu de 30€ proposé sur le devis de Leprevost le syndic demande à l'expert de lui trouver une entreprise dans la région qui lui propose un coût horaire si bas, l'expert se base sur les barèmes de la profession. - la SA xx signale qu'il y a du temps à compter pour la "recherche" des tuiles manquantes non visibles ou non cloutées, du temps pour déplacer l'échafaudage et aussi qu'il est tributaire des conditions météorologiques du bord de mer (vents forts). L'expert propose 5635 € TTC pour 7535€ (devis). Les photos prises en 2004 présentées par M le president du CS démontrent que la toiture est régulièrement entretenue. Le syndic propose d'envoyer par télécopie les dernière factures de réfection de la toiture. La bonne nouvelle nous est enfin apportée enfin par l'expert qui ne nous compte pas de vétusté (-25%) pour le sinistre. L'expert souhaite clore le dossier après signature de Syndic. Le syndic est d'accord sur les propositions de l'expert mais refuse de signer tout de suite et avec l'appui de SA x signale des réserves sur la terrasse plate de 5 m2 qui n'a pas pu être expertisée. Selon SA X, il y a sûrement une travée de 4 m à changer, un couvre joint à base de zinc. SA X propose de faire des photos de l'état avant réparation du fetage, les photos numériques seront envoyées à l'expert pour clore le dossier du sinistre. AXA doit nous envoyer 75% des fonds correspondant au sinistre. SA X commence les travaux dès que possible.
Dans le même ordre d'idées, puis-je poser une question : J'habite au dernier étage, sous une toiture plate. Lors de l'état des lieux de mon appartement à l'occasion de travaux de réfection de la toiture et de bardage d'un mur pignon (mur sud), j'ai signalé à l'expert (qui l'a repris dans son état des lieux) que sur l'autre mur pignon (mur nord), sur 6 ou 7 mètres le long de la toiture, une rangée de 3 briques se déboitait. Dernièrement, j'ai constaté que ce mur boit l'eau à mon étage et j'en ai pris des photos qui le montrent. Je redoute donc des infiltrations par ce mur là également.
Comme j'ai dû lancer une action en justice d'envergure pour obliger la copropriété à entreprendre les gros travaux d'étanchéisation qui viennent tout juste de se terminer, je redoute d'ouvrir un nouveau front. Par ailleurs, la compagnie d'assurance de l'immeuble a refusé d'intervenir pour couvrir mes dommages, pour cause de manque d'entretien flagrant.
Alors que faire ? Avertir le syndic semble une évidence... sauf chez moi, d'où mon action en justice antérieure.
travaux toiture
Forum fermé
Posté - 09 févr. 2005 : 12:57:30
