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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 10 févr. 2005 : 15:55:42
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Bonjour,
je suis nouveau sur ce forum, c'est mon premier message.
Je voudrais en fait savoir, si au vu de ma situation, si j'achète un appartement dans les prochains mois (cet été normalement), je ne fais pas une boulette.
Pour celà, je dois vous donner tous les éléments :
- J'ai 30 ans et vis en couple dans un 50m² que je loue 807€/mois CC dans la banlieue parisienne Ouest.
- Je veux rester dans le coin.
- Nous comptons avoir deux enfants, le premier d'ici 2-3 ans.
- Je gagne très bien ma vie (7600€/mois net après impot)
- Je dispose d'un apport assez important : env 110K€ et je garde un PEA valorisé aujourd'hui à 72K€
- La banque me suit sans problème pour le projet.
- Je prendrai 90% à ma charge, les 10% pour ma copine.
Nous cherchons un appartement pour y rester au moins une dizaine d'année, élever nos enfants, puis après, déménager pour une belle maison des beaux quartiers, en revendant cet apparetement et en débloquant mes PEA et assurance vie.
Les offres que je consulte par Internet en ce moment, me sortent, pour des 4 pièces (80-110m²), des prix avoisinants les 300-340K€.
Ces prix sont certainement négociables (5-10%).
Je préfère prendre un crédit sur 20 ans, remboursant env 1400€/mois à 4%, et ma nana sur 8 ans à 400€/mois.
De plus, je souhaite continuer à épargner de la même manière (ou presque), d'autant plus que je devrais gagner un peu plus d'argent à partir des mois prochains (évolution de travail).
Je pars du principe que l'appartement que nous achéterons sera acheté dans les conditions du marché (prix réel à l'instant T).
1/ Si le marché continue à progresser.
Alors, d'ici 10 ans, je me retrouve avec un bien ayant considérablement évoluer à la hausse en terme de prix, mais lorsque que nous souhaiterons déménager, il nous faudra rajouter encore plus d'argent prou accéder à une belle maison.
2/ Si le marché baisse
Alors, d'ici 10 ans, je me retrouve avec un bien valant peut être le même prix (voir moins), mais quand je déménagerai, la maison aura aussi baissé, du coup, je n'aurai moins d'argent à réinjecter.
Ma question est la suivante :
Personne ne sait comment va se comporter le marché immobilier, les pro-haussier et les pro-baissier mettant en avant chacuns leurs opinions.
Je voudrais savoir si mon raisonnement tient sa route, voulant profiter des taux intéressants (je dois pouvoir négocier un 3.8% en ce moment en fixe).
Fais-je une bétise de vouloir acheter cet été?
Mieux vaut il pas que j'attendent un an de plus?
ça fait 7 ans que je suis dans mon 50m², qui est très agrébale, mais j'aimerai pouvoir profiter de mon épargne pour accéder enfin à la propriété, sans prendre de risque inconsidérés.
J'espère que vous pourrez me faire profiter de vos conseils avisés.
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marianne.b
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 16:28:30
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Pas facile de répondre à ce genre de questions. Certains disent que les prix vont augmenter, d'autres vous diront le contraire !! Même les magazines spécialisés passent du coq à l'âne d'une semaine sur l'autre. L'immobilier, c'est un peu comme un jeu, il faut aussi savoir prendre des risques. On ne peut pas savoir combien vaudra une maison dans dix ans. Si vous avez un coup de coeur pour un bien, alors il vaudra le prix que vous êtes prêt à y mettre. Je pense qu'il ne faut pas que vous vous posiez autant de questions, sinon, c'est dans votre 50m² que vous serez encore dans 10ans. Je n'ai pas du vous éclairer plus que ça, mais un forum sert également à donner son point de vue.
Sur ce, bonne réflexion !!
Marianne
pas de signature |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 16:48:36
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Citation :
Initialement entré par marianne.b
Pas facile de répondre à ce genre de questions. Certains disent que les prix vont augmenter, d'autres vous diront le contraire !! Même les magazines spécialisés passent du coq à l'âne d'une semaine sur l'autre. L'immobilier, c'est un peu comme un jeu, il faut aussi savoir prendre des risques. On ne peut pas savoir combien vaudra une maison dans dix ans. Si vous avez un coup de coeur pour un bien, alors il vaudra le prix que vous êtes prêt à y mettre. Je pense qu'il ne faut pas que vous vous posiez autant de questions, sinon, c'est dans votre 50m² que vous serez encore dans 10ans. Je n'ai pas du vous éclairer plus que ça, mais un forum sert également à donner son point de vue.
Sur ce, bonne réflexion !!
Marianne
pas de signature
entiérement d'accord avec vous.
Mais en fait, je voulais savoir si mon raisonnement tiens la route en cas de montée/descente du marché.
Exemple concret :
a) Marché baissier sur 10 ans
- J'achète un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, ce bien en vaudra le même prix, soit 300K€
Mais la maison aussi, soit 600K€, il me restera un différentiel de 300K€ pour en être propriétaire.
b) Marché haussier sur 10 ans
- J'achète un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, ce bien en vaudra le double, soit 600K€
Mais la maison aussi, soit 1.2M€, il me restera un différentiel de 600K€ pour en être propriétaire.
PS : si je me pose autant de question, c'est peut être parce que mon métier est justement d'évaluer des risques :D
De toutes manières, si la baisse annoncée de concrétise (je vois bien déjà que depuis 2 mois, pour le même montant, j'ai "gagné" quelques m²), cet été, je devrais pouvoir avoir un appartement convenable pour nous et nos futurs enfants! |
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jo99_fr
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 13:24:12
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Moi je vois que 1400/7600=18% d'endettement *après* impots, ca me parait être un endettement qui vous laisse énormement de marge (actuellement la plupart des gens s'endettent a 25% *avant* impots). Bref, même si purement financiérement vous faite une "mauvaise" affaire je crois que vous ne prenez pas grand risque au final à vous lancer si vous trouvez l'appartement de vos rèves !
J'avoue que je n'en reviens pas, 7600 euros net après impots / mois à 30 ans ! Moi qui croyait être bien payé ! Avec un tel salaire, je ne me poserais plus de questions financières :)
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 14:13:47
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Et si vous achetiez * pour louer à hauteur des 1400 + votre maman et louer votre appt. de rêve ?
* achat de surface de 16 m² en centre ville.
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Edité par - a.joseph le 11 févr. 2005 14:14:38 |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 14:41:27
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Citation :
Initialement entré par jo99_fr
Moi je vois que 1400/7600=18% d'endettement *après* impots, ca me parait être un endettement qui vous laisse énormement de marge (actuellement la plupart des gens s'endettent a 25% *avant* impots). Bref, même si purement financiérement vous faite une "mauvaise" affaire je crois que vous ne prenez pas grand risque au final à vous lancer si vous trouvez l'appartement de vos rèves !
J'avoue que je n'en reviens pas, 7600 euros net après impots / mois à 30 ans ! Moi qui croyait être bien payé ! Avec un tel salaire, je ne me poserais plus de questions financières :)
On n'est jamais à l'abris d'un retournement de situation, et dans mon cas, je ne veux pas prendre de risque, en cas de "perte d'emploi", et devoir me retrouver à revendre l'appartement...
En tout cas, merci de votre intervention! |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 14:42:50
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
Et si vous achetiez * pour louer à hauteur des 1400 + votre maman et louer votre appt. de rêve ?
* achat de surface de 16 m² en centre ville.
euh, j'ai pas compris. et que viens faire ma mère dans l'histoire? |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 15:09:32
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"euh, j'ai pas compris. et que viens faire ma mère dans l'histoire?"
Désolé, maman = nana. J'ai mal lu.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 15:16:19
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Chamann,
Pour moi, y'a pas photo: Achetez.
Tout simplement parceque aujourd'hui l'argent que vous payez en loyer part en fumée. Alors que si vous achetez, une partie est en reboursement de votre dette donc vous vous payez vous-même.
Il y a plein de montages différents et, avec vos revenus et votre épargne actuelle, vous avez la possibilité de profiter de beaucoup d'entre eux.
En plus, vu votre niveau d'endettement prévisible, vous pourriez même envisager un petit investissement locatif comme complément soit de retraite plus tard soit de revenus.
En plus, vous êtes jeune. Et dans l'immobilier, plus on commence tôt, mieux c'est pour plus tard.
En faisant quelques recherches sur le site vous allez trouver plein de réponses et d'idées intéressantes au sujet des prêts, investissements locatifs et autres tuyaux.
Cordialement,
Pégase |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 15:30:26
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Chamann,
Pour moi, y'a pas photo: Achetez.
Tout simplement parceque aujourd'hui l'argent que vous payez en loyer part en fumée. Alors que si vous achetez, une partie est en reboursement de votre dette donc vous vous payez vous-même.
Il y a plein de montages différents et, avec vos revenus et votre épargne actuelle, vous avez la possibilité de profiter de beaucoup d'entre eux.
En plus, vu votre niveau d'endettement prévisible, vous pourriez même envisager un petit investissement locatif comme complément soit de retraite plus tard soit de revenus.
En plus, vous êtes jeune. Et dans l'immobilier, plus on commence tôt, mieux c'est pour plus tard.
En faisant quelques recherches sur le site vous allez trouver plein de réponses et d'idées intéressantes au sujet des prêts, investissements locatifs et autres tuyaux.
Cordialement,
Pégase
je comprends bien, mais je n'ai pas l'âme d'un propriétaire-bailleur, aux vues de tous les problèmes que ça peut engendrer, de la fiscalité, et du temps à y consacrer et de la situation actuelle du marché immobilier.
Je préfère largement les investissement boursiers, qui ne me prennent pas plus de 10min par mois (j'ai un conseiller indépendant), et qui rapportent tout autant, voir plus (net sur 2003=12% / 2004=18% dividendes inclus).
Bon, ba, reste plus qu'à trouver l'appartement "de nos rêves", le problème, c'est que le genre de produit que je cherche n'est pas si courant que ça!!!
L'idéal serait 100m², très lumineux, parking ss, terrasse sud-ouest pour y diner à 8, grand séjour de 35m², vue dégagée, très calme, beau quartier, programme des années 90...
Mais si je suis aussi prudent, c'est aussi parce que dans mon entourage, j'ai connu des gens ayant gagné bcp d'argent, mais ayant pris aussi pas mal de risque, et que se retrouve aujourd'hui, à 50 ans, avec plus un sous, et plein de dettes! |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 16:42:46
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J'ai discuté avec mes potes de votre cas (tous des financiers) lors d'un diner, parce que votre message posté ici me trottait dans la tête. Ils m'ont tous dit, "à la place de ce type on ferait qu'une seule chose : louer, le temps que ça baisse vraiment pour s'acheter directement une maison". Vos économies (qui grossissent vite vu vos revenus actuels) vous rapportent de quoi couvrir les frais de location.
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cancraas
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 11:06:39
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A votre place, j'attendrais que le 1ier enfant n'arrive pour acheter un logement. Dans la mesure où vous êtes bien logé actuellement, vouloir acheter en ce moment est un luxe.
Votre loyer actuel est certes de l'argent perdu, mais ne représente qu'un faible % de vos revenus. Votre apport actuel étant placé, les interets couvrent votre loyer. Si votre PEA rapporte + de 14% / an, attendez 2 ans, et acheter directement une maison. Car sans enfant, vous devez mettre de coté par mois pas mal d'euros.
Apres tout, avec un gros salaire et des enfants, etre en appartement est quelque part assez frustrant en banlieue parisienne, même si l'appart est grand, bien placé, et tout et tout. |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 12:27:44
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Attention, mon PEA n'est "déblocable" qu'en 2009 (ouvert en 2001).
Mon PEL, qui a 12 ans, et qui rapporte 4.6% net (6% brut), est à hauteur de 72K€.
De plus, je pense que mon PEA a un fort potentiel.
En effet, j'ai eu l'opportunité, il y a 2 ans, d'entrer chez Rothschild par l'intermédiaire d'un bon ami, alors que le ticket d'entrée est à la base un minimum de 150K€ (et encore, faut avoir un gros potentiel avec juste cette somme là).
Par conséquent, je ne peux ni ai l'envi, de le fermer dans les 2 ans à venir, mais plutôt dans 10 ans.
Vous me parlez tous d'une baisse à venir, mais personne n'en est certain. Il y a bien les pro-haussier et les pro-baissiers.
Enfin, les taux d'intérêt étant super bas en ce moment, ceux ci vont monter (très certainement, de plus, je suis les taux chaque semaine, c mon boulot) ; j'aimerai donc en profiter vraiment.
Alors, je me fais cette conclusion :
L'immobilier est haut, mais les taux sont bas.
J'ai suffisement de côté pour avoir un bien relativement correct, le tout est d'acheter au prix du marché (voir moins, c'est encore mieux).
Si le marché monte, bien, pas grave
Si le marché descend, tant mieux, la maison me coutera moins chere.
Etant donné que je devrais rentrer un peu plus d'argent à partir de maintenant (et oui, c pas fabuleux ça...), la différence entre mon loyer actuelle et mes remboursement ne se verra pas, et je pourrais continuer à épargner à la même hauteur (je reste persuadé que la bourse a de réelle perspective devant elle).
Puis, côté sentiment, il ne faut pas négliger que celà fait 7 ans que je suis dans mon appart, et que j'ai bien envie de vivre dans un appartement plus grand, me permettant de recevoir plus de monde, et surtout bcp plus facilement!
En tout cas, je vous remercie, toutes et tous, de vous être penché sur mon pb (qui n'en est pas un, hein, je suis bien conscient de ma situation, et je touche du bois pour que ça continue).
Et je reste bien evidement ouvert à tous débats ;)
Bonne semaine à tous! |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 14:04:19
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Citation :
Initialement entré par chamann
Exemple concret :
a) Marché baissier sur 10 ans
- J'achète un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, ce bien en vaudra le même prix, soit 300K€
Mais la maison aussi, soit 600K€, il me restera un différentiel de 300K€ pour en être propriétaire.
Euh... Je croyais (mais je suis naïf), qu'un marché baissier sur les prix de l'immobilier se traduirait par une BAISSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER. En suivant votre raisonnement, je me rends compte que cela se traduirait en fait par une stagnation des prix de l'immobilier.
Sans vouloir être désagréable, en suivant l'historique de vos posts sur cette file, je me rends compte que votre raisonnement est biaisé car vous ne semblez pas vraiment croire en une baisse des prix de l'immobilier. J'ai plutôt l'impression que votre choix est déjà fait et que vous venez chercher ici l'approbation de "spécialistes".
Voyons donc le cas a' :
a') Marché baissier sur 10 ans
- Vous achetez un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, en considérant une baisse des prix de 33% (on peut toujours rêver, et en plus ça fait des comptes ronds) ce bien en vaudra 33% moins cher, soit 200K€
Mais la maison aussi, soit 400K€, il vous restera un différentiel de 200K€ pour en être propriétaire.
On peut alors voir les choses de deux façons :
Le différentiel s'est réduit et vous deviendrez plus facilement propriétaire de la maison de vos rêves...
ou bien...
...si vous avez acheté sur 20 ans, vous empruntez donc 220000€ à 4%. Au bout de 10 ans vous devrez encore à votre banquier 130000 €. Vous vendez votre appart 200000€, vous remboursez votre banquier, il vous reste 70000€ à mettre dans votre nouvel achat. Le différentiel réel sera donc de 330000€. Il s'est donc accru.
Si j'ai fait une erreur dans mon calcul merci de me la signaler.
Deux solutions à mon avis :
- Vous empruntez sur 10 ans à 3.5 (+0.4% d'assurance en gros), votre mensualité s'élèverait à 2250€, ce qui devrait être acceptable pour votre banquier au vu de vos revenus. Dans 10 ans, vous ne devez plus rien à votre banquier. Vous n'avez plus qu'à revendre votre appart et à emprunter 200000€ pour acheter la maison de vos rêves.
- Vous n'achetez pas tout de suite, vous faites grossir votre apport en vue d'emprunter moins pour votre maison.
Pas facile... |
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chamann
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 14:43:03
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Citation :
Initialement entré par Pixies
Citation :
Initialement entré par chamann
Exemple concret :
a) Marché baissier sur 10 ans
- J'achète un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, ce bien en vaudra le même prix, soit 300K€
Mais la maison aussi, soit 600K€, il me restera un différentiel de 300K€ pour en être propriétaire.
Euh... Je croyais (mais je suis naïf), qu'un marché baissier sur les prix de l'immobilier se traduirait par une BAISSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER. En suivant votre raisonnement, je me rends compte que cela se traduirait en fait par une stagnation des prix de l'immobilier.
Sans vouloir être désagréable, en suivant l'historique de vos posts sur cette file, je me rends compte que votre raisonnement est biaisé car vous ne semblez pas vraiment croire en une baisse des prix de l'immobilier. J'ai plutôt l'impression que votre choix est déjà fait et que vous venez chercher ici l'approbation de "spécialistes".
Voyons donc le cas a' :
a') Marché baissier sur 10 ans
- Vous achetez un bien à 300K€
- La maison visée dans 10 ans en vaut à l'heure actuelle 600K€
=> Dans 10 ans, en considérant une baisse des prix de 33% (on peut toujours rêver, et en plus ça fait des comptes ronds) ce bien en vaudra 33% moins cher, soit 200K€
Mais la maison aussi, soit 400K€, il vous restera un différentiel de 200K€ pour en être propriétaire.
On peut alors voir les choses de deux façons :
Le différentiel s'est réduit et vous deviendrez plus facilement propriétaire de la maison de vos rêves...
ou bien...
...si vous avez acheté sur 20 ans, vous empruntez donc 220000€ à 4%. Au bout de 10 ans vous devrez encore à votre banquier 130000 €. Vous vendez votre appart 200000€, vous remboursez votre banquier, il vous reste 70000€ à mettre dans votre nouvel achat. Le différentiel réel sera donc de 330000€. Il s'est donc accru.
Si j'ai fait une erreur dans mon calcul merci de me la signaler.
Deux solutions à mon avis :
- Vous empruntez sur 10 ans à 3.5 (+0.4% d'assurance en gros), votre mensualité s'élèverait à 2250€, ce qui devrait être acceptable pour votre banquier au vu de vos revenus. Dans 10 ans, vous ne devez plus rien à votre banquier. Vous n'avez plus qu'à revendre votre appart et à emprunter 200000€ pour acheter la maison de vos rêves.
- Vous n'achetez pas tout de suite, vous faites grossir votre apport en vue d'emprunter moins pour votre maison.
Pas facile...
Bonjour,
en effet, vous avez raison quand vous dites que ma décision est pratiquement prise, car le côté coeur et l'envie de déménager pèse un minimum.
Quand je parle de marché baissier, si le bien, 10 ans après, en vaut toujours le même prix, c'est alors qu'il a baissé, car il faut aussi tenir compte de l'inflation. Mais à la rigueur, peu importe, vous avez très justement proposé un exemple encore plus baissier (-33%).
Vos calculs s'avèrent exactes quant aux remboursements de crédit au bout des 10 ans, soit, pour 216K€ emprunté à 4% sur 20 ans, il me faudra rembourser exactement 129K€ pour racheter mon crédit.
Par contre, si le marché monte, prenons l'exemple de +33% dans ce cas, alors, je peux revendre l'appartement pour 400K€, mais la maison en vaudra 800K€, le différentiel devient alors, non pas 330K€, mais 530K€...
Par contre, si je suis votre exemple qui consiste à me faire prendre un crédit sur 10ans, à 3.6%, les mensualités seront alors de 2200€/mois (je prends pas d'assurance), soit une différence (entre un crédit sur 20ans et sur 10ans) d'environ 800€/mois.
Mais ces fameux 800€/mois, sont destinés à la base à alimenter mes PEA et assurance vie, qui eux, sont rémunérés assez fortement. Si je prends un exemple relativement acceptable, soit 8%/an net (aujourd'hui, bien plus, mais demain... de plus, je suis assez confiant de la hausse pendant au moins ces 2-3 ans à venir), ces 800€/mois feraient, au bout de 10 ans :
160K€ pour 12%
143K€ pour 10%
130K€ pour 8%
117K€ pour 6%
105K€ pour 4%
De plus, en cas de baisse de mes revenus (perte emploi par exemple), il me sera plus facile de rembourser 1400€ que 2200€.
pas facile en effet, et le fait de prendre sur 20ans, plutôt que 10ans, c'est tout bonnement parce que je crois beaucoup en la bourse!
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