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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 11 févr. 2005 : 17:58:58
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Le syndic de notre copropriété, dont le contrat est renouvelé annuellement, vient de changer la forme de ce dernier.
Cette année, un nouveau paragraphe vient d'être inséré :
"il est précisé que la société O....A Assurance, filiale de la société O....A Investissements, actionnaire du Cabinet XY, syndic, négocie et gère en co-courtage les contrats d'assurance pour le compte du groupe et perçoit à cette occasion les commissions de courtage prévues à cet effet par les compagnies d'assurances.
O....A Assurance, société de courtage d'assurance, régie par le Code des assurances :
- est inscrite auprès de l'ALCA 'association de la liste des courtiers d'assurance) sous le numéro 1631,
- est garantie financièrement à concurrence de 153 000 € par AGF conformément à l'article L 530-1du Code des assurances,
- est garantie des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle par l'article L 530-2 du Code des assurances à hauteur de 2 286 735 € par AGF."
Etant totalement néophyte dans le domaine susvisé et sachant que le syndicat de copropriétaires est assuré depuis des années chez la même compagnie d'assurance (ne me parlez pas des mises en concurrence périodiques prônées et vantées par le groupe O....A  )
Question :
1 - Le conseil syndical peut-il demander la suppression de cette clause ?
2 - En matière de courtage quels sont les ordres de grandeur des commissions ?
3 - Ces commissions sont-elles perçues systématiquement et annuellement lors de chaque reconduction ?
4 - En dehors du fait de refuser cette clause privilégiant outrageusement cette société O....A Assurance, quels bénéfices autres que moraux pourrait en retirer le syndicat de copropriétaire ? 
Christophe
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 23:34:14
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Ce n'est pas très clair, Quelboulot !
Ma première réaction est de penser que cette mention est faite par application de l'article 39 nouveau du décret qui concerne les conventions entre le syndicat et une entreprise qui détient une participation dans son capital (cf actionnaire du cabinet XY). Si c'est le cas le texte est respecté.
Cela voudrait dire que la société O..A assurances, également filiale de O...A investissements, est votre courtier d'assurance. Il ne faut pas confondre courtier et assureur. Il est exact que le courtier perçoit une rémunération chaque année sur la prime payé par l'assuré.
Je ne suis pas très favorable au mélange courtier / syndic mais celà n'est pas interdit. Revoyez un peu votre police et surtout les franchises qu'elle pourrait contenir. |
Edité par - JPM le 11 févr. 2005 23:37:41 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 23:46:29
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Je suis de l'avis de JPM : la formulation est pour satisfaire les conditions de l'article 39 du décret de 1967.
Foncia, candidat syndic, parmi d’autres, pour une copro sur laquelle j’ai un appart avec une AG en début mars a collé une clause similaire pour des Stés de son groupe.
Marc |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 00:26:09
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Si je vous suis correctement, et après relecture de l'article 39 du décret de 1967 Citation :
Article 39
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 26 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic inclut dans son contrat ce paragraphe, sans en avoir bien évidemment préalablement informé le CS et le syndicat .
Ce qui fait que comme le contrat est voté à la majorité de l'article 25, il respecte cet article 24. Et comme de plus, il n'y a pas le quart de la moitié du tiers des copropriétaires qui prennent connaissance du contrat de syndic !!!!, et ne parlons pas du reste...
Question :
Dans cet article 39, il est bien spécifiquement indiqué que "Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Est-ce que le fait "d'intégrer", subrepticement, ce paragraphe dans le contrat de syndic, est valable au regard de la "décision éclairée" que le législateur a souhaité donner à cette autorisation en utilisant la formulation "spécialement autorisé "?
D'un autre côté je vais vérifier l'évolution du contrat d'assurance en cours.
Christophe |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 01:58:46
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Réponse à votre question sur la manip. d'inclusion dans le contrat de syndic (qui sera sous 25, voire sous 24 via 25-1) lorsque le premier copropriétaire audacieux ira au TGI pour contester ce détour avec l'art. 42 en bandouillière et en lachant un petit millier d'€ d’avance d’honoraires d’avocat sur la table pour voir.
A moins que, mais elle semble bien roupiller, que la Commission Relative à la Copropriété ne se pique un de ces quatre matins de pondre une paire de recommandations suite au décret modificatif du décret de 1967.
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 09:34:38
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Comme Quelboulot, je considère que l'insertion de l'indication dans le contrat de syndic n'est pas suffisante. Dans le passé, à propos de la gestion financière (compte unique ou séparé), il a été jugé que l'indication figurant dans le contrat de syndic :
Les fonds seront gérés par compte unique (ou par compte séparé)
ne suffisait pas. Cette jurisprudence ne me satisfaisait pas mais on ne nous demande pas notre avis. Il faut tenir compte de la jurisprudence dominante sauf à essayer d'obtenir un revirement.
Mais il ne faut pas sortir comme argument que les copropriétaires ne lisent pas les documents qui sont joints à la convocation. C'est souvent vrai mais l'argument n'est pas recevable : nemo auditur propriam turpitudinem allegans (On ne peut se prévaloir de sa propre turpitude). 
Il y a donc lieu de porter la question à l'ordre du jour. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 10:50:04
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Merci à tous deux,
Nous avons prochainement une réunion du CS pour valider l'OJ de l'AG prévue en mars.
Cela ne changera pas grand chose au résultat final, mais je pense insister pour que nous indiquions au syndic de faire inscrire ce point à l'ordre du jour.
Au moins, tous les copropriétaires ayant lu ce document seront informés de la situation.
Et puis, cela ne fait "pas de mal" au syndic de se rendre compte que l'on suit, lit et commente ce qu'il propose ! 
Quant à votre conseil JPMCitation :
Mais il ne faut pas sortir comme argument que les copropriétaires ne lisent pas les documents qui sont joints à la convocation
Je n'avais bien évidemment aucun désir d'utiliser cet argument. Il est parfois particulièrement lourd à "porter" d'être seul au sein d'un syndicat et d'un conseil syndical à tenter de remettre les choses en ordre alors que tout est à revoir : contrats du syndicat, prestations particulières du syndic, comptes de la copro, etc... (je viens seulement d'obtenir, enfin, le contrat d'ascenseur qui date de vingt ans et n'ai pas encore eu le loisir de suivre les judicieux conseils de wolfram sur le sujet, c'est vous dire !)
Christophe |
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