|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
lutinvert
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 13 févr. 2005 : 23:17:04
|
Bonjour,
Sans doute ne suis-je pas le premier à poser cette question ....
Nous avons des travaux de réfection de l'étanchéité d'une terrasse à jouissance privative à effectuer. Cette terrasse a été aménagée avec des éléments en dur et des revêtements de haute qualité par un précédent propriétaire. Est-ce à la charge de la copropriété de remettre en l'état avec des matériaux de même qualité ou est-ce à la charge de l'actuel propriétaire. La copropriété prend bien entendu en charge les travaux propres à l'étanchéité et dans sa grande bonté prend en charge le déménagement et le stockage des plantes des bacs.
Merci d'avance de votre éclairage ou de l'indication d'une précédente réponse à cette question.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 00:15:13
|
Il faut en premier lieu consulter le règlement de copropriété qui doit donner la solution précise. Si le droit de jouissance résulte d'une décision de l'assemblée, la résolution devrait comporter les précisions à ce sujet. Et ce procès verbal aurait dû être publié à la conservation des hypothèques.
En principe le bénéficiaire du droit de jouissance doit "libérer" la terrasse à ses frais et la réaménager à ses frais.
C'est la solution à défaut de précisions dans le règlement de copropriété ou dans le procès verbal (Cass civ 3e 05/01/1994 Loyers et copropriété 1994 n° 208).
A noter en passant que le droit de jouissance exclusive peut être acquis par l'effet de la prescription acquisitive si les conditions prévues par les articles 2265 et suivants du Code civil sont réunies. C'est du moins une solution jurisprudentielle. Beau sujet de discusiion puisque le principe est qu'on ne peut prescrire contre son titre et que le règlement de copropriété est bien incorporé au titre du copropriétaire prétendant au bénéfice de la prescription.
Je vous passe la discussion complémentaire qui se promène au bout de la trajectoire d'Ariane 5  |
Edité par - JPM le 14 févr. 2005 00:22:13 |
Signaler un abus  |
|
|
rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 08:50:08
|
je rappelle ci-dessous des arrêts en la matière
- cour d’appel d’Aix en Provence, arrêt du 6 mai 1997 rôle n° 93-18889 :
«c’est donc, à bon droit et conformément aux dispositions du règlement de copropriété, que M.PERROT soutient que les frais de pose du carrelage des terrasses du 10ème étage doivent, après réfection de l’étanchéité, être supportés par les seuls copropriétaires (ayant la jouissance exclusive) des terrasses concernées»
C.A. de Colmar en date du 14 juin 1991, confirmé par la Cour de Cassation en date du 5 janvier 1994 (Loyer et Copropriété, mai 1994, n°208) :
«ayant relevé que les propriétaires et occupants du lot bénéficiaire étaient tenus d’assurer le libre accès à l’étanchéité de la terrasse à toute personne chargée de la réparer, en application du règlement de copropriété, qui ne contenait aucune stipulation particulière quant à l’aménagement de la terrasse, la dépose de ce qui recouvrait la terrasse incombait aux seuls bénéficiaires»
CASS 17.03.1971 ATPI 1971.981) et CASS 3ème CIV cass. partielle 19 juillet 1995 (JURIS-DATA n° 003359 :
« ....doivent être considérées, compte tenu des dispositions du règlement, comme parties privatives, dès lors qu’elles ne participent pas à la solidité de l’édifice tout entier»
Administrer, mars 1991, page 63 : Cour d’Appel de Versailles ; arrêt de 20 décembre 1990
«...un copropriétaire ne peut aggraver les charges communes relatives à l’étanchéité par la présence d’aménagements privatifs en terrasse»
CASS 3ème CIV cass. partielle 30 avril 2002
«….la cour d’appel de COLMAR avait retenu que ces aménagements apparaissaient sur les plans de construction de l’immeuble, qu’ils constituaient des aménagements d’origine et qu’ils relevaient pour l‘essentiel du gros œuvre…
Cette décision a été censurée par la Cour de Cassation. En effet, à l’exception de la véranda, de l’escalier d’accès et du débarras, le règlement de copropriété ne faisait nullement état d’un aménagement paysager de la terrasse dont seul la jouissance privative avait été reconnue au propriétaire du lot. En conséquence les frais de dépose et de repose des murets, des cheminements piétonniers, des bacs à fleurs en pierre de taille, des graviers non solidaires de l’étanchéité devait être pris en charge par le propriétaire.» |
Edité par - rkl le 14 févr. 2005 14:52:22 |
| Signaler un abus |
|
|
juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 18:57:36
|
Lutinvert,
Puis-je vous demander comment est précisé, à votre réglement de copropriété, que cette terrasse est à jouissance privative? Est-elle mentionnée à l'enoncé des parties communes?
Merci pour votre réponse.
Des recherches que j'ai pu effectuer, il semblerait que la remise en état des équipements de la terrasse incombent au propriétaire. Seuls les travaux de gros-oeuvre, dans le cas d'une terrasse "commune à jouissance privative" incombent à la copropriété. Mais les jurisprudences qui vous ont données en amont semblent claires à ce sujet. |
| Signaler un abus |
|
|
lutinvert
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 22:10:21
|
Lutin vert est de retour et remercie JPM rkl et juju777 pour leurs réponses.
Je précise à juju777 que dans le règlement de copropriété, le lot concerné apparait avec le vocable "La jouissance d'une terrasse de 63 m2 environ", que dans la description des parties communes apparaissent "les toitures terrasses, l'étanchéité ...", que l'article concernant les balcons et jardins précise "Les co-propriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons ou jardins privatifs, devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils pourront procéder à des aménagements et décorations, mais à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l'aspect extérieur ou à l'harmonie de l'ensemble immobilier, et sous contrôle du syndic. Les co-propriétaires seront responsables de tous les dommages : fissures, fuites, etc ... provoqués directement ou ........ par le fait des aménagements qu'ils pourraient apporter : plantations, .....". Il est dit plus loin, que les charges communes spéciales comprennent les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs .... aux dalles de couverture et à l'étanchéité. Plus loin encore on évoque l'entretien des balcons et jardins privatifs : "Les co-propriétaires possédant l'usage exclusif de balcons ou de terrasses auront personnellement la charge du nettoyage ainsi que de l'entretien courant des revêtements de sol de ces parties de bâtiment et de la réparation des dégats qu'ils occasionneraient, le tout sous le contrôle de l'architecte de la co-propriété. Sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes dont notamment les dépenses d'étanchéité sont à la charge des co-propriétaires de l'immeuble intéressé, ainsi qu'il est dit ci-dessus."
La solution à notre problème réside je pense dans le fait que le riche aménagement actuellement en place n'est pas celui d'origine, beaucoup plus modeste mais non décrit dans le descriptif de la construction et qu'il n'est pas démontable sans casse complète. Je précise par ailleurs que l'aménagement a sans doute au moins 20 ans et il me semble anormal d'une part de devoir prendre l'ensemble en charge, sans même le moindre abattement de vétusté, ceci en dehors de tout problème de fond déjà soulevé.
Merci encore pour les extraits des arrêts de la part de rkl.
Si mes précisions vous inspire quelque chose, je suis toujours preneur. |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 14:11:21
|
Pour parler franc, je comprends moi, que ceux qui ont la toiture terrasse en jouissance exclusive doivent supporter une bonne partie des frais en cas de problème d'étanchéité ou pas - cette probabilité de prise en charges par toute la copropriété doit être conclue après une mise en eau - C'est déjà là que quelques surprises peuvent apparaitre. J'ai eu personnellemnt 3 cas dans des résidences différentes où l'étanchéité n'avait rien à voir.
Ne pas oublier un point important que devrait suivre l'ensemble des copropriétaires : DEMANDER DES JUSTIFICATIFS DE L'ENTRETIEN DE CES TERRASSSES. En 2 mots, des preuves de l'entretien des joints de bordure. Ceci est primordiale et éviterait de très nombreuses fuites mises trop rapidement sur le compte de la copropriété  .
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Travaux étanchéité terrasse
Forum fermé
