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 Sujet  |
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mda
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 14 févr. 2005 : 22:43:03
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Bonjour,
je découvre avec horreur que le montant des frais de fin de mission, transmission au nouveau syndic sont de 383 E par lot principal. Cela me parait EXORBITANT, et nous avons signé le contrat en bonne et due forme...
est-ce que ce tarif est courant à votre connaissance ?
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 13:26:05
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Bonjour,
Ci-après différents liens concernant cette clause de “transmission des dossiers” qui est considérée comme abusive.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0903/honorair.htm
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0903/frais.htm
http://sos-net.eu.org/copropriete/
Le dernier lien est un site juridique dans lequel vous pouvez trouver des renseignements utiles.
Si vous avez déjà accepté le contrat du syndic tel quel, il ne fera certainement aucune modification prétextant que le contrat a été accepté par l’AG.
Si votre contrat n’est que d’un an, il conviendrait :
- de vous rapprocher de votre Conseil Syndical et de préparer tous les points du contrat à revoir,
- de les soumettre au Syndic bien avant la prochaine AG appelée à voter son élection afin que le contrat soit modifié et envoyé avec la convocation.
- en fonction de ce que vous aurez pu obtenir ou non comme modifications, prévoir une mise en concurrence avec un nouveau syndic.
En tout cas, jamais un syndic n’acceptera, le jour de l’AG, de rediscuter les points de son contrat, sauf peut-être un ou 2 maxi, c’est pourquoi il est important de faire apporter les modifications bien avant.
Bon courage et cordialement,
Anne-Marie
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mda
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 21:51:22
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Citation :
Initialement entré par amchap
Bonjour,
Ci-après différents liens concernant cette clause de “transmission des dossiers” qui est considérée comme abusive.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0903/honorair.htm
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0903/frais.htm
http://sos-net.eu.org/copropriete/
Le dernier lien est un site juridique dans lequel vous pouvez trouver des renseignements utiles.
Si vous avez déjà accepté le contrat du syndic tel quel, il ne fera certainement aucune modification prétextant que le contrat a été accepté par l’AG.
Si votre contrat n’est que d’un an, il conviendrait :
- de vous rapprocher de votre Conseil Syndical et de préparer tous les points du contrat à revoir,
- de les soumettre au Syndic bien avant la prochaine AG appelée à voter son élection afin que le contrat soit modifié et envoyé avec la convocation.
- en fonction de ce que vous aurez pu obtenir ou non comme modifications, prévoir une mise en concurrence avec un nouveau syndic.
En tout cas, jamais un syndic n’acceptera, le jour de l’AG, de rediscuter les points de son contrat, sauf peut-être un ou 2 maxi, c’est pourquoi il est important de faire apporter les modifications bien avant.
Bon courage et cordialement,
Anne-Marie
Merci de votre réponse qui m'encourage un peu. Je dois vous dire que je suis le président du conseil syndical. J'ai décidé de convoquer une réunion extraordinaire des copropriétaires, hors la présence du syndic, dans les jours qui viennent, pour définir une attitude commune.
Il y a aussi une autre facturation abusive demandée par le syndic, (voir mon autre message "Vacations AG") qui prétend nous faire payer 5h pour une AG de 20h à 23h, en nous faisant payer aussi la tranche horaire 18h-20h, et en affirmant que c'est normal.
Ma question est maintenant :
Je vais essayer de discuter avec le syndic, mais s'il refuse d'amender son contrat avant l'AG, il est clair que nous allons à l'affrontement, et au non-renouvellement de son contrat (si mes copropriétaires partagent mon analyse).
Comment alors devons-nous procéder ? Cela veut-il dire frais de justice, avocat etc... ? Quelle est la bonne démarche ? Les références que vous m'avez indiquées parlent de jugement par le TGI ou la Cour d'Appel, et cela fait toujours un peu peur de se lancer dans une telle procédure.
Merci de votre aide.
mda |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 10:05:17
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Citation de mda : Citation :
J'ai décidé de convoquer une réunion extraordinaire des copropriétaires, hors la présence du syndic, dans les jours qui viennent, pour définir une attitude commune.
Je suppose que vous entendez par là une réunion informelle des copropriétaires ?
Ceci étant vous parlez de 383 € par lot principal pour des frais de fin de mission c'est à dire de 2 500 francs par lot ????
Il y a probablement une faute de frappe ou de lecture ! 50 000 francs pour 20 lots ??? C'est une plaisanterie.
De toute manière le pmrincipe est clair : la clause est illégale même à un euro. Mais qui donc a lu le projet de contrat avant l'assemblée ?
Il n'empêche que la gestion des archives a un coût et doit être rémunérée. Le syndic professionnel doit calculer le coût et l'intégrer dans la détermination des honoraires de gestion courante.
Si vous discutez avec vote syndic, ce qui est toujours une bonne solution, vérifiez donc avant le montant ht de ses honoraires de gestion courante. S'il est trop modeste, ce n'est pas une " bonne affaire ", c'est une mauvaise affaire, une gestion boiteuse.
Faîtes lui remonter les honoraires de gestion courante à un montant décent et faîtes lui effacer 80 % des honoraires exceptionnels. Il ne doit rester que des honoraires pour dossier de mutation limités à l'établissement de la note de renseignements, aux frais d'opposition, les honoraires en cas de recouvrement de charges ou de contentieux important, les frais de poste et vacations d'assemblée, et l'indication des coûts de vacation horaire. Tout le reste s'en va.
Il faut en même temps régler le problème éventuel du compte séparé.
Après tout ira mieux.
S'il n'accepte pas cette remise en ordre, vous changez car sa position serait vraiment intenable dès lors que l'accord proposé comporterait des concessions réciproques pour la fixation d'un juste prix. |
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amchap
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 13:18:18
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Bonjour,
Si vous ne trouvez pas de terrain d’entente avec votre Syndic et que vous décidez de ne pas le reconduire dans ses fonctions à l’échéance de son contrat, et bien l’AG, appelée à voter l’élection du syndic, ne votera pas pour son contrat, tout simplement.
Par contre, les copropriétaires auront reçu au préalable avec la convocation (et en même temps que le contrat du syndic en place), un autre ou d’autres contrats de syndics que le CS aura sélectionnés, étudiés et fait éventuellement modifiés et sur lesquels l’AG devra voter.
A partir du moment où l’AG décide de changer de syndic à l’échéance du contrat du syndic en place, c’est une démarche tout à fait normale et courante et il n’y a aucune procédure judiciaire à envisager.
Pour votre AG appelée à élire votre syndic, attention de ne pas la prévoir trop près de la date de fin de contrat. En effet, si lors de votre AG il n’y avait pas la majorité requise pour voter l’élection du syndic et qu’une seconde AG soit nécessaire pour se faire, il faut que votre syndic en place puisse convoquer et assister à cette 2ème AG dans le délai de son contrat. Si la date de cette 2ème AG se situait après la fin de contrat du syndic, vous vous trouveriez sans syndic, et là ce serait galère !
Pour en revenir à vos frais de transmission de dossier. Je ne sais pas quel est le nombre de lots principaux dans votre copropriété, mais essayez de négocier avec votre syndic un montant par appartement ou par copropriétaire, à la place de lots principaux, ou un forfait. En effet, il arrive que plusieurs lots principaux soient regroupés en un seul appartement, cela diminuerait un peu vos frais de transmission si le syndic maintenait sa position, bien que cette clause soit illégale. Cette recommandation (de calculer les prestations particulières par copropriétaires et non par lot) est d’ailleurs mentionnée sur le site sos-net.org : http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-4.htm, puis aller sur Comment choisir son syndic ? Que faut-il bien prévoir dans son contrat ?
Quant aux références que je vous ai indiquées et qui mentionnent le TGI et la Cour d’Appel, il s’agit de litiges qui ont le même objet que ce que vous contestez aujourd’hui dans le contrat de votre syndic, litiges qui se sont déjà plaidés devant ces juridictions et dont les jugements font maintenant office de jurisprudences. Normalement, les clauses, objet des litiges, et reconnues abusives ou illégales par les tribunaux, doivent ou devraient être retirées des contrats.
Je ne sais pas si vous avez l’intention d’aller en justice pour ces frais de transmission. Mais réfléchissez aux frais d’avocat, délais des juridictions concernées, etc. peut être qu’un arrangement est préférable.
Cordialement,
Amchap
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