Citation :

---

Peut-on obliger un syndic à faire des travaux dans l'immeuble ?

Base légale : art. 18 Loi 10 juillet 1965, art. 37, 49 Décret 17 mars 1967
• Oui, dès lors que ces travaux ont été régulièrement votés en assemblée générale.
o Toute inaction du syndic s'apparenterait à une carence, engageant de ce chef sa responsabilité.
C'est au syndic de vous trouver les prestataires, de collecter des devis et les soumettre à l'approbation de l'assemblée. Vous restez toutefois maîtres de la situation et pouvez à tout instant proposer un autre prestataire, si vous en connaissez un meilleur que ceux proposés par le syndic. Les choix finals des copropriétaires s'imposeront à lui.
En aucun cas le syndic ne peut vous imposer tel ou tel prestataire, même si en l'absence de contestation par les copropriétaires il reste libre du choix de ceux-ci.
o Que faire en cas de carence du syndic quant aux travaux qui étaient décidés ?
Vous ou tout intéressé (copropriétaire ou tiers) peut demander (sauf procédure spécialement stipulée au règlement de copropriété) au Président du Tribunal de grande instance et par la voie d'une procédure de référé (cliquer ici pour plus de renseignements sur cette procédure), de désigner un administrateur provisoire, qui diligentera les travaux à sa place (art. 18 Loi 10 juillet 1965, art. 49 Décret 17 mars 1967).

• Parfois, même si ces travaux n'ont pas été votés en assemblée générale.
o Il faut qu'il y ait urgence, nécessité de sauvegarde de l'immeuble, ou que vous risquiez de subir un préjudice.
o Par exemple, si des infiltrations émanant d'un toit ou d'une terrasse menacent de vous inonder, vous pouvez mettre en demeure le syndic, soit de saisir l'assureur de la copropriété à l'issue d'un constat amiable, soit, si la copropriété n'est pas assurée, d'effectuer les travaux d'étanchéité nécessaires (rappelons ici que l'étanchéisation des toitures et terrasses incombent à la copropriété au titre de son obligation d'entretien de la structure de l'immeuble).
o Si le syndic refuse d'obtempérer ou si les copropriétaires s'opposent aux travaux, vous pouvez les assigner solidairement devant le tribunal de grande instance (le syndic et le syndicat des copropriétaires), afin qu'il les contraigne à engager les travaux, et éventuellement vous indemniser.

---

Citation :

---

Carence - Que faire si le syndic reste sourd aux injonctions ?

Base légale : art. 18, 21, Loi 10 juillet 1965, art. 18, 26, 49 Décret 17 mars 1967

Selon votre position au sein de la copropriété, vos injonctions n'auront pas la même portée auprès d'un syndic qui peut être fort occupé à gérer vos affaires courantes. C'est pourquoi il importe de bien respecter les procédures prévues pour se faire correctement entendre.
1. Les injonctions des copropriétaires
En tant que copropriétaire vous n'avez aucune injonction à donner au syndic. Ceci est encore plus vrai si vous êtes locataire. Il n'est même pas tenu d'accepter de vous prendre au téléphone. Cependant, dans un souci d'efficacité, un syndic consciencieux devrait vous entendre si vous lui signalez un dysfonctionnement au sein de l'immeuble, ou si vous avez un renseignement à demander que lui seul peut vous fournir (en vue d'un achat/vente, ou un plan de vos lots pour vérification, pour mettre en oeuvre l'assurance de l'immeuble, etc.). Pour tout autre problème, vous devez vous adresser au conseil syndical.

2. Les injonctions du conseil syndical
Le conseil syndical dispose d'un droit de regard permanent (il contrôle et assiste le syndic dans sa gestion, art. 21 Loi 1965). Il est également associé à l'élaboration du budget prévisionnel (art. 26, Décret 1967). Enfin, son président constitue l'interlocuteur entre les copropriétaires et le syndic ; toute contestation doit au préalable transiter par lui.
Ceci signifie que si le syndic passe outre ces injonctions, il engage sa responsabilité professionnelle. En revanche, le conseil syndical ne peut obliger de sa propre initiative le syndic à engager des travaux ou des dépenses qui n'ont pas été votées en assemblée générale. Si cela était le cas, le syndic aurait alors l'obligation de refuser d'obtempérer.

3. Les injonctions de l'assemblée générale
Un syndic qui refuse de se plier aux injonctions de l'assemblée générale, non seulement engage sa responsabilité professionnelle (manquement aux règles impératives de l'art. 18 Décret 1967), mais peut encore être révoqué sans indemnisation ni préjudice. Cette situation nécessite la désignation d'un administrateur judiciaire, à la demande expresse de tout copropriétaire qui aura à cette fin saisi en référé le Tribunal de grande instance (pour plus de précisions, consultez La copropriété en crise).
Le syndic qui tarde à exécuter les décisions de l'assemblée générale s'expose à se voir considéré en état de carence, permettant la désignation d'un administrateur provisoire chargée d'éxécuter la décision litigieuse selon la procédure de l'art. 49 du décret de 1967 (ainsi du licenciement du concierge - CA Paris 14e Ch. A, 7 juin 2000)
Le syndic a cependant obligation de passer outre les décisions de l'assemblée générale pour faire procéder à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il a obligation de faire passer le maintien de l'immeuble avant les intérêts financiers de ses propriétaires.

4. (point supprimé par amchap - ne concerne pas le problème posé)

Signalons enfin qu'en cas de réticence du syndic à effectuer certains actes, l'Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) conseille aux conseillers syndicaux d'envoyer au syndic un courrier recommandé A.R. ainsi rédigé :

"Monsieur,
Bien que le conseil syndical vous ait à plusieurs reprises demandé de bien vouloir ..., comme cela ressort (préciser ici : soit de vos attributions, soit de telle décision de l'assemblée générale), rien ne semble avoir été fait à ce jour.
Nous nous permettons de mettre par la présente en demeure de ..., et de nous adresser, une fois l'exécution accomplie, tout justificatif suffisant en ce sens.
A défaut, le conseil syndical se verra contraint d'engager à votre encontre une procédure de révocation pour carence, comme le lui permet l'article 8 du décret du 17 mars 1967.
En espérant ne pas avoir à recourir à une telle extrémité, et dans l'attente d'une prompte réponse de votre part satisfaisant notre demande, nous vous prions d'agréer l'expression de nos meilleures salutations.
Signé : le conseil syndical par la voie de son(a) président(e) M(me) ..."

---