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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 03 mars 2005 : 19:39:39
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Face à des appels de fonds pour travaux dépassant les montants votés et de sérieuses difficultés rencontrées par ailleurs avec mon syndic (inexécution de plus de 20 résolutions depuis 4 ans, absence systématique de réponse aux courriers même en AR, standard inexistant, tentative d'entrave à l'acquisition d'un lot dans l'immeuble, refus de me communiquer - je suis membre du CS - l'adresse des copropriétaires, etc..), j'ai tardé à régler dans les temps (je sais c'est une erreur..), quelques 150 euros de provisions sur charge.
Le syndic, après m'avoir adressé une lettre de rappel (facturée 20 euros), m'a fait adresser 15 jours plus tard une mise en demeure par son avocat, à réception de laquelle je me suis acquitté de cet arriéré.
Quelques semaines plus tard, le syndic m'a réclamé quelques 220 euros supplémentaires au titre d'honoraires liés à cette présumée "procédure", les siens propres et celui de l'avocat qui m'a adressé cette seconde relance.
J'ai bien sur contesté immédiatement la licéité de ce procédé, sur la base de l'art 10.1 de la loi SRU et de la jurisprudence que la CA de PARIS semble donner (depuis le 11 janvier 2001) à la notion de "frais nécessaires" au recouvrement d'une créance justifiée".
J'ai donc mis en demeure le syndic d'avoir à régulariser mon compte de copropriété.
j'ai également pris la peine, ces frais m'étant manifestement imputés en vertu du contrat de syndic qui en effet les prévoit, de rappeler au syndic le point 7 de la recommandation 96-01 de la commission des clauses abusives relative au contrat de syndic, ainsi que l'arrêt de la 23 Ch de la CA de Paris du 4 septembre 2003 et les deux positions du ministère du logement en date du 6 janvier 2004, lequels condamnent de telles pratiques de recouvrement, violant manifestement l'Art. L132-1 du code de la consommation.
Depuis, et pour seul réponse, je reçois aujourd'hui une nouvelle mise en demeure d'avoir à acquitter ces honoraires, sans plus d'explication et sous menace, bien sûr d'une nouvelle "procédure".
Lassé par ces procédés (est-il bien raisonnable, illégal ou pas, d'engager 220 euros de frais pour un retard de paiment sur 5 semaines de 150 euros, sachant que les intérêts moratoires ne sont de toutes façon pas mêmes décomptés ni reversés au syndicat, ce pour deux feuilles de papiers A4 timbrées en AR, et ce alors même que la loi SRU permet des recours beaucoup plus simples ?), je viens solliciter les conseils des lecteurs éclairés de ce site sur la marche à suivre, ne pouvant passer mon temps à envoyer des recommandés.
Injonction d'avoir à régulariser la situation de mon compte de copropriété devant le TI ? Ou ne rien faire me direz-vous et attendre ? Mais j'appréhende assez clairement la suite : le syndic ne manquera pas de faire état lors de l'AG prochaine, et après quitus, des frais exposés et je doute fort d'avoir les moyens de démontrer à l'auditoire qu'il s'agit d'une pratique abusive, et qu'entériner de telles pratiques serait susceptible (si bien sûr je ne dis pas que des bétises) d'engager le syndicat lui-même et à ses frais dans une procédure perdue d'avance..
Votre aide est bienvenue...
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Edité par - spinoza le 03 mars 2005 21:43:28 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 00:39:05
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Bonsoir,
Les comptes de l'exercice précedent ont ils été approuvés ?
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 00:47:31
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celui où ont eu lieu ces prélèvements, si c'est votre question, non.
Pour le reste , les comptes de l'exercice précédent, puique précédent, l'ont été en effet puique ce ne seront pas les premiers.
Ai-je répondu ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 11:03:43
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La loi impute en effet les frais nécessaires au recouvrement sur les seuls copropriétaires défaillants. Les frais qui ont été engagés par le syndic ne sont pas nécessaires et il n’y a aucun doute que ce à quoi vous condamnera éventuellement un tribunal sera d’un montant très inférieur.
Pour ce qui vous concerne, je pense que vous devriez payer scrupuleusement ce que vous devez au titre des charges et refuser tout le reste, attendre éventuellement que le syndic saisisse la justice et vous défendre alors avec les arguments donnés que je trouve excellents. Si le syndic devait utiliser la procédure d’injonction de payer, il faudrait que vous fassiez opposition dans le délai d’un mois.
Pour ce qui concerne la copropriété, c’est elle qui supportera ce que vous refusez de payer : syndic et avocat n’attendent pas votre bon vouloir. Vous avez une action à mener au sein de la copropriété pour éviter d’être considéré comme la brebis galeuse qui ne paie pas ses charges et pour mettre fin à une situation dans laquelle la copropriété est une véritable vache à lait. Vous devriez donner au conseil syndical, dont vous faîtes partie, des explications détaillées qui donneront un autre éclairage à ce qui peut venir du syndic et exiger une renégociation du contrat de syndic pour amener certaines prestations à un niveau décent. Le mieux, d’après ce que vous dites, serait d’ailleurs de changer de syndic à la prochaine assemblée.
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 12:14:23
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Merci de votre réponse, très claire.
Mon problème est que le président du CS, en cheville avec le syndic, est manifestement l'ordonnateur de cette petite "procédure" fantaisiste. C'est pour cette raison qu'il me sera assez difficile de faire entendre à la copropriété les conséquences auxquelles cet agissement pourrait nous exposer.
Ma question est en fait de savoir si je peux moi-même prendre les devants, c'est-à-dire contraindre le syndic d'avoir à régulariser cette situation et ce précisément pour protéger le syndicat - et moi-même - de ces conséquences.
Saisir une association de consommateur ? Informer la caisse de garantie du syndic de cette pratique ? Je crains qu'une conduite attentiste ne nuise finalement et à mon image (c'est bien le but de la manoeuvre, comme vous l'avez clairement perçu) et au syndicat lui-même. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 18:54:53
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pour spinoza :
Votre budget prévisionnel a-t-il été voté dans les règles ?
Si non, ne pouvez-vous vous appuyer sur cet article du décret de 67 ?
Citation :
« Art. 43. - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
« Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Elisabeth |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 00:58:18
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Merci Elisabeth de votre post mais je ne suis pas sur de bien le comprendre. Vous voulez me dire qu'il s'agirait de contester le bien-fondé des appels de charge effectués au motif (et sous cette réserve) qu'ils n'auraient pas été voté dans les règles ?
Quand un exercice comptable commence-t-il ?
En tout état de cause, et si votre remarque est certainement judicieuse d'un point de vue technique, j'imagine qu'une telle contestation ajouterait à l'image "procédurière" que précisément cette petite procédure a pour objet de me coller.
En fait, mon souci - et sur ce point autant personnel qu'éthique - est de savoir comment on empêche, concrêtement, un syndic de se livrer sans vergogne à des pratiques totalement méprisantes des règles élémentaires du code de la consommation.
A l'examen du contrat de syndic, j'ai relevé non moins de treize clauses qui, si elles devaientt être un jour portées à la connaissance d'un juge, seraient très probablement déclarées abusives et sanctionnées.
Mais et alors ? Comme ma mission n'est pas de faire un cours de droit (j'en suis d'ailleurs bien incapable et n'en ai pas la compétence) à une copropriété assagie et apeurée par Dieu Syndic et son apôtre Mr Président du CS (à moins que ce ne soit, plus sûrement, l'inverse), je m'interrogeai sur une méthode simple pour mettre tout le monde d'accord.
Et comme je n'ai ni le temps, ni l'envie, ni les moyens d'aller encombrer les prétoires du TGI de ces bien méprisantes pratiques, je me demande s'il existe des recours simples pour y mettre un terme.
Je sais, au pays des alambiques...c'est peut-être pousser le bouchon un peu loin....
Merci en tout cas de votre aide. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:02:30
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Malheureusement, j'ai cru remarquer que tous les contrats mentionnent de gros écarts de prix depuis 2 à 3 ans . Les prix des prestations particulières flambent. A METTRE A L INDEX, ne pas laisser passer.
Je trouve qu'il faut commencer l'AG en mettant le contrat du Syndic sur la table et discuter de ces "petits" extra faramineux. En fin de compte c'est l'AG qui le vote et non le CS qui est censé l'avoir discuté avant. Malheureusement je pourrais dire que les syndics adhérents de la FNAIM ne veulent rien entendre, les adhérents de la CNAB ont l'air plus corrects dans ces prestations.
En conclusion et encore une fois , une AG se prépare très en amont
Alors bon courage à tous
LN |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:31:30
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Sauf dans de très petites copropriétés, il n’est pas possible de négocier le contrat au cours de l’AG. C’est pourquoi ce contrat devra avoir, très en amont, comme vous le dîtes justement, été négocié par le conseil syndical de sorte que soit présentées en AG des clauses acceptées par le syndic et acceptables par les copropriétaires.
Si l’on minore les prestations particulières dont les prix sont très souvent abusifs, il faudrait aussi accepter, dans la plupart des cas, une substantielle revalorisation du tarif de base presque systématiquement maintenu à un niveau ne permettant pas une rémunération correcte du syndic qui se rattrape sur le reste.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 23:40:53
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pour spinoza,
juste une demande de précision avant de revenir éventuellement sur ma remarque.
Vous avez oublié de payer un appel de fonds trimestriel qui n'a rien à voir avec d'éventuels appels de fonds exceptionnles pour travaux. Ai-je bien compris ?
Elisabeth |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 00:35:32
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Non..les deux mon général..j'ai payé en retard un appel de fonds incluant une partie de charge et une partie de provisions sur travaux illégalement appelée (puisque ne correspondant pas ni à l'enveloppe - ni à la périodicité de l'appel des travaux correspondants votés). Je suis donc incontestablement en faute sur la partie charge (sous réserve de votre remarque précédente)..mais bon, je suis tout disposé à régler les quelques centimes d'euros d'intérêts liés à ce retard, et les frais que cette "faute" (my god!) a été susceptible d'engendrer, mais non évidemment d'engraisser des escrocs.
Je ne veux pas vous ennuyer avec ces questions, Elisabeth. En fait, ce qui me préoccupe c'est comment faire pour éviter de jouer à la gé- guerre en permanence avec des spécialistes du fait accompli et de l'usure. En un mot : comment stoppe-t-on des pratiques abusives ? Saisir une association de consommateurs ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 11:08:24
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De Spinoza : Citation :
Le syndic, après m'avoir adressé une lettre de rappel (facturée 20 euros), m'a fait adresser 15 jours plus tard une mise en demeure par son avocat, à réception de laquelle je me suis acquitté de cet arriéré.
Quelques semaines plus tard, le syndic m'a réclamé quelques 220 euros supplémentaires au titre d'honoraires liés à cette présumée "procédure", les siens propres et celui de l'avocat qui m'a adressé cette seconde relance.
Vous n'avez à régler que les frais de mise en demeure, au montant précisé dans le contrat de syndic.
Pour le reste, vous ne réglez pas et vous attendez une procédure éventuelle. Elle ne pourra que tourner à la confusion du syndic.
Mais il faut veiller à préciser la nature de vos futurs paiements, pour que le syndic soit tenu de respecter les règles de l'imputation des paiements qui figurent dans le Code civil.
Ces agissements des syndics sont très critiquables, alors surtout qu'ils ne peuvent se fonder sur des tolérances ou autres pratiques. La loi condamne ces agissements et les juges appliquent la loi très strictement dans ce domaine. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 11:38:09
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Merci JPM de votre réponse mais les frais facturés correspondent bien à ceux du contrat de syndic.
Ma contestation porte sur le caractère abusif de ces clauses, évidemment. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 12:42:42
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Le probleme est que les coproprio ont bien accepte ces clauses lors du vote concernant le contrat du syndic ...  - difficile de contester apres coup ! |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 23:21:46
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Il y a quelque chose qui ne tient pas debout. Comment un contrat de syndic peut-il préciser qu'il y a exactement 220 euros de frais à payer pour la procédure avec avocat, puisqu'on ne connaît pas a priori, le montant des honoraires ?
Pour mon autre remarque, je reprends les différents articles de loi :
Citation :
« Art. D 43. - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
« Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Citation :
Article L 19-2
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 2° (JORF 14 décembre 2000).
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Citation :
Article L 14-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Je ne suis absolument pas juriste et il faudrait que les juristes de ce site viennent à ma rescousse ; mais j'ai cru comprendre que si le budget prévisionnel n'était pas voté dans les conditions de l'article 14-1, on ne pouvait pas vous opposer l'article 19-2. On ne peut donc pas vous poursuivre si vous n'avez pas versé à temps vos provisions. Et le syndic en serait pour ses frais.
Mais il faudrait d'autres avis !
Quant à votre autre questionnement : quand vous êtes face à des copropriétaires qui se comportent comme des délinquants, par définition sans foi ni loi, il n'y a rien à faire devant tant d'ignorance. La seule façon de leur faire comprendre quelque chose, c'est de les emmener au tribunal, il n'y a que cela qu'ils puissent comprendre puisqu'ils se croient plus intelligents que tel ou copropriétaire isolé qui cherche à faire respecter les lois, décrets, RC etc... Quant au "Dieu syndic" comme vous le dites si bien et c'est exactement cela pour une certaine catégorie de personnes, il est intouchable ; il peut faire quasiment ce qu'il veut. Et ce genre de syndic qui ne fait pas son travail et qui ne respecte rien, est aux anges quand il peut gérer des copropriétés où personne n'y connaît rien. Par contre, quand il se retrouve face à un copropriétaire qui ne s'en laisse pas conter, il n'apprécie pas. Et sa stratégie, pour mieux régner est alors d s'acoquiner avec les ignorants pour semer la zizanie dans la copropriété. Résultat des courses : le copropriétaire en question est pris pour un malade mental ayant des problèmes relationnels aussi bien avec le syndic qu'il déteste à titre personnel, et avec les autres copropriétaires.
Elisabeth |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 14:29:25
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Pour Joulia :
Suivant votre argument, la notion de clauses abusives ne pourrait exister puisqu'une clause abusive est nécessairement une clause contractuelle avant d'être abusive....
Pour Elisabeth,
Merci pour vos précisions et votre analyse, bien exacte, de la stratégie de ce qu'on peut en effet appeler des délinquants.
Pour ma part, il n'est toutefois pas question de contester la régularité des appels de charges..ce serait rentrer dans des détails qui feraient précisément le jeu adverse.
Non, j'aimerais simplement faire conformer ce contrat de syndic aux recommandations de la comission des clauses abusives...je vais tenter de le faire par voie de résolution à la prochaine AG...mais je m'interrogais sur d'autres moyens...
Une injonction de faire auprès du TI serait-elle une possibilité ? Saisir une association de consommateur (nous sommes plusieurs, puisqu'il faut être au moins deux...)
Si vous avez des idées....Merci en tout cas de votre aide précieuse. |
Edité par - spinoza le 10 mars 2005 14:31:38 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 18:30:05
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Spinoza, loin de moi l'idée de justifier de telles pratiques  : je trouve que bcp de syndics abusent sur les tarifs de leurs prestations hors gestion courante et que (hélas) peu de membres du CS discutent âprement les termes de ces contrats (même quand onleur mâche le travail en pointant les postes à discussion) .
Mais je pense qu'il faut bien voir ce que regroupent ces frais de recouvrement et ne pas systématiquement qualifier de clauses abusives des frais refacturés à un copro, de par son manquement à une de ses obligations.
Si je ne m'abuse, l'appréciation par les juges du caractère abusif d'une clause prend en compte l'ensemble des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat, mais également le contrat dans son ensemble, ainsi que les clauses contenues dans un contrat annexe dont l'exécution dépendrait du contrat en cause.
J'ai compris, en lisant votre 1er mail, que les frais (exhorbitants de 220 euros) comprenaient les honoraires de l'avocat qui vous a adressé la 2eme relance. Si je reprend la recommandation de la clause abusive 96-01, elle distingue bien que les honoraires pour le syndic sont abusifs (dans la mesure oú cette tâche ferait partie de sa gestion courante). Citation :
Recommandation de la clause abusive N° 96-01
Considérant que ....
Considérant que ....
Considérant que...
Considérant que ...
Considérant que, si tous les contrats de syndic font la distinction entre la gestion courante et les prestations particulières, certains ne précisent pas le contenu de ces postes, que d'autres contrats prévoient un nombre de prestations particulières, parfois augmentées abusivement à l'aide de rubriques «divers», tel que la notion de gestion courante se trouve dépourvue de signification ; que ces clauses ou combinaisons de clauses sont de nature à créer un déséquilibre significatif ;
Considérant que ....
Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article 32 de la loi n°91-560 du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des contrats ;
Considérant que certains contrats comportent une clause de révision de la rémunération du syndic dont la complexité ne permet pas au syndicat des copropriétaires de mesurer la portée de son engagement ; que la mise en oeuvre d'une clause dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée est susceptible de créer un déséquilibre significatif ;
Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence,
Recommande :
Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet :
1. De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution ;
2. De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction de syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ;
3. De présenter comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ;
4. D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ;
5. De restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique «divers» ;
6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non renouvellement on de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;
7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ;
8. De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée ;
9. De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution.
Texte adopté le 17 novembre 1995 sur le rapport de Mme Jacqueline Lucas et de M. Yves Rouquet
Que faire en cas de clause abusive dans un contrat ? ==> en espérant que ce lien puisse vous donner quelques pistes pour vos démarches.
http://www.droitquotidien.net/Pages%20rubriques/clausesabusives.html
Ceci dit, cette discussion est très interressante et j'espère qu'il en sortira plus de réponses.
L'arc a aussi éditer pas mal d'articles à ce sujet
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus204.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1204/abus283.htm |
Edité par - Joulia le 10 mars 2005 18:36:56 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 23:31:15
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Moi dans ce genre de frais j'ai mieux !
relance : tarif postal (je crois que cela devrait être gratuit -SRU)
mise en demeure RAR : 23 €
dossier huissier : 122 €
dossier avocat : 305 € en général ça suit
plus suivi de la procédure : tarif à la vacation . Et tout ceci, HT 
Nous avons déjà eu des discussions sur ces sujets et merci JPM ou Barde ou ... Je n'ai pas oublié de réclamer en pleine AG en quoi consistait cette remise de dossier à l'avocat et pris à témoin toute l'Assemblée pour faire baisser ce tarif. De mêm que les frais du questionnaire du vendeur : 160 € à l'origine , donc baissé à 50% 
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 23:45:06
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Pour venir à l'appui de Joulia, et d'une manière générale (c'est à dire au delà du cas personnel de Spinoza) il faut noter qu'on s'insurge plus facilement à propos des frais de recouvrement demandés par le syndic qu'au sujet de la gêne apportée à la gestion des syndicats par des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges alors qu'ils ne peuvent justifier de situations financières difficiles. Dans ce dernier cas les copropriétaires se manifestent, demandent des délais, etc ... La politique des autres est le silence jusqu'à ce que l'artillerie tonne.
La règle pratique est simple :
> une lettre de relance ; la loi et la commission n'interdisent pas sa rémunération. Elles interdisent l'imputation au débiteur ! Elles ne critiquent pas les montants. Ces montants ont été proposés à l'assemblée qui les a acceptés. Il n'est pas interdit au marchand de légumes de vendre ses carottes 4 € alors qu'elles sont à 2 € ailleurs.
> une mise en demeure LRAR 15 jours après. Là le coût est imputable au débiteur. Pour le surplus mêmes réflexions que dessus.
> une citation devant le TI à défaut de règlement. Les frais sont à la charge du débiteur même s'il paie avant l'audience. Comme le dossier aura été remis à un avocat celui ci prendra des honoraires, seraient-ils réduits car il a quand même fait la citation. Si le débiteur n'est pas d'accord pour indemniser le syndicat, l'affaire est poursuivie devant le tribunal, nonobstant le paiement des charges, pour jugement sur les frais. Au bout du compte la note sera relativement salée.
Si ce scenario est respecté : rien à dire : le syndic a fait son boulot.
Ce qui est critiquable, c'est la multiplication des lettres de relance alors qu'une seule suffit, sur le plan de l'aimable courtoisie, car, juridiquement, la relance n'est d'aucune utilité.
Et bien sur, c'est l'imputation au débiteur de 5 lettres à 6 €. Autant de gagné pour la collectivité car c'est bien elle qui paie les lettres de relance.
Quand à l'argument tiré du classement dans les prestation de gestion courante des relances, il est particulièrement stupide. Un syndic organisé inclura dans les honoraires de gestion courante un forfait de 180 € par exemple dans lesdits honoraires. Si tous le monde paie bien les charges, 180 € seront passés dans la poche du syndic sans aucune prestation et d'une manière tout à fait régulière et légale . Pour autant sera-t-il un escroc ? bien sur que non.
Conclusion : il faut lire les projets de contrat et veiller à ce que le syndic ne pratique pas le tir de relances par rafales. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 01:29:20
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Merci de vos contributions, et des liens indiqués par Joulia.
A quand un contrat de syndic prévoyant une rétroversion de ces frais au profit du syndicat, le seul finalement vraiment gêné par ces retard ?
Pouvez-vous me dire si les clauses du contrat de syndic - et celles notemment susceptibles d'être précisément abusives - peuvent faire l'objet de demande de résolutions à poser en AG ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 10:03:09
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Soyez clair : à quelles clauses pensez vous ? |
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Abus sur honoraires de recouvrement d'impayés
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