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 Sujet  |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 08 mars 2005 : 13:18:29
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Bonjour, Combien de temps après l'achat d'un appartement peut on contester la surface au sol
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 17:41:35
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Un an après l'acte authentique maxi, si vous parlez de la superficie privative loi carrez. (La notion de surface au sol est peu employée pour un appart?)
jcm |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 08:19:59
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| Comment faire pour estimer la superficie privative. Y a t'il une règle pour le calculer ( ex placard sont ils comptés ....) car je crois que pour mon cas il y a un écart sup à 5 % |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 08:44:45
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C’est l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui donne la définition de cette surface dite privative d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété :
Citation :
Article 4-1
La superficie de la partie mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L'article 46 de la loi de 1965 mentionné dans l'article 4-1 du décret de 1967 reproduit ci-dessus est ainsi :
Citation :
Article 46
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
¤ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 09 mars 2005 08:51:29 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 10:18:48
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Comme vous pouvez le voir sur la contribution de Marc, les placards comptent. Il reste quelques points à éclaircir (radiateurs par ex.) car le décret n'est pas très précis.
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 19:27:20
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Je ne trouve pas que le texte ne soit pas très précis :
en effet, on part, dit le texte :
- de "la superficie des planchers des locaux clos et couverts", ce qui n'est pas une réalité trop difficile à appréhender,
superficie de laquelle on déduit ensuite, comme le dit toujours le texte :
- les "surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres", ce qui n'est pas non plus trop difficile à appréhender, cette liste étant parfaitement claire et limitative.
Nulle part, Jcm, question de radiateurs...
Marc |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 22:35:58
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Une petite subtilité toutefois dans cette "simplicité" des textes : c'est le cas de la cheminée et du conduit de fumée.
La surface au sol de la cheminée n'est pas à déduire de la surface privative.
Par contre, le conduit de fumée est une "gaine", qui vient du plafond pour rejoindre la hotte (je fais l'hypothèse que le conduit n'est pas encastré dans un mur).
Si la jonction conduit/hotte se fait à moins de 1,80 m, la surface représentée par le conduit est à déduire de la surface privative.
Si elle se fait à plus de 1,80 m, elle est à inclure.
Bon … n'exagérons rien, la surface concernée n'est que de 0,4 x 0,4 (ou 0,6), relativement insignifiante.
RC |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 00:44:21
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Quand il y a un radiateur, un bon vieux radiateur en fonte par ex., il fait partie de l'immeuble, est-ce que l'on peut compter la surface de plancher occupée par ce radiateur, sachant qu'il n'y a donc plus les 1,80 m requis ? L'espace occupé par une baignoire, est-ce une surface de plancher ? Les plinthes sont elles des embellissements, donc pas à déduire, ou font-elles partie intégrante du mur ou de la cloison ?
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 02:18:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quand il y a un radiateur, un bon vieux radiateur en fonte par ex., il fait partie de l'immeuble, est-ce que l'on peut compter la surface de plancher occupée par ce radiateur, sachant qu'il n'y a donc plus les 1,80 m requis ? L'espace occupé par une baignoire, est-ce une surface de plancher ? Les plinthes sont elles des embellissements, donc pas à déduire, ou font-elles partie intégrante du mur ou de la cloison ?
jcm
1.) "Quand il y a un radiateur, un bon vieux radiateur en fonte par ex., il fait partie de l'immeuble, est-ce que l'on peut compter la surface de plancher occupée par ce radiateur, sachant qu'il n'y a donc plus les 1,80 m requis ?"
Rien, dans la rédaction du texte du décret, ne conduit à exclure de la superficie Carrez la superficie de plancher qui est en dessous des radiateurs, ou des équipements sanitaires, ou encore en dessous du grand lustre en cristal de Bohême du salon d'hiver (cf. problème des m² de Gaymard), etc...
2.) "Les plinthes sont elles des embellissements, donc pas à déduire, ou font-elles partie intégrante du mur ou de la cloison ?"
Les praticiens se sont posés la question dès le départ de la loi Carrez et sont tombés d'accord avec les juristes immobiliers pour considérer que les éléments de menuiserie qui sont apposés sur les murs, tels que plinthes, lambris, etc., ne font pas partie à proprement parler du mur, même si ces éléments, de décoration ou fonctionnels, ajoutés au mur après sa construction même sont eux mêmes immeubles par destination en fonction de leur mode de fixation.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 10 mars 2005 02:21:10 |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 09:24:00
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Une autre curiosité dans le calcul de la surface "carrez" concerne les cumulus d'eau chaude.
Source : Editions législatives – 20/10/2003
"Dès lors qu'un chauffe-eau rend la hauteur libre sous plafond du placard dans lequel il se trouve inférieure à 1,80 m, ce placard ne peut être inclus dans la superficie de l'appartement.
……
une cour d'appel a considéré que la surface d'un placard devait être exclue dès lors qu'un cumulus d'eau chaude qui y était installé rendait sa hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
Elle relève qu'il en aurait été autrement s'il s'était agi d'un élément démontable mais qu'un chauffe eau constitue un élément usuel et indispensable dans une habitation et qu'en l'espèce, rien n'impliquait de modifier son emplacement.
(CA Aix-en-Provence, 1ère ch A, 10 juin 2003)
RC |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 12:00:27
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Comment mesurez-vous pseudos divers et variés ?
De mur à mur ou au sol ?
Combien de mesures prenez-vous pour une même longueur ?
Comment faîtes-vous les arrondies ?
A chaque pièce ou au final ?
Il y a vous pouvez en juger d'autres manières de se creuser la matière.
Qu'elle soit grise ou pas il y a sujet à méprise...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 09:57:29
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Oui, le problème du chauffe eau est connu depuis longtemps. Et je ne vois pas de différence fondamentale avec un radiateur.
jcm |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 12:38:13
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Oui, d'autant plus que, si j'ai bien compris, la hauteur des 1,80 se calcule toujours depuis le niveau du plancher (et non hauteur restante depuis le plafond). La question des baignoires et meubles de cuisine sur murets maçonnerie, n'est pas tranchée.
Ce que j'en pense,
La seule finalité du calcul de la surface privative "carrez" est la protection des acquéreurs. L'important est donc que les informations données sur l'état de surface soit suffisamment détaillées et précises pour ne tromper personne.
J'ai un bon camarade qui a un cabinet spécialisé dans les diagnostics immobiliers avec qui je discute souvent de ces questions. Il est toujours précisé dans l'état établi qu'il n'est pas tenu compte de la présence des baignoires, meubles de cuisine, radiateurs, plinthes, etc dans le calcul de la surface (ou l'inverse).
J'ai également lu, il y a quelques années (en tout cas, c'est le souvenir que j'en ai), un arrêt de la Cour de cassation qui allait dans ce sens en précisant que l'acquéreur n'était pas lésé par le fait que le détail de la surface privative comprenait la surface d'une cave. La mention de la cave et de sa surface était bien précisée sur l'état.
Je n'ai malheureusement pas pu retrouver cet arrêt qui comportait plusieurs "moyens" et la question de la surface n'était pas la plus importante.
Si jcm, ou un autre, avait la référence de cet arrêt, ce serait formidable !
RC |
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