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Farrah68
Contributeur actif
49 réponses |
 Posté - 12 janv. 2003 : 18:52:11
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Après avoir potassé les manuels à ma disposition, quelques points jamais détaillés, me posent toujours problème :
- l'antenne collective qui est une charge d'équipement et de service et qui devrait normalement être répartie selon l'utilité, est mentionnée dans notre règlement comme une charge à répartir selon une grille particulière. Ce paragraphe est-il légal ?
- ces charges à répartir selon l'utilité : est-ce que cela veut dire qu'il faut tout simplement diviser la somme par le nombre de lots concernés ?
- la VMC est-elle une charge générale commune répartie par millième ? ou selon l'utilité ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 janv. 2003 : 11:20:55
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C'est l'utilité objective qui compte. Par exemple, même si dans la pratique vous n'utilisez pas l'ascenceur vous devez tout de même participer aux frais inhérent à cet équipement collectif (en fonction de l'étage). Pour l'antenne collective c'est pareille: si son installation a été ratifiée en AG à la majorité requise, alors vous devez participer au frais même si vous avez voté contre. Ces frais sont à répartir selon les tantièmes de chacun (il peut y avoir des millièmes spéciaux si l'antenne profite à un bâtiment en particulier).
Pour la VMC je ne sais pas!
bp |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 18:39:54
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L'installation a été voté à la majorité lors de notre dernière AG.
Je ne comprends pas la réponse donnée ci-dessus car si l'on doit participer au paiement de charges spéciales pour la pose d'antenne, cela ne correspond plus au paiement par tantièmes comme pour les charges générales (courantes). On devrait dans ce cas diviser le coût de l'installation par le nombre de lots pour que tout le monde paye la même somme ?
 Pourquoi un F4 doit payer plus cher la pose de l'antenne qu'un F2 qui utilisera de la même façon l'antenne ?
(Pour le payement par rapport à l'utilité d'un ascenseur suivant l'étage où l'on se trouve, je comprends très bien mais pour l'utilisation de la TV, je ne vois pas...)
Merci pour vos réponses !
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 13:01:16
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Les charges lées aux antennes collectives et VMC sont toujours réparties suivant les tantièmes généraux. Il est difficile de déterminer l'usage qui en est fait par chacun.
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 13:26:44
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Voici ce que l'on trouve sur le site de l'ARC :
Citation :
Les frais concernant l'antenne satellite collective qui vient d'être posée ont été répartis sur les copropriétaires en fonction des millièmes de charges ? Est-ce que ces frais n'auraient pas du être répartis à part égal pour chaque lot ?
On peut lire dans le " code de la copropriété " éditions Litec, - qui est une " référence " en matière de copropriété - : " Si l'utilité de l'antenne est a priori égale pour tous les lots on peut concevoir en pratique et par commodité que les frais sont répartis en fonction des tantièmes de copropriété ".
La jurisprudence tient d'ailleurs pour acceptable la répartition des frais d'installation et d'entretien en fonction des tantièmes généraux. Par contre, les lots secondaires, comme les parkings et caves, ne sont pas concernés.
A noter, cependant, que l'assemblée générale aurait valablement pu voter une résolution prévoyant d'imputer ces frais " à part égale ". Comme on le voit il s'agit d'un domaine ou tout est possible en fonction des décisions prises.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mars03.htm
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 13:37:27
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Tout ne pouvant être à l’avance défini, décrit, normalisé, réglementé, le législateur doit parfois recourir à des notions générales auxquelles il faudra donner une interprétation au cas par cas. Ainsi en est-il de la notion de bonne mœurs, de celle de bon père de famille et, en droit immobilier, des notions de destination de l’immeuble ou d’utilité.
Pour déterminer quelle peut être l’utilité d’un équipement pour un lot de copropriété, il n’y a pas de règle impérative. Il faut se fier au bon sens. Des usages finissent par s’établir. Mais bien souvent une même question peut recevoir plusieurs solutions toutes acceptables. Par exemple, comment répartir les charges d’entretien d’un portier avec interphone ? Les frais d’entretien de la porte d’entrée de l’immeuble seront répartis selon les tantièmes de charges générales du bâtiment (ou de la cage d’escalier). Une telle répartition est conforme au critère de l’utilité du contrôle d’accès dans l’immeuble. Les frais d’entretien de l’interphone, qui est un équipement accessoire à la porte d’entrée, seront logiquement eux aussi répartis de cette manière. Mais on peut aussi considérer que ce portier consiste à relier chaque appartement avec pour chacun une commande de sonnette et une liaison phonique identiques. L’utilité paraît alors égale pour tous et il conviendrait de partager les charges liées au portier également entre chaque appartement sans tenir compte de leurs tantièmes de charges communes. Comme il faut bien décider, une solution, en fait arbitraire, sera adoptée. (Le syndic préparera une résolution conforme aux usages qui sera votée sans débat à moins que ne surgisse du fond de la salle un coupeur de cheveux en quatre (pour ne pas employer d’autres métaphores plus triviales et cruelles envers les drosophiles) qui aura consacré des nuits blanches à méditer sur le critère d’utilité et qui n’aura d’ailleurs peut-être pas tort).
De ces réflexions, je dégage les éléments de réponse suivants aux question de Farah68.
La grille de répartition des charges s’appliquant à l’antenne collective est censée avoir été élaborée conformément au critère de l’utilité. Elle est peut-être intellectuellement contestable, mais pour la déclarer illégale, il faudrait prouver qu’elle fût totalement absurde, ce qui n’est vraisemblablement pas le cas, sachant que plusieurs interprétations de ce critère sont possibles et qu’il faut donc bien admettre une part d’arbitraire. De toutes façons, si vous voulez contester une répartition des charges inscrite dans le règlement de copropriété…Bon courage !
Comme nous l’avons vu ci-dessus, utilité ne signifie pas répartition égale. L’utilité doit être appréciée spécialement pour chaque cas considéré et plusieurs interprétations différentes peuvent parfois être données. C’est l’assemblée générale qui en décide. Cette question ne se pose que pour un nouvel équipement que l’assemblée générale décide d’installer. Pour tous les équipements existants, la répartition est fixée par le règlement de copropriété (normalement modifié après adoption de la grille de répartition des charges relatives à un nouvel équipement) et elle est pratiquement intangible.
Idem pour la VMC. Se référer au règlement de copropriété. Quant à savoir comment apprécier l’utilité d’une VMC, je considérerais le volume intérieur de chaque appartement., ou simplement les tantièmes de parties communes de tous les lots raccordés à cette VMC.
Pour conclure :
Ne soyez pas tentés de remettre en cause la répartition des charges inscrites au règlement de copropriété ou décidées ultérieurement par l’assemblée générale lors de l’installation d’un nouvel équipement, sauf aberration évidente auquel cas il faudrait obtenir une révision de cette répartition, soit à l’unanimité de tous les copropriétaires, soit par la voie judiciaire. Contentez vous de contrôler que la répartition des charges appliquée est bien conforme au règlement de copropriété. La question de savoir quelle est la grille idéale à appliquer ne doit se poser que pour un nouvel équipement.
Cordialement
P.F. Barde |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 15:22:00
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J'aurais dû faire un autre sujet plutôt que de reprendre le fil de discussion de Farah68 car il est vrai qu'il parle pour sa copropriété où apparemment il y a déjà un règlement pour l'installation de l'antenne.
Pour nous, c'est bien simple, nous sommes dans une ville câblée qui cesse son service dans 2 mois donc nous devons installer des antennes et il n'y a rien dans notre règlement de copropriété, tout est à faire mais comme nous avons le bâtiment a été livré il n'y a qu'1 an nous sommes tous novices et il est important de ne pas faire d'erreurs lors des AG (nous sommes chez FONCIA VEXIN...)
Bref, l'article de l'ARC me convient parfaitement et on aurait dû (lors de notre AG) faire en sorte que la répartition soit à "part égale" pour ce qui concerne toute nouvelle installation d'antenne. Si un appartement de 4 pièces situé juste sous une antenne paye 200 euros alors qu'un studio en bout de bâtiment en "L" paye 80 euros, il y a un problème car je ne vois pas pourquoi le studio qui utilise plus de câbles pour la même utilisation d'une TV ne doit pas faire au moins "part égale"...
Le bon sens veut que tout le monde s'assoit pour discuter et répartir à part égale les frais.
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Edité par - fidipat le 21 juin 2004 23:05:26 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 00:26:20
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Bonsoir à tous et à toutes,
Une répartition à la part me parait être la plus équitable pour les frais de précablage d'un immeuble au système de réception TV par satellite.
Vous trouverez ici un dossier sur les paraboles et le câble.
Cordialement.
Cyril  |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 09:40:21
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Merci à tous.
En espérant que cette discussion pourra servir à d'autres !
Note : grâce à votre aide, le syndic vient de me dire qu'il va envoyer un courrier rectificatif.
Edité par - fidipat le 23/05/2003 12:01:05 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juin 2004 : 03:10:56
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Bonjour à tous,
Pour la répartion des frais d'installation d'une antenne collective (art. 10 de la loi de 1965) voici une jurisprudence :
Services collectifs et éléments d'équipement commun - participation aux charges
C.A. Lyon (6ème chambre), 10 mai 2000.
N° 00-775. - Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grillon c/ M. Tiraboschi
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Cette utilité doit s'entendre d'une utilité objective, soit potentielle pour chaque lot, le copropriétaire qui renonce à utiliser un élément d'équipement commun n'en demeurant pas moins tenu de participer aux diverses charges entraînées par cet équipement.
Dés lors, le coût des travaux d'installation de la partie commune d'un système de réception satellite par implantation d'antennes paraboliques collectives s'impose à tous les copropriétaires d'un même immeuble, en raison de l'unité potentielle que cette installation présente pour chaque lot, seule la part individuelle concernant le raccordement aux appartements relevant de l'initiative de chaque copropriétaire.
A rapprocher :
Civ. 3, 10 mars 1993, Bull., n° 31 (2), p. 20, et l'arrêt cité.
A bientôt......
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 juin 2004 : 01:21:28
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Dans le même ordre d'idée, que répondriez-vous à cette question que je vous pose :
Lors du ravalement de cage d'escalier, doit-on payer par lot ou par tantièmes (ou millièmes) puisque nous n'avons tous qu'une porte d'accès à notre appart. quelle qu'en soit la superficie ? 
A la part me répondrait Clémouel, cad en tantièmes ? et DU31 ?
merci d'avance pour vos nombreuses réponses.
LN |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 26 juin 2004 : 12:05:31
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Chère Héléne  ,
Un système de répartition fusse t-il injuste ne peut être remis en cause. Dans ce cas je pense que les tantièmes doivent faire droit.
Je pense à votre syndic, Président de la €€€€€ de surcroit, si cela n'a pas changé pendant mon incursion dans le coeur de la matrice, semble bien en place dans une région particulièrement propice à réaliser des affaires juteuses.
Avez vous reussi à obtenir au moins le compte bancaire séparé car ce critère fondamental permet d'avoir un vrai regard des opérations lors du contrôle des comptes.
Amicalement 
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 00:31:11
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Merci de me lire et aussi de me répondre , cher Tank 
En ce qui concerne ma dernière AG ces jours avec ce président de la C..... comme vous dites ? Voici
- non bien sûr je n'ai pas pu avoir le compte séparé et même à tout dire la question n'a même pas été posée oralement mais était tout de même à odj
- pas de mise en route du carnet d'entretien malgré ma demande et mon opposition à son tarif mis en prestation particulière : création 230 euros + xx par lot principal . Tout ceci en HT bien sûr  
Celui-ci m'a répondu : que l'on verra plus tard... 
- Difficile aussi de lui faire écrire ce que nous voulons voir inscrit
Et pour finaliser , je sais que j'attendrai le PV très très longtemps. Mais que pouvons-nous faire lorsque nous sommes 3 pelés/tondus sur 21 copro à s'y intéresser ? Nous avons même voté et budgeté un ravalement sans majorité requise - lui s'arrangera pour récupérer des millièmes auprès de gestionnaires, etc... (et moi je laisse filer car le ravalement m'arrange). Mais j'avoue que rien n'est droit mais malgré mes relances auprès des copro, ceux-ci ne bougent pas. Et dans ces cas-là comment changer de Syndic ?
LN |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 01:42:48
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Bonsoir insacorh,
Nous, c'est un des deux vice-présidents de la C..... qui nous fait le même coup, ça doit être de famille chez eux
Nous avons un nombre de copropriétaires similaire, mais avec deux presque majoritaires magouillant avec le syndic gestionnaire de leurs (nombreux) appartements et plus d'un tiers d'Italiens charmants, compréhensifs, mais difficile à joindre - c'est vrai, c'est la galère pour se débarrasser d'un syndic dans ces conditions-là.
Voilà un lien qui pourrait vous intéresser:
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0504/abus187.htm
Vous pourriez peut-être vérifier si cette recette de cuisine n...antaise a également cours dans votre copro? - Confraternité oblige .
Cordialement
Manja
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 03:52:10
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Dans le même ordre d'idée, que répondriez-vous à cette question que je vous pose :
Lors du ravalement de cage d'escalier, doit-on payer par lot ou par tantièmes (ou millièmes) puisque nous n'avons tous qu'une porte d'accès à notre appart. quelle qu'en soit la superficie ?
A la part me répondrait Clémouel, cad en tantièmes ? et DU31 ?
merci d'avance pour vos nombreuses réponses.
LN
Bonjour LN,
Ces travaux de ravalement cage d'escaliers est à répartir selon les tantièmes indiqués dans votre RDC y compris pour les lots du rez-de-chaussée :
Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Synd. des copriétaires du 1, place Victor Hugo à Paris c/ Sté La Mondiale et a.
Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.
La Cour de cassation ajoute une pierre de plus à l’édifice jurisprudentiel bâti autour des notions de charges générales et spéciales afférentes aux escaliers. Alors que, dans un premier temps, la jurisprudence se montrait hésitante, qualifiant de charges générales les dépenses d’entretien, et de spéciales celles relatives aux éléments ornementaux (tapis, paillassons, sièges..), cette distinction a été abandonnée (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989, n° 87-16.234, Netange c/ Synd. des copr. du 1, rue de l’As-de-Carreau à Belfort ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050, Synd. des copr. des immeubles sis à Vitry c/ Sté Vitry-Lagaisse : Bull. civ. III, n° 80 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-16.727, Synd. des copr. du 66, av. de La Bourdonnais à Paris c/ Beaulieu) : tous les frais d’escalier, quels qu’ils soient, constituent des charges générales dès lors que l’escalier est classé parmi les parties communes par le règlement, et que celui-ci n’a prévu aucune répartition particulière.
La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est déféré à la Haute Juridiction, ne s’était pas rangée à cette opinion. Elle avait refusé de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien, réparation, réfection et éclairage des escaliers. Elle considérait cette clause valable, non seulement parce que le second alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 autorise une telle stipulation, sans la soumettre à la constitution de parties communes spéciales, mais encore parce que les escaliers litigieux ne bénéficiaient pas à tous les lots.
La Cour de cassation censure la cour d’appel au visa des articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (réputant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi de 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.
Ainsi, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est suspendue à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Un arrêt l’avait d’ailleurs déclarée licite dans ces conditions, sauf s’il s’agissait de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ces dépenses devant être, aux termes de l’article 10 alinéa 2, d’ordre public, partagées entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, SCI de l’avenue Auguste-Renoir c/ Synd. des copr. de l’immeuble Le Sainte-Luce : Bull. civ. III, n° 161).
Par ailleurs, une seconde voie semble ouverte : la Cour de cassation paraît également admettre la licéité de la clause lorsque le lot exonéré de charges n’a aucun accès aux escaliers litigieux, puisqu’elle censure la cour d’appel de ne pas avoir « relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble ».
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière • Bulletin 342.
Pour consulter la jurisprudence : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2003X05X03X00108X028
Amicalement......
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 03:56:36
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Merci de me lire et aussi de me répondre , cher Tank
En ce qui concerne ma dernière AG ces jours avec ce président de la C..... comme vous dites ? Voici
- non bien sûr je n'ai pas pu avoir le compte séparé et même à tout dire la question n'a même pas été posée oralement mais était tout de même à odj
- pas de mise en route du carnet d'entretien malgré ma demande et mon opposition à son tarif mis en prestation particulière : création 230 euros + xx par lot principal . Tout ceci en HT bien sûr
Celui-ci m'a répondu : que l'on verra plus tard...
- Difficile aussi de lui faire écrire ce que nous voulons voir inscrit
Et pour finaliser , je sais que j'attendrai le PV très très longtemps. Mais que pouvons-nous faire lorsque nous sommes 3 pelés/tondus sur 21 copro à s'y intéresser ? Nous avons même voté et budgeté un ravalement sans majorité requise - lui s'arrangera pour récupérer des millièmes auprès de gestionnaires, etc... (et moi je laisse filer car le ravalement m'arrange). Mais j'avoue que rien n'est droit mais malgré mes relances auprès des copro, ceux-ci ne bougent pas. Et dans ces cas-là comment changer de Syndic ?
LN
Vous n'êtes que 21 et vous n'arrivez pas à vous débarrasser de cette verrue ?
Vous devriez monter une confrérie avec tous les "Azuréens" du site (vous, manja, Tourloup (?), etc.. et leur rentrer dedans....
Je ne me moque pas. Je vous comprends très bien en tenant compte des paramètres : région et matrice !!!!
Amicalement....
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 27 juin 2004 : 08:12:02
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Chères Héléne et Manja toujours à vos services,
Bien vu, au moins un des deux fait partie de la matrice, pour le second pas encore certain car les techniques utilisées sont différentes.
Une verrue revient toujours si elle n'est pas traitée en profondeur.
L'expérience montre que la matrice n'est pas aussi performante que cela, elle comporte plusieurs failles qu'il faut investir.
Il suffit de voir comment ils se pavanent sur le journal pour voir qu'il ont la grosse tête.
Je pense que trouver et exploiter les failles semble être la solution pour les rejeter dans la baie des Anges.
Il faut donc continuer à la harceler et accumuler des écrits quitte à prendre certains risques, le moment venu ces écrits se retourneront contre eux et le pot de terre fera exploser le pot de fer.
Un ami d'un groupe résistant
http://www.imdb.com/title/tt0133093/ |
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