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PENNANRE
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 10 mars 2005 : 15:02:28
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L'obligation légale qui s'impose aujourd'hui au Syndic d'ouvrir un compte séparé (peut-il toujours s'en dispenser avec accord de l'AG) est-elle opposable en cours de mandat du Syndic (fin du contrat en 2006)?
En 2003(je n'étais pas propriétaire à l'époque) l'A.G. des copros avait autorisé l'ouverture d'un compte unique(motifs ?)
Peut-on revenir aujourd'hui sur cette "facilité" accordée en l'inscrivant à l'O.J. de la prochaine A.G.?
Merci pour vos précieux éclaircissements.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 18:54:56
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Le décret prévoit maintenant pour l'assemblée de fixer la durée de la dispense d'ouverture du compte séparé.
En toute hypothèse cette question au moins devra figurer à l'ordre du jour.
L'assemblée peut par ailleurs modifier sa position et opter pour le compte séparé.
De son côté le syndic a pu indiquer et peut encore indiquer qu'il ne veut pas gérer par compte séparé et qu'il préfère renoncer à son mandat. Si votre syndicat envisage de passer impérativement en compte séparé, il faut préparer cette question dès maintenant.
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 20:07:41
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Quand le compte non séparé fait l'objet d'une résolution en AG, il faudrait que les membres de l'assemblée bénéficient d'un commentaire sur le sujet (par qui ?), car sur ce point comme sur d'autres, pour donner ou non son accord il faut savoir pourquoi le législateur a modifié la loi.
catherine decoster |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 20:44:23
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L'obligation d'ouvrir un compte séparé
lE SYNDIC peut-il toujours s'en dispenser avec accord de l'AG :
réponse : OUI
LE PRINCIPE C'EST LE COMPTE BANCAIRE SEPARE
L'EXCEPTION C'EST LA NON-OUVERTURE SI L'AG DISPENSE LE SYNDIC D'OUVRIR LE COMPTE SEPARE
Est-elle opposable en cours de mandat du Syndic (fin du contrat en 2006)?
réponse : L'AG peut mettre l'ouverture du compte séparé à l'ordre du jour de la prochaine AG quelle que soit la durée du mandat du syndic en cours
Si dans le contrat de syndic il est indiqué que les fonds sont (ou doivent) être déposés sur le compte unique du syndic, cette clause EST REPUTEE NON ECRITE
L'AG peut décider l'ouverture du compte séparé malgré cette clause quand bien même le contrat avec une telle clause irait jusqu'en 2010
en 2003 l'A.G. des copros avait autorisé l'ouverture d'un compte unique(motifs ?)
Peut-on revenir aujourd'hui sur cette "facilité" accordée en l'inscrivant à l'O.J. de la prochaine A.G.?
réponse : OUI (voir ci-dessus) |
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PENNANRE
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 15:53:08
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Merci pour ces précisions.
Le Syndic peut-il néanmoins solliciter une éventuelle compensation au motif que sa gestion s'en trouverait modifiée (à défaut d'être moins rentable) ?
Cordialement |
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PENNANRE
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 15:55:11
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Merci pour ces précisions.
Le Syndic peut-il néanmoins solliciter une éventuelle compensation au motif que sa gestion s'en trouverait modifiée (à défaut d'être moins rentable) ?
Cordialement |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 19:05:32
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bonjour JPM,
depuis 1.09.2004, decret de mai 2004, prévoit maintenant pour l'assemblée de fixer la durée de la dispense d'ouverture du compte séparé.
dans le cas d'un contat qui se renouvelle tous les ans, on pourrait admettre que le delai est inclu, mais sur le fond juriqdique, le decret dit qu'il faut donner la duree d'exception.
je pense qu'il faut absoluement qu'en même temps que vote du compte si l'AG ne vote pas pour le compte separe , qu'il y ait vote pour la durée d'exception.
alors , dans le cas d'un renouvellement par année,
-la durée d'exception peut elle etre donnée pour plusieurs années ? et les année suivantes si même syndic, il ne suffit que de voter maintien ou non du compte separé ou commun !
-le fait que le contrat de syndic n'est que d'un an, cela ne dispense pas il me semble de preciser la durée d'exception qui serait de un an par exemple !
quel point de vue en donnez vous sur ce sujet (contrat d'un an), et pour toute resolution intervenue depuis 1.09.2004, si dans le vote du compte non separe, si la durée d'exception n'a pas été prise, quelle consequence ? il est encore un peu tôt pour la jurisprudence , mais quels sons les réalites des resolutions depuis 1.09.2004 pour ceux qui on pu en traiter?
merci de vos reponses
patt1
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 00:15:50
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Je copie les TEXTES relatifs à la question posée de façon à ce que l'on soit précis sur les termes de ceux-ci
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0420175D
J.O n° 128 du 4 juin 2004 page 9871
texte n° 16
Décrets, arrêtés, circulaires
Textes généraux
Ministère de la justice
Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
NOR: JUSC0420175D
(.........)
Article 19
Après l'article 29, il est inséré l'article 29-1 ainsi rédigé :
« Art. 29-1. - La décision, prise en application du septième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
« Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. »
LE TEXTE DE L'ARTICLE 19 du décret du 27 MAI 2004 semble clair :
1) si l'AG dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé
a) la résolution doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée
b) cette dispense est renouvelable
c) elle prend fin de plein droit en cas de changement de syndic
LE DECRET ne précise pas de minimum ou de maximum de durée pour la dispense, on peut DONC imaginer qu'une résolution prévoyant une dispense pour une durée de 10 ans est donc valable
PAR CONTRE, LE DECRET précise de façon catégorique que la dispense d'ouvrir le compte bancaire séparé "prend fin de PLEIN DROIT en cas de désignation d'un AUTRE syndic"
EN CONSEQUENCE
-ce qui semble certain, c'est que le CHANGEMENT de syndic "remet les choses à zéro" et que l'on sort du "régime d'exeption" instauré par la dispense donnée au syndic 1
-dès qu'il y a un NOUVEAU syndic, il doit ouvrir un compte bancaire séparé dans les 3 mois de l'AG l'ayant désigné,
sauf, et là on retombe dans le "régime d'exception" instauré par la dispense qui serait donnée au syndic 2, si celle-ci a été donnée dans les 3 MOIS de l'AG ayant désigné le nouveau syndic
-si l'AG désignant un nouveau syndic ne vote pas, après la désignation du nouveau syndic, lors de la même AG (ou une AG dans le trimestre suivant) la DISPENSE d'ouvrir le compte bancaire séparé -----> le nouveau syndic doit ouvrir le compte bancaire séparé dans les TROIS MOIS de sa désignation (sinon la copro n'a plus de syndic !!!!)
QUESTIONS A SE POSER
1) UNE RESOLUTION décidant de dispenser le syndic d'ouvrir le compte bancaire séparé qui n'indiquerait pas de durée de cette dispense ----> serait-elle valable ?
A mon avis NON, et la copropriété retomberait dans le "régime normal" à savoir l'obligation légale d'avoir un compte bancaire séparé qui devrait alors avoir été ouvert dans les 3 MOIS de la désignation du syndic.
2) L'article 18 de la loi de 1965 dit "La méconnaissance par le syndic de cette obligation ((((d'ouvrir le compte bancaire séparé s'il n'y a pas de dispense)))) emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation"
Que faut-il entendre par "désignation" du syndic ?
-le cas de la désignation d'un NOUVEAU syndic semble évident
-mais quand il y a "renouvellement" d'un contrat de syndic, s'agit-il d'une "désignation" avec donc application de l'article 18 s'il n'y a pas de dispense d'ouvrir le compte, ou n'y-a-t-il pas "désignation" au sens de "première désignation"
Pour voir les choses sous un autre angle : quand il y a "succession" de contrats de syndic (pour un même syndic)
-on parle bien de contrats différents (chaque fois un "nouveau" contrat est signé par un représentant du syndicat et le syndic - les clauses du contrat peuvent avoir variées ou pas, on parle de contrat et non d'avenant au contrat, etc...)
-peut-on parler d'un contrat "unique" et donc d'une désignation "initiale" avec, en quelque sorte, une "reconduction" du contrat du syndic dans le cadre du "contrat" unique ?
Suivant les réponses données :
-la "dispense" d'ouverture du compte bancaire séparé peut se trouver avoir non pas une DUREE minimale ou maximale (objet de la question sur le forum) qui serait déterminée par un texte de loi ou décret mais dépendrait des durées des contrats des syndics
-mais SURTOUT devoir être prise dans le cadre du DELAI de TROIS MOIS dont le POINT DE DEPART serait systématiquement l'AG où le syndic est "renouvelé" (ou désigné) que ce soit pour un mandat d'un an, deux ans ou trois ans (maximum possible de DUREE pour un contrat de syndic et donc, (si vous m'avez suivi) maximum également pour la DUREE de la dispense d'ouverture du compte bancaire séparé !!!!).
Il faudrait avoir à l'esprit 2 points
- LA DUREE DE LA DISPENSE (serait égale au maximum à la durée du contrat du syndic, celle-ci ne pouvant dépasser 3 ans)
- LE POINT DE DEPART DU DELAI DANS LEQUEL LA DISPENSE DOIT ETRE DONNEE) (au maximum dans les TROIS MOIS de la DESIGNATION d'un nouveau syndic (voire dans les trois mois du RENOUVELLEMENT du syndic en place)
---------------------------------------------------------------------------------------
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
ARTICLE 18 DE LA LOI DE 1965
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(..........)
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 00:29:31
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Y-a-t-il déjà des jurisprudences concernant la "nullité du mandat" du syndic dans le cas où celui-ci n'a pas ouvert de compte séparé dans les 3 mois de sa désignation ?
Je viens de trouver des commentaires de la Cour de Cassation, et en particulier sur le compte séparé :
http://www.courdecassation.fr/_rapport/rapport00/etudes&doc/WEBER.htm
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 12 mars 2005 00:40:54 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 01:13:06
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Les jursiprudences objet de l'étude de M Weber dans le rapport annuel 2000 de la Cour de cassation sont par définition des jurisprudences antérieures à la loi SRU du 13 décembre 2000 ayant institué le PRINCIPE du compte bancaire séparé (dont l'exception est la dispense donnée par l'AG au syndic professionnel de l'ouvrir)
Mais on comprend bien effectivement, à la lecture de cette étude, et notamment du passage que je recopie ci-dessous, l'importance donnée à la NULLITES DE PLEIN DROIT des mandats de syndic pour non-respect des obligations légales relatives au compte bancaire séparé (déjà avant la loi SRU) et à plus forte raison, après l'adoption de celle-ci.
EXTRAIT
"""Il était donc tout à fait clair qu'était vouée à l'échec, toute tentative de régularisation a posteriori de la nullité du mandat du syndic encourue pour non respect des obligations de l'article 18 sur l'ouverture d'un compte bancaire séparé. Il n'y a aucune raison pour que, dans le cadre du nouveau texte, la nullité du mandat du syndic lorsqu'il omet d'ouvrir un compte pour le syndicat dans les trois mois de sa désignation, ait des conséquences différentes de celles exposées ci-dessus. """"
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 16:19:14
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Allez faire ouvrir un compte séparé à Foncia !
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 23:21:31
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Pour ma part je considère que la solution la plus simple est de lier la durée de la dispense d'ouverture du compte séparé à celle du mandat.
Résolution 1 : le mandat est renouvelé pour une durée courant du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006
Résolution 2 : Le syndic est dispensé d'ouvrir .... jusqu'au 30 juin 2006.
MAIS, s'il en février 2006 il y a virage d'opinion parmi les copropriétaires il ne faudra pas le dire au syndic le 15 avril en pleine assemblée. La question devra être vue et éventuellement négociée avec lui en mars. Il peut vous répondre niet au compte séparé, ou oui mais j'augmente mes honoraires de gestion courante de nnn €. Aura-t-il raison ? Aura-t-il tort ? Là n'est pas la question. En l'état des textes il peut le faire. Le cas échéant vous aurez à chercher un autre syndic avant l'assemblée.
Il importe peu que le compte séparé soit le régime de droit commun, dès lors qu'il y a possibilité légale de dispense. Le législateur devait en terminec cette hsitoire en laissant la possibilité de dispense pendant 4,5 ou 6 ans pour ménager une période transtoire qui s'achéverait en décembre 2006 si la décision avait été prise. Elle ne l'a pas été. |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 00:15:40
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Il serait interessant d'avoir une procédure intentée par un syndicat contre un syndic (soumis à un réglementation professionnelle, je n'ose pas parler de déontologie...) qui aurait donné comme prétexte à son refus de voir renouveler son contrat, son refus de vouloir appliquer le "droit commun" en matière de compte bancaire séparé, à savoir, son refus de gérer une copropriété dont l'assemblée veut un compte bancaire séparé.
Bien sûr il n'y en aura pas puisque dans le cadre d'un non-renouvellement de mandat décidé par le syndic celui-ci n'a pas a donner ses raisons. Il dit qu'il ne veut plus gérer la copro et qu'il faut proposer un autre syndic à l'AG, un point c'est tout.
Pour ce qui est de déclarations publiques d'un syndic ou de représentants de ceux-ci disant qu'ils refusent de gérer les copropriétés dont les copropriétaires majoritairement veulent un compte bancaire séparé, ça serait interessant de voir s'il en existe
Pour ce qui est des honoraires exhorbitants exigés par certains syndics pour fonctionner avec un compte bancaire séparé, ... il finira bien par y en avoir qui baisseront les prix pour récupérer des parts de marché .... et devenir très gros ... qui sait ça sera peut-être, au contraire, un argument commercial des petits syndics pour pouvoir survivre dans ce monde impitoyable ... |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 00:50:10
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Citation :
Pour ce qui est de déclarations publiques d'un syndic ou de représentants de ceux-ci disant qu'ils refusent de gérer les copropriétés dont les copropriétaires majoritairement veulent un compte bancaire séparé, ça serait interessant de voir s'il en existe
Il faudrait plutôt dire qu'il existe un tas de syndics qui ne se posent pas de questions et grugent de façon éhontée les copropriétaires, en leur faisant croire qu'il y a un compte séparé alors que ce n'est pas le cas.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 11:53:26
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Citation de Melany : Citation :
Pour ce qui est des honoraires exhorbitants exigés par certains syndics pour fonctionner avec un compte bancaire séparé, ... il finira bien par y en avoir qui baisseront les prix pour récupérer des parts de marché .... et devenir très gros ... qui sait ça sera peut-être, au contraire, un argument commercial des petits syndics pour pouvoir survivre dans ce monde impitoyable ...
C'est une évidence !!
Si un décret parait demain prescrivant le passage impératif en compte séparé à la date du 1er janvier 2009
Si tous les syndicats adoptent progressivement le compte séparé pendant la période transitoire avec des augmentations d'honoraires de gestion courante justifiées ou excessives, la régularisation se fera automatiquement comme l'indique Melany et on sera revenu à un régime de concurrence équitable : tous les candidats syndics seront sur la même ligne (plus de rémunération des fonds de mandants).
Ils demanderont qui 1200 par lot, qui 1250, qui 1500 et on choisira en fonction de critères exclusivement professionnels. Celà n'exclura pas quelques mécomptes mais où n'y en a-t-il pas ?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:36:43
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Une remarque néanmoins sur ce système qui me semble inéquitable sur la forme seulement.
Un syndic facture une somme par lot principal dans une copropriété de 100 lots.
Le lot de M. X occupe 300/10000 et le lot de Mme Y occupe 640/10000.
100 fois 17 € soit 1700 €.
A la répartition M. X paiera 3% sur le total tandis que Mme Y paiera 6.4% alors qu'ils ont tout deux un lot.
C'est donc un contrat de dupe.
A quand les contrats clairs qui privilégieront uniquement le tarif concernant le syndicat et non plus les lots par exemple
1700 € pour le syndicat répartit au prorata des tantièmes sans parler de lot.
Cordialement.
Edmond  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 23:41:44
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Voir votre dernier contrat de syndic si quelques honoraires (compte bancaire séparé au hasard) ne sont pas facturés au lot sans tenir compte des tantièmes du lot.
Cordialement.
Edmond |
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