| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 14 mars 2005 : 08:47:24
|
Avec toute l'expérience et les compétences de ce forum j'espère éclairer un point de copropriété assez pointu.
Problème posé:
Dans le cadre de notre copropriété le syndicat (c'est à dire les copropriétaires) a fait l'acquisition d'un lot privatif.
La question concerne donc les modalités et plus particulièrement celles des votes pour gérer ce lot privatif.
Si l'article 16 précise les modalités relatives à l'aliénation,pour les affaires courantes (travaux, usage…) deux thèses sont en présence:
1 Application du droit civil car le bien est en indivision (forcée par la nature du propriétaire qui est le syndicat) inorganisée (pas de convention)
Les décisions doivent se prendre en AG d'indivision à l'unanimité…
2 Application de la loi sur les copropriétés (1965…) par assimilation du lot privatif à une partie commune (mais pas de justification explicite…)
Les décisions doivent se prendre en AG de copropriété suivant les majorités habituelles (24,25,26…)
Merci de me faire part de vos remarques, expériences et références documentaires.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 09:28:24
|
Les décisions concernant un lot privatif " appartenant " au syndicat doivent être prises en assemblée générale de copropriété. Le lot privatif est en effet un bien commun indivis entre tous les copropriétaires.
Le droit de la copropriété relève du droit civil. |
Signaler un abus  |
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 08:52:55
|
Merci à JPM pour sa réponse.
En effet les décisions doivent se prendre en AG... mais avec quelle majorité? |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 10:29:09
|
Question posée par BEGOT
"La question concerne donc les modalités et plus particulièrement celles des votes pour gérer ce lot privatif"
La réponse est dans l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965:
"Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6,25 et 26, sont valablement, passés par le syndicat lui-même et de son chef."
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui."
En résumé: Les parties privatives restent privatives et pas de voix en AG pour ses parties acquises par le Syndicat. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 11:51:19
|
Pour JB22, vous avez bien raison mais vous ne répondez pas à Bégo, du moins pour les actions éventuelles autres que la vente du lot.
S'il faut faire des travaux dans la partie privative détenue par le syndicat, comment la décision doit-elle être prise ? Il me semble que c'est la question posée.
Dans ce cas la majorité nécessaire dépent de la nature des prestations ou des opérations envisagées. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 18:10:54
|
Pour JPM: votre réponse :"Dans ce cas la majorité nécessaire dépent de la nature des prestations ou des opérations envisagées" est exacte. Article 24,25,26...suivant nature des travaux.
Comme le syndicat ne dispose pas de voix pour le lot acquis le décompte des majorités se fait sur le total des voix dont disposent les copropriétaires, en application de l'article 16 de la loi.
Si le lot privatif acquis représentait 250/10000 le total des voix de tous les copropriétaires est de 9750, à retenir pour le calcul des majorités.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 08:32:30
|
Merci à JPM et JB22 pour leurs contributions c'est à dire l'application de la loi de 1965…pour la gestion d'un lot privatif appartenant au syndicat.
Toutefois dans un esprit pédagogique pouvez-vous ne donner des informations sur le "pourquoi" (loi,jurisprudence…).
Encore merci.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 10:25:14
|
Pardon si je dis une bétise sur un sujet que je connais mal, mais il me semble y avoir là une petite confusion, du moins si j'ai bien compris la question posée initialement.
Pour ce lot privatif propriété du syndicat, nous sommes bien d'accord, le syndicat ne participe pas aux votes en AG pour ce lot, les tantièmes de celui-ci étant retranchés du total général.
C'est la règle constante.
Si j'ai bien compris, la question portait sur la gestion "interne" de ce lot privatif. Un peu comme pour Bego lorsqu'il veut faire des travaux privatifs dans son lot (réfection peinture, tapisserie, moquette, carrelage, etc ....).
S'agissant d'un lot privatif "indivis", quand bien même il est propriété du syndicat, je ne vois pas trop ce que viendrait faire la loi de 65 qui ne s'applique qu'au "immeuble bâtis ou groupe d'immeuble bâtis dont la propriété est répartie... par lotS...." (le S est important ! pas de S = pas de copropriété = pas de loi de 65 !)
Nous ne sommes pas là dans un immeuble bâtis mais dans UN lot privatif, pour statuer sur CE lot !
Il me semble donc que c'est ici, pour l'entretien et les travaux internes spécifiques à ce lot privatif indivis, le droit civil qui s'applique et non la loi de 65, le lot en question indivis n'étant pas en soi une 'copropriété'. |
Edité par - gédehem le 16 mars 2005 10:31:58 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 10:58:33
|
| Dans un "immeuble bâtis " en copropriété dont réparti en lots, nombre de lots peuvent être en indivision, il n'y a pas de gestion particulière en dehors de la représentation de l'indivision. Dans le cas évoqué par BEGOT, la particularité est que c'est le syndicat qui est propriétaire en indivision. |
| Signaler un abus |
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 09:02:08
|
Pour tous
En résumé on ne peut pas appliquer la loi de 1965 et la règle de l'unanimité propre au régime de l'indivision est dans la pratique "bloquante " (sauf sécurité,urgence).
Sommes-nous dans un "vide juridique"?
Si oui, en attendant le législateur, peut-on imaginer que la prise de toutes les décisions (travaux et usage) en AG à l'article 26 soit une solution qui donnerait au Syndicat le maximum de chance d'être "suivi" par la justice en cas de contestations et d'actions en justice initiées par des opposants.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 14:22:00
|
Effectivement, et je vous suis dans cette démarche.
Il y aurait bien là un vide ....
Mais pourquoi alors le 26 si on se réfère à la loi de 65 ?
S'il s'agit de travaux d'entretien classiques dans un lot privatif, le 24 me semble le plus cohérent avec la pratique en copropriété. Le 26 ce serait pour une division du lot ou de modification interne importante, style modification de la typologie ... |
| Signaler un abus |
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 mars 2005 : 08:32:12
|
Pour gédehem
Merci pour votre réponse.
D'accord, le 26 pour une division du lot et dans ce cas le vide juridique est comblé(art 16).
Par contre pour les travaux le vide juridique subsiste. Alors il faut inventer…et il m'a semblé qu'une majorité des 2/3 pouvait être envisagée (et pourquoi pas le 26).
Dans votre approche 24/26 toute la subtilité réside dans l 'appréciation des travaux :"travaux d'entretien classique","modification interne importante"…
Dans ce cas le critère économique pourrait peut-être nous aider par exemple si le montant des travaux dépassait X% (chiffre à fixer 50%, 60%…)du neuf nous passerions au 26.
|
| Signaler un abus |
|
|
Saggoubet
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 mars 2005 : 20:39:47
|
Un avis très simplificateur.
Un lot (local) est acquis par le Syndicat.
a) Ce lot ETAIT privatif et il le reste . MAIS comme les escaliers, il appartient au Syndicat.
b) Ce lot n'appartient pas à chacun des copropriétaires MAIS au Syndicat , COMME la photocopieuse dans une SARL n'appartient pas aux associés de ladite SARL. DONC, [b]ce lot n'est pas en indivision.[c)
c) Appartenant au Syndicat, le Syndicat ne vote pas en sa qualité de "copropriétaire" de ce lot.Et même si le Syndicat achète plusieurs lots privatifs, l'ensemble desdits lots ne constituent pas un syndicat dans le syndicat.C'est comme si un copropriétaire achète plusieurs lots (mais ce copropriétaire étant le Syndicat, il ne vote pas.)
d) ALORS QUE SE PASSE T-IL s'il faut faire "une action" relative à ce lot?
Il faut considerer ce lot privatif comme UNE PARTIE COMMUNE et faire appliquer les articles en fonction de l'action à mener.
e) MAIS ALORS POURQUOI doit-il rester PRIVATIF, ce lot? C'est en raison de son futur: il peut être vendu et sa vente n'entraînera pas de modificatif du règlement de copropriété.
f) PEUT-ON transformer ce lot privatif en partie commune? C'est OUI (pour un local vélo, loge...) MAIS ALORS IL FAUT FAIRE UN MODIFICATIF PAR NOTAIRE et la chose sera coûteuse et--presque--irreversible, sauf à refaire voter aux articles adéquats et repayer pour un nouveau Modificatif
g) Il me semble que la question originelle parlait de Gestion du lot.
Il y a gestion (l'entretenir, le diviser, l'utiliser..) et GESTION (le louer et encaisser des loyers). Le mandataire chargé de cette gestion, (souvent le syndic) doit obtenir un mandat en assemblée générale à l'art.25, les tantièmes généraux étant le TOTAL ORIGINEL diminué des tantièmes privatifs du ou des lots appartenant au Syndicat.
Mais tout ceci a été très bien dit par les intervenants avant ma réponse.
une autre gestion |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 mars 2005 : 22:02:30
|
On tourne et on retourne pour arriver à la même conclusion: Ce lot privatif qui appartient à la copropriété doit être géré et administré comme les biens communs appartenant à la copropriété.
Comme il peut être revendu il n'y a pas d'intérêt à changer son statut de parties privatives. |
| Signaler un abus |
|
|
Bégo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 09:40:28
|
Merci à tous pour toutes ces informations.
Pour moi c'est beaucoup plus clair.
Bravo pour la qualité du forum. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Gestion de Partie Privative par le Syndicat
Forum fermé
