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smeagol
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 14 mars 2005 : 14:46:58
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BONJOUR,
JE SUIS ETUDIANT ET J AI UN PROBLEME A RESOUDRE POUR UN CAS PRATIQUE
JE VOUDRAIS SAVOIR SI JOINT EXTERIEUR DE FENETRE EST UNE PARTIE PRIVATIVE OU UNE PARTIE COMMUNE.
LE REGLEMENT DE COPROPRIETE NE MENTIONNE RIEN A CE SUJET
MERCI D AVANCE
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 18:43:24
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et que mentionne le RC à propos de la fenêtre elle-même?
en principe les fenêtres sont privatives aussi bien le coté extérieur que le coté interne, il en est de même du joint qui est une de ses composantes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 18:59:49
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Question piège !!!!!
Comme en latin " fenêtre " a deux sens distincts :
1) ouverture dans un mur permettant l'éclairement de l'intérieur du bâtiment par la lumière extérieure
2) Châssis inséré dans cette ouverture.
En très vieux français le chassis est le cadre d'une fenêtre. Il correspond donc au dormant de la fenêtre.
Mais, de nos jours, pour les gens du bâtiment un chassis est en principe mobile, désignant en particulier le vantail, c'est à dire l'ouvrant, d'une fenêtre.
Du coup, on ne sait plus très bien ou commence la fenêtre.
On n'est pas éclairé par la jurisprudence qui parle des fenêtres en les classant parties privatives sans autre précision.
On considère que le dormant est partie commune et l'ouvrant partie privative.
Comme je suppose que le joint et celui entre maçonnerie et dormant. C'est un élément technique commun qui est d'ailleurs traité comme tel lors du ravalement général.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 19:10:45
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Pour avoir du plancher sur le problème, je rejoins l'avis de JPM avec une précision quant aux nouveautés techniques.
En effet, en rénovation, il est courant de poser sur des dormants anciens conservés, les dormants (supplémentaires) des huisseries neuves (souvent en PVC), et dans ce cas là tout est considéré comme partie privative. Mais les dormants anciens restent parties communes, puisqu'attachés aux murs.
Mais alors le nouveau joint, quel est son statut ? De mon point de vue il doit être considéré comme partie privative, car rajouté à une situation existante pour parvenir à assurer l'étanchéité entre une partie privative et une partie commune.
Peut-être certains ergoteront-ils, mais tant pis.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 21:41:22
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Je suis surpris du découpage qui est fait,
Si j’ai bien compris selon JPM et Chaburette le dormant, dès lors qu’il fait corps avec les murs est partie commune
En raisonnant ainsi on installe deux types de dormant, celui qui est d’origine et qui est commun et celui qui, lors du remplacement de la fenêtre, en pvc et habillant le dormant initial, devient privatif.
Je suppose que ce raisonnement est identiquement appliqué à la porte du palier…..
Que de complications en perspectives.....il faudra dire à l'un que ceci est commun et à son voisin que ceci est privatif.
Or en principe les fenêtres, les portes sont parties privatives de par le RC
Une fenêtre sans son dormant n’est pas une fenêtre, une porte sans son cadre n’est pas une porte.
Le législateur fait référence à fenêtre ou porte et ne fait à aucun moment référence au dormant ni au chambranle.
Il est certain que certaines cours d’appel ont raisonné différemment mais je suis convaincu que ces jugements ou arrêts aurait été dénoncés par la Cour de Cassation mais celle-ci n’a certainement jamais été sollicitée.
La loi de 1965, dans son article 3, procède à l’énumération très précise de ce qui est parties communes à moins de contradiction apportée par le RC, ceci semble imposer une limite dans les éléments communs
dans l’article 2 la loi au contraire ne donne aucun exemple de parties privatives.
Le critère de référence, en cas d’ambiguïté, est sans conteste l’usage exclusif.
Dans l’article 3 la loi ne fait pas référence au dormant ou au chambranle en plus ces éléments, même s’ils font corps avec le gros oeuvre qui eux sont parties communes, ils ne sont pas «à l’usage ni à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux» or telle est bien la définition donnée par l’article précité en ce qui est réputé parties communes
Quand serait-il pour une devanture de locaux à destination commerciale, puisque celle-ci ne possède pas de montant d’ouvrant et que son cadre fait obligatoirement et totalement corps avec le gros œuvre? or la Cour de Cassation a reconnu son appartenance aux parties privatives (Cass 3° 26/04/79)
Considérons que les dormants sont parties communes et les «ouvrants» sont parties privatives….on procède au ravalement de façade donc également à la mise en peinture des dormants, décision prise en assemblée mais....cette assemblée ne pourra obliger la mise en peinture des ouvrants puisque, et même à la double majorité de l’article 26, le syndicat ne peut imposer aux copropriétaires l’exécution de travaux sur les parties privatives que sont les ouvrants de leurs lots, même en vue d’assurer l’harmonie de l’immeuble.
Cette analyse est encore à rapprocher de la dérivation (le T) qui, posée sur la colonne montante, permet d’alimenter l’appartement or il me semble que celui-ci avait été précédemment classé comme élément privatif par un des intervenants, et malgré que cette dérivation est bel et bien solidaire de la colonne partie commune…
à très bientôt 
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Edité par - rkl le 14 mars 2005 21:50:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 22:23:28
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Pour ma part, j'ai donné une réponse pour les fenêtres normales, d'origine ou refaites à l'identique.
Qu'il y ait une différence entre dormant et ouvrant, c'est classique.
Qu'elle trouve un écho à l'occasion du ravalement ? la réponse de bon sens est simple et on la trouve sous la forme d'une clause fréquente dans les règlements de copropriété : pour un ravalement on fait masse des parties communes et privatives tant sur le plan technique que sur le plan financier.
Quant aux innovations techniques, les unes ont du bon, les autres du mauvais.
Pour le critère de l'usage exclusif et pour un balcon accessible : où donc est la limite entre la partie privative et la partie commune ?
Et pourquoi dit-on que les garde corps sont privatifs alors que les copropriétaires sont l'absolue incapacité de les entretenir en dehors d'une opération de ravalement ?
Et pourquoi dit-on encore parfois que les colonnes d'eau sont privatives dans la traversés des parties privatives et communes par ailleurs ? Et dans ce cas où est la limite dans l'épaisseur du plancher entre deux étages ? |
Edité par - JPM le 14 mars 2005 22:30:29 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 23:59:59
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Citation :
Et pourquoi dit-on encore parfois que les colonnes d'eau sont privatives dans la traversés des parties privatives et communes par ailleurs ?
Cass 21/03/2000 n° 98-16.178 : « lorsqu’elle (la canalisation) ne dessert qu’un élément d’équipement à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, elle constitue une partie privative
CA Paris 7° ch A, 3/03/93, obs P. Capoulade et C. Giverdon : «elle (la canalisation) traversait un appartement et aurait pu être affectée à son usage exclusif, mais tel n’est pas le cas : en effet elle desservait un local voisin» et la Cour a déterminé que la canalisation était une partie commune mais exclusivement entre les deux appartements concernés et de ce fait ne concernait pas l’ensemble de la copropriété.
Citation :
Et pourquoi dit-on que les gardes corps sont privatifs alors que les copropriétaires sont l'absolue incapacité de les entretenir en dehors d'une opération de ravalement
Les copropriétaires doivent seuls assurer l’entretien des fenêtres ou balcons dès lors que ces éléments sont privatifs mais ils ont obligation de ne pas modifier l’aspect extérieur de la façade....bien qu’il soit accepté que le ravalement se fasse sans distinction entre les parties communes et les parties privatives, les travaux sur les parties privatives ne peuvent être imposés au copropriétaire du privatif qui refuse (CA de Paris ; 28/04/87)
Le Citation :
bon sens
évoqué
Il est certain qu’il est souhaitable et de bon sens de ne pas dissocier, lors d’un ravalement de façade (j’en sort) les éléments privatifs tel que les fenêtres de la façade ceci pour préserver l’ « harmonie » mais….le bon sens évoqué s’envole chez bien des gens dès lors qu'on les sollicite pour délier leur bourse.
Citation :
Et pourquoi dit-on
...eh oui! les "on-dit"...non, pas vous JPM!
et toujours à très bientot et toujours avec plaisir et toujours sans rancune  |
Edité par - rkl le 15 mars 2005 00:59:30 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 06:08:26
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Et enfin la petite cerise sur le gâteau
Dans le topic http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22929 je lis que
Citation :
Le piquage est l'accessoire de la canalisation qui en impose l'existence. Il est donc privatif. Ou du moins les frais de sa réfection incombent au propriétaire du lot desservi.
La solution est identique pour le raccordement d'un lot à une colonne de câble ou d'antenne de télévision, et pour le vidoir d'une colonne de vide-ordures.
Et là je suis en total accord avec ce qu est écrit et pourtant la Cour d’appel de PARIS, elle encore, a retenu la solution opposée, elle considère dans son arrêt du 12/02/2003, que "le piquage qui constitue une dérivation de la colonne principale d’alimentation d’eau, est un accessoire des canalisations, et classe donc cet accessoire dans les parties communes dès lors que la canalisation est elle-même qualifiée partie commune"
Qui tient la lorgnette par le bon ou le mauvais coté ???....voici la question, la question qui devrait ne pas être a poser....chaque cour d'appel a son approche, faudrait-il même dire chaque juge, ainsi la justice à Strasbourg (bien sur il fallait lire: Colmar) n'est pas la même qu'à Pau.
Peut-être que la Cour de Cassation aurait, quant à elle, considéré que le piquage n’existe que parce qu’existe une canalisation privée et pour elle seule il a l’utilité et ainsi que le disait JPM est l'accessoire de la canalisation qui en impose l'existence.
il en est de même pour les dormants qui sont l'accessoire pour les batants qui en imposent l'existence
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smeagol
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 08:59:29
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je suis tres heureux que vous ayez repondu de la sorte.vos avis divergent et c est tant mieux.
pour ma part je me rallierai à l opinion de rkl.la theorie de l accessoire me semble effet dans l espece tres importante puisque me parait apporter la solution la plus pratique...
mais il est vrai que qualifier ce joint exterieur de partie privative est intelectuellement tres interessant.
en tout cas merci pour vos reponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 11:38:20
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Les deux arrêts :
Cass 21/03/2000 n° 98-16.178 :
CA Paris 7° ch A, 3/03/93, obs P. Capoulade et C. Giverdon :
Ne peuvent qu'être approuvés.
Tel que reproduit, l'arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 12/02/2003, que "le piquage qui constitue une dérivation de la colonne principale d’alimentation d’eau, est un accessoire des canalisations, et classe donc cet accessoire dans les parties communes dès lors que la canalisation est elle-même qualifiée partie commune" comporte une contradiction interne fatale (comme on dit en informatique)
Un " accessoire des canalisations " : dans le cas controversé, l'une est commune, l'autre privative.. La suite s'éteint d'elle même puisque la Cour n'indique pas la raison de l'option.
Il faudrait s'accorder sur un schéma " souhaitable " :
Les canalisations verticales (alimentation, évacuation, circulation de chauffage) sont en principe communes sur tout leur parcours. La raison est qu'elles ont pour objet de mettre à disposition un service commun.
Les canalisations horizontales sont communes jusqu'au point de " livraison " qui est pour l'eau la vanne d'arrêt. On doit considérer à cet égard qu'il doit toujours y avoir une vanne d'arrêt dans un lot.
Un cas particulier est le circuit de chauffage dans le cas du chauffage par eau chaude et radiateurs. Les règlements disent habituellement que les canalidations horizontales sont privatives dès lors qu'elles sont à l'intérieur du lot et que les radiateurs sont aussi privatifs.
Je m'incline bien entendu devant ces clauses mais j'applaudis quant un règlement de copropriété stipule que ces canalisations et les radiateurs restent des parties communes mêm à l'intérieur des parties privatives. Je considère en effet qu'un circuit de chauffage est un ensemble indissociable. Cela est reconnu sur la plan technique. Le juridique ne doit pas contrarier le technique.
D'ailleurs la solution est admise pour les gaines de ventilation.
Il est couramment stipulé que les copropriétaires doivent assurer le menu entretien des balcons, même quand ils sont parties communes. Ici le bon sens pratique l'emporte. |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 18:24:07
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| Pkoi il n'est pas fait de distinction avec les parties communes spéciales. Elles sont ainsi baptisées dans le RC (canalisations, balcon,...) |
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QUALIFICATION EN PARTIE PRIVATIVE OU COMMUNE?
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