Citation :

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Article 15
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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Citation :

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Article 6
Modifié par Loi n°2005-157 du 23 février 2005 art. 99 (JORF 24 février 2005).

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 17 octobre 1990 Rejet.

N° de pourvoi : 88-20194
Publié au bulletin

Président :M. Senselme
Rapporteur :M. Peyre
Avocat général :M. Vernette
Avocat :la SCP Piwnica et Molinié.


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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Sur le moyen unique :

Attendu que l'Office public d'aménagement et de construction du département de la Seine-Maritime, qui a donné à bail, le 22 janvier 1976, à Mme Deporte, un logement dont il l'a fait expulser le 15 septembre 1985, fait grief au jugement attaqué (tribunal d'instance du Havre, 13 septembre 1988), statuant en dernier ressort, de n'avoir accueilli que partiellement sa demande tendant à la condamnation de son ex-locataire au paiement du coût des réparations locatives, alors, selon le moyen, " 1° que l'article A 3° et 4° du contrat de bail prévoyait expressément que le preneur avait à sa charge, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations que les lois ou l'usage ont consacrées comme locatives et notamment celles concernant les peintures intérieures et papiers de tenture ; que le jugement attaqué ne pouvait, sans dénaturer cette convention, déclarer que l'obligation de procéder aux réparations locatives n'incluait pas celle d'assurer, pendant la durée du contrat, les travaux d'entretien des peintures et dispenser le preneur d'en assurer le coût, en violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil ; 2° qu'à défaut de mention particulière relative à l'état des lieux loués lors de l'entrée en jouissance du preneur, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à apporter la preuve contraire ; qu'en libérant le preneur de son obligation de restituer les lieux loués en bon état de réparations locatives sans lui avoir imposé, au préalable, d'établir leur mauvais état initial, le jugement attaqué, qui a renversé la charge de la preuve, a violé les articles 1731 et 1315 du Code civil ; 3° que, par application des articles 1731 et 1754 du Code civil, de l'article 18 de la loi du 22 juin 1982 repris par l'article 7 de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 1 du décret n° 82-1164 du 30 décembre 1982, le preneur, qui a reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, doit les restituer dans le même état ; qu'à cette fin, il doit, pendant la durée du bail, assurer les travaux d'entretien qu'impose l'usage normal de la chose et notamment maintenir peintures et papiers peints en état de propreté et procéder aux raccords nécessaires ; que le Tribunal, qui a constaté que le preneur n'avait pas entretenu les lieux loués de façon satisfaisante mais l'a libéré de son obligation en considération de la vétusté liée à l'usage des lieux loués, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les dispositions susvisées " ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que si, aux termes des articles 1732 et 1754 du Code civil, rappelés dans le bail, le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, le jugement, qui énonce, sans dénaturer le bail, ni inverser la charge de la preuve, que cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après quatorze années d'occupation, est légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi


Publication : Bulletin 1990 III N° 188 p. 108
Décision attaquée : Tribunal d'instance du Havre, 1988-09-13
Titrages et résumés BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Réparations - Réparations locatives - Réparations dues à la vétusté (non)

Est légalement justifié le jugement qui, après avoir relevé que le preneur est tenu aux termes des articles 1732 et 1754 du Code civil des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, énonce que cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté.

BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Réparations - Réparations locatives - Peintures - Dégradations provenant d'un usage normal de la chose louée - Réfection (non)
BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Dégradations - Dégradations dues à la vétusté - Réfection (non)

Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1972-03-07 , Bulletin 1972, III, n° 151 (1), p. 109 (cassation partielle).

Codes cités : Code civil 1732, 1754




Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 février 1988 Rejet

N° de pourvoi : 86-18525
Inédit titré



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme D'HABITATIONS A LOYER MODERE DU DEPARTEMENT DE L'AISNE, dont le siège social est à Saint-Quentin (Aisne), 12, boulevard Roosevelt, en cassation d'un jugement rendu le 5 septembre 1986 par le tribunal d'instance de Soissons, au profit :

1°/ de M. Raymond DUHAUVELLE, demeurant à Retheuil (Aisne), rue Tabary,

2°/ de Mme Edith DUHAUVELLE, demeurant à Retheuil (Aisne), rue Tabary, défendeurs à la cassation

La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 12 janvier 1988, où étaient présents : M. Francon, conseiller doyen faisant fonctions de président ; M. Bonodeau, rapporteur ; MM. Tarabeux, Vaissette, Chevreau, Didier, Magnan, Senselme, Cathala, Gautier, Douvreleur, Peyre, Beauvois, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; Mme Ezratty, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre

Sur le rapport de M. le conseiller Bonodeau, les observations de Me Hennuyer, avocat de la société HLM du département de l'Aisne, les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'en retenant que les papiers peints devaient au bout de six années être remplacés même si le locataire avait été particulièrement soigneux, le tribunal, qui ne s'est pas fondé sur les clauses relatives à l'exécution des réparations, n'a pas dénaturé le bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

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Initialement entré par Ad-honores

Bonjour,

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Les tribunaux ont fixé une jusrisprudence qui consacre le fait qu'au-delà de 8 ans d'occupation, les travaux de peinture, papiers peints et revêtements de sol son à la charge exclusive du bailleur :

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Initialement entré par Marc 75017

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Initialement entré par Ad-honores

Bonjour,

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Les tribunaux ont fixé une jusrisprudence qui consacre le fait qu'au-delà de 8 ans d'occupation, les travaux de peinture, papiers peints et revêtements de sol son à la charge exclusive du bailleur :

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Ad honores,

Mais où sont donc ces éléments de jurisprudence qui vous permettent d'avancer une telle assertion, et avec une telle durée ?

(ceci sans compter que l'expression 'les tribunaux ont fixé une jurisprudence' n'a aucune signification juridique : les tribunaux, pas plus que quiconque d'ailleurs, ne 'fixent' pas une jurisprudence...).

Marc

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Citation :

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Initialement entré par Ad-honores


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Votre mauvaise foi est d'une telle évidence : pourvoi n° 86-18525 (ci-dessus : pas de réparation locative (papiers au-delà de 6 ans)!
Cassation civile 3èm chambre en date du 25/02/1987 : pas réparation après une occupation de plus de treize ans !
Cassation civile 3èm chambre en date du 17/07/1992 (revue des loyers 1992, page 192), pas de réparations locatives après huit ans !!
Cassation civile 3èm chambre en date du 21/12/1988, La remise en état des lieux (sauf dégradations dues au locataires), la réfection consistant en peintures et changement de revêtements de sol, la remise en état n'entre pas dans la liste des réparations de menus entretien le locataire est tenu de pourvoir !!

Je pense que l'ensemble de ces arrêts sortent de mon imagination, de même les juges ne se sont surtout pas prononcés sur une durée au-delà de laquelle le locataire ne peut être recherché !!!

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Initialement entré par anticucho

"Parler pour ne rien dire et ne rien dire pour parler sont les deux principes majeurs et rigoureux de tous ceux qui feraient mieux de la fermer avant de l'ouvrir". Pierre Dac.

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Initialement entré par anticucho

Cela à le mérite d'avoir beaucoup plus de sens que des propos à rallonge. Celui-ci n'est pas mal dans le genre ...
"L'imbécile prétentieux est celui qui se croit plus intelligent que ceux qui sont aussi bêtes que lui"

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