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axe
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  10:01:22  Voir le profil
Bonjour à tous,

Mon voisin loue une maison et une remise située dans la même rue
quelques numéros plus loin. Sa propriétaire l'a informé de son intention
de vendre, elle a d'ailleurs déjà présenté un futur acquéreur qui
souhaite transformer la remise en habitation et y installer mon voisin
pour le même loyer qu'actuellement (moins de surface pour le même prix !!!).
Pour l'instant elle lui a proposé oralement d'acheter les 2 maisons et bien sur, il n'en a pas les moyens. A t-il le droit en cas de proposition formelle de n'acheter que la remise ou que la maison.
La remise en question est presque une habitation car il paie un abonnement EDF séparé et il y a un compteur et un point d'eau.
En cas de congé pour vendre le droit de préemption peut il s'appliquer partiellement ?
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axe
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  12:10:31  Voir le profil
J'ai déjà éffectué qq recherches et j'ai trouvé ceci sur

http://www.courdecassation.fr/_rapport/rapport00/etudes&doc/TOITOT.htm



L'article 15 II de la loi de 1989 permet au bailleur de donner congé pour vendre. Cet acte vaut offre de vente au profit du locataire et devra mentionner le prix et les conditions de l'aliénation.

Le législateur, qui a réglementé avec précision ce type de congé, n'a pourtant pas prévu le cas de la mise en vente d'un bien immobilier dont une partie seulement était mise en location.

Deux raisonnements sont possibles : le bailleur qui se propose de vendre son bien en totalité, a la seule obligation de faire connaître au preneur le prix de l'immeuble entier, en l'absence de précisions sur ce point(3) ; on peut aussi, au contraire, estimer que le vendeur doit limiter son offre destinée au locataire à la seule partie louée(4).

On est en présence ici de deux intérêts respectables : celui du propriétaire de vendre un bien dans les meilleures conditions en évitant toute division de la propriété et celui du preneur, bénéficiaire d'un droit de préemption, de devenir propriétaire des locaux qu'il occupe.

Nous avons estimé, par l'arrêt Civ. 3, 13 juillet 1999, Bull. n° 168, qu'il appartenait au bailleur de faire connaître à son locataire les conditions et le prix de la vente pour le local qu'il occupait.

Nous avons pris en considération le droit de préemption dont bénéficie le preneur découlant du bail. Accepter la validité de l'offre globale sur la propriété revenait, le plus souvent, à priver le locataire de la possibilité d'acquérir les lieux alors que ce droit lui était reconnu par la loi.


Je ne sais pas si cette jurisprudence s'applique au cas de mon voisin:

En tout cas : vendre les 2 habitations d'un bloc l'empecherait d'exercer son droit de préemption.

Il s'agit en l'occurence de deux propriétés distinctes couvertes par un seul bail et non pas d'un seul immeuble. La jurisprudence semble s'appliquer au cas des ventes par lot.

J'ai conscience que le cas est compliqué et je recherche des indications sur le fond car je pense pouvoir lui répondre sur la forme (termes du congé etc ...).

Merci d'avance à celui, celle ou ceux qui m'apporteront des élement de réponses.

DM.
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  12:12:04  Voir le profil
Il manque un grand nombre d'éléments à votre question pour qu'une réponse correcte puisse vous être donnée.

Depuis quelle date exacte votre voisin loue ce bien ?

Si la propriétaire vend, elle vend le bien loué, et donc le nouveau propriétaire ne peut réaliser des travaux d'aménagement comme il le souhaite, car votre voisin loue un bien comprenant une maison + une grange (remise). De plus le bail se poursuit au même prix. Et il n'est pas question pour votre voisin d'accepter un changement de logement en cours de bail sans accord réel de sa part et... négociations éventuelles.

Si votre voisin reçoit une offre de vente, il peut, mais ce n'est pas une obligation de la part du vendeur de l'accepter, ne proposer que l'achat de la remise.

Prenez connaissance, ainsi que votre voisin, de la Loi de 1989 et en particulier des articles suivants, mais lisez l'ensemble de ce texte de Loi via le lien donné ci-dessous, et revenez vers nous si nécessaire

Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.



Christophe
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  12:29:36  Voir le profil
Si votre locataire a reçu un congé pour vente ( est-ce le cas?), le congé ne sera valable que s'il comporte une offre de vente pour le bien loué, ni plus, ni moins.

Cela signifie que s'il loue uniquement la maison, le baillleur doit lui faire une offre pour la maison uniquement.

S'il loue le garage et la maison, le bailleur doit lui faire une offre pour le garage avec la maison. dans ce cas, le locataire ne sera pas prioritaire s'il veut acheter uniquement la maison.

Si le bailleur ne lui donne pas congé, la location se poursuit dans les mêmes conditions mais avec un nouveau propriétaire qui reprend les mêmes obligations que le précédent.
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  12:31:09  Voir le profil
Est-ce qu'il a deux contrats de location ou un seul?
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axe
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 15 mars 2005 :  13:08:42  Voir le profil
La location des deux maisons est couverte par un seul bail.

Si comme vous dites (Sand12) c'est "ni plus, ni moins" ce que me semble
par ailleurs indiquer après relecture le texte de la cour de cassation

qu'il appartenait au bailleur de faire connaître à son locataire les conditions et le prix de la vente pour le local qu'il occupait.

Nous avons pris en considération le droit de préemption dont bénéficie le preneur découlant du bail


la chose est entendue: il n'existe pas de droit de préemption partiel !

Je remercie tous les intervenants de ce forum pour leurs réponses rapide et éclairées.

Salutations. DM.
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