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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 15 mars 2005 : 15:34:11
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Bonjour,
L'AG du 20 janvier 2004 avait voté l'ouverture d'un compte séparé. Le syndic n'a ouvert ce compte que huit mois plus tard, en septembre 2004.
Selon l'article 18 de la loi 65, son mandat était donc "nul de plein droit" après trois mois faut de s'êtreexécuté.
Il n'était donc plus syndic lors de l'ouverture de ce compte en septembre puisque depuis le 21 avril 2004 son mandat était nul de plein droit.
L'ouverture tardive de ce compte a donc été faite par une personne dont le mandat était nul.
Est-il possible de faire nommer un administrateur provisoire selon l'art. 47 du décret de 67 puisque la copropriété est dépourvue de syndic depuis le 21 avril 2004?
Merci d'avance pour vos réponses.
Amitiés à tous
Manja
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 16:49:36
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Huit mois après, le syndic était toujours syndic puisque personne n'avait invoqué la nullité et qu'a fortiori aucune décision judiciaire n'avait constaté cette nullité de manière définitive.
Il n'y a pas de nullité, même de plein droit, sans décision judiciaire définitive. L'expression " de plein droit ", signifie que le Juge, ayant constaté le retard, doit constater la nullité sans autre forme de procès.
A noter pourtant qu'il n'en est pas ainsi lorsque le retard est dû à des circonstances indépendantes de la volonté du syndic. Sic pour une transmission tardive, en cas de changement de syndic, des pièces nécessaires à l'ouverture du compte.
En principe il reste possible d'agir en nullité, mais il n'a jamais été possible de présenter requête pour avoir un administrateur.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 18:42:26
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Merci beaucoup pour votre réponse si rapide, JPM.
1° On peut tout de même se demander comment les copropriétaires auraient pu s'apercevoir que le syndic n'avait pas ouvert le compte puisqu'il n'a à aucun moment adressé le RIB d'un compte séparé aux copropriétaires et qu'il a même fait un courrier demandant que les copropriétaires qui le désireraient signent une autorisation de prélèvement automatique au profit du compte du syndic, et ce, sept mois après l'AG du 20 janvier 2004.
C'est cela qui a permis aux copropriétaires de se poser la question de savoir si le compte séparé avait bien été ouvert.
2° Le mandat du syndic avait été renouvelé (donc pas de transmission de dossier etc.)et le syndic n'avait ainsi aucune raison de ne pas ouvrir le compté séparé à temps, dans les trois mois.
Si la loi 65 prévoit dans son article 18 une date butoir de trois mois si précise pour la nullité du mandat du syndic:
"La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation", cela signifie bien que le tribunal DOIT reconnaître la nullité du mandat du syndic qui est de "plein droit", après le délai de trois mois.
Aucun délai n'est précisé après ces trois mois pour faire reconnaître cette nullité par le tribunal.
L'article 18 précise seulement que "Toutefois,les actes qu'il (=le syndic)aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables"
Mais à la fin de cet article 18, il est bien précisé:
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit OU EN CAS DE CARENCE DE SA PART à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE PEUT ETRE DESIGNE PAR DECISION DE JUSTICE".
La méconnaissance par le syndic de l'obligation d'ouvrir le compté séparé avant l'expiration du délai de trois mois après sa nomination constitue-t-elle bien une carence du syndic?
Si ce n'était pas une "carence", cela s'appellerait comment
JPM, si vous pensez toujours qu'il n'est pas possible de faire nommer un administrateur provisoire, pensez-vous qu'il est alors possible de faire constater la nullité du mandat du syndic rétroactivement à partir du 21 avril 2004 en introduisant un référé?
Il y a bien urgence de faire constater cette nullité par le tribunal puisque la copropriété est en réalité dépourvue de syndic depuis cette date. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 20:17:58
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Bonsoir.
Manja, malgré tous les torts que puissent avoir votre syndic, sa carence, la nullité de son mandat, ne pensez-vous pas que votre CS devrait provoquer une AG et élire un autre syndic ?
Un administrateur nommé par un juge, c'est généralement une catastrophe pour une copro.
Amicalement.
Colette
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 20:34:31
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Bonjour à tous,
Manja, en effet, un administrateur provisoire coûte cher et risque de ne pas apporter grand chose.
Le CS risque d'être tenu à l'écart une année.
Quitte à attendre l'AG régulière, il faut mettre ce syndic hors de nuire en commençant par l'éjecter mais je connais particulièrement la tenacité qui caractérise cette équipe de syndic.
La méthode est toujours la même pour faire valoir ses droits, aller au TGI et dénoncer la pratique abusive du compte non ouvert dans les délais (attention qu'à la prochaine AG, il ne se fasse pas blanchir de cette faute).
Les articles de loi sont une chose, la réalité en est une autre.
Très cordialement.
Edmond  |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:04:42
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Bonsoir Colette et Dantès, et merci beaucoup de vos réponses.
Malheureusement le Conseil Syndical est composé de deux (!) copropriétaires (CS illégal car contraire au RC) quasi majoritaires au point de vue des millièmes de copropriété, deux personnes qui se sont auto-élues comme conseillers et qui magouillent avec le syndic.
Les 25 autres copropriétaires (dont un certain nombre d'étrangers difficile à joindre) ne pourraient agir que si TOUS les 25 sont présents ou représentés aux AGs ce qui est quasiment impossible parce que le syndic ne fournit pas les feuilles de présence avec leurs coordonnées et que, en plus, entre deux AGs, il y a toujours plusieurs ventes dont il est pratiquement impossible de prendre connaissance.
Si deux copropriétaires seulement (sur les 25) sont absents ou non représentés, les deux membres du CS illégalement élus (c'est encore une autre histoire) peuvent voter n'importe quoi à l'article 25-1 au détriment de tous les autres copropriétaires.
S'il n'est pas possible de faire nommer un administrateur provisoire, ou d'introduire un référé, nous avons pour seule solution de demander successivement l'annulation de toutes les AGs après la demande d'annulation d'une première AG tenue en janvier 2004, qui sera, elle, - peut-être- annulée dans deux ans (avec la lenteur de la justice et l'encombrement des tribunaux) 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 22:38:22
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Manja,
J'ai répondu dans mon premier message à votre question : est-il possible encore d'engager une procédure d'annulation ? OUI
J'ajoute une seconde question : cette procédure présente-t-elle un intérêt quelconque ? NON, sino pour les avocats qui en seront chargés.
Si le mandat du syndic est d'un an : attendez la prochaine assemblée pour ne pas le renouveler si telle est la volonté de la majorité.
Si c'est deux ou trois ans ? Tout dépend de la position des autres copropriétaires. Si vous êtes seule à ruer dans les brancards, il faut ruer dans votre appartement mais rester tranquille par ailleurs.
Au fait, un point important ! Comment gère-t-il, ce syndic. Après tout c'est quand même la question fondamentale. |
Edité par - JPM le 15 mars 2005 22:39:33 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 00:02:32
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La prochaine AG se tiendra bientôt, le mandat du syndic devant se terminer dans quelques semaines seulement; mais il est impossible d'informer tous les nouveaux copropriétaires de toutes les malversations de notre syndic qui durent depuis plusieurs années puisque nous ne pouvons obtenir leurs coordonnées à temps.
Tous les autres (à l'exception des deux quasi-majoritaires qui magouillent avec le syndic) ont voté et voteront contre le renouvellement du mandat du syndic à la prochaine AG car ils sont au courant de toutes les surfacturations exorbitantes, des initiatives prises par le syndic contre l'intérêt de la copropriété et des "arrangements" du syndic avec les deux quasi-majoritaires.(Lors de la prochaine AG, par exemple, l'ordre du jour préparé par le syndic prévoit le vote à l'article 24  concernant la cession de la jouissance exclusive de parties communes à ces deux quasi-majoritaires, sans aucune contre-partie financière . Cette modification de tantièmes sera incluse dans la modification du RC (point suivant de l'ordre du jour à voter à l'article 24) - et ne leur coûtera ainsi pas un centime de plus ).
Seulement, quand un copropriétaire étranger vend à un autre étranger, il est déjà tellement content de se débarrasser de son appartement -les différentes paperasses en français sont tellement compliquées à comprendre- et de gagner un peu d'argent qu'il ne pense pas toujours à signaler sa vente aux copropriétaires (dont nous sommes), anciens membre du CS, qui avaient pourtant toujours défendu leurs intérêts et les avaient tenu informés. Voila le vrai problème 
Au final, il nous manquera peut-être que 15 ou 25/10 000ièmes pour avoir la majorité à l'article 25-1 si deux ou trois copropriétaires ne peuvent être identifiés à temps.
C'est pourquoi il aurait été plus simple - et beaucoup plus rapide que de demander à nouveau l'annulation de la prochaine AG - de faire nommer un administrateur provisoire parce que le mandat du syndic était "nul de plein droit" faute d'avoir ouvert le compte séparé dans le délai de trois mois.....
....et avec l'administrateur provisoire c'en était fini des cachotteries concernant l'identité des nouveaux copropriétaires....
Bon courage à tous
Manja
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 00:39:04
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Je reprends certaines phrases :
-----Huit mois après, le syndic était toujours syndic puisque personne n'avait invoqué la nullité et qu'a fortiori aucune décision judiciaire n'avait constaté cette nullité de manière définitive.----
obs : NON, le syndic n'était plus syndic
Ce n'est pas parce que personne n'avait invoqué la nullité et qu'il n'y avait pas eu de décision judiciaire que le syndic était encore syndic
----Il n'y a pas de nullité, même de plein droit, sans décision judiciaire définitive. L'expression " de plein droit ", signifie que le Juge, ayant constaté le retard, doit constater la nullité sans autre forme de procès.-----
obs : il y a bien nullité de plein droit et dès le début
et tous ls actes faits par ce syndic seront nuls vis à vis des copropriétaires
c'est bien pour cela qu'il est précisé, pour éviter de "nuire" aux tiers de bonne foi qui n'ont pas connaissance de cette situation (et créer trop "d'instabilité juridique") "Toutefois,les actes qu'il (=le syndic)aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables"
SANS CETTE PHRASE, les actes passés avec des tiers seraient EGALEMENT NON VALABLES
Ce n'est pas parce que le juge "constate" la "nullité de plein droit" qu'elle existe
Elle existe dès le début, et le juge ne peut "que" la constater
Cette nullité de plein droit existe immédiatement, et son effet principal, qui est la non-validité des actes faits par le syndic, joue immédiatement
ce n'est pas, à partir du moment où un juge CONSTATERA la nullité que son effet principal jouera, c'est dès le moment où le mandat devient nul
si c'était la constatation par le juge qui faisait "exister" la nullité de plein droit, on parlerait d'effet rétroactif de cette constatation
ce n'est pas le cas, il n'y a pas rétroactivité dans la mesure où la nullité de plein droit est immédiate, ses effets sont donc par définition également immédiats
-------A noter pourtant qu'il n'en est pas ainsi lorsque le retard est dû à des circonstances indépendantes de la volonté du syndic. Sic pour une transmission tardive, en cas de changement de syndic, des pièces nécessaires à l'ouverture du compte.------
obs : je n'en serais pas aussi sûre
sur quels textes ou jurisprudence vous appuyez vous pour dire cela ?
Pensez-vous à des cas de "force majeure" dont les caractéristiques sont loin de ce que sont des "circonstance indépendantes de la volonté du syndic" ?
L'exemple cité me semble en effet être des circonstances indépendantes de la volonté du syndic (qui n'a peut être pas beaucoup bougé pour avoir les éléments en question) de là à parler de force majeure .... surtout s'il ne fait rien et reste passif ...
-----En principe il reste possible d'agir en nullité, mais il n'a jamais été possible de présenter requête pour avoir un administrateur.--------
obs : il ne s'agit pas vraiment "d'agir" en nullité, il s'agit de demander la "désignation d'un administrateur provisoire" PARCE QU'il y a "nullité", il suffit de la faire "constater"
Je ne comprends pas la fin de la phrase "mais il n'a jamais été possible de présenter requête pour avoir un administrateur" car je ne vois pas ce qui empêcherait un copropriétaire de déposer immédiatement une requête pour faire désigner un administrateur, dans la mesure où il est sûr de 2 choses :
1) l'AG n'a pas dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé
2) le syndic n'a pas ouvert le compte séparé dans les 3 mois de son renouvellement
CONVOCATION DE L'AG PAR CS
-pourqoi pas si le cs a envie d'organiser tout cela : faire les convocations, chercher des contrats de syndic, éventuellement tenir l'AG, rédiger le PV, le notifier, .....
ADMINISTRATEUR CATASTROPHE - COUT
-dans une ordonnance rendue il y a peu de temps au TGI de Paris, le juge a
-désigné un administrateur pour 6 mois maximum
-ce dernier a eu la liste des copro en 15 jours, les archives en 3 semaines, demandé à tous les copro qu'on lui envoi des contrats de syndics pour convoquer l'AG et déisgner un syndic
-les contrats lui sont parvenus, il n'a aucune raison de continuer jusqu'à la fin des 6 mois
-la provision allouée à l'amdministrateur était de 850 euros (copro de 35 copro sur plusieurs batiments)
-l'administrateur a diligenté les choses urgentes, et il est clair pour tous les copro qu'il n'est pas là pour régler tous les probèmes anciens et régulariser en quelques semaines tous les "litiges" et erreurs faits par le précédent syndic ... il est là pour passer le relais au syndic qui sera VALABLEMENT élu .... et pour sortir de l'impasse juridique dans laquelle l'ancien syndic a fait tomber la copro
Pour l'instant il n'y a rien de catastrophique si ce n'est que l'ancien syndic a arrêter de nuire
--------------La méthode est toujours la même pour faire valoir ses droits, aller au TGI et dénoncer la pratique abusive du compte non ouvert dans les délais (attention qu'à la prochaine AG, il ne se fasse pas blanchir de cette faute).-------------
obs : on va là dans la procédure sur assignation : avocats, conclusions, ......... renvois, reconclusions, ......... jugement dans deux ans si tout va bien .... appel .....
pourquoi faire simple quand on peut faire compliquer ?
---------S'il n'est pas possible de faire nommer un administrateur provisoire, ou d'introduire un référé, nous avons pour seule solution de demander successivement l'annulation de toutes les AGs après la demande d'annulation d'une première AG tenue en janvier 2004-------
NE PAS CONFONDRE
1) dépot de requête ("copro "dépourvue" de syndic CAR nullité de plein droit du mandat : à faire constater ) ----> ordonnance de désignation de l'administrateur (article 47 du decret)
2)référé (carences du syndic : à démontrer) : (article 49 du décret)
ANNULATIONS SUCCESSIVES
-implique des procédures sur assignation dans les deux mois de la notification de chaque AG....... jugements au bout de deux ou trois ans !!!!!
-------cette procédure présente-t-elle un intérêt quelconque ? NON, sinon pour les avocats qui en seront chargés.-------
intérêt pour l'avocat qui demande 750 euros pour la requête : oui 750 euros
intérêt pour la copro : OUI
-assainir la situation juridique de la copro
-ne pas perdre son temps (et donc son argent)
-la situation juridique sera ainsi réglée et pour 750 euros il n'y aura plus "d'instabilité" juridique et de procès sur assignation qui vont durer 2 ou 3 ans.
Avec une requête, en 3 semaines tout est plié
Mais il faut bien insister : on est dans le cadre de l'article 47 et pas 49 du décret et de l'art 18 al 7 (et pas un autre alinéa) de la loi de 65
et il faut bien prouver au juge
-que le syndic devait ouvrir le compte séparé (vote clair de l'AG : pas de dispense ....)
-que le syndic ne l'a pas fait dans les 3 mois de son renouvellement
-----Comment gère-t-il, ce syndic. Après tout c'est quand même la question fondamentale -------
obs : NON, LA QUESTION FONDAMENTALE EST : son mandat est-il nul ou pas ?????
-s'il est nul, il n'y a plus rien à faire, le garder même si c'est un bon syndic est une grossière erreur
-voter pour lui s'il se représente à une AG VALABLEMENT CONVOQUEE pourquoi pas
mais un syndic qui ne connait pas l'article 18 alinéa 7 n'est, de toute façon, pas un bon syndic ........
COUT REQUETE POUR DESIGNATION ADMINISTRATEUR
OBS : ce coût peut être mis bien sûr à la charge du syndicat même s'il est "avancé" au départ par un copropriétaire
à demander éventuellement dans la reqûete ou à la prochaine AG .....
(si on a une assurance juridique (coût : 60 à 70 euros par an), celle-ci peut rembourser 500 à 600 euros d'honoraires d'avocat) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 08:48:32
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Je suis tout à fait en accord avec le post de Melany, en particulier sur la nullité "de plein droit" du mandat du syndic, automatique sans intervention du juge.
Le syndicat est alors dépourvu de syndic au sens de l'art.47.
Entre "entâché de nullité", nullité qui doit alors être décidée par le juge, et "nul de plein droit", nullité dont le juge ne peut que prendre acte, il n'y a pas à discuter.
Le point qui suit, sur les actes passés avec les tiers qui restent valables, ne fait que confirmer, si cela était nécessaire, cette version du texte.
Par contre le : "CONVOCATION DE L'AG PAR CS
-pourqoi pas si le cs a envie d'organiser tout cela : faire les convocations, chercher des contrats de syndic, éventuellement tenir l'AG, rédiger le PV, le notifier, ..... " me gêne beaucoup.
En effet, la convocation par le CS n'est possible " qu'après mise en demeure faite au syndic restée sans effet".
Mais pour mettre en demeure le syndic, condition sine qua non pour que le CS puisse convoquer, encore faut-il qu'il y ait un syndic dont le mandat est valide.
Lorsque le mandat de syndic est "nul de plein droit", il n'y a plus de syndic ... donc personne à mettre en demeure ... donc pas de convocation d'AG possible par le CS !
Ne reste que l'art.47.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 10:16:29
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Le juge ne peut qu'appliquer la loi .A quoi servirait elle si elle prévoit que "La nullité est de plein droit". et qu'il faudrait encore faire constater cette nullité.Nul n'est censé ignorer la loi !
Un syndic professionnel principalement n'a pas plus de droit qu'un autre citoyen copropriétaire. Sans quoi où va -t-on ?
Il ne faut pas prendre les enfants du Bon Dieu pour des canards sauvages.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 10:32:27
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Dans le régime actuel :
Un syndic est désigné le 14 février 2004 ; l'assemblée ne l'a pas dispensé d'ouvrir un compte séparé. Ce compte devrait être ouvert à la date du 15 mai.
Il est ouvert en réalité le 15 octobre 2004 ; entre temps personne ne s'est ému de la situation. Le syndic est toujours syndic.
Le 15 novembre 2004, Un copropriétaire assigne le syndic et le syndicat pour obtenir l'annulation du mandat du syndic (ouverture tardive du compte). Le syndic est toujours syndic. Si l'on prend comme hypothèse que l'ouverture effective du compte avant l'assignation et la tardiveté de l'action ne paralysent pas la demande, il s'agit d'une affaire simple (nullité de plein droit) et l'on peut penser que le jugement pourrait intervenir assez rapidement mais quand même vers le mois de mai ou juin 2005.
Le 10 janvier 2005, le syndic contesté convoque (valablement pour l'instant) l'assemblée pour le 14 février 2005. Il est alors renouvelé si la majorité estime que par ailleurs il a bien géré ou non renouvelé si la majorité estime qu'il a mal géré, indépendamment de la tardiveté de l'ouverture du compte.
Dans le premier cas, il faut compléter la demande en demandant l'annulation de la seconde assemblée. Le jugement de l'affaire sera repoussé à octobre 2005 car il faut conclure sur cette nouvelle demande.
Et le syndic est toujours syndic ...
Dans le second cas (non renouvellement), l'affaire est réglée.
Dans ce genre d'affaire, la solution est de contrôler l'ouverture ou non du compte à l'expiration des trois mois. Si le compte n'est pas ouvert :
Sommation interpellative au syndic : " Pouvez vous justifier de l'ouverture du compte séparé ? " En principe la réponse enregistrée établit la carence du syndic.
Assignation à jour fixe en constatation de la nullité de plein droit du mandat. Elle est possible parce qu'on ne peut reprocher au copropriétazire demandeur la tardiveté de sa réaction.
L'assignation à jour fixe ne garantit pas une décision dans les huit jours mais elle a un effet psychologique certain qui peut amener le syndic à " laisser tomber " et, de toute manière, le jugement sera rendu rapidement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 10:50:42
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Ha, ce JPM !!!!
Sauf que le 15 novembre, le copropriétaire n'assigne personne puisqu'il n'y a rien du tout à annuler !
Il fait déposer requête dans le cadre de l'art.47 à fin de faire désigner un administrateur provisoire dans un syndicat dépourvu de syndic depuis le 15 mai en raison de la nullité "de plein droit" à cette date du mandat du syndic.
Ne faites donc pas dire aux textes, comme à votre habitude, ce qu'ils ne disent pas. |
Edité par - gédehem le 24 mars 2005 10:53:12 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 16:32:33
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Merci infiniment à Mélany, gédéhem et JPM pour ces analyses pertinentes.
gédéhem, vous écrivez:
Sauf que le 15 novembre, le copropriétaire n'assigne personne puisqu'il n'y a rien du tout à annuler !
Si le copropriétaire assigne le syndic le 15 novembre dans le cadre d'un référé selon l'art. 49 du décret, son assignation serait-elle bien irrecevable étant donné que le syndic n'a plus de mandat depuis le 15 mai et ne représente donc plus le syndicat?
Autre question concernant les preuves de la non ouverture.
Les chèques qui continuent à être libellés à l'ordre du cabinet du "syndic YY" sont toujours encaissés. Le syndic n'a jamais envoyé d'information ou de RIB aux copropriétaires leur indiquant que désormais les chèques doivent être libellés à l'ordre du "syndicat des copropriétaires ZZ".
Si le syndic a ouvert un compte séparé "syndicat des copropriétaires ZZ c/o syndic YY" les chèques à l'ordre du seul "syndic YY" peuvent-ils être versés sur le compte séparé du "syndicat ZZ"?
Dans ce cas, le syndic pourrait verser les chèques qu'il veut sur le compte séparé qu'il veut car en utilisant cette formule double il est cotitulaire de tous les "comptes séparés" de tous les syndicats dont il s'occupe.
Si le syndic avait ouvert un tel compte ambigu dans les trois mois de sa nomination, les obligations prévues par l'article 18 alinéa 7 seraient-elles vraiment respectées?
L'article 18 al. 7 stipule:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes...."
Un compte libellé "syndicat des copropriétaires ZZ c/o syndic YY" serait un compte joint et non pas un compte séparé.
Même si dans les deux cas, le syndic a , seul,la signature.
Qu'en pensez-vous???
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 00:04:36
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-----Lorsque le mandat de syndic est "nul de plein droit", il n'y a plus de syndic ... donc personne à mettre en demeure ... donc pas de convocation d'AG possible par le CS !-----
obs : effectivement cela paraît logique.
On peut se demander quelle est la raison de la mise en demeure du syndic en préalable à une convocation de l'ag par le cs ?
Est-ce davantage pour aviser le syndic que faute pour lui d'exécuter une obligation de son mandat, le cs se substituera à lui sur ce point précis ?
Si la raison est là (aviser le syndic car il n'exécuter pas son contrat), est ce que pour autant que le cs ne peut pas convoquer une ag dans le cas où le syndicat est "dépourvu" de syndic ?
Il faut de toute façon sortir de cette impasse et si effectivement le cs ne peut convoquer l'AG, il semble que la désignation de l'administrateur soit incontournable ...
-----Le 15 novembre 2004, Un copropriétaire assigne le syndic et le syndicat pour obtenir l'annulation du mandat du syndic (ouverture tardive du compte). Le syndic est toujours syndic.------
obs : NON le syndic n'est plus syndic et je ne comprends pas pourquoi vouloir absolument engager une procédure LOURDE par assignation alors que cette situation relève de deux textes on ne peut plus précis (47 et 18 al 7)
La reqûete peut être engagée par n'importe quel copropriétaire, un seul suffit mais ils peuvent aussi se mettre à plusieurs.
Pourquoi irait-il engager une procédure lourde, longue et beaucoup plus couteuse alors qu'avec une requête il est fixé en 15 jours.
Au pire le juge ne lui donne pas raison car il ne fourni pas les "peuves" nécessaires et le requérant est le seul à le savoir puisqu'on est dans le cadre d'une requête dans lequel le syndic et les autres copropriétaires n'auront connaissance de la requête et de l'ordonnance que si, précisément, celle-ci, lui donne raison. Ils seront avisés quand l'administrateur leur enverra l'ordonnance pour les copro en leur disant qu'ils ont 15 jours pour en référer au juge (pour éventuellement le faire changer d'avis) et pour le syndic quand il lui demandera de lui envoyer la liste des copro (puis les fonds, puis les archives)
Ils en auront connaissance uniquement si le juge rend une ordonnance désignant l'administrateur.
Et même, si dans un premier temps le juge estime que le REQUERANT ne donne pas la preuve que le compte n'est pas ouvert, rien n'empêche le requérant de déposer une nouvelle requête deux jours après avec un nouveau document prouvant que le compte n'a pas été ouvert.
La nullité exite dès que les conditions existent (pas de dispense - pas d'ouverture du compte dans les 3 mois), une ouverture tardive NE PURGE PAS UNE NULLITE DE PLEIN DROIT selon moi .....
----Assignation à jour fixe en constatation de la nullité de plein droit du mandat. Elle est possible parce qu'on ne peut reprocher au copropriétaire demandeur la tardiveté de sa réaction.
L'assignation à jour fixe ne garantit pas une décision dans les huit jours mais elle a un effet psychologique certain qui peut amener le syndic à " laisser tomber " et, de toute manière, le jugement sera rendu rapidement.-------
obs : JE N'AI JAMAIS PARLE D'ASSIGNATION A JOUR FIXE
ON EST DANS LE CADRE D'UNE ORDONNANCE SUR REQUETE AUX FINS DE DESIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE (art 47 et non 49 du décret) car il n'y a plus de syndic "valable" et à Paris le juge rend l'ordonnance dans les 8 jours du dépôt de la requête
Le syndic n'a pas "à laisser tomber", il est "out" de par sa propre attitude ....
Ca peut être d'ailleurs un moyen pour certains de se débarasser de copropriétaires qui veulent un peut trop "maitriser" les mouvements de fonds et donc comptabilité du syndicat ....
Pour comprendre les ordonnances sur requête, voir les articles 492 et suivants, 812 et suivants du Nouveau Code de procédure civile
____________________________________________________________________
Article 47
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est DEPOURVU de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimplePartieCode?commun=CPROCI&code=CPROCIV0.rcv
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/VisuArticleCode?commun=CPROCI&code=&h0=CPROCIV0.rcv&h1=2&h3=12
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/VisuArticleCode?commun=CPROCI&code=&h0=CPROCIV0.rcv&h1=1&h3=115
___________________________________________________________________
------Sauf que le 15 novembre, le copropriétaire n'assigne personne puisqu'il n'y a rien du tout à annuler !-----
obs : article 47 du décret = requête (et non assignation)
Il ne s'agit pas ici d'assigner le syndic ou le syndicat
On est pas dans le cadre d'une procédure contradictoire
Cela se comprend
1) si les 2 conditions sont remplies
-pas de dispense
-pas de compte séparé ouvert dans les 3 mois
2) conséquence : nullité de plein droit posée par un article de loi
Le juge a qui on prouve que les 2 conditions sont remplies n'a pas à entendre qui que ce soit et à faire des débats contradictoires, il n'a qu'à dire j'applique l'article 18 al 7, je constate que le mandat est nul de plein, donc la copro est DEPOURVUE de syndic, donc comme une copro ne peut pas rester sans gestionnaire, je DESIGNE UN ADMINSTRATEUR PROVISOIRE pour que celui-ci convoque une AG qui désignera (valablement) un syndic ....
-----Si le copropriétaire assigne le syndic le 15 novembre dans le cadre d'un référé selon l'art. 49 du décret, son assignation serait-elle bien irrecevable étant donné que le syndic n'a plus de mandat depuis le 15 mai et ne représente donc plus le syndicat?------
obs : je répète, ce n'est pas l'article 49 (ce n'est pas un référé avec assignation), c'est l'article QUARANTE SEPT (requête, sans assignation de qui que ce soit)
-------Les chèques qui continuent à être libellés à l'ordre du cabinet du "syndic YY" sont toujours encaissés. Le syndic n'a jamais envoyé d'information ou de RIB aux copropriétaires leur indiquant que désormais les chèques doivent être libellés à l'ordre du "syndicat des copropriétaires ZZ"............
obs : un banquier ne peut mettre au crédit d'un compte ouvert au nom du syndic des chèques à l'ordre du syndicat
donc a priori il n'y a pas de compte séparé
-----Si le syndic a ouvert un compte séparé "syndicat des copropriétaires ZZ c/o syndic YY" les chèques à l'ordre du seul "syndic YY" peuvent-ils être versés sur le compte séparé du "syndicat ZZ"?
obs : le banquier qui reçoit un chèque à l'ordre du syndic n'a pas le droit de le mettre au crédit du compte du syndicat (et vice versa)
un chèque à l'ordre du "syndicat domicilié chez le syndic" reste un chèque à l'ordre du syndicat et n'est pas un chèque à l'ordre du syndic
-----Dans ce cas, le syndic pourrait verser les chèques qu'il veut sur le compte séparé qu'il veut car en utilisant cette formule double il est cotitulaire de tous les "comptes séparés" de tous les syndicats dont il s'occupe.------
obs : quand la VOLONTE de l'AG est d'ouvrir un compte séparé (en ne donnant pas dispense) ce n'est pas la volonté d'ouvrir un compte au nom du syndicat AVEC un co-titulaire
Un compte séparé : ce n'est que pour les fonds du syndicat
Un compte syndicat + co-titulaire : ça pourrait recevoir les fonds du syndicat ET du co-titulaire
En aucun cas le principe instauré par la loi SRU (compte séparé) ne peut se voir foulé du pied par un stratagème de co-titulaire
Par contre, si l'AG VEUT un compte avec un co-titulaire, pourquoi pas, MAIS ELLE DOIT LE DECIDER
sinon le PRINCIPE : c'est le compte séparé (sauf volonté contraire exprimée de l'AG)
Bien sûr le mélange des fonds avec un co-titulaire syndic serait un mélange des genres !!!!!!
-----Si le syndic avait ouvert un tel compte ambigu dans les trois mois de sa nomination, les obligations prévues par l'article 18 alinéa 7 seraient-elles vraiment respectées?
L'article 18 al. 7 stipule:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes..."-------
obs : NON, un compte ambigu ne marchera pas (voir plus haut)
LA LOI DIT "un compte bancaire séparé AU NOM DU SYNDICAT et ajoute SUR LEQUEL SERONT VERSEES SANS DELAI toutes LES SOMMES"
LA LOI EST CLAIRE, NETTE ET PRECISE à force d'ordonnance désignant des administrateurs judiciaires ça finira par ce savoir et c'est bien évidemment ce qui va se passer malgré tous ceux qui vont s'arquebouter.
Beaucoup tenteront de faire dire à l'AG autre chose que ce qu'elle VEUT, mais si l'AG DIT
"on veut un compte séparé ouvert au nom du syndicat où seront versées tous les fonds de la copro et ce compte devra êtr ouvert dans les 30 jours de la tenue de l'AG"
le syndic devra exécuter cette résolution
ATTENTION : pour ne pas compliquer les choses, précisez bien un délai à compter de la TENUE de l'AG et non de la notification du PV car sinon la notification pourrait tarder ....
et enfin, dorénavant, si
le CRITERE ESSENTIEL DE CHOIX D'UN SYNDIC
par tous les syndicats était
"AUCUN COUT POUR L'OUVERTURE ET LA TENUE DU COMPTE SEPARE",
le principe du compte séparé et l'immense progrès qu'il représente pour la gestion des copropriétés :
-contrôle facile et donc efficace des fonds de la copro et de leur utilisation (même par des non-spécialistes)
-comptabilité transparente car rapprochement facile entre comptabilité et mouvements de fonds bancaires
-mise en évidence que les impayés ne sont pas admissibles car sinon la compta risque d'être en débit d'où obligation plus forte pour les syndics de faire un VRAI RECOUVREMENT d'impayés efficace
ON EN SORTIRAIT peut-être de toutes ces entourloupes qui empoisonnent des tas de copropriétaires qui en ont marre d'être "obligés" de passer par des gestionnaires qui profitent bien et grassement de l'opacité et de la loi du plus malin ce qui est facile pour eux puisqu'ils "gèrent" à longueur de journée et trouvent vite les failles et ficelles à utiliser à leur plus grand profit ....
-----------Un compte libellé "syndicat des copropriétaires ZZ c/o syndic YY" serait un compte joint et non pas un compte séparé.
Même si dans les deux cas, le syndic a , seul,la signature.----------
obs : est-ce que la loi dit que le principe est un compte joint ? NON
ELLE dit bien "compte séparé ouvert au nom du syndicat" sinon nullité de plein droit !!!!!
Elle ne dit pas compte séparé ouvert au nom du syndicat et du syndic"
Bon courage |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 10:08:22
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Mélany, vous êtes bien meilleure que certains avocats qui semblent pédaler dans la choucroute. Merci encore pour tout le temps que vous avez pris pour répondre de façon si précise 
J'aurais encore besoin de quelques précisions:
Lorsque l'ordonnance est rendue par le premier président du TGI, ne faut-il pas la faire signifier au syndic (=faire porter par huissier)?
1°Que prévoient les textes pour communiquer valablement l'ordonnance sur requête à (l'ex)syndic: une notification (=LRAR) ou une signification (=par huissier)?
2°L'ordonnance est-elle exécutoire dès le jour où elle a été rendue ou seulement le jour où elle à été notifiée ou signifiée?
Sur ce point aussi, divers avocats nous ont donné des versions bien différentes....
3° question:
Le syndic vient de convoquer une nouvelle AG pour le 8 avril.
S'il reçoit la lettre recommandée de l'administrateur (comme vous l'indiquez dans votre post) après cette AG, il faudra que nous fassions annuler cette AG.
Si un huissier lui signifie l'ordonnance le 7 avril, par exemple,le syndic ne pourrait, en principe, plus tenir l'AG.
Mais, connaissant notre syndic, il tiendra son AG convoquée pour le 8 avril, contre vents et marées, en disant : vous n'avez qu'à la faire annuler. (Dans un contexte légèrement différent il nous a déjà fait le coup et la procédure dure depuis plus d'un an sans que nous n'en voyions l'issue )
Cela est assez urgent!
Merci d'avance pour vos réponses
Manja
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 14:25:15
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-----Lorsque l'ordonnance est rendue par le premier président du TGI, ne faut-il pas la faire signifier au syndic (=faire porter par huissier)?---
obs :
au TGI c'est un "Président"
à la Cour d'appel et à la Cour de cassation : ce sont des "Premier Président"
Le président du TGI "délègue" à un juge le traitement des requêtes
POUR BIEN COMPRENDRE QUE LES ORDONNANCES SUR REQUETE SONT DIFFERENTES DU REFERE, VOIR SUR LE SITE DU TGI DE PARIS, l'organisation de ce tribunal où il existe des services différents pour les REQUETES et les REFERES
sur
http://www.tgi-paris.justice.fr/
vous allez successivement sur
"organisation"
"organisation du siège"
'd'autres services" (en bas)
la page qui s'affiche est intitulée " Autres services juridictionnels"
Vous en avez toute la liste
en 1er vous trouvez
Chambre des référés - civil
Référés ou en la forme des référés. Audiences spécialisées selon les matières.
en 4ème position se trouve LE SERVICE QUI NOUS INTERESSE
Chambre des requêtes - civil
Toutes requêtes présentées au Président du TGI
ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo
JUSTE POUR INFORMATION (si vous avez le temps) (en allant sur le site du TGI, vous trouverez...) la description d'autres services où peuvent "passer" des dossiers interessant les copropriétés ou qui interessent les copropriétaires, notamment :
ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo
Service du contrôle des expertises - civil
Suivi des mesures d'expertises ordonnées en référé
Service du juge de l'exécution - civil
Traite les difficultés d'exécution rencontrées en matière de saisie, toutes les autorisations pour la présentation des créances et des biens (mesures conservatoires)
Chambre des ventes immobilières - civil
Ventes volontaires, ventes forcées, service des ordres
Service de l'aide juridictionnelle
Attribution d'une aide juridictionnelle dans le cadre d'une action en justice.
Service du contrôle judiciaire
Suivi des mesures d'expertises ordonnées en référé
Conseil départemental de l'accès au droit
Mise en place des actions d'accès au droit pour les justiciables
Service du contrôle des expertises et de la taxe des experts
Suivi des mesures d'expertises civiles
POUR CE QUI EST DES JUGEMENTS RENDUS SUR ASSIGNATION (procédure contradictoire, ....), il faut aller sur :
-Les formations de jugements : les chambres (civiles et pénales), qui rendent les jugements. Il en compte 31.
où on trouve :
8e chambre - civil
Litiges liés à la copropriété, relations de voisinage, servitudes
VOIR AUSSI (très utile)
Les services d'accueil et d'information
"Les services d'accueil au TGI
De nombreux services reçoivent le public au TGI de Paris.
Ceux qui sont indiqués ici pourront vous orienter vers un service plus spécialisé."
(...)
Le service d'accueil civil
localisation
Le service d'accueil civil est un service du greffe du tribunal de grande instance de Paris.
Il est ouvert tous les jours ouvrables de 9h00 à 18h00.
Tel. 01 44 32 56 78.
Il renseigne le public et les avocats sur l'état des procédures civiles en cours au tribunal de grande instance de Paris. Il confirme l'existence d'une procédure civile au TGI de Paris et peut donner les renseignements pratiques sur la procédure :
Numéro d'inscription au répertoire général
Nom du juge, chambre concernée
Date d'audience ou de renvoi,
Date de décision,
Résultat de la décision.
Il informe le public sur les différentes actions en Justice au TGI de Paris
La juridiction compétente
Le service compétent
L'ordre des avocats
Les consultations gratuites d'avocats
Les auxiliaires de justice intervenant dans la procédure (huissier, notaire)
ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo
FAUT-IL UNE SIGNIFICATION DE l'ORDONNANCE ?
OBS : la réponse est dans les textes cités (voir ci-dessous)
"Elle est exécutoire au seul vu de la minute.
Copie de la requête et de l'ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée."
"S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance."
"Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire."
" Le double de l'ordonnance est conservé au secrétariat."
Le but de la signification par huissier d'un jugement est de faire courir le délai d'appel dans le cadre d'une procédure contradictoire où chacun a exposé ses prétentions et défense
Ici, le juge rend une ordonnance et non un jugement
Par l'ordonnance, après avoir constaté que la copropriété était dépourvue de syndic, il ordonne qu'elle soit "gérée" par l'administrateur qu'il désigne en précisant ses missions
Il n'a pas prit une décision "contre" quelqu'un, il prend une décision pour résoudre une situation juridique qui ne peut perdurer, à savoir une copro sans gestionnaire (du fait de la nullité de plein droit du mandat du syndic)
Par contre, cette ordonnance va être portée à la connaissance des "interessés" (copropriétaires) par envoi d'une copie de l'ordonnance par l'administrateur, libre à eux ensuite, d'en REFERER au juge (le même qui a rendu l'ordonnance) pour lui dire qu'ils ne sont pas "d'accord" avec son ordonnance
car ...... par exemple .... ils estiment que le mandat du syndic était toujours valable car .... la résolution sur le compte séparé était mal rédigée, que l'AG en réalité a voté la dispense et que la résolution sur le PV dit le contraire ....
Bien sûr dans un tel cas, le juge répondra sans doute qu'il faut "contester" le PV dans le cadre d'une procédure contradictoire, fournir la preuve de la fausseté de la résolution, ....
Mais je pense qu'il sera rare qu'une résolution rédigée par un syndic dise "vote pour le compte séparé" alors que l'AG a décidé "pas de compte séparé"
On rencontre davantage la situation inverse
Quoiqu'il en soit, le juge ayant "ordonné la désignation d'administrateur" peut, si un copropriétaire s'en réfère à lui, MODIFIER ou RETRACTER son ordonnance.
(exemple : un copropriétaire remet au juge un même PV mais avec un texte de résolution sur le compte bancaire différent de celui présenté par le requérant (ce dernier aurait remis un PV falsifié ... pourquoi pas ...)
TOUT EST UNE QUESTION DE PREUVE AU MOMENT DU DEPOT DE LA REQUETE CONSISTANT
1) à prouver le sens de la décision de l'AG (pour un compte séparé)
2) non-ouverture du compte séparé dans les 3 mois ...
A partir de là, on ne voit pas quel autre sens pourrait avoir l'ordonnance du juge
DANS LA REQUETE, le(s) requérant(s) peut tout à fait demander des choses bien précises (délai de la mission de l'administrateur pour un an, urgence à ce qu'il traite tel dossier en cours, ....), le juge peut décider de lui donner raison sur la désignation de l'administrateur mais pour un délai de 6 mois, ....
________________________________________________________________________________________
NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Sous-section III : Les ordonnances sur requête
Article 493
L'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.
Article 494
(Décret nº 89-511 du 20 juillet 1989 art. 11 Journal Officiel du 25 juillet 1989 en vigueur le 15 septembre 1989)
La requête est présentée en double exemplaire. Elle doit être motivée . Elle doit comporter l'indication précise des pièces invoquées.
Si elle est présentée à l'occasion d'une instance, elle doit indiquer la juridiction saisie.
En cas d'urgence, la requête peut être présentée au domicile du juge.
Article 495
(Décret nº 89-511 du 20 juillet 1989 art. 12 Journal Officiel du 25 juillet 1989 en vigueur le 15 septembre 1989)
L'ordonnance sur requête est motivée.
Elle est exécutoire au seul vu de la minute.
Copie de la requête et de l'ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée.
Article 496
(Décret nº 76-1236 du 28 décembre 1976 art. 7 Journal Officiel du 30 décembre 1976)
S'il n'est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l'ordonnance n'émane du premier président de la cour d'appel. Le délai d'appel est de quinze jours. L'appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse.
S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance.
Article 497
Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.
Article 498
Le double de l'ordonnance est conservé au secrétariat.
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-----1°Que prévoient les textes pour communiquer valablement l'ordonnance sur requête à (l'ex)syndic: une notification (=LRAR) ou une signification (=par huissier)?------
obs : à partir du moment où il y a "nullité de plein droit de son mandat", sa relation contractuelle avec le syndicat n'existe plus
L'ordonnance n'a pas été rendue "contre" lui, elle ne fait que "combler" un vide (syndicat dépourvu de syndic) comme la LOI LE PREVOIT (art 47)
"Tout interessé peut en référer au juge"
libre au syndic de le faire en lui indiquant ses arguments (erreur dans la rédaction du PV ....)
libre au syndic, par ailleurs, d'assigner le syndicat pour ce qu'il voudra mais en face de lui il aura une ordonnance d'un juge estimant qu'il fallait désigner un administrateur
A ma connaissance, les recours contre une telle ordonnance en matière de copro seraient extrêmement rare ........
(à vérifier au niveau statitistiques si elles existent sur ce point précis...)
A partir du moment où un administrateur est désigné, l'ordonnance indique de quelle façon, dans quels délais, il récupére la "liste des copro", "les fonds", les "archives" de la copropriété,... bref tout ce qui lui est nécessaire pour accomplir la MISSION que lui a donner le juge
Dans ce cas, il va forcément s'adresser au syndic en lui remettant copie de l'ordonnance
Si le syndic refuse de remettre le dossier de la copro à l'administrateur, il est clair que celui-ci en "référera" au juge, peut-être par voie de requête, de référé, .... mais on en est pas là ....
Le seul ca où l'administrateur ne s'adressera pas au syndic serait celui ou ce dernier serait parti sans laisser d'adresse ....
-------2°L'ordonnance est-elle exécutoire dès le jour où elle a été rendue ou seulement le jour où elle à été notifiée ou signifiée?---------
ARTICLE 495 NCPC "Elle est exécutoire au seul vu de la minute."
------3° question:
Le syndic vient de convoquer une nouvelle AG pour le 8 avril.
S'il reçoit la lettre recommandée de l'administrateur (comme vous l'indiquez dans votre post) après cette AG, il faudra que nous fassions annuler cette AG.---------
obs : il est important d'émettre dès le début de l'AG des réserves sur la VALIDITE DE LA CONVOCATION DE L'AG par un syndic dont le mandat est nul de plein droit (et non sur la valité de l'AG elle-même, ily a une petite nuance)
La non-validité de la convocation entraîne automatiquement la non-validité de l'AG mais il pourrait y avoir une convocation valable et une AG non-valable (pour d'autres motifs ....)
Dans votre cas, si l'ordonnance du juge faisant droit à la désignation de l'administrateur arrive après l'AG, celui-ci étant bel et bien désigné agira en fonction de l'ordonnance, il ne peut dire "je ne tiens pas compte de l'ordonnance, je laisse le syndic continuer à gérer"
Tot ou tard une nouvelle AG sera valablement convoquée et ce n'est qu'alors qu'elle décidera éventuellement de mettre les choses au clair, en "prenant acte", "votant" une résolution (par exemple) indiquant que les résolutions votées lors de l'AG du ... ne sont pas valables car l'AG n'a pas été valablement covnoquée
Elle peut aussi décider d'engager une procédure contre l'ancien syndic car il n'a pas exécuté ses obligations contractuelles (exécution des décisions votées en AG (ouverture compte séparé, ...), réclamer des DI notamment remboursement des frais de l'AG non valablement convoquée ...., réduction d'honoraires ....
Un copro peut aussi agir tout seul de son côté, en assignant le syndicat ......
Bien sûr, si vous avez une ordonnance avant l'AG c'est mieux ... ça sera plus simple
------Si un huissier lui signifie l'ordonnance le 7 avril, par exemple,le syndic ne pourrait, en principe, plus tenir l'AG.-----
obs : si son mandat est nul, il ne pouvait déjà plus convoquer l'AG !!!!!
Vous ne pouvez empêcher quelqu'un de faire n'importe quoi, s'il le fait, ça sera valable ou pas, il y aura un procès ou pas,
ça serait trop simple si tout le monde était sérieux, compétent et honnête ! (et il n'y aurait plus besoin de tribunaux)
Vous pouvez vous-même arriver à l'AG avec la copie de l'ordonnance et la remettre à tous les copro, leur mettre dans les boites aux lettres le matin, etc ...
POUR COMPARAISON entre ordonnance sur reqûete et ordonnance de référé, rapprocher les textes déjà cités avec ceux du référé (dans le NCPC, ils sont juste avant ceux relatifs aux ordonnances sur requête)
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimplePartieCode?commun=CPROCI&code=CPROCIV0.rcv
Les ordonnances de référé (Articles 808 à 811)
Les ordonnances de référé (Articles 484 à 492)
Fin janvier un avocat a déposé une requête au TGI de Paris et obtenu la désignation d'un administrateur pour non-ouverture du compte séparé, il pourrait en déposer une trés vite en précisant au juge la date du 8 avril pour que ça aille vite, mais sur le net il n'est pas possible de communiquer des noms d'avocats il me semble, car effectivement l'application de l'article 18 al 7 + art 47 n'est pas encore courante semble-t-il dans les cabinets et les avocats que vous avez consultés ont peut-être pas assez "réfléchi" sur l'application de cette loi.
bon courage
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 14:52:24
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UN GRAND MERCI!!!! J'imprime et je file.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 16:44:52
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Pour la nullité de plein droit c'est 20 lignes ou 200 pages !
Faisons court : Une colle pour les juristes : ou trouver le fondement juridique précis de la nullité de plein droit ?
On admet qu'il s'agit d'une nullité pour laquelle il n'est pas nécessaire d'apporter la preuve d'un grief causé par l'irrégularité, l'omission invoquée. Le juge, dès lors qu'il peut vérifier l'irrégularité ou l'omission, doit constater la " nullité ".
Nullité entre guillements car, le plus souvent il s'agit de résolution d'une convention ou d'inexistence (et pas de nullité) d'un acte (mariage par quelqu'un qui n'est pas officier d'état-civil).
L'exemple type est celui de la clause résolutoire d'un bail. Le bailleur doit seulement prouver la défaillance du preneur. Le juge doit alors constater la résolution (résiliation dans le cas d'un bail) sans barguigner.
Si la clause ne figure pas dans le bail, le bailleur peut agir en résiliation du bail mais alors le juge dispose d'une certaine liberté d'appréciation.
La nullité du plein droit nous vient du pacte commissoire du droit romain qui permettait au créancier gagiste de conserver le gage en cas de non remboursement de la somme prétée, même si la valeur du gage était au décuple de la somme, et sans intervention d'un juge. Abus social grave d'ou l'interdiction rapide de cette pratique, maintenue dans l'Ancien droit et encore dans le Code civil pour le gage toujours et l'antichrèse.
De nos jours encore la nullité de plein droit exige l'intervention du juge et peut en principe être demandée par tout intéressé.
Mais quel juge ? il est vrai que la pratique existe de présenter requête au président du TGI pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire en cas de non ouverture du compte séparé. Dans la majorité des cas le syndic est morveux et ne se rebiffe pas. Donc pas de problème au sujet d'une procédure qui a l'avantage de la rapidité. De toute manière, sur requête ou en référé c'est le même magistrat qui va statuer.
Mais cette procédure gracieuse présente un inconvénient qui est son caractère non contradictoire. Or dans certains cas il peut y avoir une difficulté et c'est là qu'il peut y avoir accrochage. On en reparlera à un autre moment car celà serait trop long.
Disons seulement qu'il y a des pratiques juridiques ou judiciaires qui se créent et se perpétuent jusqu'au jour où un tombe sur un gros os. Dans le domaine des clauses abusives, la cassation de l'arrêt Foncia évoquée par Mathi est un os inattendu de même genre. |
Edité par - JPM le 25 mars 2005 16:50:15 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 17:47:50
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-----De nos jours encore la nullité de plein droit exige l'intervention du juge et peut en principe être demandée par tout intéressé.------
obs : le requérant ne "demande" pas la nullité au juge, il lui demande de la "constater", et plus précisément de "constater la nullité de plein droit"
Pourquoi rapprocher des situations bien différentes qui justifient chacune une application de textes et de procédures différents
Pourquoi, par exemple, comparer la nullité d'un contrat dans le cas d'un vice du consentement, .... et la NULLITE DE PLEIN DROIT dans le cas qui nous interesse
Soyons pragmatique pour faire avancer les choses dans le concret des situations qui se posent aux copropriétaires bien démunis dans nombre de ces situations. Pour une fois que les choses peuvent être relativement simple, tentons de faire simple pour en sortir.
------Dans la majorité des cas le syndic est morveux et ne se rebiffe pas. Donc pas de problème au sujet d'une procédure qui a l'avantage de la rapidité. -----
obs : c'est bien pour ce genre de situation (compte non ouvert) que la nullité de plein droit est stipulée par un TEXTE DE LOI PRECIS
------De toute manière, sur requête ou en référé c'est le même magistrat qui va statuer.------
obs : ce même magistrat va aussi statuer sur bien d'autres dossiers
Mais cela n' aucune incidence sur l'application qu'il fait du droit
Dire que c'est le même magistrat qui statue (ce n'est d'ailleurs pas le cas dans une grande juridiction en raison de la répartition des services) ne permet en aucun cas de tenter de rapprocher ces deux procédures totalement distinctes l'une de l'autre
Il est vrai que des personnes peu expérimentées peuvent faire une confusion mais c'est tout
-----Mais cette procédure gracieuse présente un inconvénient qui est son caractère non contradictoire. Or dans certains cas il peut y avoir une difficulté et c'est là qu'il peut y avoir accrochage. On en reparlera à un autre moment car celà serait trop long.------
obs : le terme "procédure gracieuse" est-il bien approprié, je n'en suis pas sûre mais ce n'est pas là le sujet du forum
Pourquoi mettre en avant un inconvénient qui n'en est pas un.
A chaque situation une solution doit être recherchée.
Ce n'est pas un individu qui dit qu'il y a NULLITE DE PLEIN DROIT quand le compte bancaire séparé n'a pas été ouvert dans les 3 mois, c'est LA LOI
Pourquoi faire peur en parlant ici de contradictoire ?
Peur de quoi ? au pire la requête sera rejetée et seul le requérant en aura connaissance
L'ordonnance (désignant l'administrateur) est rendue sur la base du CONSTAT, par le juge, DE LA NULLITE DE PLEIN DROIT du mandat du syndic
Libre au syndic de contester l'application PAR LE JUGE de la loi et de dire que, bien que l'AG ait voté le compte séparé, bien que lui, syndic, n'a pas ouvert le compte dans les trois mois, le juge se trompe et il n'y a pas nullité de plein droit !!!
------Disons seulement qu'il y a des pratiques juridiques ou judiciaires qui se créent et se perpétuent jusqu'au jour où un tombe sur un gros os.-----
obs : j'ai tendance à penser que vous suggérez que
-d'un côté il ne faut pas déposer une requête car ce n'est pas une bonne procédure en raison de l'absence de contradictoire
-d'un autre côté que la procédure sur assignation est longue et coûteuse (je rajouterai : toujours "aléatoire")
conclusion : ne faisons rien, c'est trop risqué, tentons de faire entendre raison à un syndic à qui l'AG dit "ouvrez un compte bancaire séparé" et qui ne le fait pas malgré la SANCTION énorme qui pèse sur lui s'il ne s'exécute pas qui est la NULLITE DE PLEIN DROIT DECIDEE PAR LE LEGISLATEUR QUI A BIEN DU Y REFLECHIR A DEUX FOIS AVANT DE VOTER UNE TELLE LOI.
Est-ce une antipathie particulière pour les administrateurs judiciaires (ou provisoires !) qui suscite tant de réticences à faire savoir aux copropriétaires qu'ils ont toujours la possibilité de déposer une REQUETE auprès d'un juge pour que celui fasse respecter LA LOI par ceux qui la foulent du pied sans scrupules.
Il est vrai que le passage par la case "administrateur judiciaire" semble incontournable, eh bien, quand bien même, les copropriétaires ont le droit d'exiger que la VOLONTE DE L'AG SOIT RESPECTEE, et sur ce coup là, les syndics ne vont pas pouvoir compter longtemps sur la longueur, le coût et la complexité des procédures judiciaires qui trop souvent font reculer des copropriétaires bien dociles, peu informés, peu expérimentés ou encore qui n'ont pas trop de temps pour controler, chercher à comprendre et dénicher ce qui se fait dans l'opacité .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 23:28:20
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La demande par voie de requête est, en droit, une procédure gracieuse, non contradictoire.
La demande par assignation est une procédure contentieuse, contradictoire.
Dans le cas évoqué, la sanction est la résolution du contrat de mandat du syndic. Il y a résolution et pas inexistence puisque pendant trois mois le mandat a été exécuté dans des conditions régulières.
La bonne solution serait donc une procédure de type référé, contradictoire et rapide. Je dis " de type " parce qu'il y a maintenant des procédures " en la forme des référés " qui aboutissent à des jugements au fond, ce qui n'est pas le cas du référé classique. En l'espèce cela n'aurait pas grande importance.
Et pour conclure je vous précise qu'à mes yeux l'omission d'ouverture du compte séparé dans ces circonstances est une faute aussi caractérisée qu'incompréhensible, réserve faite des cas dans lesquels il y a une raison valable.
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Syndic a ouvert le compte séparé trop tard
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