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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 17 mars 2005 : 15:25:19
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Bonjour à tous,
Je sollicite un peu de votre temps et de vos connaissances afin de m'éclairer un peu.
En effet, j'ai reçu de l'agence immobilière une facture de rappel de charges à règler sous les 10 jours accompagnée d'un compte de charges du syndic. Apparemment, j'ai vu dans votre forum que c'est à moi de vérifier la récupérabilité des charges, et quand je regarde ce document je suis perdue . "Dépenses ensemble du bâtiment = 416E" je trouve ça flou, comment puis je savoir si c'est recupérable. De plus "Association syndicale = 53E", est-ce à moi de règler cela? L'agence n'est-elle tenue de me fournir que ce document ou puis-je exiger d'avoir un décompte détaillé?
En plus ce document fait mention de mon appartement et de la cave qui y est adjointe, or je ne loue pas la cave, le proprio la garde pour lui, comment savoir si il ne me fait pas régler l'entretien de celle-ci?
De plus ne devais-je pas recevoir un décompte par nature de charge un mois avant la facture?
Du coup, j'ai laissé passé le délai de 10 jours et je viens de recevoir le rappel avec en plus des frais de relance!
Je vous remercie de bien vouloir m'aider.
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Edité par - alexmom le 17 mars 2005 15:33:46 |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 17:50:10
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Non ce document est insuffisant. Il vous faut un décompte par nature de charges: par exemple, l'eau des parties communes, les dépenses de personnel, l'entretien de l'ascenseur...D'autre part, il doit être mentionné quel est le mode de répartition utilisé ( les millièmes par exemple)
Faites un courrier recommandé avec accusé de réception pour demander l'application de l'article 23 de la loi du 6/07/89. On ne peut pas vous demander de payer des frais de relance alors qu'on ne vous a pas fournit le détail des charges.
L'association syndicale: pas une charge récupérable. |
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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 08:07:32
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| Merci pour votre réponse,je vais suivre vos conseils! |
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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:01:26
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Bonjour,
Je sollicite de nouveaux votre aide car je suis enfin parvenue à obtenir le relevé général de dépenses mais ce n'est pas clair pour moi. J'ai en effet l'impression que ce document comprends toutes les charges y compris celles qui ne sont pas récupérable, j'ai , par exemple dans le détail des dépenses générales: taxes foncières, assurances, honoraires, frais de gestion, frais de procédure, frais d'assemblée générale, charges syndic, tout ça pour un total de
37 188euros. Egalement dans le détail des charges pour l'ensemble du bâtiment j'ai le salaire des employés, soit 38 261 euros, et également les charges sociales employés, soit 32 848 euros.
A coté de ce relevé, j'ai un compte de charge avec 6 colonnes: postes à répartir, montant, tantièmes, base de répartition, quote part et charges locatives. Donc par exemple j'ai pour les dépenses ensemble du bâtiment un montant de 82 317 euros (donc à la fois le salaire des employés et les charges sociales), tantièmes:498, base de répart: 98518, quote part: 416.11, charges locatives 416.11 euros.
Et donc je ne comprends pas comment ils font leur calcul (et ils ne veulent pas me le dire!. A quoi correspond la quote part, comment est elle calculée?
En plus, j'ai constaté que les tantièmes correspondent à l'appartement (489) + la cave (9), or je ne loue pas la cave, ne devraient ils pas calculer alors avec un tantième de 489 au lieu de 498.
Et enfin, j'ai remarquè que dans les dépensenses générales figure "impôts: trésorerie: ordures ménagères", est ce que cela correspond à la TEOM car je l'ai déjà régler à mon proprio au mois de novembre!
Je vous serai trés reconnaissante de m'aider car je me noie dans toute cette paperasse et mon agence et le syndic refuse de me renseigner,
Merci! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 12:43:01
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Un controle de charge est une chose complexe.
La répartition se fait au tantième donc à la part que represente votre appart sur l'ensemble de la copro. Cela uniquement pour la chose louée, donc si pas de cave, ....
L'article 23 est clair:
Citation :
Article 23
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour savoir ce qui est récupérable, prenez le décret qui donne la liste.
Avec celui-ci vous classerez déjà une grande partie des charges en parie proprio et en partie locataire.
Ensuite verifiez précisement si les charges vous incombent et leur calcul. Par exemple, la taxe foncière c'est non, le salaire et charge de gardien c'est oui mais à 75% seulement. Pour ce dernier point il faut que le gardien face le menage ET la sortie des poubelles sinon ....
Enfin vous comprendrez qu'il est difficle de vous expliquez tout cela par email. Il vous faut de l'aide extérieure.
Où habitez-vous ?
Avez-vous une ADIL ou CNL dans le coin ?
Puis ce pb de charges doit se poser à vos voisins, pourquoi pas vous réunir pour en discuter et travailler dessus ???
Un dernier lien pour la route:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F947.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Location&l=N289&n=Secteur%20priv%C3%A9%20:%20logement%20vide&l=N292&n=Loyers%20et%20charges%20secteur%20priv%C3%A9&l=N295 |
Edité par - fdsc le 08 avr. 2005 12:47:18 |
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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 12:51:25
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| Merci beaucoup pour votre aide et vos précieux conseils, que je vais suivre de suite ! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 13:17:23
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de rien.
Tenez-nous au courant de vos actions.
a+ |
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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 19:37:20
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Bonjour,
J'ai suivi vos conseils et envoyè une lettre AR à mon agence. J'ai alors contesté le règlement de la facture uniquement sur certains points qui sont 1)le paiememnt de la cave que je ne loue pas 2) les frais d'association syndicale 3) les frais de rappel car l'agence m'a fourni les décomptes de charge par nature le 2 avril et que le 20 du même mois j'avais déjà reçu la facture et 2 rappels(or la facture ne doit être envoyée qu'un mois après le décompte de charge par nature) , donc je ne voulais pas d'une part règler les 6 euros de frais et que ces frais apparaissent sur mon historiques de comptes J'avoue avoir utilisé un ton trés peu courtois, sans pour pour autant avoir été incorrecte, du fait que mes précédentes tentatives téléphoniques qui ont été totalement ignorées.
J'ai alors reçu un courrier, encore moins courtois que le mien, du directeur même de l'agence qui me répond tout d'abord que les frais de rappel sont normaux car il tient compte de la date d'envoi de la facture (23/02/05) et non celle de l'envoie du décompte de charge par nature (02/04/05) que je lui ai réclamé. Il me répond également que, je cite, "les frais d'association syndicale correspondent à l'entretien des espaces verts et donc à des charges récupérables".
Il ne me m'a pas répondu sur le problème de la cave et sur d'autre questions que je lui ai posé au sujet de l'appartement.
Il poursuit son courrier en disant que "en conclusion et de façon générale, il semble, que pour vous, tous les moyens soient bons afin d'éviter de faire face à vos engaements", et il finit par me dire qu'il saisira la juridiction compétente si je ne règle pas au plus vite.
Je vais continuer à suivre vos conseils, et contacter au plus vite l'ADIL, mais même si je ne céderai pas, je suis moralement épuisée de me battre (car j'ai en effet d'autre litiges avec cette agence et mon propriètaire), et je me sens blessée suite à ses propos, car jamais je n'ai refusé de payer quelque chose que je devais.
Je vous remercie en tout cas pour votre site car lorsque l'on est simple locataire, on se sent très seul .Je remercie donc les internautes pour les conseils qui m'ont été donné |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 11:37:15
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alexmom, n'y a t-il pas dans l'immeuble un membre du CS (conseil syndical) qui habite la et qui pourrait vous confirmer que cette association 'syndicale' est bien une societe de jardinage ????
bien drole de nom, entre nous !!! si c'est bien ca, alors oui la charge est recuperable.
Je reprends une de vos reponses:Citation :
A coté de ce relevé, j'ai un compte de charge avec 6 colonnes: postes à répartir, montant, tantièmes, base de répartition, quote part et charges locatives. Donc par exemple j'ai pour les dépenses ensemble du bâtiment un montant de 82 317 euros (donc à la fois le salaire des employés et les charges sociales), tantièmes:498, base de répart: 98518, quote part: 416.11, charges locatives 416.11 euros.
Et donc je ne comprends pas comment ils font leur calcul (et ils ne veulent pas me le dire!. A quoi correspond la quote part, comment est elle calculée?
calcul simple: votre lot (appart et autre local loue) represente 498 tantieme de la copro (total de 98518 tantieme). donc le syndic prend toutes les charges salariales soit:
82,317 * 498 / 98,518 = 416,11 euros
Le calcul est bon.
Ce qu'il vous faut verifier maintenant c'est si le gardien fait le menage (entretien des parties communes) + sortie poubelle (elimination des dechets) ==> dans ce cas, le syndic ne peut vous compter QUE 75% des charges salariales soit
416,11 * 75% = 312,08 euros
selon decret 87-713 du 26 aout 98, article 2, alinea c).
Si les 2 taches sont assurees par un employe d'immeuble, alors la charge recuperable est de 100% (la source est le meme decret mais article 2, alinea c).
Quant a la cave (9 tantieme), elle doit etre indiquee dans le descriptif de votre contrat de bail.
si indiquee, alors vous la louez ! et donc vous devez en avoir une a disposition .... 
si pas indiquee, c'est que officiellement, vous n'en avez pas et donc votre lot est bien de 489 tantiemes.
enfin, c'est surement la taxe de balayage qui est comptee et qui est a charge des locataires. La TEOM doit vous etre fournie separement si bailleur la recoit via son imposition fonciere.
Est-ce plus clair ?
Ce qui n'empeche pas que ce monsieur est particulierement odieux dans la facon de vous repondre !!!!
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alexmom
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 16:26:43
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Merci beaucoup Joulia pour votre réponse, j'y vois plus clair car en effet la cave n'apparaît pas sur le bail, et de plus l'association syndicale ne correspond pas à la société d'entretien des espaces verts.
Je suis rassurée grâce à vous |
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compte de charge incompréhensible pour moi!
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