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Maurice89
Contributeur actif
45 réponses |
 Posté - 21 mars 2005 : 06:41:43
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Nous allons être appelé lors de l'AG à voter pour l'approbation des comptes?
Après vérification de ceux ci il apparaît que le syndic n'a pas fait une déclaration de sinistre pour la dégradation d'une porte d'un hall plus 750euros de non remboursé, dans le bilan qu'il nous présente il y a 1900 euros de passifs mais aucune pièces aucune référence à cette somme malgré nos demandes (conseil syndical)
Doit on accepter voter cette approation des comptes? Si nous votons contre que se passe-t-il, merci.
Maurice 89
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 08:34:13
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Puique vous êtes au CS vous devez avoir l'intégralité du contrat avec votre assureur.Il faut regarder:
-les risques couverts (pour la porte)
-la franchise prévue (si le sinistre dont vous faites état est"couvert")
Dans le bilan ou encore "Etat des dettes et créances"vous devez avoir dans le libellé une indication telle que <charges à payer, travaux xx..> pour les charges à payer vous devez avoir un deuxième tableau vous donnant par exemple le nom du fournisseur et la somme enregistrée en comptabilité"détail des dépenses"mais non encore réglées
Vous devez exiger du syndic qu'il vous donne les détails qui vous font défaut.
En AG vous pouvez(devez)approuver partiellement les comptes faire des réserves pour les autres et refuser le quitus(qui doit faire l'objet d'une résolution séparé de l'approbation des comptes)pour "entrave" au travail de vérification par le CS |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 10:21:52
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Entièrement d'accord avec Félix1930.
Je précise toutefois que si votre raison de refuser le quitus est pour
"entrave" au travail de vérification par le CS", vous n'êtes pas obligé de donner de motif dans la résolution: refus pur et simple. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 10:21:58
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L'omission de déclaration de sinistre est une faute mais ne relève pas de l'approbation des comptes.
Ceux ci sont justes dès lors qu'il y a une pièce justificative pour chaque écriture et que le solde de trésorerie est justifié (je résume un peu sur ce point).
Pour les fautes de gestion il faut en parler à propos de l'octroi du quitus.
Si, suivant certains conseils, l'assemblée a pris le parti de ne pas traiter cette question l'insatisfaction de l'assemblée ne peut se traduire que par le non renouvellement du mandat du syndic.
Comme il est rare qu'il n'y ait pas chaque année un problème de gestion au moins, vous changerez de syndic chaque année.
C'est par l'absurde qu'on finira par régler cette histoire de quitus |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 19:09:30
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JB22, d'accord lorsque l'on vote on n'est pas dans l'obligation de donner le motif de son vote.Toutefois dans ce cas précis je pense qu'il est souhaitable que le CS indique SA raison afin que les participants soient informés des problèmes CS/Syndic.
JPM,un problème de gestion,signalé,compris et enregistré par les différents acteurs notamment le syndic peut se rectifier et l'exercice suivant(qui commence de suite)bien se passer;un non au quitus peut être une sonnette d'alarme mais ne necessite pas systématique (heureusement)le non renouvellement du mandat,qui de plus doit être prévu par une résolution.
Je ne suis pas un fana du non au quitus cela dépend,à mon point de vue,de SA copropriété,de SON syndic et de SON CS. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 10:32:05
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Il y plusieures questions dans la question initiale de Maurice89.
Sur les comptes : les dépenses doivent être conformes au budget prévisionnel voté. N'ayant pas pouvoir d'engager des fonds hors budget sans autorisation de l'AG ou du CS (voir L.art.21 alin.1), il faut rejeter de telles dépenses engagées de ce fait abusivement.
Appelons cela "sanction financière", mais il faut en finir avec ces AG simples chambres d'enregistrement des actions du syndic, qui fait ce que bon lui semble sous le prétexte avancé que les comptes : "Ceux ci sont justes dès lors qu'il y a une pièce justificative pour chaque écriture et que le solde de trésorerie est justifié " .
Trop facile de s'amuser avec l'argent des autres et dépenser plus qu'on ne gagne !
Le refus du quitus, cela fait une belle jambe au syndic ! La grande majorité s'en moque, s'en passe ! Assurance du syndicat, tout le monde sait maintenant que son refus doit être systématique pour préserver à tout coup les intérets des copropriétaires.
Changer de syndic parce qu'il a dépassé le budget ou "oublié" certains actes ? ... Idiot, sauf à changer de syndic tous les ans.
Reste donc, j'y reviens, la "sanction financière", en particulier sur les honoraires, pour "non exécution de tâches légales ou contractuelles". Bien plus efficace que le rejet du quitus !
L'absence de déclaration de sinistre (peu importe en éventuel remboursement), la résistance au contôle du CS ou à la présentation de pièces justificatives relèvent de ses missions et de ses tâches.
"On vous paye pour faire 20 m² de carrelage, vous n'en avez fait que 18 m², on ne vous paye que 18 m²". L'AG a tout pouvoir dans ce sens et sanctionner ainsi, tout en renouvelant son mandat non sans lui tirer les oreilles !
Un syndic, on le tient aussi par le cordon de la bourse, il ne faut pas l'oublier ! S'il n'est pas content, c'est lui qui partira ....
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Edité par - gédehem le 22 mars 2005 10:35:16 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 23:28:08
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Il y plusieures questions dans la question initiale de Maurice89.
Sur les comptes : les dépenses doivent être conformes au budget prévisionnel voté. N'ayant pas pouvoir d'engager des fonds hors budget sans autorisation de l'AG ou du CS (voir L.art.21 alin.1), il faut rejeter de telles dépenses engagées de ce fait abusivement.
Appelons cela "sanction financière", mais il faut en finir avec ces AG simples chambres d'enregistrement des actions du syndic, qui fait ce que bon lui semble sous le prétexte avancé que les comptes : "Ceux ci sont justes dès lors qu'il y a une pièce justificative pour chaque écriture et que le solde de trésorerie est justifié " .
Trop facile de s'amuser avec l'argent des autres et dépenser plus qu'on ne gagne !
Le refus du quitus, cela fait une belle jambe au syndic ! La grande majorité s'en moque, s'en passe ! Assurance du syndicat, tout le monde sait maintenant que son refus doit être systématique pour préserver à tout coup les intérets des copropriétaires.
Changer de syndic parce qu'il a dépassé le budget ou "oublié" certains actes ? ... Idiot, sauf à changer de syndic tous les ans.
Reste donc, j'y reviens, la "sanction financière", en particulier sur les honoraires, pour "non exécution de tâches légales ou contractuelles". Bien plus efficace que le rejet du quitus !
L'absence de déclaration de sinistre (peu importe en éventuel remboursement), la résistance au contôle du CS ou à la présentation de pièces justificatives relèvent de ses missions et de ses tâches.
"On vous paye pour faire 20 m² de carrelage, vous n'en avez fait que 18 m², on ne vous paye que 18 m²". L'AG a tout pouvoir dans ce sens et sanctionner ainsi, tout en renouvelant son mandat non sans lui tirer les oreilles !
Un syndic, on le tient aussi par le cordon de la bourse, il ne faut pas l'oublier ! S'il n'est pas content, c'est lui qui partira ....
Une copro nous a refuse le quitus cette année,un veritable camouflet pour moi et mes services, il ne faut pas généraliser , je considere le quitus pour une preuve de confiance !
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Edité par - air jordan le 05 avr. 2005 23:03:44 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 08:37:56
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Air_J, cela montre à l'évidence, et vous m'excuserez de le dire comme cela, que vous n'avez rien compris à ce qu'est la réalité juridique du 'quitus', à la différence de 'vos' copropriétaires qui, eux, l'ont très bien compris.
Depuis le temps, vous devriez savoir que ne pas donner quitus est uniquement une assurance pour les copropriétaires de toujours pouvoir engager la responsabilité de leur mandataire, le syndic, en cas de faute ou d'erreur de son fait susceptible de porter préjudice au syndicat en application de l'art.14 de la loi de 1965.
C'est une assurance, une sécurité, et c'est tout !
La confiance, elle ne se mesure qu'au nombre de voix que vous obtenez lors du renouvellement de votre mandat. Et uniquement là !
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:26:46
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Air_J, cela montre à l'évidence, et vous m'excuserez de le dire comme cela, que vous n'avez rien compris à ce qu'est la réalité juridique du 'quitus', à la différence de 'vos' copropriétaires qui, eux, l'ont très bien compris.
Depuis le temps, vous devriez savoir que ne pas donner quitus est uniquement une assurance pour les copropriétaires de toujours pouvoir engager la responsabilité de leur mandataire, le syndic, en cas de faute ou d'erreur de son fait susceptible de porter préjudice au syndicat en application de l'art.14 de la loi de 1965.
C'est une assurance, une sécurité, et c'est tout !
La confiance, elle ne se mesure qu'au nombre de voix que vous obtenez lors du renouvellement de votre mandat. Et uniquement là !
Bonsoir gédehem,
Premièrement merci de ne pas écorcher mon pseudo, c'est "air jordan".
Ensuite, je sais ce qu'est le quitus et ses implications juridiques.
Seulement, je pense que le quitus comporte un aspect moral qu'on ne peut négliger.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 09:54:58
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Réponse parfaitement pertinente d'Air jordan.
Indépendamment des aspects juridiques, l'examen du quitus et son octroi avec ou sans réserves relèvent de la politique de restauration d'un climat de confiance entre les copropriétaires et les syndics, professionnels ou non. C'est une condition essentielle de la sauvegarde de l'institution.
La question doit figurer dans la mise en chantier de la prochaine réforme. Elle n'est pas limitée aux copropriétés et doit être traitée pour toutes les institutions collectives.
Encore faut-il que les syndics eux-mêmes y donnent la main  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 10:39:58
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Air Jordan, donc, et pardon d'avoir écorché, mais tout ceci (votre propos et celui de JPM) me fait doucement rigoler, comme il fait rigoler nombre de copropriétaires !
Venir parler de morale dans un sujet, le quitus, qui n'est QUE juridico-juridique, c'est prendre les choses pour ce qu'elles ne sont pas !
Lors du vote du quitus, assurance pour le syndicat il faut le redire, il n'y a pas plus d'aspect moral que lorsque vous allez prendre une assurance pour votre voiture !
Pardon, ce n'est pas moral ! Vous prenez alors TOUS les autres automobilistes pour des voyous et des bandits prets à voler ou casser votre voiture ! .....
Vous ne faites jamais de faute, d'erreur dont le syndicat peut être tenu pour responsable ? Jamais de jamais ? .....
Vous le savez, tous les copropriétaires ayant eu un litige le savent : lorsqu'il s'agit d'engager la RCP du syndic pour être dédommagé, les assureurs se retranchent toujours derrière le fait que le quitus a été donné et que tout est terminé !
Où est ici l'aspect moral, Air Jordan ?
Le problème n'est pas tant que les syndic fassent des fautes ou des erreurs qui portent préjudice au syndicat et/ou aux copropriétaires, cel arrive. En soi ce n'est pas grave, puisqu'ils ont une assurance RCP !
Le problème est qu'ensuite il est quasi impossible d'être dédommagé lorsque le quitus a été donné ! Moral ?
Où alors, il faut avoir recours aux tribunaux, pour de longues années de procédure ... Moral ?
S'il y a une réforme à faire, parmi d'autres, celle là est importante.
Ce ne sont pas les syndics qui sont en cause, tout le monde peut faire des erreurs ou de fautes, ce sont les assureurs RCP qui trainent les pieds. Et ne parlons pas des assurance RCP des organisations professionnelles qui sont les premières à vérifier si le quitus est donné pour ne rien faire.
Elle est là la réforme à faire
En attendant, pour que les copropriétaires puissent avoir une porte de sortie, une possibilité de recours vis a vis des assureurs RCP, il ne faut pas donner quitus au syndic.
L'aspect moral, vous en serez d'accord avec moi, s'il y a un aspect moral dans les affaires de gros sous, ne peut être à sens unique.
S'il peut sembler moral de vous donner quitus (c'est a voir,puisque ce n'est que juridique), il est moral d'être dédommagé en cas de faute même quitus donné.
Tel n'est pas le cas.
Donc, en attendant, restons moraux et à armes égales : pas de quitus !
NB : je suis encore surpris qu'un "vieux" copropriétaires comme JPM n'ai pas encore compris cela et défende encore, qui plus est sur une base morale, le quitus à donner au syndic.
N'avez vous pas compris que ce sont les assurance RCP qui sont en cause et non les syndics ?
Que le refus du quitus n'est pas une défiance vis à vis du syndic mais uniquement une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir engager la RCP du syndic en cas d'erreur ou de faute dont le syndicat doit assumer les conséquences ... en attendant une hypothétique réforme ....
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2005 11:16:18 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 12:40:41
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Lors d'une AG qui vient d'avoir lieu j'ai expliqué aux copropriétaires présents la différence entre "approbation des comptes" et "donner le quitus" qui figuraient dans la même proposition de résolution.
Le syndic s'en est mêlé en affirmant qu'il y avait des jurisprudences concernant le refus du quitus qui devait obligatoirement être motivé. Je lui ai répondu qu'il faisait confusion avec la révocation du syndic qui, elle, devait bien être motivée, mais il n'en a pas démordu.
Après de telles affirmations, c'est souvent le syndic qui a le dernier mot.
J'attends de voir les "juridprudences" du syndic  , mais s'il y en avait, les copros n'en sauront rien jusqu'à la prochaine AG...
Ai-je bien raison que le refus du quitus peut être "systématique" - conservatoire en quelque sorte - et sans motif précis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 12:45:08
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Risible ... à en pleurer ...
J'aimerais bien voir de tels arrêts ... sur le quitus au syndic qui n'est pas prévu par les textes ! Ca n'existe pas ..
Alors en plus motiver quelque chose qui n'existe pas, il faut le faire !
... Rien à motiver, bien sûr. Encore un syndic "professionnel" ?
Faites lui donc une "mise en demeure" de vous faire parvenir les arrêts auxquels il faisait référence en AG pour étayer ses affirmations de 'motivation' indispensable ....avec copie de cette MED au CS et aux copropriétaires .... juste histoire de rigoler .
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2005 12:53:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 14:11:55
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A ma connaissance la jurisprudence citée par votre syndic n'existe pas. .
En l'état actuel, on peut prétendre que l'inscription de l'octroi du quitus au syndic à l'ordre du jour n'est pas imposée par le statut de la copropriété.
Lorsque la question est inscrite, dans la plus grande majorité des cas, elle est débattue à la lumière des indications figurant dans le rapport du conseil syndical. Le quitus peut être accordé pleinement, accordé avec des réserves précisées ou refusé. Dans ce dernier cas c'est la gestion globale du syndic qui est contestée et la décision est souvent assortée d'un refus de renouvellement du mandat.
Un certain nombre de syndicats ont pris le pli de refuser l'inscription à l'ordre du jour, ou de refuser le débat et le vote, ou de refuser le quitus systématiquement.
Cette solution est à l'avantage principal du conseil syndical qui peut se permettre un "contrôle léger " de la gestion sans pinailler les détails ni même approfondir les points importants.
En présence d'une telle attitude les syndics copropriétaires devraient démissionner immédiatement. Les syndics professionnels devraient faire de même mais les considérations économiques les conduisent fréquemment à passer outre.
Il y a dans l'air un projet, indépendant de toute organisation, d'aide mémoire du conseil syndical pour les contrôles comptables et de gestion en cours de rédaction qui pourrait comporter un projet de résolution d'octroi de quitus précisant les effets du vote et des indications relatives aux réserves éventuelles. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 15:52:56
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.... C'est ce que je disais !....
Ne rien voir, ne rien lire, ne rien comprendre ...
Ne rien vouloir comprendre surtout ! ....
Heeuu.... , JPM, Vous êtes copropriétaire ... ou syndic professionnel, .... ou membre du CA d'une Cie d'assurance ? ......
Tout cela en même temps ...?
Je (nous) comprendrais mieux, alors, vos efforts constants pour défendre ces pauvres syndics 'professionnels' de ce que vous qualifiez, mais sans vraiment le dire franchement à propos du rejet systématique du quitus, de mouvement d'humeur honteux, injustifié, vexatoire à leur encontre.
D'ici à ce que le refus du quitus soit diffamatoire et une atteinte à leur probité, il n'y a qu'1 pas ......
JPM, nous avons changé d'époque : nous ne sommes plus avec le bon syndic de grand-papa, celui de proximité, qui gérait les affaires en bon père de famille, à l'écoute des gens, qui se déplacait pour un oui ou pour un non sans rien facturer en plus et qui téléphonait au pdt du CS chaque fois que nécessaire.
Il y a même eux ceux qui marchaient avec la brosse à reluire dans une main et le cirage dans l'autre ...
Je vous l'ai déjà dit : C'EST FINI, JPM ! Ouvrez les yeux !
Nous sommes aujourd'hui dans une relation encadrée par des textes, par des règles, des dispositions contractuelles qui ont été renforcées tout dernièrement, relation avec des groupes qui sont de plus en plus grands (il y a longtemps que le fils ou petit fils du grand-papa d'hier a été absorbé), Groupes qui n'ont comme soucis que le chiffre d'affaire et les marges !
Ce n'est pas criticable, c'est même très bien, mais n'y mettons pas de morale !
Il n'y a pas, ou plus, d'altruisme ou de notion de service, c'est terminé.
Nous sommes dans une relation commerciale et financière, et uniquement dans une relation commerciale et financière.
La copropriété est un marché, rien de plus.
Attendez en plus que les portes de l'Europe s'ouvrent un peu plus et que ces grands Groupes se positionnent sur ce marché. C'est dans leur démarche, ils le lorgnent, ils le disent, ils l'écrivent.
Et ce n'est pas criticable non plus ! C'est dans l'ordre des choses de toute société ou entreprise !
Alors parlons finance et marché, si vous voulez...
Mais on ne peut parler de morale dans ce marché français fermé par quelques crocodiles où il n'y a pas véritablement concurrence.
Certes, il reste bien quelques petits poissons ... comme Air Jordan sans doute ...
Mais où est leur marge de manœuvre ? reste les miettes .. Vous savez comment c'est :" ..Je te prends celui-ci, je te file celui-là ..."
Voyez le syndic de Manja, qui est comme beaucoup d'autres syndics dits "professionnels". Dès que vous contestez ou avancez un argument, ils vous répondent "Textes de loi ... Jurisprudence ... Interdiction ...(sans préciser et présenter aux copropriétaires béotiens ou crédules ces textes, jurisprudence...qui la pluaprt du temps sont de pure invention ...).
Vous n'imaginez pas les textes ou arrêts qui sont ainsi inventés ! Si, vous le savez !
Parlent-ils de morale, de sentiments ? Non, les textes, les règles, le contrat et les chiffres, avec des arguments bien souvent totalement faux, voila ce qui est opposé aux copropriétaires ! (pour le quitus ici, pour refuser la feuille de présence là, etc, etc, etc ....)
Il ne s'agit pas de guerre, certainement pas !
Mais ne soyons pas en retard d'une bataille, même petite.
Ne nous trompons pas d'enjeux, lorsqu'on est copropriétaire responsable, sur cette question du quitus.
S'auto-flageller, ce n'est certainement pas moral.
Car encore une fois, en l'état des textes et de la situation, refuser comme vous le faites de voir la sécurité, l'assurance que présente pour les copropriétaires le rejet du quitus, qui plus est sous le couvert fallacieux de l'aspect moral des choses, c'est, qu'on le veuille ou non, se mettre la corde au cou et pousser en même temps le tabouret.
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2005 18:20:10 |
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Maurice89
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 21:56:32
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Je vous remercie de l'interet que vous avez apporté à mon message.
Mais voilà, ce syndic que nous n'avons réélu le 24 mars et a qui nous n'avons pas donné notre quitus, nous en fait de belles.
Appelant, le 24 mars 2005, pour tout autre chose l’assureur de notre résidence, ce dernier m’apprend que notre résidence n’est plus assuré depuis le 1er mars 2005 du fait que le syndic l’a demandé par courrier (résiliation).
En qualité de président je demande à l’assureur d’assurer en mon nom la résidence du fait que 24 heures plus tard notre nouveau syndic prendra le relais, je ne pouvais pas laisser notre résidence sans qu’elle soit assuré.
Maintenant remontons dans le temps.
Le 22 novembre 2004 notre syndic G……, me fait parvenir en qualité de président un courrier ayant comme objet « contrat d’assurance immeuble ».
Dans ce courrier celui-ci me communique une proposition d’une filière de son groupe « outre la prime annuelle réduite…. » (Pour information supérieur de 1230€ à notre contrat actuel !). Il me propose en conséquence, sauf avis contraire de notre part le Conseil Syndical, de faire noter à sa prochaine échéance la couverture de la compagnie actuelle à sa filière.
Il me prie de lui confirmer mon accord.
IL me précise que ma décision sera ratifiée par la prochaine AG.
Et pour finir, il m’informe en outre avoir procédé à la résiliation conservatoire de notre contrat actuel afin d’avoir toute liberté au moment de son expiration.
Réponse de ma part en date du 01/12/2004
Je lui fais remarqué que le montant de l’assurance qu’il nous propose est supérieur de 1230€ et que cela ne correspond pas à une prime annuelle réduite !
Du fait qu’il s’intéresse à la prime d’assurance de notre résidence, je le remercie par avance de me présenter deux autres devis de contrat d’assurance afin d’être cohérent, et que la mise en concurrence soit de mise pour l’intérêt de la copropriété (garanties, montant….
Depuis cette date plus de nouvelle de notre syndic G…… sur ce sujet et bien d’autres.
Convocation de l’assemblée générale du 24/03/05.
Ordre du jour, 18 points, aucun point sur le dossier assurance.
En amont de cette AG nous avons souhaité de changé de syndic, sortir de ce grand groupe qui avait absorbé notre ancien syndic sans mot dire, et qui proposent tout et n’importe quoi (diagnostic amiante, règlement de copropriété, assurance le tout de leurs filières et le tout à des coût toujours sur évalué).
Donc à ce jour l’assemblée a changé de syndic, mais souhaite que l’affaire de l’assurance n’en reste pas en l’état.
Que peut-on faire, pour dénoncer cette façon d’agir dangereusement d’un syndic ? Cette façon d’agir ne correspond-t-elle pas à une faute grave, non excusable ?
Auprès de qui ? Son directoire ? Leur caisse de garantie ? Le préfet qui a délivré la carte professionnel, La presse ?
Car franchement des professionnels qui mettent en danger leurs clients, il faut faire quelque chose !
Merci de m’aider au travers de vos réflexions et de vos connaissances.
Maurice 89 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:10:11
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Maurice 89,
Tous les gens que vous énumérez n'en ont que faire de cette faute du syndic.
De plus n'ayant pas eu de préjudice, vous ne pouvez prétendre à réparation au TGI.
Cela fait partie de certaines crasses que des syndics malveillants font à la veille de leur départ précipité car il considérait votre immeuble comme acquis In eternam.
J'ai dans l'idée que vous allez en découvrir pas mal d'autres dans les mois à venir, à commencer par les archives.
Ce qu'il faut faire, c'est être vigilant et rien d'autre et quand un syndic vous dit qu'il ne peut rien faire quand X, Y ne paient pas leurs charges depuis 2 ans, il faut changer de syndic.
Dans tous les cas, il faut sanctionner l'immobilisme autrement que par le refus du quitus.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:16:13
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Gedehem, je partage vos vues sur l'évolution actuelle,
mais celà ne modifie en rien les miennes sur le quitus.
Le rejet de quitus est avant tout une facilité pour les conseils syndicaux qui ne vérifient rien. Ce qui ne m'empêche pas d'admettre que certains CS qui incitent au rejet de quitus vérifient quand même.
Les assurances gagnent leurs procès quand on reproche au syndic un excès de pouvoir qui apparaissait clair et net dans les comptes ou d'une autre manière. Elles les perdent ou, plus souvent, ne les engagent pas quand il y a eu recel manifeste d'information ou faute qui ne pouvait apparaître.
C'est le principe même du quitus au mandataire, en toute matière, que je défends. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:53:29
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Citation :
Initialement entré par gédehem
.... ..
Certes, il reste bien quelques petits poissons ... comme Air Jordan sans doute ...
Mais où est leur marge de manœuvre ? reste les miettes .. Vous savez comment c'est :" ..Je te prends celui-ci, je te file celui-là ..."
Nous ne sommes pas un groupe comme F..... mais seulement une structure régionnale, à taille humaine, nous ne proposons pas de services annexes au moyens de fililales.
Et surtout, nous entretenons des relations de confiance avec nos mandants, et bien sûr il m'arrive de ne pas facturer les visites non prévues sur les copropriétés ! en fait la vacation est plutôt une chose exceptionnelle.
Rassurez vous, nous faisons des bénéfices cependant !
Pour en revenir au quitus, j'accepte de ne pas le recevoir si le travail fait n'a pas été parfait, si les comptes ne sont pas clairs, si les copropriétaires ne comprennent pas une écriture comptable ou autre.
En cas contraire, voter le refus alors que tout va bien dans la copro , je suis désolé, je ne l'accepte pas facilement.
Et, si un jour nous en avons la possibilité, nous ne renouvellerons pas le mandat pour une telle copropriété.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 23:21:24
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Mon pauvre Maurice (permettez que je vous appelle Maurice, pauvre n'étant qu'une façon de parler...)
Mais des pratiques de cet ordre, il y en a des tonnes tous les jours (voyez sur UI, et ce n'est qu'un minuscule échantillon !), par des syndics qui se font appeler "professionnel" parce que la préfecture leur a délivré un bout de carton sur la seule base d'une assurance RCP et d'un diplome, variable d'un département à l'autre, bien souvent sans aucun rapport avec la gestion immobilière.
Tenez, dans un département que je connais, vous avez une carte de syndic dit professionnel avec un "BTS Logistique Transport".
Ou encore, avec un diplome d'ingénieur agricole.
Bon, je n'ai rien contre les ingénieurs agricole ou les logisticiens du transport, mais pour gérer une copropriété, je ne sais pas ou est le "professionnel" là dedans. Pourtant, tous deux peuvent se prévaloir de leur bout de carton préfectoral les autorisant à gérer une copropriété.
(Ne craignez rien, nous allons voir JPM et d'autres nous prouver par A+B que tel et tel diplome forme bien des "spécialistes" et que la plupart des syndics sont de "vrais professionnels", etc, etc .... refrain connu ....)
Comme je le souligne dans mon post, nous n'avons pas affaire (c'est bien le mot !) à des médecins spécialisés en psychologie humaine, à des mécaniciens du bâtiment et encore moins à des juristes de la construction, non.
Nous avons affaire (décidemment, on y revient) au monde 'des affaires', à une nébuleuse où transitent de jeunes diplomés qui, il a encore une dizaine d'année, se tournaient vers le monde de l'assurance.
Actuellement, et se n'est pas fini, l'explosion de la construction met sur le marché, car c'est un marché, des produits permettant à un grand nombre d'acquérir un bien immobilier.
En 2004, si vous prenez la construction destinée à la vente, elle a doublé par rapport à 2003, la moitié était du produit investisseur. (Vous, vous parlez logement et appartement. Dans le monde de l'immobilier on parle 'marché', 'produit', 'investisseur')
C'est à dire que les acquéreurs n'habitent pas, font par exemple du 'de Robien', donne la gestion à des administrateurs de biens qui, car ils ont la double casquettes, sont aussi syndic de copropriété de l'immeuble en question .....
Même si ce n'est pas du produit investisseur, le promoteur désigne son copain comme syndic provisoire, et vous voila parti dans le groupe plus ou moins grand dont je parlais + haut ....
l'administration de biens c'est le matelas, la gestion immobilière un plus qui permet d'observer le 'marché', les mouvements de l'administration de biens.
Et je ne parle pas de tout le volet "transaction" .....ni de l'activité de la holding qui regroupe de l'assurance, du prêt, etc, etc ....
Nous sommes loin de votre pb d'assurance ? ..
Mais non ! Parce que tout ceci, c'est pour faire comprendre qu'entre le syndic de grand-papa, le syndic de proximité, même celui qui avait la brosse à reluire et qui vous passe la main dans le dos, fait des ronds de jambes, ceux qu'on avait au bout du fil en 1 mn, tout cela c'est fini !!!
Nous sommes dans le monde des affaires, nous sommes un produit sur un marché !
Et tout le monde s'y met, du petit au plus grand, pour rester compétitif au risque de se faire manger par plus gros.
Et compte tenu de la complexification des choses, voyez le plan comptable, il faut être de plus en plus compétitif !
Qui croyez-vous qui soit derrière toutes ces réformes, souvent ridicules ? Le petit syndic sympa du coin sans trop de structure ? ....
On se moque de Maurice et de sa résidence.
On fait comme chez les ascensoristes : on a l'abaque qui permet de mesurer le taux de rapport de telle et telle résidence, en fonction de la charge de travail, de la part prise par les collaborateurs (c'est des €€€ en -) du temps passé pour ci et pour ça (des €€€€ en -), et vous avez la marge !
Quand c'est trop bas, on trouve à facturer les mutations un peu plus quand il n'y a pas assez de turn over (€€ en +), on met une couche pour le carnet d'entretien (€ +), un paquet pour le DUER (€ +), quelques clauses abusives dans le contrat que les copropriétaires qui n'y connaissent que couic n'y voient que du feu (sauf ceux qui viennent sur UI) (€€€ +)...et HOP, voila le gestionnaire qui a un bon point parce qu'il est revenu dans les clous de l'abaque ....
Et ne venez pas parler de compte séparé, ce crime abominable !!!
Maurice, votre syndic, avec 'votre' contrat d'assurance dans la société filiale avec +1200 €, ça lui a fait combien de bons points ?
Quand en plus, vous découvrez qu'une loi récente, abrogeant un ancien texte un tout petit peu plus répressif, permet maintenant aux syndics condamnés par exemple à 3 ans de prison dont 2 mois fermes (pour ça, il faut en faire un paquet, croyez moi !) de continuer à exercer, sans suspension ou suppression du fumeux bout de carton "syndic professionnel".
Ne révons pas. Fini le syndic "collaborateur", ... le "partenaire". C'est un marchand qui vend son produit, rien de plus. Mais n'y voyons pas du romantisme et encore moins de la morale !
Nous sommes dans une relation commerciale, dans la vente de services, même si c'est plein de sourires, de petites tapes dans le dos, que même on peut prendre un pot ensemble ....
Mais c'est du commerce !
Que voulez vous faire, Maurice ? .... rien, ici il n'y a rien a faire ...sauf à vouloir vous lancer dans une longue procédure dont le résultat est plus qu'incertain ...
D'autant qu'on trouvera que le quitus a toujours été donné, les comptes approuvé et le syndic renouvelé ... C'est que tt le monde était content !
La seule chose à faire, c'est de bouger les fesses des copropriétaires pour les pousser à s'interesser enfin à leur patrimoine, leur faire comprendre enfin que leur patrimoine privatif est indissociable de leur patrimoine commun et qu'il faudrait bien y jeter les 2 yeux .......
Il faut leur faire comprendre que le soin qu'ils mettent à entretenir leur voiture ou à déchiffrer l'étiquette de la boite de Ravioli, ils doivent le mettre aussi pour entretenir leur copropriété avec le soucis de valoriser leur biens (prvatif et commun), pour bien lire, analyser et négocier le contrat de leur syndic, voir comme sur les Raviolis s'il n'y a pas plein d'OGN, de E572 et autres cochonneries, se renseigner plus avant sur lui, et le tenir ensuite "à la culotte" comme disent les fouteux ... sans oublier pour cela d'élire des conseillers syndicaux conscients de leur mission, donc formés.
PS : Pardon, Air Jordan, je ne vous avez pas vu !
Tout en vous félicitant pour votre conscience professionnelle, permettez que je note 2 ou 3 points :
"Pour en revenir au quitus, j'accepte de ne pas le recevoir si ....."
Mais vous n'avez rien à accepter. Les copropriétaires votent et vous prenez acte de leur décision, plaisante ou pas !
"Et, si un jour nous en avons la possibilité,.." ..pardon de parler de choses qui fachent donc de gros sous, mais la possibilité est uniquement financière, ici.. parce qu'une démission, c'est juste un préavis de 3 mois quand vous voulez, au pire en séance même, c'est du connu !
....." nous ne renouvellerons pas le mandat pour une telle copropriété."
.. mais ce n'est pas VOUS qui renouvelez ! ce sont les copropriétaires qui vous renouvellent, ce qui n'est pas du tout la même chose !
Air Jordan, peu importe votre cabinet. Je ne doute pas que vous apportiez beaucoup de soins à l'approche que vous avez de votre métier et de la conscience que vous mettez à bien faire votre travail et satisfaire "vos" ... copropriétaires (jallais écrire 'clients' !).
Je dirais même, sagissant d'un syndic de copropriété, de vos métiers, tellement vous avez de 'cartes'.
Mais les termes que vous utilisez, même s'ils n'ont pas de signification générale, montrent bien, de façon inconsciente sans doute, l'ambiguité de votre approche : vous n'acceptez pas ... vous ne renouvelez pas .... en oubliant que, sous couvert d'un mandat, vous avez une activité commerciale et que vous proposez et vendez un service, des services, contre rémunération, que les clients acceptent ou pas et renouvellent ou pas..
Vous comprenez ici l'approche différente ?
Ce ne sont pas VOS résidences ou VOS copropriétaires, vous êtes LEUR syndic, ce qui est tout différent.
Et puis , à y être, ... voyez avec Maurice, qui sait, si vous êtes dans le secteur !
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Edité par - gédehem le 08 avr. 2005 00:37:24 |
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Posté - 08 avr. 2005 : 06:14:33
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Bonjour à tous,
Je ne suis pas persuadé que les jeunes syndics soient plus "abuseurs" que leurs ainés, impossible de les classer par cette catégorie.
J'opterais plutôt pour ceux qui respectent le client et ceux qui font n'importe quoi pour facturer sous pretexte qu'ils savent tout et les autres rien.
Soit dit en passant, Gédéhem a étalé quelques vérités qui sont une réalité.
Cordialement.
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