|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 08 avr. 2005 : 10:14:23
|
Ce n'est pas pour en remettre une longue tartine, mais nous avions tous bien compris que pour JPM "C'est le principe même du quitus au mandataire, en toute matière, que je défends".
Le mot est laché : LE principe !!!
Droit dans ses bottes, sans rien voir et sans rien comprendre.
Comment dit-on, déjà .... borné ? |
Signaler un abus  |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 16:03:53
|
Nous avons un syndic , jeune,de proximité et nous (CS)avons toutes les facilités que nous souhaitons pour vérifier les différents dossiers de notre copropriété.
Aucune facture n'est réglée sans notre accord (sauf les prestations sur contrat s'il n'y a pas de révision de prix)
Nous avons tous les contrats, les déclarations,éventuelles,des sinistres et leur suivi
etc.... donc aucun problème
Alors pourquoi refuser le quitus
Il convient,je suis d'accord,d'attirer l'attention des copropriétaires sur ce problème mais je pense qu'il ne faut pas mettre tous les syndics,président CS ou CS dans le même sac LE MAUVAIS.
Aux trois groupes précités il faut en rajouter un, souvent la cause de tous SES maux, le (les)copropriétaires qui dort toute l'année et ne se réveille que lorsque quelque chose l'interesse à titre personnel ou pour râler ( il ne sait pas toujours reellement pourquoi)
question à air jourdan
Est-il vrai qu'en cas de refus du quitus le syndic est pénalisé (en coût)par sa caisse de garantie ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 19:57:41
|
Pardon, Félix, mais il ne semble pas que vous ayez bien lu les interventions, ni bien vu qu'elle était la réalité du quitus, sur le plan juridique.
Relisez l'art.14 de la loi, informez vous (c'est dit ici aussi) des conséquences du quitus, contactez les syndicats qui, ayant donné quitus, se sont retrouvés ensuite déboutés de leur demande d'indemnisation.
Notez le bien, ce que je ne cesse de marteler : en l'état des textes et de l'attitude de la plupart des Ste d'assurance RCP, il n'est pas possible de faire autrement.
Ce ne sont pas les syndics qui sont en cause, bons ou pas bons, peu importe leur gestion.
C'est le système qui est en cause. Une fois ce foutu quitus donné, quitus qui n'est ni prévu ni obligatoire de débattre, une fois voté, il sera quasi impossible de mettre en œuvre l'assurance RCP ou d'autre assurance.
Je ne doute pas de la compétence ou du sérieux de votre syndic. Mais imaginez un instant que, par une erreur ou une faute involontaire de votre bon syndic, le syndicat soit poursuivis et condamné : qu'allez vous faire ensuite avec votre quitus donné. Les assureurs vont vous refuser toute indemnisation.
J'ai le souvenir d'un arret 'amusant' d'une dame qui s'est pris les pieds dans un tapis brosse d'entrée et a été accidentée, accident pour lequel le syndicat a été condamné à indemniser la dame et la CPAM, en raison d'un 'défaut d'entretien de l'immeuble par le syndic'. Quitus donné, les coprop n'ont eu ensuite que les yeux pour pleurer.
Vous prenez une assurance RC pour votre famille : ce n'est pas parce que vous êtes un "casse tout" ou qu'on a tout à craindre de vous parce que vous êtes un foutiquet !
C'est juste pour vous prémunir, vous et votre famille, au cas ou, en croisant les doigts pour que rien n'arrive tout au long de votre vie et que vous ne causiez pas d'accident que vous (votre assurance RC) devriez réparer.
Vous n'imagineriez pas de sortir en voiture sans être assuré.
Voter le quitus, même si tout est parfait, c'est se refuser à prendre une assurance.
Ce n'est rien de plus !
Vous n'imaginez pas engager le 'bus' syndicat sur une route, sans assurance !
Maintenant, Félix, la question que vous posez "Est-il vrai qu'en cas de refus du quitus le syndic est pénalisé (en coût)par sa caisse de garantie ? montre bien que vous n'avez pas saisie toute la question de ces assurances "Garantie financière" et RCP.
Entre nous, vos assurances, vous les réglez sur quoi ? avec les fonds du voisin ? .. Non, sur vos revenus, n'est-ce pas !
Un syndic, avec quoi règle t-il ses cotisation d'assurances ... pas avec les fonds du voisin, avec ses revenus ...
Quels sont les revenus du syndic ? ... ben .. en partie ses honoraires !
Conclusion 1 : le syndic règle ses assurances avec ses revenus, dont une partie sont ses honoraires de syndic.
Et qui verse les honoraires du syndic ? ... les copropriétaires, ..dont vous Félix1930 .....
Conclusion 2 : lorsque les cotisation des assurances du syndic augmentent, les honoraires payés par Félix et ses voisins augmentent aussi (même si ça ne se voit pas !)
Conclusion 3 : il faut être un peu maso pour, en votant le quitus, se priver de l'indemnisation de l'assurance RCP du syndic que d'une certaine façon les copropriétaires, dont vous Félix pour votre syndic, payent au travers des honoraires du syndic.
Garantie financière : assure les fonds (du moins une partie) versés par les copropriétaires au syndic au titre des charges, travaux, etc ....
Assurance RCP : assure la responsabilite civile du syndic pour des fautes professionnelles dont il aurait à répondre.
Chacun fait ce qu'il veut, Félix. Mais le rejet du quitus, c'est comme pour le préservatif : c'est une sécurité, une assurance pour le syndicat, et rien qu'une sécurité. Le syndic n'est pas en cause !
A moins que la législation ne change et que des mesures soient prises pour obliger enfin les assureurs à jouer le jeu .....
A ce moment là, nous reparlerons du quitus.
En attendant, sortons couverts !
|
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 22:25:57
|
Citation :
[i]I
question à air jordan
Est-il vrai qu'en cas de refus du quitus le syndic est pénalisé (en coût)par sa caisse de garantie ?
Pas du tout, dans la mesure ou notre caisse de garantie n'exige jamais de nous que nous fournissions des statistiques aussi précises que le nombre de quitus accepte ou refuse sur le total des coproprietés que nous détenons!
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 22:51:23
|
Effectivement, Air Jordan. La "Garantie financière", c'est à dire le montant des fonds qui sont couverts par cette garantie, le capital garantie en quelque sorte, est fonction du volume théorique des fonds déposés ou susceptibles d'être détenus pour le compte d'autrui par le syndic.
Rien à voir avec le quitus, donc ...
Par contre, l'assurance RCP peut être concernée par le quitus..
Mais à ma connaissance, il n'est jamais fait de demande sur ce quitus ...
La seule chose que font ces assureurs, c'est de faire passer une petite annonce dans les journaux pour retirer "la garantie financière au cabinet x à compter du .... , les créanciers éventuels ayant 3 mois pour se signaler .. "
Je vous laisse imaginer, pour l'avoir vu, la tête des copropriétaires lorsqu'ils découvrent cela, par hasard, en lisant leur journal au petit dej'....
Au fait, détails amusant : combien de copropriétaire, en premier lieu les pdt de CS, demandent à leur syndic une attestation de ses garantie financière et assurance RCP ? ...
Combien vérifient le montant de cette "garantie financière", et son évolution éventuelle dans le temps ?. |
| Signaler un abus |
|
|
zazou
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 07:19:02
|
bonjour,
ça fait longtemps que je suis pas venue... et c'est vrai que ça fait du bien de voir qu'on est tous dans le même bateau, on galère tous avec ces syndics qui abusent...
 je voudrais savoir comment faire quand on approuve pas les comptes quand on trouve que les prix pour des réparations divers sont très élevés par ex.
en ag peut-on vraiment faire annuler certaines factures que l'on trouve abusives par ex ? en vertu de quelle loi ?
les copro ont-il un poids ou est ce le cs qui en a le plus ?
je suis surprise par les impayés de notre résidence plus de 5000 euros ? qu'elle est le risque pour les autres copropriétaires ? que peut-on faire ? demander à changer de gestionnaire en vertu de quelle loi ?
quand on est pas membre du conseil syndical a t-on encore des droits pour "râler" en vertu de quelle loi ?
merci de vos réponses
zazou |
Edité par - zazou le 18 avr. 2005 17:00:05 |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 17:48:00
|
Gédehem;
Vos explications sont limpides et détaillées à souhait.
Vous allez certainement être à même de nous donner le renseignement suivant:
- A propos de la "garantie financière":
Cette garantie existe-t-elle en cas de syndic non-professionnel?
- A propos de la "RCP":
Notre syndic a pris une assurance "Responsabilité Civile chefs d'Entreprise" en tant que syndic "BÉNÉVOLE" alors qu'il est en réalité "NON PROFESSIONNEL RÉMUNÉRÉ". La garantie est-elle la même ou bien devait-il préciser?
 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 18:37:46
|
réponse au dernier paragraphe du dernier message de gédehem
Vous allez peut être pas me croire mais je demande chaque année ces documents,si possible avant l'AG (contrat syndic systématiquement 1 an),au risque de passer aux yeux de certains memebres du CS pour un enquiquineur
cela ne change rien au quitus ,d'accord avec vous |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 19:16:38
|
Félix1930, un pdt de CS, comme les membres de ce CS, qui contrôle et vérifie le fonctionnement du syndicat et tout ce qui concerne son mandataire avec pour seule motivation la défense des intérets tant collectifs qu'individuels du syndicat et de ses membres, sans jouer les inquisiteurs pour autant, n'est pas un enquiquineur !
C'est un pdt de CS conscient de son rôle et de sa responsabilité, comme tt membre de CS, vis à vis des copropriétaires qui lui/leur ont donné mandat pour remplir une mission fixée par la loi et lui/leur font confiance pour cela.
Bravo !
Mais soyez tout aussi vigilant sur les points que nous avons soulevés ici et qui peuvent vous avoir échappé (quitus, délégation, etc ...), avec rigueur, sans pour autant tomber dans la phobie ou la suspicion permanente, bien entendu .. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 21:30:33
|
Prendre une RC ou autres assurances c'est en prévision de ce qui peut survenir
Votez (ou non)le quitus c'est en fonction de ce qui c'est passé
Non ?? ,c'est une question car je cherche (mon) l'erreur |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 22:31:01
|
Félix, ce n'est pas une erreur de votre part ou de ceux qui le votent ! Sur le quitus et les assurances RCP du syndic, c'est juste une méconnaissance des mécanismes !
Avoir une ass.RC c'est pour ce qui peut survenir ... survenir pour un truc demain , ... ou pour une chose qui s'est passée avant hier et qui vous a échappé !
Voter le quitus, c'est refuser l'ass RCP qui vous couvre pour les éventuelles erreurs involontaires de votre mandaire pour demain ... comme pour avant hier !
Et c'est là un peu la perversion du système, c'est que par le vote du quitus vous annulez la couverture du syndicat pour tout ce qui s'est passé hier mais dont vous (les copropriétaires) ne pouvez avoir connaissance ! Les pépins, en copropriété, c'est parfois 3, 5, 8 mois après que vous (les copropriétaires) en avez connaissance.
Une image : vous pretez votre voiture à un ami, il vous la rend 6 mois plus tard "tout va bien merci". C'est un 'bon' copain sérieux et tout en qui vous avez pleine confiance, et après avoir fait 3 fois le tour de voiture pour voir s'il n'y a pas une tite rayure, vous lui donnez quitus.
3 mois plus tard, vous recevez un PV pour Flash à 150 km/h. Pas grave, vous allez le voir ... mais il vous claque la porte au nez en vous disant " Mais tu m'as donné 'quitus', mon vieux, tu vois, tu as signé en bas à droite du PV, ... c'est fini ... on est quitte !"
Et c'est qui qui va payer le PV ? ...Félix !
Imaginez un instant que vous fassiez cela avec votre ass RC perso, que tous les ans vous annuliez la couverture pour le passé et que vous tombe soudain une tuile qui vous avait échappé, parce que votre gamin a renversé un petit copain il y a 15 jours ! Dommage : ass RC annulée, tout pour Félix !
Ce sont juste des images, bien sûr, pour illustrer mon propos.
Quand on connait la réalité juridique du quitus au syndic et ses conséquences dommageables pour les Syndicats, en raison, il faut le dire, des mécanismes qui sont pervers quoi qu'en disent les syndics qui prennent ombrage de ce refus, on fait marche arrière et on ne le donne surtout pas, non par défiance du syndic vous l'avez compris, mais par sécurité pour le syndicat ... au cas où !
Mettre un préservatif, ce n'est pas de la suspicion sur le partenaire, c'est de la prévention.
L'image n'est peut être pas élégante j'en conviens, mais refuser le quitus, quitus dont les textes ne parlent pas il faut le redire, c'est comme mettre un préservatif : c'est aussi de la prévention.
Ne pas mettre de préservatif, c'est prendre un risque ...
Donner quitus c'est ne pas mettre de préservatif ...c'est juste un risque ... le prendrez-vous encore ?
Bon, je m'arrete, parce que j'arrive au bout de la démonstration avec mon préservatif ...
Au bout ! .... , ici façon de parler, bien sûr ... |
Edité par - gédehem le 09 avr. 2005 22:37:34 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 13:41:04
|
gédehem,
dernière ligne droite et dernière précision,si vous le permettez.
Dans une copropriété de 30 lots principaux qui fonctionne bien avec un CS transparent les copropriétaires lui font confiance notamment le jour de l'AG pour les résolutions rituelles.
-secrétaire de séance
-approbation des comptes(sauf problèmes personnels)
-quitus
et attendent,souvent,la réaction(l'avis,la décision)du CS pour voter.
Revenons au quitus
-à titre personnel,je suis contre (même si cela peut vous étonner) c'est une assurance pour la copriété.
- et je suis pour,question relationnel avec notre syndic actuel(le 5ème en 27 ans dont 2 gros groupes)
mais il reste une 3ème possibilité,jamais évoquée,l'abstention à l'unanimité.
Sur le plan strictement juridique(pour le reste on peut discourir à l'infini)quels en sont les effets-positifs ou(et)négatifs.
Merci de vos réponses,même si l'on n'est pas toujours d'accord car en bout de ligne c'est à nous d'apprécier en fonction de notre contexte ce qui peut être bon ou mauvais; mais je pense que l'on n'apprend toujours qq chose. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 15:24:55
|
Bonjour ...
En posant votre question, vous touchez du doigt un autre problème qui me tient à cœur : l'abstention.
Jusqu'en décembre 2000, les copropriétaires avaient la possibilité d'exprimer leur voix de 3 façons lors d'un vote à la maj.art.24 : Pour, Contre, Abstention.
Il convient de préciser qu'en copropriété, à la différence des scrutins nationaux ou locaux, l'abstention est bien l'expression d'une opinion par un vote au cours d'un scrutin, et non une non expression par une absence de participation au scrutin.
En copropriété vous êtes présent, vous émargez la feuille de présence et vous exprimez votre voix comme vous l'entendez, peu importe le sens de cette opinion, Pour, Contre, abstention.
Dans les scrutins nationaux et locaux, l'abstention c'est être absent, c'est ne pas émarger la feuille de vote et ne pas voter du tout. Il n'y a pas alors d'expression d'une opinion par un vote.
Je dirais que l'expression d'une opinion en copropriété par l'abstention serait comme reconnaitre l'expression d'un vote "blanc" dans les scrutins nationaux ou locaux. Après tout, on nous propose Pierre ou Paul, mais nous votons majoritairement Blanc car ni Pierre ni Paul ne nous conviennent.
Ne serait-ce pas un peu plus de démocratie, comme celle pratiquée jusque là en copropriété où l'abstention (vote blanc) pouvait être majoritaire ?
Par une idée aussi "sotte que grenue" (surtout sotte à mon avis) ce vote, cette expression d'une opinion qui n'est ni pour ni contre, l'abstention, a été supprimée lors d'un vote à la maj.art.24 et n'est plus comptabilisée comme voix "exprimée".
Ainsi, si sur 600 voix 200 s'abstiennent, la majorité art.24 ne sera plus calculée sur 600/2+1=301, mais sur 400/2+1=201, ce qui change tout.
Ouvrons les yeux : 201 sur 600, ce n'est pas un vote majoritaire. Et pourtant, c'est maintenant comme ça.
Conclusion, : si l'on n'est pas Pour, il faut voter Contre !
Vous avez raison, et c'est la solution que je préconisais pour le quitus, il était plus simple de s'abstenir majoritairement pour que le quitus ne soit pas donné. L'Abstention n'était pas alors considéré comme un vote de défiance, un rejet, mais bien comme l'expression d'une réelle sécurité : " Nous sommes content de notre syndic, que nous allons renouveler, mais pour prévenir d'éventuelles erreurs de sa part, même involontaires, ignorées de nous, susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat, nous ne donnons pas le quitus en nous abstenant".
Sur 600 présentes et représentées à l'AG, 500 voix s'abstenaient.
Le quitus n'était pas donné, l'honneur était sauf, si honneur il y a sur une question purement juridique, ce que je ne crois pas du tout !
Maintenant, depuis janvier 2001 et cette foutue réforme idiote de l'art.24, l'abstention n'est plus comptabilisée à cette majorité. Il est donc ridicule, voire irresponsable, de s'abstenir lors des votes à la majorité art.24. Si l'on n'est pas totalement POUR, il faut impérativement voter CONTRE, .... et vice versa bien sûr.
Il faut le rappeler lors des votes art.24 aux 'abstentionnistes : vos voix ne comptent pas ! Donc, c'est ou oui ou non ! Et si ce n'est pas franchement oui, il faut voter non, au risque de voir passer des résolutions qu'en fait une majorité ne souhaite pas.
Aujourd'hui, lors du vote du quitus, il faut adopter une résolution similaire à la précédante, dans le style : "Nous sommes content de notre syndic, que nous allons renouveler, mais pour prévenir d'éventuelles erreurs de sa part, même involontaires, ignorées de nous, susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat ainsi que le précise l'art.14 de la loi de 1965, nous décidons de ne pas voter le quitus."
Et à la question suivante, "Nomination du syndic", il est élu à l'unanimité des présents et représentés.
Tout cela est totalement moral, vis à vis du syndicat comme vis à vis du syndic. Car il faut bien expliquer tant au syndic qu'aux copropriétaires que le rejet du quitus c'est une sécurité pour le syndicat, un vote de prévention, et non de la suspicion ou de la défiance vis à vis du syndic.
Les aspects moraux (pour moi il n'y en a aucun) ne sont pas à sens unique : il est moral que le syndicat ne donne pas quitus pour préserver ses intérêts et celui de chacun des copropriéraires. Le contraire serait immoral !
Quand au "bon syndic", il est rééllu unanimement, au besoin avec les félicitations du jury et un coup de pouce à ses honoraires. La morale (!) et l'honneur (!) sont saufs !
Pour ce qui concerne "votre" contexte, soyez persuadé qu'il n'est pas différent de plein d'autres copropriétés qui entretiennent, et fort heureusement, de bons voire très bons rapports avec leur syndic. Mais encore une fois, la qualité de ces rapports est totalement étrangère à la sécurité que représente le refus du quitus.
Personne n'est à l'abri d'un mauvais geste involontaire qui renverse l'encrier ouvert sur la moquette. C'est pas grave, on n'en veut pas au responsable ! ...Mais il faudra bien nettoyer la tache, ou pire changer toute la moquette. Et pour ça, faire jouer l'assurance.
Voyez, on y revient toujours : le rejet du quitus c'est uniquement de la prévention, totalement étrangère au contexte comme au niveau des relations.
J'ai répondu à vos interrogations ? |
Edité par - gédehem le 10 avr. 2005 16:03:32 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 17:36:02
|
Je repose ma question
Dans le cas ou tous les présents et représentés s'abstiennent = quitus ou pas?
(désolé mais je me prépare pour la prochaine AG- mars 2006) |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:25:41
|
Il me semblait pourtant avoir été clair dans ma réponse :
600 présents et représentés à l'AG.
500 s'abstiennent, 80 votent Pour, 20 votent Contre.
Calcul : 600 - 500 = 100 . Majorité art.24 : 100/2+1 = 51.
La majorité requise étant de 51 voix, le quitus ayant obtenu 80 voix Pour est donc approuvé.
Pour autant, ces 80 voix ultra minoritaires sur les 600 voix sont pourtant la majorité. Ainsi l'a décidé le nouvel art.24, les 500 abstentions très largement majoritaires n'étant plus considérées comme voix exprimées.
Reste le cas où Toutes les voix unanimement s'abstiennent. Il n'y aura pas de voix 'exprimée'.. C'est un "non vote", une absence totale de vote ....Le quitus ne serait pas donné.
Mais ce jeu est très dangereux, car il suffit qu'un ou 2 copropriétaires votent Pour, et le quitus est adopté.
Ex : 580 abstentions sur 600 600-580= 20 . Maj.art.24 20/2+1=11 . Ont votés Pour, 1 copropriétaire détenant 12 voix ...
Le quitus est donné par 12 voix Pour, 8 Contre, 580 voix s'étend abstenues.
Nous voyons ici toute la bétise de la modification apportée !
Conclusion, que j'ai signalé + haut :
lors d'un vote à l'art.24 il ne faut JAMAIS s'abstenir. Si l'on est pas Pour, il faut voter Contre, que ce soit pour le quitus ou toutes les questions à l'art.24.
Félix : pour ne pas donner quitus, il faut majoritairement voter Contre, sans aucune abstention.
Où, si vous préférez, un vote majoritaire d'abstentions n'est pas comptabilisé !
Donc, si on ne veux pas approuver, il faut obligatoirement voter Contre.
J'ai répondu ?
PS qui a à voir : Ne voyez là aucune critique ni aucun jugement, mais il serait sans doute nécessaire que vous affiniez vos connaissances sur certains points. C'est, sans aucun doute, la raison de votre présence ici.
Peut être qu'avec plus d'informations, de connaissances, ici pour la majorité art.24 et les abstentions, là pour le quitus, là encore sur la garantie financière ..etc, etc, ...., peut être que le Bon que vous mettez à votre syndic a qui vous donnez quitus les yeux fermés s'écrira demain avec un b.. minuscule et que vous ne le regarderez pas de la même façon lorsqu'il vous avance certains arguments ...., même si les rapports restent cordiaux, ce qu'ils devraient toujours être.
Encore une fois, ne voyez aucune critique ni aucun jugement dans mon propos. Nous avons tous connu cela ! |
Edité par - gédehem le 10 avr. 2005 18:40:03 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 23:51:09
|
C'est un fait connu que je ne suis pas d'accord avec Gedehem au sujet du quitus,
mais je suis bien d'accord avec lui au sujet de l'abstention.
A cet égard je pense que le nombre des abstentions pourrait dans certains être réduit. Par exemple sur une proposition de travaux, ou sur une demande d'autorisation présentée par un copropriétaire : le débat laisse apparaître que nombreux sont les copropriétaires favorables au principe de l'opération mais opposés à une ou plusieurs des modalités.
Il me semble que le président devrait alors scinder le scrutin pour faire apparaître l'accord de principe et l'opposition aux modalités contestées. La position du syndicat serait plus claire et celà éviterait sans doute bien des recours judiciaires.
Rien n'interdit cette pratique que l'on retrouve d'ailleurs dans certains procès verbaux d'assemblées. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:51:29
|
Je trouve pas mal la proposition de JPM que j'ai été tenté parfois de mettre en œuvre.
La seule chose qui m'a retenu, (mais là c'est une histoire de décortiqueur de pattes de mouche), c'est le fait que le vote serait une "approbation sur le principe" .....
Et une telle approbation sur le principe, du moins à ma connaissance, n'est pas considérée par les tribunaux comme étant "une décision effective".
Bon, vous allez me dire, c'est un truc de chipoteur ! ...
C'est pourquoi, plutot que de faire 2 votes dans l'exemple de JPM, je préfère l'ancienne version de l'art.24. : le principe des travux et leur modalité étant un tout proposé à l'ODJ , l'AG s'abstient majoritairement : Ce n'est pas un vote Contre, de rejet définitif, mais l'accord n'est pas donné pour autant sur la base qui est proposée. C'est la porte ouverte, la copie est à revoir. Et ici, il y avait une décision effective.
C'est comme pour le quitus : abstention majoritaire n'est pas un vote contre, mais il n'est pas donné.
Voyez : pourquoi donc avoir fait cette foutue modif de l'art.24 !!! si c'est pour contourner en fait l'obstacle et se retrouver avec 2 votes ...(au demeurant c'est judicieux !)
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:54:21
|
gédehem, vous indiquez :
< C'est comme pour le quitus : abstention majoritaire n'est pas un vote contre mais il n'est pas donné>
Si j'ai bien suivi vos réponses,notamment à mes questions :
majoritaire n'est pas l'unanimité
donc 12 présents ou représentés
11 abstentions = 0 vote exprimé
1 vote pour le quitus = quitus accordé..........non?
Etant donné que le quitus ne ressort,légalement en copropriété,d'aucun texte pourquoi majorité 24 parceque le plus simple à obtenir?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 11:28:39
|
Je reprends votre exemple :
" ...donc 12 présents ou représentés
11 abstentions = 0 vote exprimé
1 vote pour le quitus = quitus accordé..........non?"
réponse : OUI : ici 1 seul vote Pour et 11 abstentions, le quitus est accordé.
C'est pourquoi, il ne faut JAMAIS s'abstenir à l'art.24 au risque de faire passer des résolutions par une "minorité majoritairement Pour".
Pour le quitus c'est encore plus dangereux ! Tout le monde Contre !
En copropriété, les majorités sont pyramidales.
A la base, la plus grandes : TOUTES les questions se votent à la majorité art.24 ... TOUTES, sauf ... (vous savez, les exceptions qui confirment la règle ...).
- Donc SAUF celles qui se votent à l'art.25 .. et qui sont alors listées (voir l'art.25 + qques autres..).
- et SAUF celles qui nécessitent l'art.26 ... double majorité, ...unanimité.
C'est bien une pyramide dont la base est l'art.24 qui se termine par le bout pointu "unanimité". Ici, c'est le type de question.
Mais c'est une pyramide inverse, si l'on tient compte des voix nécessaires. L'art.24 est la plus basse, l'unanimité la plus forte ...puisque unanimité de tous..
Donc le quitus, qui n'est pas imposé, pas prévu, inventé, se discute et se vote, lorsqu'il se vote, à l'art.24, comme la plupart des décisions du syndicat.
N'étant pas prévu, il ne peut être listé pour le 25 ou le 26 ..
Vous noterez des choses amusantes : la mise en place d'un paillasson à 20 € dans un hall d'entrée qui en était préalablement dépourvu relève de "l'amélioration" et se vote donc à la maj.art.26.
Un ravalement de façade relevant des "travaux d'entretien courants" se vote à l'art.24, même s'il y en a pour 150.000 €. (Vous voyez ici aussi le danger de l'abstention : dans ce cas, ces travaux peuvent être décidés par une "minorité majoritairement Pour", comme dans l'exemple que vous citez : sur 12, 11 abstentions et 1 vote Pour : le ravalement est décidé.)
Lors d'un ravalement de façade, vous pouvez avoir le ravalement proprement dit, qui se vote à l'art.24, mais vous profitez de ce ravalement pour faire des améliorations qui nécessitent l'art.26.
Pour ce genre de travaux, on peut donc avoir des votes mixtes. |
Edité par - gédehem le 12 avr. 2005 11:46:21 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
AG Approbation des comptes
Forum fermé
