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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 25 mars 2005 : 21:00:15
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Bonsoir,
De quel delai dispose un copropriétaire pour contester le répartition des charges (charges réparties au lot et non pas en fonction des tantiémes de copropriété comme indiqqué dans le RCP).
Je precise que le quitus a été donné au syndic le decompte des charges approuvés.
Merci
Dijon21
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Elisabeth
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1905 réponses |
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 19:47:04
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Bsr Elisabeth.
Dans mon cas il s'agit d'une copro horizontale avec un RC de 1963 où il est indique que la répartition des charges doit etre faite en fonction des tantieme de chaque copropriétaire.
Hors toutes les charges (hormis l'eau individelle reellement consommée) sont divisées par le nombre de lots (espaces verts,assurance, releve des compteurs divisionnaires et leur location, frais de syndic , affranchissements, PGR...).
J'espere que tout redeviendra normal apres l'approbation de la mise à jour du RC suivant l'article 49 de la loi SRU(mais hélas craind des mauvaises suprises car beaucoup de moddif du RC jamais été publiée s).
Enfin à suivre.
Bonne soirée
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Elisabeth
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1905 réponses |
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ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 18:42:19
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Bonjour Elizabeth,
Vous avez l'air de vous y connaître en répartition des charges, j'ai lu plusieurs de vos messages.
Je me permets donc de vous poser la question suivante, étant donné que nous avons 10 ans pour faire rectifier des erreurs de charges :
1) au cas où les erreurs auraient été commises sous la gérance d'un syndic qui n'est plus le syndic de l'immeuble, le nouveau syndic est-il tenu de corriger ce genre d'erreurs (qu'il n'a pas commise)
2) si oui, quelle est la procédure?
Dans mon cas j'ai demandé à mon nouveau syndic de procéder à ces rectifications par lettre LR AR et il m'a répondu que seul l'AG pouvait voter ce genre de rectification. J'ai donc fait mettre ces rectrifications à l'ordre du jour et cela a été voté et le nouveau syndic corrigera ces erreurs. Toutefois cela me parît assez bizare de soumettre cela au vote, non ? Dans mon cas cela se complique car la plupart de ces erreurs étaient des factures privatives d'un copropriétaire majoritaire (46 % de l'immeuble lui appartient) passées en charges communes. Pour l'instant je n'ai demandé des rectifications que sur les années 2000-2001 et 2001-2002 car nos comptes n'avaiennt toujours pas été approuvés pour ces années là. D'après votre réponse je serai donc en droit de remonter jusqu'à dix ans an arrière... Le fait de devoir soumettre cela à chaque fois au vote me chagrine un peu, vous comprendrez. Qu'en pensez-vous?
Merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 19:29:52
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Essayons d'être précis !
- concernant la répartition des charges de Dijon21, rappelée dans un RDC, il est constant qu'elle se fait suivant les dispositions prévues, aux tantièmes...
Pour autant, il a été jugé qu'une répartition des charges qui était habituellement faite, depuis de nombreuses années, sur une autre base que celle prévue au RDC, sans aucune contestation, était devenue la règle commune à tous.
Pour annuler cette répartition irrégulière et revenir aux prescriptions du RDC une décision d'AG était nécessaire.
A défaut, l'intervention du juge devait être sollicitée (TGI).
Sans commentaire (ou cent commentaires ..!) Bon, voyez ce que vous pouvez alors faire ..... Il ne peut y avoir d'effet rétroactif.
Pour Ggantard, la question est toute autre, car il ne s'agit pas de répartition mais d'imputation de charges.
Il me semble difficile, les comptes ayant été approuvés par les AG en connaissance de cause, de revenir en arrière, de toute façon au dela de 5 années.
Par contre, les comptes pour 2000 et 2001 n'ayant pas été approuvé (ce qui est pour le moins curieux, nous sommes en 2005 !), votre syndic doit effectivement revoir ces écritures et surtout votre trésorerie, s'il ne s'agit pas du tout de dépenses pour charges communes mais des dépenses privatives, spécifiques et personnelles au copropriétaire en question.
La seule solution qui impose cette "révision", face à votre syndic frileux qui ne se préoccupe pas des interets du syndicat, c'est de proposer à votre AG de statuer comme précisé ici:
Attitude des copropriétaires lors de l'approbation des comptes :
- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS = approbation à l'unanimité (sauf les grincheux habituels.).
- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €. = Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir.
- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Vous pouvez également avoir un mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir. C'est ce que vous auriez du faire, décider (et non faire une réserve !) en précisant ce qui était refusé et le montant..
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Edité par - gédehem le 06 avr. 2005 19:34:18 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:22:38
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Sur l'observation, déjà faite dans le passé, de Gedehem : Citation :
Pour autant, il a été jugé qu'une répartition des charges qui était habituellement faite, depuis de nombreuses années, sur une autre base que celle prévue au RDC, sans aucune contestation, était devenue la règle commune à tous.
Il serait bon de faire le point, dans un sens ou dans l'autre.
La question dite de la tolérance ou des précédents n'a pas été beaucoup traitée par la jurisprudence.
Pour CA Versailles 26/03/1979 et CA Paris 09/12/1994 et différents autres arrêts, la tolérance pendant un certain temps d'une violation du règlement de copropriété ne donne aucun droit à un copropriétaire de s'en prévaloir. Dans ces cas il s'agit de l'usage irrégulier d'un lot.
Jugé également que la répartition non conforme au règlement de copropriété des charges d'un ravalement antérieur ne permet pas au copropriétaire alors exonéré de prétendre à une nouvelle exonération à l'occasion d'un nouveau ravalement (Cass civ 09/12/1987 Administrer 1988 52).
Pour retenir la solution évoquée par Gedehem il faudrait admettre une prescription qui ne figure pas dans la loi : une disposition licite du règlement du règlement de copropriété s'éteindrait parce qu'elle a été violée pendant un certain temps ? On voit mal cette solution.
En l'espèce la violation du règlement de copropriété semble patente et on aimerait que dijon2& nous indique quelle a été jusqu'à présent sa position lors des assemblées générales.
L'article 49 n'a rien à voir ici. Il s'agit d'exiger du syndic l'application pure et simple du règlement de copropriété. Si ce sont les autres copropriétaires qui ont recommandé l'application de la règle " un lot = une part ", il faut refuser l'approbation des comptes et assigner sans délai en nullité de la décision. Il sera possible d'obtenir dans un tel cas une indemnité art. 700 et même des dommages et intérêts.
Sans délai ? oui, bien sur. La solution du délai de 10 ans est admise actuellement. Elle est absurde puisqu'on sait bien qu'il est impossible ensuite d'appliquer la décision judiciaire. De plus le succès du demandeur exige la modification des comptes des autres copropriétaires qui n'ont pas été parties au procès. Il est abusif de prétendre qu'ils ont été représentés par le syndic !
Sur le tout le régime devrait être clairement modifié :
1) L'approbation des comptes implique approbation des répartitions appliquées
2) Tout copropriétaire peut contester l'approbation des comptes ou seulement d'un mode de répartition dans le délai légal de 2 mois
> si, présent ou représenté, il a contesté un mode de répartition
> ou s'il était absent non représenté.
3 Passé le délai, en l'absence de contestation régulière, les comptes et les répartitions sont définitfs.
Pour l'action en nullité d'une clause du RC relative à la répartition des charges, c'est une autre affaire. Les règles sont différentes et il n'y a pas d'effet rétroactif.
Car c'est bien la rétroactivité qui pose problème.
Bien entendu il reste loisible à un copropriétaire, nonobstant l'approbation des comptes, de faire rectifier une erreur sur son compte personnel : un règlement a été oublié par exemple. La règle figure dans le Code de procédure civile (art. 1269). Dans ce cas les comptes des autres copropriétaires ne sont pas modifiés.
A inscrire pour la prochaine réforme : extension de la portée de l'approbation des comptes aux modalités de répartition  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 12:29:50
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JPM, il y a un peu de tout dans votre post qui mérite d'être clarifié.
D'abord il faut bien préciser, car cela peut induire en erreur, que toute la partie
"Sur le tout le régime devrait être clairement modifié :
1) L'approbation des comptes implique approbation des répartitions appliquées
2) Tout copropriétaire peut contester .........."
n'est que votre avis, votre souhait d'une modification et non de l'état de la situation actuelle.
Excepté lorsque la répartition de travaux ponctuels a été décidée par l'AG, l'approbation des comptes ne peut valoir approbation de la répartition de ces comptes.
- parce que l'approbation est préalable au calcul de la répartition, répartition qui ne peut intervenir que sur le montant global effectivement adopté par l'AG.
- parce que ce serait la porte ouverte à toute les manœuvres.
Sur l'irrégularité d'une répartition, je suis surpris par votre post.
(Ce n'est pas 'ma' solution mais celle des tribunaux sollicités)
Il est constant qu'une clause du RDC qui serait contraire aux textes est dite "non écrite". Pour autant, et cela a été jugé il y a longtemps, cette clause, convention entre les copropriétaires, doit être appliquée tant qu'il n'a pas été constatée par le juge qu'elle était "non écrite". (L. art.43)
Dans cette logique (on en pense ce qu'on veut, mais si c'est non écrit on ne devrait pas pouvoir s'en prévaloir !), dans cette logique donc, il a été jugé qu'une répartition appliquée régulièrement depuis plusieurs années sans contestation, quand bien même cette répartition était contraire au RDC, était devenue la règle entre tous, et que le retour à la répartition du RDC ne pouvait être décidé que par une AG ou à défaut par le juge.
Bien sûr, ce point ne concerne pas UNE répartition ponctuelle, l'arrêt que vous rapportez (Cass civ 09/12/1987) le dit bien.
Dans la question de Dijon21, il ne précise pas depuis quand la répartition est faite au lot et non aux tantièmes comme il est dit dans le RDC. Mais si c'est depuis 1963 ... ou même depuis 6 ou 7 ans, qui plus est sans aucune contestation enregistrée, il est à craindre, qu'il faille bien une décision d'AG pour revenir au RDC ou avoir recours au juge. |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2005 12:36:20 |
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 15:30:57
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concretement un cas classique en grandes villes
Un ascenseur a été créé, ainsi que'une régle de répartition des travaux d'installation et des frais d'entretien
RCP jamais modifié d'avant la loi de 65 (53 pour mon cas)
2 cages d'escalier 1 1978, et 1 2000 pour l'installation de l'ascenseur
Litteralement peut-on contester la répartition des charges d'ascenseur selon la nouvelle regle pour demander l'application des tantiemes, seule régle inscrite au RCP ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 17:06:11
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Sur Citation :
Il est constant qu'une clause du RDC qui serait contraire aux textes est dite "non écrite". Pour autant, et cela a été jugé il y a longtemps, cette clause, convention entre les copropriétaires, doit être appliquée tant qu'il n'a pas été constatée par le juge qu'elle était "non écrite". (L. art.43)
entièrement d'accord. La jurisprudence est en ce sens.
Sur Citation :
Dans cette logique (on en pense ce qu'on veut, mais si c'est non écrit on ne devrait pas pouvoir s'en prévaloir !), dans cette logique donc, il a été jugé qu'une répartition appliquée régulièrement depuis plusieurs années sans contestation, quand bien même cette répartition était contraire au RDC, était devenue la règle entre tous, et que le retour à la répartition du RDC ne pouvait être décidé que par une AG ou à défaut par le juge
Qui a dit celà ? Je ne dis pas qu'il n'y a pas une (voire plusieurs) décision(s) en ce sens. Simplement je n'en connais pas, je n'en ai trouvé trace nulle part et deux avocats spécialisés consultés ne connaissent pas non plus.
De toute manière on peut concevoir, à l'extrême rigueur (très extrême), qu'un copropriétaire qui a approuvé pendant 15 ans des comptes comportant une répartition " maison " soit déclaré irrecevable à la contester la seizième année. Mais qu'il faille un jugement ou une décision d'assemblée pour revenir à la clause licite du règlement de copropriété ??? Là je veux voir !
Merci de communiquer la jurisprudence en question. Si je tombais dessus, je vous le dirais comme je le fais d'habitude.
Sur la particularité de la décision que j'ai citée (répartition ponctuelle) ? OK et je l'ai d'ailleurs signalée.
Sur le régime des clauses non écrites ? A l'occasion des adaptations de l'article 49 j'ai conseillé de laisser en place toutes les clauses réputées non écrites sauf celles du genre : les lots du rez de chaussée participent aux charges d'ascenseur. Bien m'en a pris puisque les plus importantes sont à nouveau réputées écrites !! Sic pour la solidarité des indivisaires, des usufruitier/nu-propriétaire, etc... C'est ce que les juristes appellent un revirement de jurisprudence !
Sur : Citation :
parce que l'approbation est préalable au calcul de la répartition, répartition qui ne peut intervenir que sur le montant global effectivement adopté par l'AG.
L'état financier (annexe 1) doit être joint à la convocation. Il doit être établi après répartition à la date de clôture de l'exercice.
L’article 8 du décret comptable précise que « les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts de millièmes afférentes à chaque lot dans les différentes catégories de charges »
La répartition est donc bien établie avant l'approbation (ou le rejet) des comptes.
Quant à mes voeux, je les exprime bien comme des voeux. Il n'y a pas que des conseillers syndicaux en perdition qui viennent dans les forums. Il faut communiquer !!!
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Edité par - JPM le 08 avr. 2005 17:33:20 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 00:19:17
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Pour JPM, en m'excusant de ne pas retrouver l'intégralité des références ..sans doute dans la revue des loyers ou autres doc dans ce style.... je ne me souviens plus
Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite, une telle constatation n'ayant aucun effet rétroactif ;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
En général, lorsque j'avance une idée ou un avis personnel, je le précise, lorsqu'il s'agit d'un commentaire sur des arrêts ou des dispositions légales, je ne les invente pas.
Ceci dit, on pense ce qu'on veut de ces arrets, mais ils vont dans le même sens, sens qui me parait cohérent. |
Edité par - gédehem le 09 avr. 2005 00:28:29 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 00:35:41
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Vu, je vais rechercher.
Mais l'arrêt de Rennes peut seul être intéressant.
Celui de CA Paris 19e ne fait que reprendre la solution classique sur laquelle nous sommes tous d'accord. La clause éventuellement illicite s'applique jusqu'à remplacement.
Je n'ai pas parlé d'invention. J'ai dit que je voulais voir. Vous savez certainement que si vous montrez un arrêt à 10 juristes, vous aurez au final 6 interprétations différentes et A avis pour l'arrêt, deux autres contre. En l'espèce je veux voir l'arrêt de Rennes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 18:59:02
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J'ai trouvé l'arrêt de Rennes Syndicat 18 rue Richebourg.
Loyers et copropriété Octobre 2002 n° 237 reproduit :
Enfin, comme le tribunal l'a relevé, les comptes annuels établis selon la clé de répartition intermédiaire ont été approuvés par les différentes assemblées générales concernées, suivant en celà au fil des années une pratique constante, et dont les résolutions sont désormais définitives à l'égard des appelants, qui ne les ont jamais contestées dans les conditions prévues par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965; Leur contestation des sommes réclamées sur le fondement de l'illégalité de la répartition utilisée sera donc rejetée, le jugement devant être confirmlé sur ce point.
Je bats des mains et approuve pleinement !
Un copropriétaire vient en 2000 contester des comptes établis en 1994, 1995, etc. (je vais au pif sur les dates !), régulièrement approuvés par des assemblées dont les procès verbaux lui ont été notifiés (du moins je le suppose légitimement puisqu'il est fait allusion aux conditions de l'article 42).
Il invoque l'illégalité de la clé de répartition.
On lui répond qu'il n'a pas agi dans le délai de l'article 42 alors qu'il prétendait sans doute agir dans le délai de dix ans sur le fondement de l'illégalité.
Je bats de mains.
Celà ne veut pas dire qu'une répartition illicite pratiquée pendant des années crée un droit à la maintenir.
Mais ma position, approuvée par la Cour de Rennes, n'est pas dans le sens de la jurisprudence dominante. Et je le regrette. |
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 16:35:07
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Viens juste de prendre connaissance de vos commentaires.
1- A mon avis cette répartition dure depuis pas mal de temps (au moins depuis 15 ans où un syndic exite sur cette copro ; moi y suis depuis 8ans)
2- Question posée au sndyc et autres membres du CS : pourquoi changer et il m'a été fait remarque que personne ne contestait (hormis moi) ce mode de fonctionnement (ici les gens réagissent en propriétaires et non en copro)
3- Ceux qui paient trop donnent environ 2€ par an en plus et ceux pas assez (dont moi) environ 20e.
4- Il est a noté que chaque fois qu'un copro a demandé à avoir la jouissance d'un morceau de terrain suplémentaire la somme versée a été divisée par le nombre de lots.
5- je suis pratiquement sur que lorque les copro aurront le rc mis à jour (suivant art49)les choses risque de changer.
6 -Il est indiqué au bas du relevé annuel des charges que recoivent chaque corpro que passé un delai de deux mois plus aucune réclamation ne sera admise |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 19:13:51
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dijon, rappelons que la mise à jour du RC n'est pas obligatoire et tout compte fait n'est pas encore au point. Je viens d'y passer et il est déjà pas complet...
LN |
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 12:53:29
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Bjr ,
Tout à fait d'accord avec vous INSACORH corcernant la mise à jour des RC. Pour ma part ai voté contre car aurrai aimé aller plus loin encore et faire inscrire dans le nouveau RC tous ce qui à déja été voté en AG concernant la jouissance des terrains et la modif des facades mais hélas €€€€€€€€€€ .
Bonne journée |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 11:34:37
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Du nouveau peut être avec l'arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2005 Citation :
Attendu que pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l’arrêt qui annule ces clauses énonce que sa décision n’a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu’après la signification de l’arrêt qui, au vu du résultat d’une mesure d’instruction, la déterminera ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Revirement puisque dans le passé la Cour de cassation a jugé exactement le contraire.
Mais de plus, récemment, comme indiqué ci dessus, elle a jugé que des clauses déclarées non écrites dans le passé étaient finalement valides. Comment édmettre alors qu'elles sont censées n'avoir jamais existé ? Ainsi pour la solidarité des indivisaires.
On verra les commentaires des spécialistes mais on peut se demander si, de cette manière la Cour de cassation ne considère pas implicitement comme obligatoire l'adaptation.
La loi se suffit à elle même sans nécessité d'une sanction explicite. La mention d'une sanction n'est nécessaire que dans le cas d'une rigueur particulière de la sanction (autre que la simple nullité d'un acte non conforme) ou de ses modalités d'application (nullité de plein droit) ou d'une sanction spécifique compte tenu de la matière traitée (sanction des baux excessifs passés par un usufruitier dans l'article 595 du Code civil).
En l'espèce on pourrait ainsi reprocher dans l'avenir aux syndicats de n'avoir pas mis une règle de répartition des charges en conformité avec l'article L 10. La sanction serait l'impossibilité de recouvrer des charges impayées par un copropriétaire tenu à contribuer en vertu du règlement de copropriété mais qui serait exonéré si le règlement avait été mis en conformité.
Cette mise en conformité n'est pas incluse dans l'article L 49 ? Peu importe puisque celui ci impose que les dispositions de l'article 10 soient incluses dans le règlement. Or un règlement de coproprité ne peut tout à la fois indiquer le mode légal de répartition d'une catégorie déterminée de charges et conserver une grille de répartition contraire au principe légal énoncé
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delai pour contester la répartition des charges
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