| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
fiat98
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 25 mars 2005 : 21:54:21
|
bonsoir!
J'ai un gros soucis !!!
je suis propriétaire de locaux d'activités de bonne qualité que je loue depuis le 12.03.1992
bail commercial 3.6.9
Situation:
ils se situent en plein centre ville de Marseille à 2mn de la gare St charles à 5 mn du port autonome, en mitoyenneté de la zone Euroméditerranée (nouvel espace d'implantation d'entreprises locales nationales et internationales de 1995 jusqu'à 2012 différents secteurs d'activités services aux entreprises audiovisuel informatique ...).
Accés autoroute Nord à 5 minutes, proximité bus métro.
La société Kauffman and Broad construit en mitoyenneté de mes biens deux immeubles de standing de 2900€ à 3500€ le m2 TTc.
Surfaces des mes locaux:
Atelier 567 m2, hauteur sous plafond 5.3m
bureaux 72m2
cour 535m2
TOTAL 1174 m2 mesures faite le 02.03.2005 par un géomètre.
Le bail est renouvelé par tacite reconduction (+ de 12 ans)puisque aucun nouveau bail à été ressigné de 03.1992 à ce jour.
Problême:
les surfaces ne sont pas bonnes.
Sur le contrat de bail rédigé par un cabinet de gestion (qui a été repris depuis) il est notifié dans la description du site, un local de 700m2 env + une cour de 800m2 env.
Loyer:10000 frs ht/mois
Le locataire rembourse le foncier au bailleur...
Je suis allé au cadastre il y a 1 semaine pour voir le foncier et là surprise!
Sur la déclaration d'un bien à usage professionnel datant du 30 septembre 1991 il y avait un tampon "rédigé d'office" avec comme commentaire cour 637m2
atelier 787m2.
Nombre de mêtres carrés pondérés 850m.
Valeur locative au m2 21Frs.
Total valeur locative 17850Frs
caractéristiques: local administratif ou commercial.
Une personne du service m'a clairement expliqué qu'ils avaient envoyé une personne pour mesurer le local pour recalculer le foncier(les locaux étaient vide à cette période là).
Constat:
a)Les données du foncier sont donc fausses.
b)Les données sur les surfaces énocées dans le contrat de bail sont fausses aussi.
Mon point de vu:
(pour simplifier je vais mettre des montants en francs)
Je considère que même si les surfaces annoncées dans le bail sont bien plus petites car il manque 326 m2, le locataire est venu sur place visiter les locaux , quand il c'etait installé avec ses grosses machines, son exploitation a toujours trés bien fonctionné, il a de trés bon bilans, une exellente cotation banquaire.
De plus si l'on refait la proportion atelier 567m2 + bureau 72m2 mesures actuelles = 639 m2 de bati multipliées par la valeur locative au m2 de 09.1991 soit 21Frs à l'époque, cela donne 13419 Frs de valeur locative soit 3419 frs de plus que le loyer initial de mon locataire en 03.1992 c'est à dire 10000 Frs Ht au début du bail.
De plus, à ce jour avec l'indice de construction le loyer est de 12450 frs HT ???
Il n'y a donc pas pour ma part tromperie.
Questions:
Ai-je raison de revoir les loyers à la hausse par le biais de la commission départementale et pourquoi pas du TGI plus tard?
Le fait que le bail 3.6.9 ait expiré le 03.2001 est-ce qu'il se transforme en bail indéterminé du fait de la tacite reconduction?
Comment le locataire peut reagir avec son service juridique?
quels sont mes risques?
Quelqu'un peut me guider svp???
merci d' avance
cordialement.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 09:34:04
|
Vous avez intérêt à dénoncer le bail avec offre de renouvellement, avec un loyer plus élevé, avant que votre locataire ne le fasse. C'est possible puisque vous avez dépassé les 12 ans. Passez par un juriste spécialisé pour ne pas faire d'erreur.
jcm |
Signaler un abus  |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 10:24:20
|
Peu importe le bail, ce n'est pas très important. N'en parlez pas au cabinet de gestion, s'ils préviennent le locataire celui-ci prendra les devants, s'il est bien conseillé. Il est impératif dans cette affaire de tirer le premier... Et encore une fois, choisissez un bon juriste spécialisé.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
fiat98
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 12:51:44
|
Merci jcm pour vos conseils
amicalement
fiat98 |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 20:39:46
|
Bonsoir,
Jcm a tout à fait raison.
Dans ce genre de situation, L'urgence absolue est de formuler un congé avec offre de renouvellement par exploit d'huissier lié à l'article L 145-11 code de com.
Le formalisme en découlant est très précis, il faut impérativement mentionner le nouveau prix de loyer demandé dans l'exploit d'huissier pour ne pas retarder sa prise d'effet.
A vous de déterminer La base de votre nouveau loyer en tenant compte des prix de marché de locaux environnants et de même nature.
Vous avez deux orientations pour justifier l'augmentation : le dépassement de la durée ainsi que la modification des facteurs locaux de commercialité qui sont deux causes possibles de deplafonnement.
Après, il va falloir prouver que la valeur locative correspond à votre demande et donc constituer un dossier pour une procédure ultérieure. Un pro est nécessaire pour mener à bien ce genre de procédure ainsi que beaucoup de patience. Votre locataire ne peut rien contre le depassement de la durée, c'est un fait avéré. Toute la discussion va porter sur la valeur locative des locaux et eventuellement sur le metrage des locaux.
Vous n'oubliez pas qu'une procédure à cout à chiffrer avec votre mandataire. Après, c'est une question de calcul des risques en fonction de chaque cas d'espèce.
En fonction de l'evolution du dossier, il pourrait y avoir une regul éventuelle sur le foncier du fait d'une erreur de métrage.
Cordialement
fab
|
| Signaler un abus |
|
|
hh34
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 16:41:37
|
| Vous devez envoyé un congé au preneur avec une offre de renouvellement en proposant un nouveau loyer. Etant donné que la durée du bail à dépassé 12 ans, le loyer se trouve déplafonné. Vous pouvez donc légitimement prétendre à une augmentation du loyer qui vous permettra d'être en adéquation avec la valeur locative. Bonne journée |
| Signaler un abus |
|
|
fiat98
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 30 mars 2005 : 21:08:21
|
Bonsoir à tous.
Tout d'abord un grand merci pour vos avis précieux!
j' ai téléphoné au cadastre en leur demandant de me calculer le nouveau foncier avec les nouvelles surfaces c'est à dire 639 m2 de locaux et 530 m2 de cour que je loue à une imprimerie et voici le réponse que l'on m'a fait.
en se référant au loyer actuel 1861 €HT et en appliquant les coefficients pour une activitéé de menuiserie car la personne n'avait pas pour une imprimerie:
Nouvelle taxe foncière environ 10000€ ???
Puis je suis allé sur taxe.com calcul 7800€ ???
ai-je donné les bons paramètres?
La grosse quetion du jour et la suivante
Est-ce que j'ai interêt à revoir les loyers à la hausse ?
quels sont les riques consernant la rentabilitée.
A+
fiat98
|
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 31 mars 2005 : 23:13:54
|
Bonsoir,
Difficile de répondre à ce genre de question.
Mais dans l'absolu, le risque sur une révision de votre impot foncier existe en tant que tel. Le jour où, lors d'une demande ou vérification quelconque, les impots vont mettre à jour leur fichier, il y aura augmentation.
Dans ce cas, autant avoir le loyer adapté pour couvrir la charge complémentaire.
Il faut neanmoins prendre en compte le fait que la procédure peut générer l'information aux impots de cet état de fait.
En fait, Vous connaissez le cout Potentiel du foncier. Il reste à vérifier les prix locatifs du marché qu'il est normalement possible d'obtenir. Prenez l'avis d'un avocat sur les chances d'aboutir de la procédure compte tenu du dossier.
Vous aurez alors des avantages et des inconvénients. Après c'est une question d'appréciation.
Cordialement
fab
|
| Signaler un abus |
|
|
fiat98
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 01 avr. 2005 : 10:12:24
|
merci le goff
j'ai oublié de mentionner que le montant annoncé par le cadastre triplait mon foncier actuel, ce qui paraît vraiment énorme.
J'ai poursuivi mes recherches et j'ai pu lire sur un autre forum que les valeurs locatives au m2 étaient fixées sur l'année 1970 par le conseil d'état si j'ai bien lù.
Une ractualisation de cette valeur a été reconduite en 1981.
Mais ce qu'il y aurait de grave, c'est que des P Verbaux de renouvellements ont été adopté par une hiérarchie dans certains départements avec des indices pouvant tripler voir plus le montant foncier ce qui serait absolument interdit
De plus des déclarations foncières rédigées d'office par le cadastre annoncent des surfaces augmentées.
(Pour ma part,ma déclaration à été rédigée d'office en 1991 avec une surface pondérée à 850 m2 alors que la réalité est de 700m2)
A ce jour,un nombre important de procédures judiciaires sont engagés à l'encontre du service cadastral. confert :http://revenucadastral.forumactif.com/index.htm
Il me semble alors plus judicieux de me confier à une association tel que Anarild.
http://anarild.monsite.wanadoo.fr/.
voir une société spécialisée
cordialement
fiat98 |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 20:06:38
|
Bonsoir,
Pourquoi pas! cela relève du choix personnel. Il est sur que même si les deux sujets sont liés par la force des choses, le droit commercial pur ne peut rien en matière de détermination de la base de reference de la taxe foncière.
Fab |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Bail commercial Tacite reconduction
Forum fermé
