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aminoso
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 26 mars 2005 : 14:29:26
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Bonjour un de nos copriétaires fait gérer son appartement en location par une agence, lors de la réception de la convocation de l'AG accompagné du pouvoir cette agence a retourné le pouvoir au syndic, ce dernier prétend que dans ce cas de figure :
1-le syndic a le droit de communiquer ce pouvoir lors de l'AG à n'importe quel copropriétaire de son choix.
2-Même si le syndic ne délègue pas ce pouvoir à l'un des copropriétaires de toute façon cela veut dire que tout les votes de cette personne sont favorables à l'ordre du jour et ses tantièmes seront décomptés dans les votes.
Est-ce que ces deux points relévés sont légaux,
Merci d'avance pour vos réponses.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 14:53:41
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Le syndic doit remettre les pouvoirs en blanc qu'il reçoit au président que l'AG aura élu.
Le problème, c'est que pour l'élection de ce président on a déjà besoin de ces pouvoirs...
En aucun cas, le syndic n'a le droit de disposer librement des pouvoirs en blanc qu'il reçoit.
Bien évidemment, la personne qui représentera ce(s) copropriétaires)pourra voter comme bon lui semble (même si le(s) copropriétaire(s) à l'origine du pouvoir "en blanc" a (ont) donné des instructions de vote...)
En principe, l'agence ne devrait pas disposer du pouvoir de la personne dont elle gère l'appartement et le signer à sa place. Mais je crois qu'il y a là un flou artistique dont certains syndics profitent.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 15:05:56
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Il est syndic par le fait d'une pochette surprise ?
Ne nous dites pas que c'est encore un de ces 'fumeux' prétendus "professionnels" !
Tout ceci est non seulement totalement illégal mais d'un risible ridicule !!!
Le syndic qui reçoit un mandat en blanc, cad dont le nom du mandataire n'est pas mentionné, doit le remettre au pdt du CS où, plus rare puisqu'après son élection, au pdt de séance.
C'est le pdt du CS qui distribue alors ces mandats en blanc aux présents à l'AG, en général dans l'ordre de leur arrivé pour émargement, sans que chacun puisse détenir plus de 3 mandats (ou si plus, pas plus de 5% des voix/tantièmes du total du syndicat).
Le syndic ne peut ni recevoir mandat personnellement ni les distribuer directement aux copropriétaires, ce qui entraine leur nullité (tous les véritables syndics 'professionnels' savent cela, c'est du B A BA !).
La personne qui reçoit mandat, le mandataire, exprime les voix reçues comme elle l'entend, éventuellement dans un sens contraire de son propre vote.
Lorsque le mandat n'est pas distribué, il ne peut rien exprimer du tout, le mandant (celui qui est copropriétaire titulaire) est alors considéré comme absent et non représenté.
Vous avez déja vu un bout de papier lever le doigt et prendre la parole ? .....
Risible mais ridicule, je vous dis .....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 22:31:34
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Le syndic ne peut distribuer lui-même un pouvoir en blanc.
Il est d'usage de le remettre au président du conseil syndical pour que celui ci le remette à un copropriétaire qui sera le mandataire.
Cette opération doit être faite pendant la phase de signature de la feuille de présence. Si le pouvoir est remis au président après son élection, celà veut dire que le mandant n'aura pas participe au vote pour la désignation du président.
De toute manière le pouvoir pourra être exploité par les uns ou par les autres. Qu'il s'agisse du syndic ou du président du CS, la remise du pouvoir ne sera pas faite sans arrière pensée.
La seule solution est qu'il y ait avec le pouvoir une feuille d'instruction de votes dont une photocopie est remise au mandataire désigné. Le " mandat impératif " n'est pas l'idéal mais au moins celà évite les détournements de mandats. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 22:54:25
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Sauf que, et ce sauf est capital, que les mandats dits impératifs, avec indications de vote, ne sont pas opposables au syndicat qui n'a même pas à les connaitre et donc à en faire état !
Le pouvoir donné à un mandataire ne regarde que ce mandataire et son mandant.
Le mandataire est responsable, mais uniquement vis à vis de son mandant, du respect des indications de vote éventuelles.
Pour autant, des indications de vote avant que l'AG ne se soit déroulée, comme un vote anticipé interdit, ne peuvent être "impératives" mais bien comme de simples indications, des souhaits.
Car, comme le rappellent certains tribunaux :
"Il est dans la nature d'une assemblée de copropriétaires de débattre des questions qui lui sont soumises. Il est constant qu'une opinion préalablement établie est susceptible d'etre modifiée en raison même de ce débat. En conséquence, compte tenu de la nature de l'AG et du débat indispensable qui doit s'instaurer avant toute décision, le mandataire peut être amené à modifier le sens de son propre vote comme celui du vote qui lui avait été précisé préalablement à ce débat de l'AG par son mandant." (résumé, ndlr)
Donner des indications de vote, pourquoi pas, mais elles ne peuvent être qu'indicatives. Un mandat 'impératif', sans tenir compte de la réunion de l'AG et du débat indispensable, c'est la négation du débat qui est la nature même de l'AG, un quasi vote anticipé par correspondance lequel est interdit.
A proscrire.
Si on a une opinion à défendre mordicus, il ne faut pas donner mandat et venir en débattre à l'AG.
Pour le reste, ce sont de simples indications de vote que le mandataire suit ou pas en fonction du débat, c'est son affaire avec son mandant, sans que cela ne regarde le syndicat ou le bureau de l'AG. |
Edité par - gédehem le 27 mars 2005 23:04:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 00:15:13
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Sauf que ... les réflexions relatées par Gedehem sont parfaitement justifiées, ce pour quoi j'ai indiqué que le " mandat impératif " n'est pas l'idéal.
MAIS la pratique est néanmoins admise par la jurisprudence comme par la doctrine pour de simples raisons de nécessité et pour éviter les conséquences de l'absentéisme (Voir DPGI v° Assemblées de copropriétaires n° 30 et Code de la copropriété sous article L 22).
Le respect des instructions de vote ne pose dans la pratique le problème de la responsabilité du mandataire que dans le cas où le pouvoir a été remis directement par le mandant à son mandataire.
Ceci étant, et dans tous les cas : si une question posée est celle de la révocation du syndic pour une faute de gestion alléguée, et que le débat montre que le syndic a, au contraire, bien agi dans l'intérêt du syndicat, le mandataire peut sans aucun doute voter contre la révocation alors que l'instruction est de voter POUR.
La pratique des instructions de vote jointes à un mandat adressé en blanc est un moindre mal et on peut recommander aux syndics de joindre à cet effet à la convocation un document permettant à tout copropriétaire de préciser ses volontés au mandataire qui acceptera de le représenter. Ce formulaire peut comporter mention de la volonté du mandant de laisser au mandataire sa liberté de vote.
Un autre avantage est d'éviter la phrase bien connue : " sur cette question je m'abstiens pour mon mandant Dupont. Je ne le connais pas et je ne sais pas ce qu'il pense de cette affaire ", et donc d'éviter des abstensions.
Quelques rares anicroches ne sauraient justifier l'abandon de ce mécanisme qui a l'avantage d'éviter l'appréhension frauduleuse de voix par un syndic ou un président de conseil syndical, et souvent par les deux d'un commun accord.
SUR : Citation :
Même si le syndic ne délègue pas ce pouvoir à l'un des copropriétaires de toute façon cela veut dire que tout les votes de cette personne sont favorables à l'ordre du jour et ses tantièmes seront décomptés dans les votes.
Deux fois non : les voix du mandant ne sont prises en considération qui s'il est efectivement représenté par quelqu'un.
La présomption de vote favorable aux résolutions inscrites n'existe pas. S'il y a des instructions, le mandataire s'y conforme (sous la réserve ci dessus). S'il n'y en a pas, il vote comme il veut. |
Edité par - JPM le 28 mars 2005 00:22:08 |
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niko
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559 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 00:36:45
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Citation :
Le syndic ne peut ni recevoir mandat personnellement ni les distribuer directement aux copropriétaires, ce qui entraine leur nullité (tous les véritables syndics 'professionnels' savent cela, c'est du B A BA !).
Tout à fait d'accord, Gédehem, mais il est des syndics, pro et non-pro qui savent tourner la loi, et c'est simple: ils distribuent les pouvoirs reçus en blanc à leurs copains et copines, et ni vu, ni connu, l'AG vote tout, à une large majorité, en fonction des désirs du syndic.
Facile! Et encore plus lorsque les bailleurs non résidents, sont nombreux.
Par contre, pas facile de prouver la fraude. Si vous avez une bonne recette, nous sommes preneurs.
 mais il manque un logo signifiant "découragés". |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 00:52:39
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Pardon JPM, vous faites encore une confusion :
le mandat 'impératif' : "...pour éviter les conséquences de l'absentéisme " , n'a rien à voir dans la lutte contre l'absentéisme !!!! Les rédacteurs sont à coté de la plaque !
L'abstentéisme, c'est lorsque la personne ne vient pas à l'AG, n'émarge pas la feuille de présence.
Si l'on donne mandat, possibilité offerte à tous, on est représenté et non absent ! Cette possibilité prévue par les textes, qui plus est à toute personne sauf au syndic, suffit en soi à lutter contre l'absentéisme.
Mais que ce mandat comporte en plus des indications de vote, qui ne regardent que le mandataire, ne rajoute rien à la lutte contre l'absentéisme, puisqu'on est représenté de toute façon par le simple mandat !
Ces mandats impératifs ne regardent que les mandataires, les copropriétaires et le syndic n'ont pas à les connaitre, ne peuvent en faire état ou les imposer.
Quun mandant donne personnellement au mandataire qu'il a choisi nominativement des indications de vote, pourquoi pas ... libre à eux.
Mais que pour les mandats dits "en blanc" soient précisés à un inconnu (choisi comment et par qui ? ) des indications de votes, un quasi vote par correspondance, me semble totalement dévoyer le système et surtout vicier le nécessaire débat par l'AG.
A la limite, on fait juste des bulletins de vote avec des cases à cocher, on trouve 3 copains pour tenir l'AG (pdt scrutateurs) et le tour est joué. Plus besoin de venir. Peu importe les passants trouvés à la va vite, voire les clodos du coin à qui on donne la pièce pour détenir ces mandats impératifs.
Après votre approbation automatique des comptes sans discuter au prétexte qu'ils sont justes et justifiés, à quand la suppression des AG avec vote préalable, par correspondance ? .... |
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poumpoum
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416 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 10:08:09
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Un jeune couple (propriétaire) a donné pouvoir au papa (qui n'est rien dans copro.). Celui-ci a voté : est-ce normal ?
Un cabinet d'avocats est présent dans un bâtiment (propriétaire aussi). Il donne pouvoir (chaque année) au syndic. Est-ce bien normal ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2005 : 10:05:39
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- ce jeune couple comme tout copropriétaire peut donner mandat à toute personne de son choix ....sauf au syndic.
- Ce cabinet d'avocat ne peut donner mandat au syndic. Il peut remettre ce mandat en blanc au syndic, ne sachant à qui le donner (?), le syndic devant alors impérativement le remettre, toujours en blanc, au pdt du CS, qui devra le donner à l'un des copropriétaires qui vient émarger la feuille de présence.
Les mandats distribués directement par le syndic, sans passer par le pdt du CS ou par le président de séance après son élection, doivent être déclarés nuls. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2005 : 10:57:09
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De Gedehem : Citation :
Pardon JPM, vous faites encore une confusion :
le mandat 'impératif' : "...pour éviter les conséquences de l'absentéisme " , n'a rien à voir dans la lutte contre l'absentéisme !!!! Les rédacteurs sont à coté de la plaque !
Pardon, Gedehem : le mandat impératif réduit l'absentéisme et c'est pourquoi il est admis bien que contre nature !
Il y a un nombre significatif de copropriétaires qui ne donneraient pas de pouvoir s'ils n'avaient pas la possibilité de donner des instructions précises.
Celà est vrai pour des pouvoirs remis à X ou à Y mais plus encore pour les pouvoirs adressés en blanc.
Finalement, dans toutes les institutions collectives, on porte moins atteinte aux principes généraux du droit des assemblées en admettant le mandat impératif qu'en réduisant les majorités en second vote.
Le mieux étant bien entendu que les membres des assemblées soient effectivement présents et participent utilement aux débats et aux scrutins.
Dans le même esprit il est souhaitable de porter à l'ordre du jour de la prochaine réforme la modification de l'article L 24 in fine. La nouvelle rédaction pourrait être (texte supprimé en rouge ) :
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, [il peut être prévu par ledit règlement que] ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2005 : 11:15:07
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Je ne reviens pas sur le mandat impératif, qui ne peut être que l'expression d'une intention, d'un souhait, mais non d'un 'impératif', effectivement contre nature s'il s'agit de l'expression par bulletin d'un vote préalable au débat indispensable de l'AG, vote qui est interdit.
Pour la modif de l'art.24, j'ajouterai à votre proposition, la suppression du mot "exprimées" pour revenir à la 1ère mouture " à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, ...., tous les copropriétaires présents ou représentés qui expriment une opinion, que ce soit pour, contre ou en s'abstenant, prennent part au vote et expriment leurs voix.
Il faudrait parler aussi de la mise au pilon de l'art.10 de D, véritable scandale, et celle de l'art.27 toujours de D, dont on voit bien qui a pu manœuvrer pour faire supprimer ainsi l'assistance permanente du CS. Et que des RM viennent nous dire que "avis et conseil" ne changent rien, c'est vraiment prendre les copropriétaires de la 'France d'en bas' pour des crétins.
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Edité par - gédehem le 30 mars 2005 11:20:12 |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 16:03:09
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Bonjour,
Dans tout celà une chose m'étonne, par quel choix donne t-on le pouvoir en blanc d'un copropriétaire, à celui-ci et pas celui-là, C'est grave quand il faut voter et que ça sufit pour faire basculer le résultat d'un coté ou l'autre. Si je me propose pour prendre ce pouvoir, peut-on me le contester, que se passe t-il si nous sommes deux a vouloir le prendre, et deux d'avis opposés. Comment on fait on tire à la courte paille? Le Président de séance ou du CS n'a donc pas le droit de le garder pour lui ?
j'ai une AG dans dix jours et cela pourrai se poser.
Merci
Nat |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 20:07:48
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C'est bien pour les raisons que vous évoquez, Nathali, qu'il est incompréhensible que certaines personnes envoient des pouvoirs "en blanc".
Il vaut beaucoup mieux prendre les coordonnées de plusieurs copropriétaires que l'on connaît (lorsqu'on n'habite pas sur place), discuter avec eux (au téléphone si on ne peut se déplacer) et donner son avis sur l'ordre du jour, puis envoyer son pouvoir à une personne de confiance que l'on aura désignée en connaissance de cause qui participera à l'AG.
Sinon, effectivement, une personne qui "représentera" au hasard le copropriétaire qui a envoyé son pouvoir "en blanc" pourra voter contre les intérêts de ce copropriétaire.
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 20:28:58
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Bien sur c'est affolant mais ça existe. Dans notre copro il y a une personne qui ne pouvant se déplacer, étant agée et faisant parfaitement confiance au sort, envoie chaque fois son pouvoir en blanc
Vous ne me répondez pas, que se passe t-il si nous sommes plusieurs a vouloir pendre ce pouvoir? qui décide de savoir à qui il revient?
Nat |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:23:38
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Nathali, gédehem vous avait répondu ceci:
"Le syndic qui reçoit un mandat en blanc, cad dont le nom du mandataire n'est pas mentionné, doit le remettre au pdt du CS où, plus rare puisqu'après son élection, au pdt de séance.
C'est le pdt du CS qui distribue alors ces mandats en blanc aux présents à l'AG, en général dans l'ordre de leur arrivé pour émargement, sans que chacun puisse détenir plus de 3 mandats (ou si plus, pas plus de 5% des voix/tantièmes du total du syndicat).
Le syndic ne peut ni recevoir mandat personnellement ni les distribuer directement aux copropriétaires, ce qui entraine leur nullité (tous les véritables syndics 'professionnels' savent cela, c'est du B A BA !).
La personne qui reçoit mandat, le mandataire, exprime les voix reçues comme elle l'entend, éventuellement dans un sens contraire de son propre vote.
Lorsque le mandat n'est pas distribué, il ne peut rien exprimer du tout, le mandant (celui qui est copropriétaire titulaire) est alors considéré comme absent et non représenté."
C'est donc au Pdt du CS de distibuer les pouvoirs en blanc. S'il est un "ami" du syndic, il donnera évidemment les pouvoirs en blanc, de préférence, aux personnes qui voteront en faveur du syndic (renouvellement du mandat, approbation des comptes, etc.)...
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 23:05:14
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Il y a déjà eu ,sur UI, un échange d'avis sur les notions de "mandat libre" et de "mandat impératif".La position de l'ARC avait citée à cette occasion.
Maintenant ,il semble que les avis évoluent avec le temps.Mais le respect ou non des directives données par le mandant à son mandataire
reste une question ne concernant que l'un et l'autre, dans le cas où il y a eu une dérive préjudiciable au mandant. |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 12:51:32
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Merci
Donc le Pdt ne fait pas non plus ce qu'il veut, puisque vous dites que c'est au premier arrivé à qui revient le pouvoir. D'autre part nous avons un CS de trois personnes, mais pas de Président, car les trois ne sont pas d'accord. D'ailleurs à ce sujet, si l'un démissionne(peut -il l'annoncer pendant l'Ag) dans ce cas le CS ne peut plus remplir sa fonction, est-ce que le syndic, si tout le monde est d'accord, peut proposer la reélection d'un nouveua CS tout de suite sans reconvoquer une AG, est-ce que un membre de la famille du démissionnaire peut se présenter pour le nouveau CS ? Beaucoup de questions à la fois mais tout se joue par des détails (en apparence).
Merci de m'aider.
Nat |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 18:40:23
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Pour le Pdt. du CS il suffit que deux sur trois soient d'accord pour l'élire: le Pdt. lui-même et un autre membre du CS.
Si l'un démissionne pendant l'AG et que le renouvellement (ou l'élection) du CS n'était pas à l'ordre du jour, vous ne pouvez pas ajouter la nomination d'un membre du CS pendant l'AG. Vous devrez élire un autre membre lors d'un AG postérieure et jusque cette AG le CS ne peut pas fonctionner à deux (donc: pas de contrôle du syndic).
Chacun des conjoints peut être membre du CS, même si l'un d'eux n'est pas copropriétaire (voir l'article 21 de la loi de 65 poour les précisions). |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 02:02:26
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Juste pour le fun
Le pouvoir est juridiquement un mandat.
Art. 1984 Code civil: "La mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose".
A mon sens: pouvoir en blanc = rien, aucune valeur juridique car pas de personne désignée, pas "d'autre".
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 10:58:26
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Hes, votre sens vous trompe.
La personne à qui est remise une procuration dans laquelle ne figure pas le nom du mandataire doit être réputée avoir reçu mandat de choisir celui ci (Cass. civ. 28 février 1989 Répertoire Defrénois 189 624, note Vion)
Les ratiocineurs qui ont oeuvré au sujet du mandat en blanc adressé au syndic ignoraient pour la plupart l'existence de cet arrêt de principe.
S'ils l'avaient connu, ils auraient compris qu'en l'absence d'un texte spécifique à établir et adopter, les plus beaux jugements, les recommandations diverses et injonctions comminatoires ne pouvaient que tomber en quenouille sauf à prouver abus et fraude, fréquents mais comment les prouver ?
De plus, on touche ici les limites qu'il faut fixer à l'utilisation des règles du mandat civil (article 1984 et suivants du Code civil) pour établir le régime des mandataires sociaux des institutions collectives (copropriétés, associations et autres)
Le Code civil, oeuvre par ailleurs magnifique, ignorait tout des institutions collectives et confondait contrats et conventions qui sont de natures différentes. En 1804, la loi Le Chapelier du 14 juin 1791 est encore toute fraiche. On a déjà supprimé les corporations ! Elle interdit les associations entre gens de même métier et les coalitions ouvrières. Il faudra attendre 1864 pour rétablir les " coalitions ", 1884 pour les syndicats et 1901 (!!!) pour les associations.
A la lumière de ces modestes indications, on comprend mieux qu'il ait aussi fallu attendre 1865 pour la consolidation des associations syndicales issues de l'Ancien régime, en les plaçant, sauf les libres peu nombreuses à l'époque, sous la tutelle rigide du préfet et du Trésor public.
Conclusion : il faut construire le régime particulier des mandataires sociaux (je précise à l'intention de Gedeham que c'est un voeu).
Et il faut fixer clairement le régime des mandats de représentation à l'assemblée.
Pour certaines questions, l'évolution des moyens d'information et de communication pose réellement le problème de décisions prises hors assemblée. |
Edité par - JPM le 09 avr. 2005 16:03:08 |
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