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 Sujet  |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 27 mars 2005 : 11:54:45
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Bonjour à tous.
Je viens en tant qu'ancien Président Syndic d'un Syndicat Coopératif au moment des faits, assigné devant Tribunal de Grande Instance .
Le motif de cette assignation diligentée par un couple de copropriétaires est pour ce qui me concerne :
Le fait que dans le certificat à l’Art 20 qui doit être établi lors d’une vente, je me sois « contenté de rappeler une simple procédure en cours contre deux compagnies d'assurance sans plus d’explication »
Le fait que le SYNDIC de COPROPRIETE « n’a pas rempli ses obligations d’information et de vigilance »
Les copropriétaires au titre des motifs invoqués ci-dessus demande que soient condamnés « in solidum Moi même, les vendeurs,l'agence immobilière , moi même en tant que Syndic des copropriétaires, le Notaire » à leur verser la somme de :
100.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice direct subi .
30.000 euros à titre de préjudice moral,
3.000 euros au titre de l’Art 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Pour ma part je pense que la lecture de l’ART 18 de la Loi du 10 Juillet 1965 aurait sans doute permis à ces acheteurs de constater que le Syndic qu’il soit professionnel ou bénévole,n’a en aucune façon un rôle de conseil à exercer dans le cadre d’une vente, que ce soit pour le vendeur ou à fortiori pour l’acheteur qu’il ne connaîtra officiellement qu’à partir de la signature de l’acte de vente.
Il est bien évident que le Syndic n’a pas non plus de vigilance à exercer en ce qui concerne la volonté de vendre d’un copropriétaire.
Pour ce qui concerne le certificat à l’ART 20, le syndic le renseigne afin que les parties présentes devant Notaire puissent poser toutes questions qu’elles pourraient souhaiter au regard de la situation tant du bien vendu ( parties privatives ) que de l’environnement ( parties communes ).
L’ensemble des actes qui découlent d’une vente /achat d’un bien sont purement PRIVES.
NB :cet acheteur ne m’a à aucun moment contacté par écrit ou même verbalement pour me demander des informations, pas plus qu’il n’a posé de question au terme d'une AG à laquelle il assistait préalablement à son achat définitif, alors qu’il était évoqué par le vice syndic en réponse à une question d'un autre copropriétaire , un rapport qui devait être remis à l’avocat de la copropriété, rapport concernant directement le sinistre sécheresse dont il dit n'avoir pas informé.
Qu'en pensez vous ?
BC
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 21:34:25
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Je pense que l'action des copropriétaires en question est mal dirigée, en particulier sur la base de l'art.20 de la loi de 65.
Que dit cet article :
""Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1."
De quoi s'agit-il ?
Il s'agit pour le syndic, à la demandeur du vendeur, mais obligatoirement à la demande du notaire, d'attester ou non que le vendeur est libre de toute obligation (sous entendu financière) à légard du syndicat.
Dans les 15 jours de l'avis de la mutation donné par le notaire, le syndic peut former opposdition au versement de fonds pour le paiement des sommes restant dues par le vendeur.
Les effets de l'opposition sont limitées au montant énoncé.
Il n'est pas fait mention dans cet art.20 d'une information qui serait obligatoire comme "une simple procédure en cours contre deux compagnies d'assurance sans plus d’explication " et donc, en aucun cas, sur le fait que "le SYNDIC de COPROPRIETE « n’a pas rempli ses obligations d’information et de vigilance "...
Ce point est confirmé par l'art.5-1 du décret qui précise bien que pour l'application de l'art.20 il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
En résume, cet art.20 traite de l'information du notaire pour ce qui concerne les sommes restant dues au syndicat par le vendeur et de l'opposition au paiement de ces sommes lors de la transaction, point final. Il parle de gros sous et non d'une information sur d'autres points.
Cependant, ainsi que le précise l'art.5 du décret modifié 05.2004, le syndic se doit d'informer le notaire, à la demande de ce dernier ou à celle du vendeur, par un état daté qui traite lui aussi des provisions et des charges.
La fiche de renseignement notifiée par le notaire, en l'état des textes, n'est pas encadrée avec précision. Les renseignements fournis par le syndic autres que ceux prévus par l'art.20 de L et l'art.5 de D., qui ne traitent que de l'aspect financier et des charges, ne sont donc qu'indicatifs, sans pour autant être obligatoires.
Le sont tout au plus les modifications du RDC non publiées, que le syndic doit notifier au notaire pour le annexer aux actes, ainsi que le précise le dernier alinéa de l'art.4 de D.
A mon avis, bien que vous soyez dans l'obligation de répondre à cette assignation, elle me semble totalement à coté de la plaque et donc abusive.
Sur la base de votre mention de "une simple procédure en cours contre deux compagnies d'assurance sans plus d’explication " personne ne vous a demandé de précisions, ni le notaire, ni le vendeur, ni l'acheteur, si ce dernier a eu connaissance de la fiche du notaire.
L'information de l'acquéreur incombe au vendeur dans cet acte de droit privé, et non au syndic qui n'a pas spécifiquement d'obligation autre que celle rappelée ici pour les fonds et les charges qui incombent au vendeur. |
Edité par - gédehem le 27 mars 2005 21:45:30 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 09:44:53
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Merci de votre réponse trés détaillée.
Elle me met un peu de baume au coeur et confirme mon sentiment premier quant au caractère abusif de l'assignation.
Cordialement
BC |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 10:19:40
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le syndic a un rôle d'information. le décret a modifié la teneur du questionnaire en obligeant notamment à le dater et ce n'est pas anodin.
"Pour ce qui concerne le certificat à l’ART 20, le syndic le renseigne afin que les parties présentes devant Notaire puissent poser toutes questions qu’elles pourraient souhaiter au regard de la situation tant du bien vendu ( parties privatives ) que de l’environnement ( parties communes )" : pas du tout. ce certificat engage la responsabilité du syndic et doit représenter la photographie de la copropriété à un instant T.
si on s'en tient au fait que la vente est du domaine purement privé : quid des actions contre le notaire et contre l'agent immobilier ?
je ne suis pas aussi optimiste que Gédéhem. désolé et je pense qu'on va avoir de plus en plus d'actions contre les syndics bénévoles qui sont surement trés bons dans leur métier mais qui ne peuvent pas si facilement faire le travail d'un professionnel dans un cadre de plus en plus précis.
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 10:38:38
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A dobaimmo,
Pouvez vous m'indiquer le décret auquel vous faite référence .
Merci d'avance.
BC |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 10:52:46
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En copro, le décret fondamental est celui du 17 Mars 1967 modifié au fil du temps par des apports.
Article 5
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 4 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 11:06:06
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Merci de votre réponse,
En l'occurence je ne devrai pas être concerné puisque les faits sont de 2002.
BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 11:53:29
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La demande formulée semble, de toute manière, exagée dans ses montants.
Il est toutefois genant de constater qu'un syndic, bénévole ou professionnel, confond, à l'occasion d'une vente de lot, l'état daté, la demande de renseignements complémentaires, et le certificat de l'article L 20.
Il est aussi gênant de constater que les pouvoirs publics, malgré un bel effort de remise en ordre de cette question dans le décret du 27 mai 2004, ont laissé en plan une partie de l'obligation de renseignement pesant sur le syndic à l'occasion d'une vente.
Mais nous sommes en 2002 !
Le syndic a signalé l'existence d'un litige avec deux compagnies d'assurances. Il a rempli pour l'essentiel son obligation d'information.
Il était loisible aux acquéreurs de solliciter des informations plus complètes auprès du vendeur en premier lieu, lui même tenu à l'obligation de renseignements. En principe le vendeur a reçu du syndic copie intégrale de l'assignation délivrée au syndicat. Il devait donc la produire.
A défaut il fallait demander des précisions complémentaires au syndic.
Mais il est possible que les acquéreurs n'aient eu connaissance de la note de renseignements que le jour même de la vente. C'est une pratique déplorable de certains notaires. On est pressé. Il faut signer. C'est après qu'on prend conscience des risques. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 12:58:21
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Dob, vous parlez de l'information du notaire par le syndic de la situation du bien, l'environnement, etc .......
Mais ce que vous notez là, tout comme la fameuse fiche de renseignement du notaire, n'est encadré par aucun texte !
Il n'y a, sur ce point, aucune fiche ou mesure obligatoire, imposée.
Les dispositions légales rappelées ici ne parlent QUE des aspects financiers.
Je partage ici l'avis de JPM.
Bien que la mutation soit d'ordre privé, dans une copropriété les renseignements fournis par le syndic sont d'une grande importance, non seulement pour tout ce qui relève des charges et des fonds, mais aussi pour tout ce qui à trait à la gestion et au fonctionnement de la copropriété.
Et ici, il n'y a toujours aucune obligation, ce que nous devons tous déplorer.
Pour Baillet, l'action me semble totalement abusive. Vous semblez avoir répondu aux demandes du notaire, sans rien occulter, dans le respect des dispositions légales applicables de 2002.
Il vous faut tt de même répondre à l'assignation, prendre un avocat au fait des questions de copro et préparer la contre-attaque à cette action abusive qui vous porte préjudice .... |
Edité par - gédehem le 28 mars 2005 13:04:23 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 14:15:14
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A gedehem,
Bien sur je vais répondre à l'assignation.
J'ai d'ors et déja cotacté l'assurance ( INDISPENSABLE pour TOUS LES BENEVOLES ) que j'avais contacté en garantie de toute faute éventuelle de gestion.
 Je réfléchis encore quant a savoir si je déposerais éventuellement une demande reconventionnelle pour demande non fondée.
BC |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 14:33:35
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| S'agissant d'une action abusive, votre demande est indispe,sable, voire indissociable. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 17:28:08
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la fin de l'article 5 ne concerne pas les aspects financiers.
avez vous lu les nouveaux certificats préalables : un vrai roman feuilleton d'autant que désormais le syndic certifie "l'état" à une date fixe.
jusqu'à présent, les syndics bénévoles s'en sortaient plutôt bien.
cependant, en trois semaines, voilà le troisième cas de mise en cause de syndic bénévole dont j'entends parler qui tournent autour du même problème : le questionnaire avant vente. soit tous les avocats se sont passés le mot, soit cela augure d'une nouvelle tendance dans la sécurisation à tous crins qui ne va pas permettre le maintien bien longtemps du bénévolat pépére.
en espérant que les syndics bénévoles soient assurés pour cela.
je suis d'accord avec la remarque de JPM concernant le traitement du questionnaire à la va vite le jour de la signature, encore que cela commence à changer. de plus en plus de notaires envoient le questionnaire avant en rar aux deux clients pour éviter les soucis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 18:39:36
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Cher Dobaimmo,
Allez en sus voir le décret comptable et l'arrêté d'application.
Vous nous en direz des nouvelles au sujet des syndics bénévoles ou coopératifs non assités.
C'est à croire qu'on a voulu décourager " l'autogestion".
Je vous recommande en particulier le remboursement des emprunts  |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 18:55:33
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oui je suppose effectivement qu'on veut faire rentrer tout le monde "dans le moule".
ceci étant, ça ne me choque pas du tout, au contraire car pour reprendre la métaphore du bus de Gedehem, il vaut mieux avoir son permis (mais essayons de remonter le niveau des candidats au permis. j'attends la suite sur ce sujet) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 08:58:57
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Dob, relisez bien l'art.20 de L et l'art.5 de D : il n'est pas fait mention d'autres renseignements, du moins précis, que ceux financiers. JPM l'a bien noté , les renseignements généraux fournis par Baillet sont suffisant, conformes aux textes.
Pour le reste, Le problème est qu'il n'existe pas de "permis" pour conduire le bus de la copropriété !
Et ne me parlez pas du bout de carton délivré par la préfecture à ceux qui se disent 'professionnels', carton qui ne veut rien dire, même pas qu'ils connaissent un "code" de la route 'copropriété'...!
Pourquoi s'étonner que beaucoup s'affranchissent ensuite de la signalisation ?
Au moins, les non professionnels qui vont à la pêche aux infos sont mieux lotis, même s'ils n'ont pas la structure pour la réalisation. Mais c'est bien là toute la différence, la seule.
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Edité par - gédehem le 29 mars 2005 09:13:29 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 30 mars 2005 : 10:45:57
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A gedehem,
Tout a fait d'accord avec vous. Le fait que les Syndics Professionnels détiennent un speudo "permis" ne garanti absolument pas la qualité des prestations qu'ils fournissent pour preuve tous les problèmes exposés sur les différents forum d'UI.
A tous, merci encore de vos réponses et des précisions apportées sans nul doute seront elles profitables au autres syndics bénévoles ayant a agir en la matière .
Cordialement
BC |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 10:22:00
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Bonjour,
Après deux ans de procédure le Tribunal a tranché :
Les acheteurs qui m'avaient assigné ont :
Eté déboutés,
1-condannés à des dommages et intérêts vis à vis des vendeurs, 2000 euros, pour procédure abusive. ( ce qui me semble assez rare en première instance )
2-condannés au titre de l'art 700 à verser à chacune des parties mises en cause ( vendeurs, agence, notaire, moi mêmes ) la somme de 1500 euros,
3-condannés aux dépens.
Donc une facture de 8000 euros sans les frais de justice.
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BC |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 10:51:18
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Bonjour, comme nous voulons changer notre syndicat des copros en syndicat coopératif je voudrais connaître la différence entre:
l'état daté;
le certificat à l'ART 20
et la demande de renseignements complémentaires
merci d'avance
bebby
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 17:04:58
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Sur les formalités diverses voyez :
http://jpm-copro.com/Etude%207-6-2.htm
Et pour la formule utilisée par les notaires, sur laquelle on trouve les renseignements complémentaires demandés :
Je vous passe le lien dans 10 minutes, car il y a un problème
Edition pour passer le lien qui est réparé A la vérité il passe très bien chez moi mais pas dans le message UI ! Pourquoi ? Parce que que j'avais mis deux parenthèses dans l'adresse
http://www.jpm-copro.com/Questionnaire%20notaire.htm
Voilà ! Il fonctionne
Si vous avez un modèle peu ou prou identique, vous nous direz combien de temps vous avez mis et s'il s'agit d'une copropriété à deux ou trois ou d'un immeuble plus conséquent. Merci d'avance
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Edité par - JPM le 20 mai 2007 17:22:58 |
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bebby
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 18:57:21
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Il s'agit d'une copropriété horizontale de 12 maisons.
Merci JPM
Bebby |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 22:56:24
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Dans ce cas, pas trop de problèmes : vous pouvez sauter un grand nombre de rubriques.
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Bénévole attention au certificat Art 20
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