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un architecte suit les travaux de notre copropriete et il intervient même pour des travaux "simples" de type peinture. IL est vrai que le syndic n'a pas de technicien dans son équipe mais ses honoraires ajoutés à ceux du syndic gonflent tous les travaux. De plus, nous nous sommes aperçus qu'il n'établissait pas de cahier des charges et demandaient aux entreprises favorites du syndic d'établir des devis dans lesquels les prix ne sont pas très détaillés. Devons nous toujours pour des raisons de responsabilités faire intervenir l'architecte qui ne fait pas grand chose au final et se fait bien payer.
Du point de vue juridique l'assemblée fait ce qu'elle veut. Elle opte pour ou contre l'architecte à son gré.
Du point de vue de la sécurité technique, l'assistance d'un maître d'oeuvre est exigée pour certains travaux assujettis à la souscription d'une assurance dommage ouvrage.
Du point de vue pratique, un certain nombre de syndicats pratiquent de la même manière. Il existe même des architectes qui exercent en même temps l'activité de syndics de copropriété. Il s'agit en général d'immeubles anciens, voire très anciens qui sont en copropriété depuis très longtemps, un petit siècle pour quelques uns.
Ces architectes (parfois une lignée familiale depuis 60 ou 70 ans) constituent une confrérie particulière et beaucoup appartiennent à la Compagnie des architectes de copropriété. Je suppose qu'elle existe encore et votre question va me donner l'occasion d'aller voir ce qui se passe sur son site qui était fort intéressant. Ils travaillent avec des entreprises réputées et ils ont néanmoins la pratique très ancienne de la mise en concurrence sur des descriptifs techniques très précis (le cahier des charges est un formulaire important, mais un formulaire avant tout juridique).
On admet habituellement que la qualité de leurs interventions génère dans l'immédiat des coûts plus importants qui sont compensés dans le temps par la bonne tenue des travaux réalisés, notamment pour les couvertures et des ravalements difficiles qui ne s'entendent pas seulement d'un coup de torchette.
Leur expérience les incite à une très grande prudence et un architecte de ce type exige systématiquement d'une entreprise de peinture et ravalement qu'elle procède à des sondages préalables ou à la reconnaissance des fonds de peinture d'une cage d'escalier à reprendre.
Surtout ils disposent généralement de collaborateurs souvent aussi expérimentés qu'eux.
D'autres architectes ont souhaité les copier, les uns de bonne manière, les autres de moins bonne manière, surtout pour des immeubles plus récents.
Reste donc à savoir quelles sont les qualités de celui dont vous parlez, et pourquoi votre syndicat pratique ainsi, et depuis quand ?
De toute manière cette pratique n'interdit pas au syndic de passer directement des ordres pour l'entretien courant, observation étant faite que certains travaux qui se présentent comme de petit entretien sont rendus nécessaires par des dégradations qui révèlent à un bon spécialiste des défaillances de structure beaucoup plus graves. Une petite fissure caractéristique montre que c'est l'assise de l'immeuble qui commence à poser problème. Au contraire un robinet fuyard n'est qu'un robinet fuyard qui doit être réparé ou remplacé.
Question importante enfin : quid des taux d'honoraires du syndic et de l'architecte pour ces travaux.
Quel que soit le système adopté, il est bien certain que l'assistance périodique d'un architecte est une bonne mesure de gestion. La réalisation satisfaisante d'un chnatier important par un architecte doit inciter le syndic à la conserver comme partenaire. Dans ce cas la recherche d'un maître d'oeuvre par mise en concurrence à l'occasion d'un autre chantier n'est pas une solution heureuse. L'architecte d'un immeuble est une sorte de médecin de famille.
Merci JPM pour ces infos. Je comprends qu'il faille l'intervention d'un architecte pour les travaux avec assurance dommages ouvrages, mais ici il intervient même pour des travaux de moindre importance avec un % de 8,5 % sur le HT. l'assemblée des copro ne s'est jamais prononcée sur l'opportunité de son intervention ou non, le syndic n'a pas de technicien et lui confie la surveillance de tous les chantiers. Il n'y a donc pas de contrat qui le lie à la copro. Ce qui est regrettable c'est que les devis accompagnant les convocations ne font pas apparaitre de cahiers des charges, en fait les entreprises se déplacent et font un devis, et chargent la barque ou oublient des travaux pour ensuite les faire à titre de travaux supplémentaires ou complémentaires. Un architecte qui ne fait pas de cahier des charges ne devrait pas je pense toucher autant. Je suis d'accord avec vous, l'architecte devrait être le médecin de famille de l'immeuble, mais dans notre cas, il ne joue pas la transparence et utilise la dramatisation le cas échéant . Quant au syndic, il ne fait pas d'abattement sur ses honoraires même si les travaux sont importants, mais la négociation de son contrat appartient au CS il me semble .
Citation :Du point de vue de la sécurité technique, l'assistance d'un maître d'oeuvre est exigée pour certains travaux assujettis à la souscription d'une assurance dommage ouvrage.
Pourriez-vous préciser vos sources concernant cette "exigence". Je n'ai rien retrouvé dans les textes qui exige la nécessité de l'intervention d'un maître d'oeuvre sur des projets soumis à la DO.
JPM, je poursuis la conversation sur difference entre cahier des charges et devis descriptif. Pour moi un devis descriptif recense les besoins en travaux avec précision sur les matériaux à utiliser notamment. UN cahier des charges est plus complet, on peut parler des normes, des conditions de paiement, du mode d'indexation des prix,d'éventuelles variantes de pénalités le cas échéant, car il peut y avoir partie juridique administrative et technique. Merci de me dire si mon analyse est bonne et en quoi un devis descriptif est suffisant .
Catherine 2704 : votre distinction est parfaitement exacte.
Les deux documents ont leur importance mais n'importe quel syndic avisé peut établir un cahier des charges ou plus exactement utiliser le modèle type et l'adapter au cas particulier.
Par contre le syndic n'est pas compétent, sauc cas particulier, pour établir un descriptif de travaux. Ce n'est pas son métier.
La compétence de l'architecte se manifeste au niveau du descriptif des travaux. En fin de compte c'est bien la qualité du descriptif, puis celle de l'exécution des travaux suivie par l'architecte qui assure au maître de l'ouvrage une prestation satisfaisante.
travaux et architecte
Forum fermé
Posté - 27 mars 2005 : 20:49:41
