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 Sujet  |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
 Posté - 31 mars 2005 : 16:29:04
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Bonjour,
Certains copropriétaires souhaitent être autorisés à remplacer leurs volets bois à lamelles, très déteriorés, par des volets roulants électriques.
Ils ont fait inscrire cette demande à l'ordre du jour de l'A.G., en adressant un dossier complet sur leurs motivations.
Sachant que les volets sont parties privatives de par le réglement de copropriété, qu'ils sont d'accord pour que les volets roulants de remplacement soient de la même couleur que les volets bois, quels sont les moyens dont ils disposent lorsque l'A.G. leur refuse depuis 3 ans cette autorisation 
Mission d'avocats ? quels coûts ? élevés ?
Si le juge du TGI prend une décision en leur faveur, peuvent-ils demander le remboursement des frais qu'ils auront déboursés pour ce procès ?
Merci de toutes vos suggestions !
N.B.: le refus de donner cette autorisation aux copropriétaires qui souhaitent faire ces travaux ne fait pas l'objet d'un motif explicatif. Simplement le P.V. dit : "résolution rejetée par x voies contre".
En fait la majorité qui refuse cette autorisation se retranche sur le fait que la façade sera défigurée (alors qu'elle l'est déjà maintenant puisque les volets bois ne sont pas entretenus) soutenus en cela par le syndic qui a signalé que "si cette autorisation était donnée, cela obligerait tous les copropriétaires qui seraient amenés dans les années à venir à changer leurs volets, de le faire en achetant des volets roulants car ils n'auront plus la possibilité de remplacer leurs volets existants (lamelles bois) par des volets à l'identique (volets lamelles bois)
Cordialement, Kim 
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 01 avr. 2005 : 02:55:51
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Vous dites : "si le juge du TGI [....]" . Gardez vous bien de saisir le tribunal : il vous déclarera irrecevable car il n’a pas compétence pour ce type de question. Le seul lieu où peut se régler votre problème, c'est l'AG !
Marc |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 avr. 2005 : 08:24:00
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Les volets roulants ,comme les persiennes, sont privatifs mais concourent à l'harmonie de la façade;
Nous avons eu un problème,un peu similaire, il y a qq années.
Les demandeurs,peu nombreux à l'époque,ont avec l'aide du CS qui était favorable à ce projet (car dans le temps c'était une des moins mauvaise solution ,technique et coût)établi un descriptif précis -volet roulant alu double peau BUBENDORFF;caisson arrondi... coloris brun ...commande électrique par boitier mobile..-et 7 entreprises ont été consultées.
Le tout a été présenté en AG qui a finalement acceptée(le syndic est resté neutre).Acuellement les 2/3 des logements (30)sont équipés de ce système.
Effectivement en cas de refus vous avez 2 mois pour saisir le TGI qui peut autoriser les travaux après avoir constaté qu'ils ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.Il peu aussi poser certaines conditions ou tout simplement refuser.
Comme indiqué par Marc le dialogue,et la patience,semble la solution |
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punky
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 01 avr. 2005 : 09:35:27
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Et pourquoi n'allez vous pas au plus simple en remplaçant vos volets persiennés en bois détériorés par des volets persiennés en bois neufs ? Ce serait plus simple pour tout le monde, non ?
Comme je vous l'ai dit lorsque vous avez posté le même message il y a quelques mois, je pense que vos voisins sont dans leur bon droit car :
-Des volets roulants (surtout que s'agissant de rénovation, j'imagine que les coffres et les guides latéraux seront visibles de l'extérieur) sont en général moins esthétiques que des persiennes en bois montées d'origine sur l'immeuble (surtout qu'il doit s'agir, j'imagine, d'un immeuble antérieur aux années 1940 ?).
-Le mélange des deux types de fermetures sur la façade constitue en effet une pollution visuelle en rompant l'unité visuelle de l'immeuble (par exemple, si vous étiez en secteur protégé, ce genre de changement ne serait pas autorisé par les Bâtiments de France pour cette raison précise, et je pense qu'ils préfèreraient les volets détériorés). Ce n'est pas parce que certaines copropriétés sont mal gérées de ce point de vue qu'il faut suivre leur voie.
-Enfin, autoriser ce genre de changement, c'est la porte ouverte à toutes les modifications individuelles, avec dévalorisation de l'immeuble à terme ... et qui va changer ses fenêtres pour des fenêtres en PVC à deux francs six sous, et qui va obstruer son balcon avec des canisses, et qui va installer un compresseur de climatisation en façade, changer sa porte palière pour une autre ... ce qui aboutira à un immeuble qui ne ressemble plus à rien.
-si dans vos motivations figure toujours l'argument de l'isolation thermique et phonique que vous aviez évoqué la dernière fois, encore une fois, des volets ne sont pas un moyen d'isolation autre que visuelle, à moins que vous ne viviez tout le temps volets fermés. Pour une meilleure isolation, ce sont vos fenêtres qu'il faut changer.
Pour toutes ces raisons, je doute que vuos obteniez gain de cause devant un tribunal.
Punky |
Edité par - punky le 01 avr. 2005 09:44:11 |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 10:11:39
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Bonjour Punky,
L'économie d'énergie est proposée par l'ADEME qui dit que "surtout dans les départements très ensoleillés, les volets roulants offrent une meilleure protection".(voir leur site)
Le remplacement par des volets bois à l'identique (c'est à dire lamelles bois de 0,8 mm d'épaisseur) n'offre aucune protection contre le froid, contre le bruit. Pour pallier à ces inconvénients, il faudrait que nos volets aient au moins 2.2 cm d'épaisseur.
Je pense que vous n'avez jamais eu de blocage de reins ou que vous n'étes pas sur un fauteil roulant car sachez que dans ces conditions, il est bien plus facile de fermer ses volets électriquement que de se pencher dans la rue pour essayer de les fermer, surtout par vent violent ou pluie orageuse.
Enfin, si l'on peut concevoir que la forme de ces volets n'est pas la même (bien que le projet les intègre parfaitement, même couleur, pas de saillie, etc...), qu'en est-il du rajeunissement et de la modernisation des installations et infrastructures des immeubles. En dehors du secteur sauvergardé, pourquoi continuer d'avoir des équipements obsolètes ?
Quant au remplacement des fenêtres par des fenêtres isolantes, performantes, une majorité de coprorpiétaires l'ont déjà fait.
En réalité le problème vient du fait qu'une partie de copropriétaires d'un certain âge vote systématiquement contre toute évolution (il a fallu 10 ans pour que nos parkings soient fermés ; 5 ans pour placer un interphone...) et qu'ils abusent des pouvoirs qui leurs sont confiés pour voter une majorité qui va dans leur sens ( je me suis d'ailleurs confronté avec un copropriétaire, qui n'ayant pas pu venir à l'AG, a donné son pouvoir à un autre copropriétaire, lui disant verbalement, qu'il votait OUI à cette motion. Or ce copropriétaire qui le représentait, y étant opposé, a voté doublement NON, utilisant à son profit le mandat qu'il détenait. Le copropriétaire qui avait donné son mandat m'a interpellé en disant qu'il n'était pas content. Devant ma réponse : "vous n'avez qu'à en parler à la personne à qui vous avez donné votre pouvoir et lui dire votre désaprobation,", ce copropriétaire m'a répondu " Ah, je ne vais pas me fâcher avec lui, vous comprenez, il m'amène une fois par semaine au marché, et puis, je ne veux pas d'histoire").
Partisan de la modernisation et de la réhabilitation de notre immeuble et conscient des difficultés de la vie quotidienne des personnes à faible mobilité, je soutiens les copropriétaires qui ont fait la demande de remplacement de ces volets bois, dont soit dit en passant, le coût de remplacement est plus élevé que la mise en place de volets électriques. (5 devis à l'appui !)
Kim |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 11:19:55
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Si pas d'entente amiable possible, alors ne reste plus que le TGI, s'agissant ici d'un abus de majorité qui porte préjudice à l'ensemble du syndicat. Il faudra le dire lors de la prochaine AG qui refuserait les travaux et annoncer, sans animosité, que face au conservatisme et à la mauvaise volonté des copropriétaires qui s'opposent sans raison valable, les personnes qui souhaitent les travaux auront recours au juge par une action contre le syndicat.
Il faudra fourbir vos armes pour démontrer judicieusement cet abus, comme vous le faites ici. Et vous grouper avec TOUS les copropriétaires qui souhaitent les travaux, pour réduire les frais initiaux et solliciter l'exonération des demandeurs des frais du syndicat condamné. Que les opposants aux travaux payent seuls ! |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2005 11:26:49 |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:08:48
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Merci gédehem,
De fait, nous sommes en relation avec un avocat pour connaitre le montant des débours de sa mission.
Suivant sa réponse, je pense que nous n'attendrons pas la date butoir de 2 mois après réception du PV pour en appeler au juge.
D'autant que la motion a été repoussée selon l'article 25 mais comme nous avions plus 1/3 de tantièmes "pour", le syndic, dont c'est la mission, aurait du proposer un vote selon l'article 25-1 ; ce qu'il n'a pas fait.
N'est-ce pas un motif pour saisir le tribunal non pas sur l'intégralité du PV mais sur cette motion aux motifs :
1° de l'illégalité du vote (manquement de l'article 25-1)(jugement sur la forme)
2° du bien fondé de la demande de remplacements des volets roulants (jugement sur le fonds)
Merci de vos éclaircissements, et merci aux internautes qui pourraient nous donner une idée des frais de procédure et de la marche à suivre (développement des argumentaires) afin que le juge ne mette pas trop longtemps à rendre son verdict.
Au fait, est-ce sûr que le TGI est compétent sur la forme et le fonds ?
P.S. : si nous allons au tribunal, peut-on en profiter pour demander l'intercession du juge sur une autre résolution non approuvée en A.G car le syndic a affirmé que notre souhait " de transférer des fonds de notre compte courant bancaire sur notre livret CE était illégal depuis le 1er septembre 2004" , alors qu'apparement cela est faux ?
Cordialement, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:22:22
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Non, l'action doit être limitée à un seul objet, ici le pb des volets roulants.
Il faut démontrer, comme vous l'avez fait, le bien fondé de la demande de ces travaux et l'importance qu'ils représentent, en premier lieu pour le confort des utilisateurs, en raison de la vétusté des volets existants. Le fait que ces travaux participent à l'entretien et donc à la valorisation du patrimoine tant collectif qu'individuel devra être souligné.
Vous démontrerez par là que ce refus a bien été la conséquence d'un abus de majorité injustifié, susceptible de porter préjudice au syndicat et aux copropriétaires en raison même de la vétusté des volets actuels dont le remplacement s'impose.
Accessoirement, vous démontrerez que cette abus de majorité est aussi la conséquence d'un abus de droit, les conditions de l'art.25-1 étant remplis et que pour autant le syndicat n'en à pas tenu compte.
Voila, en résumé et sur la base de ce que vous nous dites ici, ce que j'avancerai.
Mais sur l'art.25-1, je ne comprend pas trop vos propos "la motion a été repoussée selon l'article 25 mais comme nous avions plus 1/3 de tantièmes "pour", le syndic, dont c'est la mission, aurait du proposer un vote selon l'article 25-1 ;
De 2 choses l'une :
- les travaux ont été refusé à la majorité art.25 (501/1000), ce que vous semblez dire : il n'y a pas d'art.25-1, la proposition étant refusée à la majorité requise par l'art.25. (Peu importe alors le nombre de voix des minoritaires, même s'il est plus du 1/3.)
Point final, la décision est effective et définitive, c'est terminé, à revoir l'année prochaine.
- le refus des travaux n'a pas obtenu la majorité art.25. Dans ce cas, il n'y a pas de décision effective. Pour qu'une décision effective soit prise, il devait y avoir obligatoirement application de l'art.25-1.
Mais, il faut alors regarder le sens des voix : si plus du 1/3 des voix est POUR les travaux, on vote à l'art.24 pour l'accord. Si plus du 1/3 des voix est CONTRE, on vote à l'art.24 contre .
C'est pourquoi, si votre AG a refusé les travaux à la majorité art.25, tout est régulier, vous ne pouvez pas avancer d'irrégularité ni rien reprocher à votre syndic.
C'est un vote majoritaire, même s'il vous semble sur ce point, à vous et à d'autres, abusif. |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2005 16:26:04 |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:08:11
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Bonjour,
Le vote a été refusé.
Mais comme il n'y avait que 7 886 / 10 000 de présents et représentés, si la majorité des voix "contre" avait dépassé les 5 001 / 10 000 de toutes les voix (majorité de l'article 25), alors, là, je suis d'accord avec vous.
Mais la majorité, qui a refusé cette motion, n'a représenté que 4 332 / 10 000 des voix (celles des présents et représentés mais pas celles de tous les copropriétaires, nécessaires pour le vote selon l'article 25).
On est donc loin de la majorité requise de l'article 25 à savoir 5 001 / 10 000 .
La majorité des voix "Pour" ayant quant à elle atteint 3 354 / 10 000, soit plus d'1/3 des tantièmes totaux ( donc plus de 3 334 / 10 000), n'aurait-on pas dû voter selon l'article 25-1 "voix des présents et représentés" ?
C'est juste une question de forme !
Car, à moins d'un revirement, à ce moment là, de certains copropriétaires, nous n'avions tout de même pas la majorité.
Cependant, si, comme je l'ai su après, 2 copropriétaires étaient finalement d'accord pour accorder cette autorisation, cela aurait fait en tout 4 020 / 10 000 ; soit plus de la moitié des présents et représentés ( soit plus de 3 943 / 10 000 qui était la majorité des présents et représentés ==> 7 886 : 2 = 3 943 )ET donc, à ce moment-là, cette motion aurait été adoptée.
Ai-je tort ou raison ?
Cordialement, Kim
A propos, si nous allons devant le juge (et vos conseils vont renforcer notre présentation de motion), est-ce un référé, une saisine directe par mission d'avocat ?
Quelle est la meilleure solution, pas forcément en termes d'économie de frais de justice, car nous pourrons demander au juge, la prise en charge de certains de nos frais (article 700), mais surtout en terme de délais ?
Car si le juge donne son avis dans 18 mois et qu'entre temps les conditions économiques du marché se sont dégradées (notamment l'abandon de la TVA à 5,50 % au profit de la TVA à 19,60 % qui renchérira d'autant plus le coût des travaux) comment ne pourra-t-on pas 'reprocher' (sous quelle forme ?)( à qui ? : au syndicat des copropriétaires, à la jsutice ? ) que nous sommes 'pénalisés' compte-tenu du fait que nous avons du passer par la voie justiciable et attendre un certain délai.
Alors que si l'autorisation avait été accordée en son temps, nous aurions pu faire une économie conséquente avec une TVA à 5,50 % au lieu d'une TVA à 19,60 % (si de nouveau celle-ci était appliquée à partir de 2006) ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:44:11
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Sur le 1er point, la proposition n'a pas été valablement refusée, puisqu'il falait effectivement 5001 contre.
Pour autant, s'il y avait eu application de l'ar.25-1, et il devait être mis en œuvre, la proposition aurait été validement rejetée par 4300 contre 3300 .....
Vous parlez de 2 copros qui auraient changés d'avis. Que ne l'ont-ils pas fait lors du 1er vote ! mais ils n'auraient peut être pas changé lors du second .....
Puisque vous êtes plus de 25% des tantièmes, vous pouvez aussi demander la convoc d'une autre AG , en expliquant mieux ou davantage d'ici là votre démarche.
Pour l''action en justice, c'est une assignation du syndicat pour abus de majorité : avocat>assignation>TGI ... a mon avis, pas d'autre solution .....
Pour le délai, alors là ........ voyez l'avocat, il vous dira, en gros .... |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2005 11:45:40 |
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