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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
 Posté - 06 avr. 2005 : 08:51:13
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En tant que président du conseil syndic j'ai vérifié les comptes 2004 de notre copropriété le 28 février 2005 en vu de préparer l'assemblé générale prévue le 11 mai 2005.
Il n'y a aucun litige avec notre syndic.
Mon syndic vient d'annoncer sa démission au 30.04.2005 à la fin de son mandat." Motif nous ne sommes pas assez rentable".
Petit syndic racheter par un grand groupe.
Nous avions prévue l'assemblée générale statuant sur l'approbation des comptes 2004 pour le 11 mai 2005.
En même temps que sa lettre de démission nous recevons l'appel de fond du 2 ème trimestre 2005, ce qui est normal.
Et nous recevons l'appel de fond du solde des charges 2004 et la répartition du solde de celles-ci, charges réparties sur le compte de chaque copropriétaires.
Comme le syndic démissionne il à déjà soldé les charges 2004 sur le compte de chaque propriétaire.
Ma question : je pensais que la répartition du solde des charges 2004 ne pouvait se faire qu'après l'assemblés générale ayant statuée sur l'approbation des comptes 2004 ?
Le syndic me dit qu'il n'y aura pas d'assemblée générale et que nous devont lui indiquer le nom d'un reprenneur au plus tard le 31 mai 2005.
A t'il le droit d'éxiger le solde des charges 2004 sans assemblée générale statuant sur l'approbation des compte ?
J'avais cru lire dans la loi SRU un article qui stipulait cela, mais je ne le retrouve pas, le connaissé vous ?
Je vous remercie de votre aide.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 12:45:12
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Le syndic me dit que c'est normal, il épure les comptes afin de remettre le dossier à son successeur.
Mais les comptes n'ont pas été approuvés puisque pas d'assemblée générale, là je ne comprends pas ?
Merci pour votre aide. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 12:59:11
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Ce n est pas a lui de decider mais a L AG.... qu il doit convoquer sinon le CS et bien entendu vous mettez les questions de non approbation des comptes et de refus du quitus
quel grand groupe ou gerez vous vous meme ca devient de + en + dingue mis au moins la rentabilite est clirement affichee et celle de l competence en gestion ou en compta a defaut d avoir celles juridiques et techniques?!
S il envoie les comptes et les regul ce que fait notre syndic depuis 10 ans c est aussi qu ils savent bien que la majorite n y comprend rien et approuve n importe quoi
dirigez vous rapidement vers une assoc pour conseils si ceux d UI ne vous suffisent pas .... |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 17:51:05
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| Je fais une réunion copropriétaires ce soir chez moi, mais personne n'y connais rien, c'est juste pour les informer. je ne sais pas si le syndic à droit d'appeler le solde des chages 2004 sans avoir fait l'assemblée devant statuer sur les comptes, que faisons nous ? |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 08:32:03
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J'ai fais la réunion avec les copropriétaires, le contrat du syndic actuel est valable jusqu'au 30 avril 2005, dans son courrier de démission il nous demande de lui adrésser un syndic repreneur avant le 31 mai 2005.
Le syndic nous informe de sa démission le 30 mars 2005 par lettre RAR.
Dans son contrat il est mentionné qu'il doit avertir 3 mois avant la fin de son contrat par lettre rar et indiquer la raison de sa démission.
Il ne respecte pas la date de 3 mois stipulé dans son contrat.
Si son contrat se termine le 30 avril 2005, il ne serra plus syndic en mai 2005 alors pourquoi cette date butoir pour désigner un nouveau syndic ?
Merci de votre aide . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 09:55:02
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Raphy, le MANDAT de votre syndic va jusqu'au 30 avril 05, point à vérifier dans la résolution votée par l'AG.
Il vous a notifié sa "démission" (date de la notification ?) qui interviendra de toute façon le 30 avril, date échéance de son mandat actuel. N'étant plus syndic à compter de ce 30 avril, il ne peut démissionner après cette date !
Peut être s'agit-il plutot pour votre syndic, et il faut le voir comme cela et non comme une démission, de ne pas représenter sa candidature à votre prochaine AG du 11 mai.
On démissionne d'un mandat en cours de route et non d'un mandat échu.
Il est manifeste qu'il vous trompe en vous parlant de "démission", qui plus est après le terme de son mandat ! histoire de vous faire avaler son histoire de préavis de 3 mois ?....
A vous lire, sur la base de ce qu'il tente de vous faire gober tant pour les comptes que son histoire de "démission", votre syndic est un petit rigolo
Passons !
Sur le syndic :Donc il ne représente pas sa candidature à l'échéance du 30.04.
Il doit cependant notifier la convocation pour l'AG avant cette date échéance du 30 avril, même si l'AG se tient après la fin de son mandat le 11 mai (convocs devant alors être notifiées au + tard le 22 avril).
L'important c'est que la convoc de l'AG soit notifiée par le syndic alors que son mandat est en cours, donc avant le 30 avril.
La difficulté pour vous c'est de trouver très rapidement un nouveau syndic d'ici là, surtout si vous maintenaez l'AG le 11.05, afin que sa proposition puisse être jointe à la convoc du 22.04 !
Comme il a jusqu'au 30.04 pour convoquer, vous pouvez lui demander de retarder l'AG et ne la tenir qu'à compter du 20.05, par exemple.
Au besoin, si vous vous sentez apte (qui plus est si vous êtes bien aidé par votre CS ou certains copropriétaires), vous pouvez également proposer votre candidature.
Etant nommé syndic pour 1 an, vous aurez le temps de vous retourner, soit pour poursuivre votre mandat, soit pour chercher un nouveau syndic et convoquer une AG pour fin juin par exemple, AG qui désignera le nouveau syndic prof.
Si vous ne trouvez personne d'ici le 30.04 afin dejoindre la proposition à la convoc, il faudra impérativement que vous soyez candidat et élu ! Sinon, il n'y aura plus de syndic d'où TGI>administrateur>emmerdes ....
Sur les comptes
Votre AG est amenée à approuver les comptes 2004, arretés au 31.12.2004. La répartition devra effectivement se faire après cet approbation.
Votre futur ex-syndic ne peut procéder qu'aux appels provisionnels de charges pour les 1er et 2ème trimeste (janv/avril) sur la base du prévis voté, mais en aucun cas sur la base d'une répartition de comptes qui ne sont pas approuvés.
Quand bien même il ferait cela, le futur syndic devra revoir la chose dans la mesure où vous n'approuveriez pas la totalité des comptes 2004 qui vous seront présentés, comptes de 2004 arretes au 31.12.2004, bien sûr.
Je vous conseille donc de ne régler que votre appel de charges trimestriel mais en aucun cas une répartition soldée sur des comptes qui ne sont pas approuvés.
Faire une note aux copropriétaires pour les en informer !
D'une façon ou d'une autre, vous devriez retomber sur vos pattes, du moins je l'espère pour vous !.... .
Mais tout ceci confirme que votre futur ex-syndic est un petit rigolo magouilleur qui se moque de vous. Donc pas de complaisance avec lui. En particulier, vous ne devez surtout pas lui donner quitus.
Pour la période a/c du 1.01.2005, c'est le futur syndic qui reprendra le tout sur la base du solde des comptes présenté par l'ex-syndic, ainsi que le prévoit l'art.18-2 de laloi de 65.
Bon courage.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 11:03:58
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Une petite rectification sur mon message, le syndic ne démissionne pas.
Il à été élu pour une durée d'un an, jusqu'au 30 avril 2005.
Sur son courrier RAR du 30 Mars envoyé à tous les copropriétaires, il dit :
"Nous ne voulons pas renouveler notre contrat avec votre copropriété et vous demandons de nous indiquer un syndic successeur et cela au plus tard le 31 mai 2005"
Les comptes ont été vérifiés le 28 février chez lui et L'assemblée générale avait été prévue pour le 11 mai 2005.
Il confirme qu'il n'y aura pas d'assemblée générale.
Voila pour le moment. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 14:12:32
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Raphy75, en relisant tout ça, la conclusion c'estque vous (votre syndicat) vous êtes fait rouler dans la farine depuis des années, et vous êtes encore roulés !
Vous dites : "Il n'y a aucun litige avec notre syndic"
Mais s'il n'y avait aucun litige, rien, et que tout baigne dans l'huile, comment se fait-il qu'il vous laisse tomber comme une vieille chaussette sale et qu'en plus il vous jete à la poubelle .
En votre qualité de pdt du CS comment n'avez vous rien vu venir ? ...
Parce que non seulement il vous laisse tomber, mais il n'a pas du tout l'intention de convoquer une AG, dites vous !
Je crains fort que vous ne soyez maintenant dans la pire des panades, sans voie de recours, en particulier pour l'obliger à convoquer une AG avant le 30 avril.
Avez-vous la liste de tous les copropriétaires, avec leur adresse ?
Dans ce cas, vous pouvez lui envoyer la mise en demeure suivante :
Mr XXX Pdt du CS de ....
Recommandé avec AR
MISE EN DEMEURE
Monsieur,
Conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 modifié, je vous mets en demeure de convoquer une assemblée générale des copropriétaires au plus tard le 25 avril 2005, assemblée qui devra se tenir à partir du 17 mai 2004.
L'ordre du jour sera le suivant :
- Nomination du pdt de séance
- nomination du bureau (secrétaire, scrutateurs)
- Approbation des comptes 2004 arretes au 31.12.2004
- approbation du budget prévisionnel
- nomination du syndic.
- nomination des conseillers syndicaux
- etc (autres question ...)
- etc ...
Dans cette attente, veuillez agréer, Monsieur ......
Pourquoi cette MED ? Parce que c'est la seule façon pour vous de pouvoir convoquer vous-même l'AG. (relisez cet art.8 de D)
Et ne mettez pas trop de question, la plus importante étant la nomination du syndic.
Au besoin, s'il n'y a pas de candidat, présentez-vous en séance et faites vous élire pour 3 ou 4 mois le temps de chercher un syndic prof. ...
Deux difficultés :
- vous n'avez pas la liste des copropriétaires et surtout vous n'avez pas leur adresse : vous êtes coincé ! (Là, c'est une faute de votre part, la liste des copropriétaires avec leur adresse étant le premier document que tout pdt de CS doit demander dès sa nomination.)
Dans ce cas, et s'il n'y a pas de convocation d'ici le 30.04, la seule solution sera la requête par avocat au pdt du TGI pour nommer un administrateur provisoire (décret, art.47)
- Vous avez la liste, c'est bien : dans ce cas, vous devez impérativement notifier (ou remettre en main propre contre émargement) les convocations avant le 30 avril, c'est à dire le 28, dernier délai. Pourquoi ? Parce qu'un pdt de CS ne peut notifier une convoc d'AG que pendant le mandat du syndic en fonction, après MED comme on l'a dit.
Tenez-nous au courant, mais permettez moi de mal sentir votre affaire, si vous même le l'avez pas vu venir.
Combien êtes vous de copropriétaires ? et de membres du CS ?. |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 14:40:59
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Nous sommes trois au conseil syndical, mais je suis le seul actif.
Nous sommes 13 copropriétaires dont 5 habitants l'immeuble, j'ai trouvé un syndic candidat à 50 mètres de l'immeuble.
Le syndic avant d'accepter demande à lire certains documents :
- Etat et situtation de la trésorerie.
- Liste des copropriétaires. (je dispose de la liste à jour du 28.023.2005)
- copie du carnet d'entretien de l'immeuble à jour.
- Projet de résolution de l'assemblée (qui était prévue pour le mois de mai 2005).
- Evenementiel des procédures en cours.
Les copropriétaires parlent beaucoup mais ne fond rien, nous avons tous reçue la lettre recommandée, elle n'est pas seulement destiné au conseil syndical.
Je suis président depuis 6 ans maintenant, au bout de trois ans je n'ai pas voulu me représenté, mais comme personne ne voulaient se présenter, je l'ai repris, je vais vous répondre très honnetement, j'ai payé l'appel de mes charges du 2 ème trimestre et non celui du solde de l'année 2004 que je verserai après l'aprobation des comptes par la prochaine assemblée générale.
Je vais envoyé le contrat de syndic en lettre RAR.
Le syndic à couper toute communication avec notre copropriété depuis l'imputation sur nos comptes de charges du solde des charges 2004.
Je vous rappel qu'il ne souhaite pas renouveler leur contrat car nous ne sommes pas : "rentable".
Si réelleemnt nous nous trouvons sans syndic le 30 avril et bien tant pis, je raccroche les gants, j'ai envie de faire autre chose, cette copro m'a bouffé 6 ans de ma vie.
En vous écrivant cette phrase, j'ai les larmes aux yeux, il fallait que cela sorte c'est tout.
Je passe ma vie dans la paperasse, le soir au lieu de sortir m'amuser comme les jeunes de mon age et bien je dois répondre à tous les courriers, faxs, emails, ect ...
Un jour une copropriétaire au moment de nomé un nouveau conseil syndical et qui la ramenai, je lui ai dis présentée vous, madame, et elle m'a répondue, j'ai autre chose à faire, comme elle avait raison.
Je vous tiens au courrant de la suite
Merci pour vos réponses. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 15:08:56
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Pardon si je vous ai bousculé ! ...
Vous touchez là jusqu'au cou la seule et unique préoccupation de beaucoup de cabinets : le chiffre, la marge, la rentabilité.
Quoi qu'en pense certains, il n'y a pas de morale, pas d'altruisme dans la démarche, c'est juste du commerce.
En martelant cela, on a moins de surprise et on n'est pas 'cocu'.
Mais il ne faut pas se voiler la face ! les honoraires gest.cour. pour 13 copros, il ne faut pas compter en dessous de 200-250 €/lot par an, tarif plancher !
Il faut bien comprendre que pour gérer 13 lots ou 250, un syndic a une part de contrainte fixe dont il ne peut sortir, il faut le savoir. De ce fait, cette part répartie entre 13 est bien plus élévée que répartie entre 50 ou 100 !
Bon, vous avez la liste, les adresses, un candidat ....C'est déja très bien et en bonne voie. Pour les docs qu'il demande, il devra en faire son affaire avec l'ancien syndic puisque vous n'avez certainement pas grand chose...
Si l'affaire se fait, il faut s'appuyer sur lui pour qu'il vous aide à la rédaction de la convoc, etc ...
Bon courage.
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 16:53:43
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Les syndics éventuellement candidats prennent 150 € ht par lot.
lundi je vais chercher les papiers au bureau du syndic, on verra bien si je l'ai ai, je vous tiens au courrant. bon week end.
Et merci. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 22:44:27
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Citation :
Initialement entré par raphy75
Nous sommes trois au conseil syndical, mais je suis le seul actif.
Nous sommes 13 copropriétaires dont 5 habitants l'immeuble, j'ai trouvé un syndic candidat à 50 mètres de l'immeuble.
Le syndic avant d'accepter demande à lire certains documents :
- Etat et situtation de la trésorerie.
- Liste des copropriétaires. (je dispose de la liste à jour du 28.023.2005)
- copie du carnet d'entretien de l'immeuble à jour.
- Projet de résolution de l'assemblée (qui était prévue pour le mois de mai 2005).
- Evenementiel des procédures en cours.
Les copropriétaires parlent beaucoup mais ne fond rien, nous avons tous reçue la lettre recommandée, elle n'est pas seulement destiné au conseil syndical.
Je suis président depuis 6 ans maintenant, au bout de trois ans je n'ai pas voulu me représenté, mais comme personne ne voulaient se présenter, je l'ai repris, je vais vous répondre très honnetement, j'ai payé l'appel de mes charges du 2 ème trimestre et non celui du solde de l'année 2004 que je verserai après l'aprobation des comptes par la prochaine assemblée générale.
Je vais envoyé le contrat de syndic en lettre RAR.
Le syndic à couper toute communication avec notre copropriété depuis l'imputation sur nos comptes de charges du solde des charges 2004.
Je vous rappel qu'il ne souhaite pas renouveler leur contrat car nous ne sommes pas : "rentable".
Si réelleemnt nous nous trouvons sans syndic le 30 avril et bien tant pis, je raccroche les gants, j'ai envie de faire autre chose, cette copro m'a bouffé 6 ans de ma vie.
En vous écrivant cette phrase, j'ai les larmes aux yeux, il fallait que cela sorte c'est tout.
Je passe ma vie dans la paperasse, le soir au lieu de sortir m'amuser comme les jeunes de mon age et bien je dois répondre à tous les courriers, faxs, emails, ect ...
Un jour une copropriétaire au moment de nomé un nouveau conseil syndical et qui la ramenai, je lui ai dis présentée vous, madame, et elle m'a répondue, j'ai autre chose à faire, comme elle avait raison.
Je vous tiens au courrant de la suite
Merci pour vos réponses.
Bonsoir raphy75,
Permettez moi de vous dire que vous faites honneur au poste de président du cs!
Je vous félicite pour votre implication!
Je vous comprends , être membre du cs c'est "en prendre plein la gueule pour pas un rond".
En plus pour ne rien gâcher, vous vous occupez des lettres faxs mails ?
Mais que faisait donc le syndic actuel ?
J'espère que vous trouverez un syndic compétent ( visez un cabinet à proximité et pas trop gros).
Vous feriez le bonheur de tout syndic puisque vous semblez être impliqué et responsable!
Tenez-moi au courant et bonne chance, ne vous découragez surtout pas !
Christian
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Edité par - air jordan le 10 avr. 2005 22:46:45 |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 16:59:15
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J'ai un nouveau syndic a 50 mètres de chez moi maintenant, il est très compétant et très sympa.
ll n'a même pas pris de frais d'honoraires sur les travaux urgents que l'ancien syndic n'avait pas executer, mais avait pris 5 + 2 % d'honoraires pour suivis de travaux.
Nous avons récupérer les archives dans un carton, nos chèques n'étaient même pas encaissés et le chèque pour l'assurance domage ouvrage même pas souscrite et pleins d'autres trucs.
En définitif nous assignons notre ancien syndic et l'entreprise qui a toucher de l'argent et non executer les travaux urgents.
Si vous voulez un syndic sympa sur paris 3ème et 4 ème j'en ai un super.
Merci pour votre soutient et je continu a vous lire chaque jour, c'est très sympa.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 23:29:36
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Je crois que les contributeurs qui vous ont conseillés et soutenus(air jordan, gédehem, océan...) seront heureux d'apprendre que vous vous en êtes sorti au mieux.
Merci pour votre information. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 23:49:44
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Citation :
Initialement entré par raphy75
J'ai un nouveau syndic a 50 mètres de chez moi maintenant, il est très compétant et très sympa.
ll n'a même pas pris de frais d'honoraires sur les travaux urgents que l'ancien syndic n'avait pas executer, mais avait pris 5 + 2 % d'honoraires pour suivis de travaux.
Nous avons récupérer les archives dans un carton, nos chèques n'étaient même pas encaissés et le chèque pour l'assurance domage ouvrage même pas souscrite et pleins d'autres trucs.
En définitif nous assignons notre ancien syndic et l'entreprise qui a toucher de l'argent et non executer les travaux urgents.
Si vous voulez un syndic sympa sur paris 3ème et 4 ème j'en ai un super.
Merci pour votre soutient et je continu a vous lire chaque jour, c'est très sympa.
super, les autres coproprietaires vous doivent une fiere chandelle !!
bravo !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 16:48:15
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Et qui s'est qui va la tenir, la chandelle ???? .....  |
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