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frenc34
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 10 avr. 2005 : 09:47:51
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Bonjour à tous,
Depuis que la résidence (47 lots) à été construite, c'est à dire 17 ans, nous n'avons connu qu'un seul syndic professionnel.Il faut dire, que les 95% des résidents étaient des locataires, il s'agissait évidemment, d'un investissement locatif.
Hors depuis quelques années maintenant, bon nombre de copropriétaires vivent sur place. Ce qui a permis d'obtenir, un conseil syndical plus important, plus intéréssé, mais surtout, plus efficace.
En effet, nous avons constaté au dernier conseil une augmentation des charges équivalente à 10%, alors qu'il n'y a pas eu de gros travaux effectués, pas plus que d'habitude.
Donc, nous avons décidé après de longues discussions entre copropriétaires d'opter pour une auto-gestion sous forme de syndic coopératif. Nous sommes tous très motivés, nous avons fait beaucoup de recherche sur internet, mais nous manquons d'informations (sur toutes les démaches à faire avant le jour de l'assemblée générale).
Notre assemblée se tiendra à la fin du mois de juin.
Nos préoccupations actuelles, sont les suivantes :
- Voterons-nous le jour de l'AG pour nommer notre président-syndic ainsi que notre conseil syndical? Ou pouvons-nous le faire avant?
- Devons-nous présenter un budget prévisionnel le jour J
- Devons-nous proposer des devis pour l'assurance?
- Quelles sont les démaches à faire, pour éviter une AG supplémentaire?
Merci de répondre à nos attentes...
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 14:38:49
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Telle que votre question est posée vous semblez relever de l'administation judiciaire.
Ce n'est pas une mince affaire !
Bon courage |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 14:44:04
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Vous avez constaté une augmentation de 10 % des charges mais vous ne semblez pas avoir recherché les causes de cette augmentation.
C'est donc la première chose à faire :
1° pour justifier votre démarche, caractériser les fautes éventuelles du syndic, etc ...
2° et aussi pour établir un budget prévisionnel vu par votre côté de la lorgnette. Il devra être établi conformément aux nouvelles règles comptables : décret du 27 mai 2004, décret du 14 mars 2005 et arrêté de la même date.
Il faudra ensuite pinailler ces textes pour vous préparer à cette nouvelle gestion, sans oublier bien sur les textes précédents dont certains ont chamboulé les règles de la copropriété.
Il faut aussi trouver un volontaire !
et faire connaître votre projet au syndic en place pour éviter la pratique de l'embuscade en cours d'assemblée, qui complique généralement la transmission des dossiers.
Vous parlez de président syndic ! Or vous ^n'êtes pas en syndicat coopératif puisque vous avez un syndic professionnel ! Donc vous ne pouvez pas avoir de président syndic, mais un copropriétaire syndic, d'une part, un conseil syndical d'autre part, qui élira son président. Le copropriétaire syndic ne peut pas faire partie du conseil syndical.
Théoriquement vous pouvez adopter la formule du syndicat coopératif lors de la prochaine assemblée mais tout celà ferait beaucoup de bouleversements d'un seul coup, qui exigeraient une maîtrise de la situation que vous n'avez peut être pas  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 19:14:08
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Effectivement, lorsqu'on veut se gérer soi-même, il convient de s'informer, de se former.
Pour autant, et je connais les réticences de JPM, ce n'est pas là quelque chose d'insurmontable.
Permettez donc à un adepte de la forme "syndicat coopératif" de vous donner ces qques conseils (bien que les conseilleurs ne soient pas les payeurs ...)
- vos motivations ne doivent pas être réduites à cette augmentaion de 10% des charges qui, comme le précise JPM, n'a aucune signification. Vos motivations doivent être toutes autres !
- Pour la forme 'coopérative', il faut constituer une equipe qui soit d'accord sur quelques objetcifs simples. Comme la mutualisation des compétences et un véritable travail en commun.
- Cette équipe étant constituée, il faudra prévoir 'qui fait quoi'.. Qui s'occupera plus spécialement de ceci, qui fera cela, qui prendra la compta, etc .. Il faut se répartir en fonction des compétences ou des atomes crochus les questions techniques (ascenseurs, chaufferie) ou juridiques (contrat de travail employés, ceux des entreprises, fonctionnement du syndicat) et humains (relations de voisinage, entretien des communs, etc ...)
La meilleure façon de faire c'est de constituer cette équipe à partir du CS existant, en se mettant dans la peau de 'futur gestionnaire' et en se structurant.
Ensuite vous en parlez aux autres copropriétaires, en organisant une réunion informelle d'information, avec boissons et petits fours à la fin, histoire de mettre en branle un peu plus de convivialité... et de vous faire connaitre et reconnaitre !
Ensuite, vous en parlez tout simplement au syndic.
Les questions à inscrire à l'ODJ :
- Adoption de la forme juridique " Syndicat Coopératif".(art.25).
- Nomination du Conseil Syndical Coopératif (art.25)
Après la rencontre avec le syndic, vous lui notifiez (LRAR), pour confirmation, votre demande d'inscription de ces 2 questions ainsi que de celles que vous souhaitez.
Et bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 23:26:40
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Je précise que je n'ai à l'égard du syndicat coopératif aucune réticence, bien au contraire.
J'estime que la formule n'est pas excellente pour les petits syndicats qui peuvent se contenter d'un syndic copropriétaire.
Et plus généralement j'estime que le souci de formation et d'information objective de ces syndics copropriétaires est très insuffisant. Le propos, dans un premier temps, n'est pas de les faire militer mais seulement de leur faire connaître le ba-ba de la gestion des immeubles et des copropriétés plus particulièrement, et plus ... si affinités.
Dans le Femina joint au dernier Journel du dimanche, il y avait un articulet sur les avantages de l'autogestion qui fait baisser les charges de 10 % (de plein droit comme dirait l'autre).
Il est mentionné que le syndic bénévole n'est pas tenu de s'assurer. Ce qui est vrai légalement (et scandaleux). Très accessoirement il est mentionné que néanmoins celà peut être utile.
Une bonne information doit mentionner que même en l'absence d'obligtation légale, le syndic bénévole doit impérativement s'assurer.
Tout est à l'avenant  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:30:43
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Ce qui tant à démontrer, et JPM le dit entre ses lignes, que ce genre de "vulgarisation" par des articles écrits par un pigiste qui a juste téléphoné à un copain qui lui même travaille dans un ..... , ça nous donne ce genre d'article idiot !
Pour en revenir aux choses sérieuse : Frenc34, lorsqu'on se gère soi-même (syndicat coopératif ou syndic non-prof) le but n'est pas de faire uniquement des économies.
Je dirais même que le but n'est pas d'en faire !
Le but devrait être : avec ce que nous versons, comment faire au mieux pour l'entretien et la valorisation de notre patrimoine commun, indissociable de notre patrimoine privatif.
Le but n'est pas de maintenir en état, même bon : le but (qui devrait être celui de tout syndicat) c'est comment entretenir et un peu plus (valorisation).
C'est un peu comme pour le choix d'une entreprise pour des travaux : choisir le mieux disant, là où il y aura la meilleure qualité pour le meilleur prix que nous acceptons de mettre.
Par exemple, je vous déconseille de diminuer les charges pour votre 1er exercice : les 10 % envisagés et les honoraires du syndic vous les passez en travaux divers, voire de 'confort', mais surtout pas de baisse !
Au besoin, vous maintiendrez le niveau de vos charges sur 2 ou 3 ans avant de les augmenter éventuellement.
A titre d'exemple, mais ce n'est qu'un exemple qui n'est sans doute pas transposable, dans ma copropriété (syndicat coopératif depuis 1979) nos charges courantes (hors gros travaux) ont bougé en gros de 1,5% l'an, avec 2 ou 3 ans stables puis +3% ici, et +5% 3 ans +tard ... en fonction des besoins et des nécessités.
L'inflation en 1979-1980 était de 14%, il faut le rappeler, ... alors que nos charges n'ont commencé à bouger de 2% qu'en 1981 (et rien à voir avec le changement de majorité au parlement !!)
Quant à la remarque de JPM il faut la marteler : Un syndic non prof comme un conseil syndical coopératif devra être assuré en RC ! |
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