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 Sujet  |
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jftjft
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 10 avr. 2005 : 17:24:54
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Bonjour,
J'ai entendu dire que les fonds déposés sur un compte séparé, ainsi que les dommages et intérêts, ne font pas l'objet de garantie financière. Mais je ne trouve pas de loi ou de jurisprudence là-dessus.
Mon syndicat a reçu une indemnité judiciaire que nous n'avons pas répartie tant que l'affaire est en appel. ces fonds sont sur un compte de placement au seul nom du syndicat.
Le syndic prétend qu'il doit augmenter sa garantie financière (et veut nous en réperciuter le coût).
Qu'en pensez-vous ?
Merci.
Jean-François
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 17:44:51
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Votre syndic est un dangereux rigolo, à la limite du banditisme :
La "garantie financière" du syndic, obligatoire, assure les fonds qui sont versés au syndic, en cette qualité, par les copropriétaires, fonds que le syndic est donc amené à gérer pour le compte d'autrui.
Peu importe le compte sur lequel sont versés ces fonds.
Que ces fonds soient versés sur 'son' compte ou sur un compte séparé au nom du syndicat ne change rien : seul le syndic a qualité et pouvoir de gérer le ou les comptes du syndicat, séparé ou non.
Voila donc, en plus de la menace d'augmenter abusivement les honoraires, une nouvelle raison avancée pour "obliger" les copropriétaires à ne pas ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.
CHANTAGE HONTEUX ! Tout ceci relève de l'arnaque : Encore un de ces foutriquet de syndic "professionnel" !
D'une façon générale, lorsqu'un syndic prétend ceci ou cela, demandez-lui de justifier ses assertions, ici par un courrier de sa caisse de "garantie financière" démontrant ce qu'il avance !
C'est du vide, ce ne sont que manœuvres et mensonges ! |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:13:36
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Bonsoir.
Je suppose que votre syndic est Foncia car j'ai, pour un des mes apparts, cette société comme syndic.
J'avais déjà fait part, dans un des forums d'UI, de ce que notre responsable de copro disait lors des AG. J'étais loin de me douter jusqu'où il irait. 
En décembre dernier, AG 2004, cette personne nous refait le même discours : Citation :
... en cas de compte séparé, vos fonds ne seront pas garantis ...
Bien entendu je m'oppose à ce discours et demande à ce que ce qui vient d'être dit ainsi que ma réponse soient notés en observations sur le PV.
Pour info, les copros ont voté contre le compte séparé.
J'ai reçu le PV et qu'y lis-je ? Citation :
... La copropriété ayant voté pour un compte commun, les fonds ce celle-ci sont couverts par notre caisse de garantie ....
Où comment, tout en notant sur un PV une observation exigée par un copropriétaire, on réussit à y mettre exactement le contraire de ce qui a été dit. L
On a peur de rien chez Foncia.
Amicalement.
Colette
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 19:00:12
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Une règle évidente : le syndicat doit être garanti contre toute déperdition de sa trésorerie du fait du syndic professionnel ou non, et dans le premier cas, qu'il y ait compte séparé ou compte unique.
Ceci étant dit, faisons le point de la situation.
Si le syndic est un copropriétaire, il n'existe à ce jour aucune garantie.
S'il s'agit d'une professionnel, le dispositif Hoguet est applicable.
L'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dit qui le syndic doit justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier [le syndic].
Remboursement et déposés ? Celà veut dire que le syndic est dépositaire des fonds et qu'il doit à tout moment pouvoir les rembourser.
L'article 29 du décret du 20 juillet 1972 dit que le montant de la garantie ne peut être inférieur " au montant maximal des sommes dont le titulmaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l'occasion des opérations ... " . Il ajoute en dernier alinéa qu'il ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie ..."
Force est de constater qu'un syndic professionnel qui gère tous ses syndicats par vrais comptes séparés (ce qui existe) ne reçoit aucun dépôt, qu'il n'a rien à rembourser, et qu'il ne détient pas le moindre centime d'euros au nom de ses mandants.
Il n'est donc tenu à aucune représentation des fonds pour reprendre l'expression sacro-sainte.
Que peut-il arriver à un syndicat ? Que le syndic, au moins mal, commette des erreurs à son détriment (à son profit ou même au profit d'un fournisseur), et au plus mal qu'il détourne des fonds en se faisant un gros chèque ou en le faisant au profit d'un complice.
Dans ces deux cas le syndic est responsable et, dans le second, sa responsabilité peut être pénale.
On continue par habitude à parler de garantie financière même en cas de gestion par compte séparé. On peut avancer pour l'instant que la loi Hoguet s'applique bien en ce cas. Mais qu'en est-il exactement ?
Il me semble que le cas de la gestion par vrai compte séparé n'est pas traité avec précision par la loi Hoguet et qu'il faudrait y remédier. |
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jftjft
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 19:14:13
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Merci JPM pour cette réponse argumentée.
Mais l'essentiel de mon problème n'est pas tant la garantie du compte séparé ou non que la garantie des sommes versées par des tiers à titre de pénalités, indemnités judiciaires, etc. Ce type de versements serait, selon certaines sources, hors du champ d'application de la garantie financière. Et c'est sur ce point précis que je voudrais avoir une certitude.
Jean-François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 23:10:19
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L'information est sans fondement.
La garantie financière couvre toutes les sommes régulièrement perçues pour le compte du syndicat. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:06:15
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Pardon, JPM, mais parfois on a du mal à vous suivre dans vos périples.
Si l'on s'en tient à vos propos du 1er post c'est :
- "Force est de constater qu'un syndic professionnel qui gère tous ses syndicats par vrais comptes séparés (ce qui existe) ne reçoit aucun dépôt, qu'il n'a rien à rembourser, et qu'il ne détient pas le moindre centime d'euros au nom de ses mandants.
Il n'est donc tenu à aucune représentation des fonds pour reprendre l'expression sacro-sainte.
(.....)
Il me semble que le cas de la gestion par vrai compte séparé n'est pas traité avec précision par la loi Hoguet et qu'il faudrait y remédier. "
On pourait donc conclure à vous lire, s'agissant d'une réponse à une question précise, que la "garantie financière" du syndic professionnel ne s'applique pas au vrai compte séparé.
Mais voila que sur une demande renouvelée de jftjft vous précisez fort justement :
- "La garantie financière couvre toutes les sommes régulièrement perçues pour le compte du syndicat."
Cette réponse en 2 lignes, qui est la seule pouvant être donnée sur la "garantie financière" d'un syndic professionnel, aurait suffit dans un premier jet, votre 1ère réponse, qui est une interrogation personnelle, étant susceptible de troubler les lecteurs. |
Edité par - gédehem le 11 avr. 2005 16:07:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 21:14:05
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Je confirme le tout :
On continue à considérer que la garantie financière Hoguet s'applique au cas de gestion par compte séparé.
Peu de gens ont lu la loi Hoguet et son décret. Preuve en est qu'avant le décret récent, nombre d'auteurs fondaient le contrat de syndic sur le régime Hoguet alors que ce régime dit clairement le contraire, et qu'au surplus on a vécu encore dix ans sans contrat de syndic.
Quand on relit attentivement la loi et le décret Hoguet, on trouve ce que j'ai indiqué. Et on se gratte la tête !
Dans le régime Hoguet, "La garantie financière couvre toutes les sommes régulièrement perçues pour le compte du syndicat."
Celà est la réponse à la question posée.
J'ai saisi l'occasion pour poser le problème plus général de la garantie légitime des syndicats en cas de compte séparé.
On va réviser le procès Seznec (peut être ?). On peut bien se pencher un instant sur la loi Hoguet et se demander
1) si un avocat malin ne va pas sortir un jour tout celà de sa musette
2) et mieux encore s'il ne faudrait pas adapter la garantie financière au cas des comptes séparés qui n'est quasiment pas évoqué dans la loi, le décret et ... les commentaires. Voyez le livre remarquable de M. Capôulade Les professions immobilières. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:37:49
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Ceci est du sans aucun doute au fait que la loi de 65 ne prévoyait pas le sompte séparé, ou du moins uniquement à la suite d'une décision dérogatoire à la règle/norme : compte DU syndic.
La loi Hoguet de 1970 est tout naturellement dans cette logique.
Mais le compte séparé au nom du syndicat étant devenue la règle et le compte du syndic soumis à une dérogation temporairement limitée, je vois mal un tribunal suivre une telle demande.
L'art.3 de la loi de 1970 impose " une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier "[le syndic].
Bien que le (vrai) compte séparé soit au nom du syndicat, le syndic en est bien le seul et unique utilisateur, ne pouvant se faire substituer pour ce faire. Agissant es-qualité, il est donc bien seul dépositaire des fonds et leur garant à ce titre.
Vous le dites fort justement : "Dans le régime Hoguet, "La garantie financière couvre toutes les sommes régulièrement perçues pour le compte du syndicat."...
C'est pourquoi je ne comprends pas du tout votre avis sur cette question ni vos remarques sur l'art.29 du décret de 72 !.....
Est-ce encore pour donner des pistes aux syndics professionnels, comme à votre habitude ? Ne craignez rien ! Si tel était le cas, il y a bien longtemps qu'ils se seraient tous engouffrés dans la breche ! Fort heureusement, il n'en est rien, ce n'est que du chantage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 11:41:39
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De Gedehem : Citation :
Ceci est du sans aucun doute au fait que la loi de 65 ne prévoyait pas le sompte séparé, ou du moins uniquement à la suite d'une décision dérogatoire à la règle/norme : compte DU syndic.
La loi Hoguet de 1970 est tout naturellement dans cette logique.
Bien sur. Mais de plus la loi Hoguet a été faite pour les agents immobiliers avant tout, accessoirement la gestion locative !
Mais le problème posé est juridiquement fort simple, à la portée de tout un chacun :
1) Le syndic gérant par compte unique détient les fonds
1) Le syndic gérant par compte spéré ne détient pas les fonds.
Le régime de garantie applicable au cas 1 n'est pas forcément adapté au cas 2.
Le syndic qui ne détient pas les fonds est dans la même situation que la PDG d'une SA ou le gérant d'une SARL, à l'égard des actionnaires ou des associés. La protection des copropriétaires dans le cas 2 doit assurer leur indemnisation en cas de détournemùent et, pour être clair, de détournement volontaire dans 98 % des cas.
Celà ne me semble pas bien compliqué à régler.
Sur : Citation :
Est-ce encore pour donner des pistes aux syndics professionnels, comme à votre habitude ? Ne craignez rien ! Si tel était le cas, il y a bien longtemps qu'ils se seraient tous engouffrés dans la breche ! Fort heureusement, il n'en est rien, ce n'est que du chantage
Faiblard ! Le problème posé mérite mieux.
A lire jftjft, on s'aperçoit que les professionnels ne m'ont pas attendu pour soulever le lièvre. |
Edité par - JPM le 12 avr. 2005 11:43:41 |
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