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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
 Posté - 11 avr. 2005 : 11:06:53
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Bonjour
Je tiens aujourd’hui à vous informer sur la façon dont les copropriétaires de résidences gérées par **** modération ****perdent leur droit de jouissance sur des parties privatives.
J'ai déjà eu l'occasion d' écrire des articles sur **** modération ****, et je ne cache pas que je ne suis pas un partisan des méthodes de ce syndic. Ce n'est pas pour autant que j'ai besoin de mentir....
Je suis propriétaire d'un appartement et d'un emplacement de parking dans un garage en sous sol. Aux termes du règlement de copropriété, les emplacements de garage constituent des parties privatives que leurs propriétaires ont la possibilité de clore
« avec l’accord de l’architecte de l’immeuble, sous réserves d’obtenir les autorisations administratives nécessaires et l’accord des copropriétaires latéraux et de face ».
Souhaitant clore mon emplacement de garage, j’ai contacté, mi-septembre 2001, le syndic de la copropriété, **** modération ****, afin d’obtenir les coordonnées de « l’architecte de l’immeuble » ainsi que les noms et adresses des propriétaires des emplacements de parking latéraux et de face, dans les faits en partie occupés par des locataires.
Alors qu'à aucun moment, une telle demande n'a été formulée par moi, **** modération **** a cru devoir mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 décembre 2001, une résolution visant à ce que je sois autorisé à clore mon emplacement de garage.
Recevant notification de l’ordre du jour de l’assemblée générale, j’ai, par lettre, protesté en notifiant à **** modération **** qu'il n'y avait pas à solliciter l’accord de l’assemblée générale pour cette affaire dans la mesure où le règlement de copropriété ne l'exige pas.
En effet, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que
« chaque copropriétaire dispose des parties privatives dans son lot, dont il use et jouit librement sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble »
L’assemblée générale s’est tenue le 12 décembre 2001.
Contre toute attente et malgré mes protestations, cette résolution incongrue apparaît à l’ordre du jour, est soumise au vote, pour autoriser ou refuser la fermeture du garage boxe n°73 en sous-sol m’appartenant
Influencée par les allégations de **** modération **** qui affirmait à tord que j'avais refusé de fournir les documents nécessaires, L’assemblée générale a refusé l‘autorisation « à la majorité des propriétaires présents et représentés ».
Pour enfoncer le clou, **** modération **** a écrit le 17 décembre 2001 que « toute construction privative ou commune au sein d’une copropriété est soumise à une décision préalable de l’assemblée générale » (Lettre disponible sur votre demande)
Évidement, cet argument est faux, comme vous l'avez bien compris.
N’ayant plus aucune confiance en **** modération **** , j’ai du saisir le Tribunal de Grande Instance et j’avais bien raison
A L’AG de 2002, **** modération **** n’a pas mis la question dans l’ordre du jour bien que la loi stipule
« A l’occasion de tous litiges dont est saisi une juridiction et qui concernent le fonctionnement du syndic ou dans lequel celui-ci est parti, le syndic avise chaque propriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance » (Décret du 17 mars, 1967)
Mes arguments en bref :
- l’assemblée générale n’avait pas compétence pour se prononcer favorablement ou non sur une telle question.
Mais pour L’AG de 2003, j’ai demandé par lettre avec A/R que L’AG soit mis au courant de la situation et j’ai présenté mon cas dans l’espoir d'un accord, que j'ai obtenu.
Parmi les copropriétaires qui sont restés jusqu'à la fin de l'assemblée, le vote était clairement pour un accord que nous avons du négocier sur le champ. J'étais satisfait d'avoir été compris et de constater que le règlement de copropriété allait enfin être respecté. C'était compter sans la duplicité de **** modération ****..
En effet, en recevant le PV de l'assemblée, je découvrais que l’AG avait voté pour continuer en justice !!!
Et j’ai compris la manoeuvre : **** modération **** a mis la question vers la fin de la soirée (22H15) demandant aux personnes présentes de voter pour un désistement en justice.
Bon nombre de personnes étaient déjà parties et ne pouvaient donc pas voter, **** modération **** a donc abusivement présumé que les absents s'étaient prononcés contre le désistement
Cette manœuvre est illégale et **** modération ****ne peut produire aucun document prouvant des intentions de vote, dans un sens ou dans un autre, de la part des copropriétaires ayant quitté l'assemblée avant ce vote.
En conséquence, nous nous sommes retrouvés au Tribunal, où j’étais débouté !?!?!?
Pourquoi ?
Il y avait plusieurs raisons de procédure mais je me limite à vous donner le seul argument de fond.
Le règlement de copropriété parle de « l’architecte de l’immeuble. Or celui-ci, retiré des affaires, n'a pu s'occuper des plans de clore mon emplacements. J’ai donc engagé un architecte en prenant soin de choisir un cabinet souvent utilisé par **** modération **** elle-même (**** modération ****). **** modération **** a fait objection en disant que le **** modération **** n'était pas l’architecte « original » du bâtiment.
Suivant la logique de **** modération ****, en cas de décès de l'architecte original du bâtiment, nous perdrions donc tous nos droits de clore !
Le jugement le 13 05 2004 en premier instance à Lille était d’accord avec notre argument principale néanmoins
« Les travaux projetés concernant un parti privatif, l’emplacement du parking, s’ils consistent uniquement à clore cette emplacement, l’autorisation de l’assemblé générale n’est pas nécessaire » (jugement de premier instance)
Un énoncé sans ambiguïté et en conformité avec la loi de la jouissance. Mais **** modération **** se croirait-elle au dessus de toute loi ?
Dans une autre résidence de Lille le 29 06 2004, six semaines après ce jugement, **** modération ****a mis dans l’ordre du jour le suivant
‘Demande d’autorisation à qui le souhait de fermer les emplacements voitures du sous sol………….’
Il est manifeste que **** modération **** outrepasse ses pouvoirs de simple mandataire (une critique souvent entendue à Lille)
Évidement , vous vous demandez pourquoi nous ne mettons pas fin au mandat de **** modération ****...
C'est ce que nous avons tenté de faire lors de notre AG de 2002, contre l'avis de certains membres du Conseil Syndical. C'était compter sans la douteuse alliance entre une présidente de conseil syndical et **** modération ****, que nous avons fini par élucider... Construction illégale dans le jardin de la dite présidente (sans aucune des autorisations requises, pour le coup !) d'une cabane, dont l'incendie a failli se propager à la résidence. C'était aussi compter sans l'indéfectible reconnaissance d'un autre membre du même conseil syndical dont les coûts d'aménagement d’une terrasse privative avait été répartis, par **** modération ****, sur l'ensemble des copropriétaires (voir récit complet sur le site de l'UNARC)
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0304/abus149.htm
Dans ces conditions, il n'est pas facile de mettre fin au mandat de ce syndic.
Vous voudrez peut-être savoir ce que pense **** modération **** de la construction (illégale dans notre copropriété) de cette cabane ou chalet, comme vous voudrez l'appeler ?
Nos règlements stipulent
« Les cultures potagères sont interdites. Il en est de même des constructions de quelques nature qu'elles soient » [Page 72 des règlements de la copropriété]
La réponse de **** modération ****
« Lors du conseil syndical du 25 juin, nous avons constaté qu'il n’y a aucune construction dans le jardin de Madame Hennebois, il n'y a qu'un abri pour ranger ses outils » [lettre **** modération ****du 26 juin, 2003]
L’affaire a été tranchée par la Mairie de Lille Service d’urbanisme) qui est venu à notre aide contre notre propre syndic et Présidente après une incendie dans cette cabane qui a failli mis le feu à un bâtiment résidentiel.
Mais, pour parfaire votre nécessaire information sur ce syndic **** modération ****, je vous engage à visiter
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0105/abus309.htm
et de noter aussi que **** modération **** a vu suspendue son ISO 9002 le 01 nov 2003 après une plainte suivie d'une investigation.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 11:56:45
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Force est de vous indiquer que sur la question principale **** modération **** a parfaitement raison.
La clause figurant dans le règlement de copropriété est parfaite et il convient de la prendre comme modèle.
Elle ne saurait disparaître avec le décès de l'architecte concepteur. On peut le dire en passant. L'architecte de l'immeuble est celui, désigné par l'assemblée, qui assiste le syndicat et le syndic. Il peut s'agit du concepteur initial. Quoiqu'il en soit, il doit être remplacé en cas de décès.
MAIS il est de jurisprudence constante qu'une clause de ce type ne dispense pas le copropriétaire souhaitant s'en prévaloir de solliciter de l'assemblée l'autorisation d'effectuer les travaux en question Cass. civ 3e 09/02/1982 JCP G 1982 IV 151). Certaines décisions postérieures ont quelque peu adouci cette règle mais un nouvel arrêt du 12/03/1997 (Administrer octobre 1997 57 et RDI 1997 291) a mis fin à ces errements en déclarant la clause non écrite.
La position de la Cour de cassation appelle deux observations :
> d'une part la saisine de l'assemblée est justifiée car il est normal que le syndicat puisse contrôler la mise en oeuvre de la clause et les modalités de cette mise en oeuvre.
> d'autre part, il est, à mon avis, mal venu de déclarer la clause non écrite, surtout lorsqu'elle d'aussi bonne qualité qu'en l'espèce. Les Juges, à cet égard, font trop bon marché de la liberté que doivent conserver les copropriétaires de s'organiser comme ils le veulent.
Ceci étant la solution exposée ci dessus est suffisamment connue pour qu'on s'étonne qu'elle n'ait pas été portée à votre connaissance par votre conseil. La procédure, telle qu'exposée, était vouée à l'échec, sauf à tenter, en toute connaissance de cause, d'obtenir un revirement de jurisprudence.
Il en résulte que, sur ce point précis la position de **** modération ****est inattaquable.
Je ne me prononce pas sur les autres points car une connaissance plus approfondie des éléments à prendre en considération serait nécessaire. Mais je me permets de vous inciter à une plus grande prudence dans l'appréciation des actions de votre syndic qui, peut-être (?) a eu le tort de ne pas expliciter sa position et indiquant ce qui figure ci dessus. |
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**** s'oppose aux droits des résidents.
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