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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 12 avr. 2005 : 10:42:13
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Depuis l'origine de la copropriété, les syndics successifs ont réparti les charges d'ascenseur seulement entre les lots en étages alors que le réglement de copropriété prévoit aussi la contribution des lots de sous-sol (celui-ci est desservi par les ascenseurs). Le réglement est donc conforme à la loi mais son application jusqu'à ce jour ne l'est pas.
Plus précisément :
- une phrase du réglement prévoit la contribution des lots de sous-sol aux frais d'ascenseurs :
Citation :
§ décrivant les charges incombant aux lots sous-sol :
La colonne XX (tantièmes sous-sol) indique en dix-millièmes la quote-part incombant aux copropriétaires des lots de sous-sol (caves et parkings) pour les charges afférentes aux 4 ascenseurs énumérés ci-dessus ainsi que celles se rapportant à l'entretien et aux réparations des escaliers A, B, C, D situés entre le rez-de-chaussée et le sous-sol.
- et ailleurs, en chiffres, un tableau-grille donne la répartition des charges de chaque ascenseur entre les lots en étages qu'il dessert (mais pas entre les lots de sous-sol), ce tableau arrive dans le RCP sans aucun texte introductif et seul ce tableau a été appliqué par les syndics successifs.
Ce tableau-grille "répartition charges de ascenseur X" est cependant correct pour répartir entre lots en étage : on ne peut pas figer la répartition des charges d'un ascenseur entre des lots sous-sols (caves et parking) car un parking n'est pas lié à un ascenseur précis. C'est le lot en étage qui détermine l'ascenseur utile pour aller jusqu'au parking. De plus, les parkings peuvent être vendus ou achetés séparément.
Les tantièmes généraux donnent évidemment le poids des parkings et caves par rapport aux lots en étages. La valeur des lots de sous-sol représente 12% de la valeur "sous-sol + étages".
Question :
Suffit-il d'acter à la prochaine AG qu'à compter de début 2005, le RCP va être appliqué complètement (exactement) et qu'ainsi, les lots de sous-sol contribueront aux charges d'ascenseur pour 12 % des charges de l'ensemble des ascenseurs ?
Sinon faut-il une véritable décision ? à quelle majorité ?
Merci de vos réponses.
9720fm
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Edité par - 9720fm le 12 avr. 2005 10:43:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 11:19:25
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Vous avez fort bien exposé votre problème mais, en toute logique, il manque un paragraphe.
Ou bien il n'existe pas dans le règlement ?
Ou bien vous ne l'avez pas repéré ?
Vous avez pourtant mis le doigt sur la problème en notant que des parkings peuvent appartenir à des personnes non propriétaires d'un lot principal.
Dans un tel cas, il devrait y avoir un paragraphe prévoyant deux répartitions successives des charges ascenseurs
Répartition primaire : n% à répartir entre l'ensemble des lots parkings au prorata des tantièmes (valide puisqu'ils sont tous au même niveau)
Répartition secondaire : le solde nn% à répartir selon la grille entre les lots des étages.
Le problème est que le paragraphe cité ne fait pas état de ce mécanisme qui devrait être indiqué clairement.
Il est toujours difficile d'interpréter une clause d'un RC sans avoir tout le document car l'emplacement des paragraphes dans les différents chapitres est un facteur souvent déterminant pour l'interprétation.
L'assemblée peut sans nul doute rappeler que des répartitions antérieures n'ont pas été effectuées confoirmément aux clauses du règlement et rappeler qu'il faut revenir à l'application stricte du RC.
Mais encore faut-il que les clauses à respecter existent. 
Une piste peut être : le RC crée-t-il des parties communes spéciales ? Si oui, la disposition manquante ne se trouverait-elle pas là ?
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Edité par - JPM le 12 avr. 2005 11:21:42 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 16:49:17
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Merci de votre réponse rapide.
Il n'y a pas de paragraphe annonçant "deux répartitions successives des charges ascenseurs". C'est bien pour cela que les syndics ont oublié la répartition "sous-sol". Mais, pour avoir une valeur ajoutée, ce paragraphe devrait annoncer que :
- 12% des 4 ascenseurs sont à répartir suivant la grille "charges sous-sol",
- 88% de chacun des ascenseurs sont à répartir suivant la grille "charges ascenseur X".
Ce réglement de copropriété a le même texte que les RCP de toutes les opérations immobilières du même promoteur de la même période. Mettre ces valeurs 88% et 12% qui résultent des tantièmes généraux (donc redondantes) présentait un risque d'incohérence que le rédacteur n'a pas voulu prendre (d'une copropriété à une autre le rapport "sous-sol" / "sous-sol+étages" n'est pas constant). La réelle difficulté d'application du RCP s'explique donc.
Les 12% auraient pu être mis uniquement dans le § décrivant les charges incombant aux lots sous-sol come suit :
Citation :
La colonne XX (tantièmes sous-sol) indique en dix-millièmes la quote-part incombant aux copropriétaires des lots de sous-sol (caves et parkings) pour 12% des charges afférentes aux 4 ascenseurs énumérés ci-dessus ainsi que celles se rapportant à l'entretien et aux réparations des escaliers A, B, C, D situés entre le rez-de-chaussée et le sous-sol.
Questions (donc intéressant toutes les copropriétés du même promoteur de la même période) :
Suffit-il d'acter (en justifiant avec toous les tantièmes) à la prochaine AG qu'à compter de début 2005, le RCP va être appliqué complètement (exactement) et qu'ainsi, les lots de sous-sol contribueront aux charges d'ascenseur pour 12 % des charges de l'ensemble des ascenseurs ?
Sinon faut-il une véritable décision ? à quelle majorité ? à l'unanimité  comme pour un changement de répartition de charges ?
Merci.
9720fm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 21:01:18
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Une décision semble nécessaire puisqu'en l'état le règlement comporte le germe d'une répartition précise mais le germe seulement.
Quid des propriétaires d'un lot parking qui n'auraient pas d'appartement ? |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 10:43:07
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JPM, votre terme "germe" est bien faible puisque le RCP énonce bel et bien un principe : le principe de contribution "sous-sol". Reste la mise en application que tout un chacun (syndic compris) peut calculer à partir des tantièmes généraux : ma question est donc de mettre le détail de ce calcul dans un CR d'AG pour que chacun en ait la version officielle et que personne ne soit surpris du changement.
Pour les parkings appartenant à des non-propriétaires d'appartement, les 12% ascenseurs s'appliquent automatiquement avec la quote-part parking des charges sous-sol ce qui est cohérent avec le critère de l'utilité : ces "non-propriétaires" ont l'utilité de l'ascenseur pour sortir dans la rue car trajet plus court et moindre effort pour remonter du sous-sol jusqu'au niveau de la rue.
Alors acter ou décider en AG ne suffit-il pas ?
Merci.
Cordialement. 9720fm. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 10:12:41
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Il ne reste plus que quelques jours pour avoir réponse à ma question et boucler le texte de la convocation à l'AG.
Aucun UInaute n'aurait vent d'une copropriété avec lots sous-sol ne contribuant aux charges des ascenseurs qui les desservent ? Je n'y crois pas !
Merci de vos témoignages. 9720fm. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 17:11:55
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Si je comprends bien : actuellement les caves et les parkings ne participent pas aux charges d'ascenseur.
Une chose est certaine : le règlement prévoit qu'ils doivent contribuer. On peut donc prétendre que cette clause doit recevoir application puisqu'elle existe. Un règlement confus doit toujours être interprété dans le sens de l'effectivité d'une clause précise, qui ne peut être affectée par l'insuffisaznce d'une autre clause, dès lors que celle ci n'est pas rédicalement contraire à la clause précise. Ce qui semble être le cas.
La seule solution technique est celle indiquée ci dessus : répartition primaire et répartition secondaire. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 11:04:48
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Merci JPM pour le concept "répartition primaire + répartition secondaire" et pour le principe d'interprétation d'un RCP confus dans le sens de l'effectivité de la clause énoncée. J'espère que le syndic sera sensible à ce principe surtout pour changer vers plus d'équité et de conformité à la loi.
Basiquement, le cas est celui d'un RCP :
- qui stipule la répartition d'une charge X entre les 2 bâtiments A et B d'une copropriété,
- qui ne dit pas commment répartir,
- qui par ailleurs indique que A pèse 1.200 / 10.000èmes et B pèse 8.800 / 10.000èmes,
- que le syndic applique en faisant contribuer B pour 100 % de la charge.
Il n'y a pas vraiment lieu de voter de résolution pour corriger la répartition en 12% sur A et 88% sur B.
Ne suffit-il pas d'un point d'ordre du jour d'AG "Information pour les copropriétaires de lots de sous-sol" qui informe du changement à partir de XXXX dans la répartition ... blablabla ... avec les justificatifs chiffrés ?
Merci encore et aussi pour me faire avancer dans ma réflexion. 9720fm. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 15:32:15
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Toujours pas de solution au problème exposé ci-dessus  . Elément nouveau dont je viens de prendre connaissance : décision en AG d'une copropriété de modifier la grille de répartition des charges d'ascenseurs sans unanimité. Détails :
- un étage de plus est appelé à contribuer (parmi 4 ou 5, donc grosse différence en + et en -),
- coefficients définis par un expert présent à l'AG,
- vote à la majorité simple article 24 présenté comme l'application de l'art 49,
- adaptation RCP en cours,
- syndic d'un grand groupe.
C'est cavalier, mais pour une décision incontestable devant un TGI, c'est efficace !
Question  : qui a entendu parler d'une telle pratique de majorité art 24 pour modifier une répartition illégale de charges ?
Cdlt. 9720fm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 17:51:22
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Je vois 2 aspects à votre sujet -
- la répartition prévue au RDC qui n'est pas appliquée " Depuis l'origine de la copropriété, les syndics successifs ont réparti les charges d'ascenseur seulement entre les lots en étages alors que le réglement de copropriété prévoit aussi la contribution des lots de sous-sol"
- l'insuffisance de cette clause du RDC dans la mesure où des lots en s/sol peuvent être propriété d'une personne qui n'est pas propriétaire en étage.
Sur le 1er point, la répartition sur les seuls lots "étages" étant appliquée "depuis l'origine" sans contestation, elle est devenue la règle commune à tous.
Pour revenir à la règle du RDC il convient d'adopter en AG une résolution dans ce sens à la maj.art.26. "L'AG décide que la répartition des charges ascenseurs se fera dorénavant par application de la clause ... du RDC, (si c'est le cas : "Il en sera ainsi pour l'exercice passé arreté au .....(si les comptes doivent être approuvés par cette même AG)
Sur le second point, il y a nécessité d'adopter une nouvelle clause qui précisera les choses lorsque le propriétaire d'un lot en s/sol n'est pas propriétaire d'un lot en étage. Une telle clause, sur la base de ce que propose JPM, clause nouvelle à moins que vous n'ayez sauté un paragraphe, ne peut être adoptée dans le cadre de l'art.49. Une modif dans ce cadre, donc de la maj.art.24, n'est admise que pour une répartition manifestement illicite.
Ce n'est pas le cas ici, s'agissant, à mon avis, de l'absence de clause, clause oubliée, et non d'une répartition contraire aux textes !
Pour cette nouvelle clause éventuelle c'est la double maj.art.26, pour le moins ...l'unanimité ?? |
Edité par - gédehem le 20 déc. 2005 18:09:29 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 18:25:17
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Je ne suis pas très bien !
Gedehem dit Citation :
Pour revenir à la règle du RDC il convient d'adopter en AG une résolution dans ce sens à la maj.art.26. "L'AG décide que la répartition des charges ascenseurs se fera dorénavant par application de la clause ... du RDC, (si c'est le cas : "Il en sera ainsi pour l'exercice passé arreté au .....(si les comptes doivent être approuvés par cette même AG)
NON : Quand une clause de répartition du RC n'est pas respectée depuis un certain, sans qu'il y ait eu de modification régulière, une décision de l'assemblée n'est pas nécessaire pour revenir à l'application de la clause. Il suffit d'une lettre au syndic pour le prier de bien vouloir respecter le règlement de copropriété. S'il ne défère pas : pan ! pan ! Si l'assemblée râle : ppan ! pan !
A ce stade il importe peu que la clause soit illégale tant qu'il n'y a pas d'action judiciaire pour le faire constater.
Et, bien qu'elle ait été proclamée par certains arrêts, je conteste la règle qui suit : Citation :
la répartition sur les seuls lots "étages" étant appliquée "depuis l'origine" sans contestation, elle est devenue la règle commune à tous.
Les derniers arrêts cassent les répartitions non conformes et même de plus avec effet rétroactif à nouveau alors qu'on était resté sur le principe de la régularisation pour l'avenir seulement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 21:05:43
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Moi je veux bien tout ce qu'on veut, même si comme vous je ne suis pas d'accord avec certains des arrets rendus ...
Mais :
Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
Mais encore :
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Je n'ai pas souvenir que ces arrets aient été contredits, .... du moins par une Cour ....
Il n'y a pas ici de clause illégale, mais d'une répartition acceptée depuis l'origine, sans contestation aucune !
Donc, lorsqu'une régle de répartition est appliquée depuis longtemps (ici depuis l'origine de la copropriété !), quand bien même elle est contraire au RDC, êlle est la règle commune à tous qui ne peut être modifiée que par décision d'AG...
La chose est différente pour la clause du RDC reconnue "non écrite", qui n'a donc pas d'existence depuis le début ..
D'où l'effet rétroactif, cohérent certes, mais idiot nous sommes en d'accord .
Mais tous les arrêts sont ils "intelligents" ?? ....
Dans la question de 9720fm il ne s'agit pas de cela. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 22:05:27
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Je suis d'accord avec JPM.. Pan, pan pour le syndic et même plus. Le syndic engage sa responsabilité.
Le syndic a un devoir de conseil et doit respecter le règlement de copropriété et la réglementation en matière de copropriété en n'induisant pas les copropriétaires dans l'erreur :
Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 22:21:59
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Je crois que nous avions tous noté cela, non le durcissement des juges sur ce devoir de "conseil" d'un professionnel, mais le réveil des juges sur ce qu'est le "syndic professionnel" en copropriété (qui fait profession de ....) et l'application des textes.
Ici, il ne s'agit pas du tout de cela !!!!
Pour le reste, le PAN PAN au syndic ..(ou juste un petit pan pan ...) ne concernerait peut être que le syndic qui "dès l'origine" a fait défaut dans l'application du RDC.
Vous connaissez ma rapidité pour dégainer et tirer à balles réelles (de préférence à boulets rouges) sur ces prétendus "professionnels" de la gestion immobilière, charlatans trop nombreux encore.
Ici, je vois un (des ?) syndic négligeant !
..et des copropriétaires passifs qui n'ont sans doute même pas lu leur RDC "depuis l'origine" ......
Mais que fait le CS "depuis l'origine", CS chargé de controler la répartition des comptes et des charges ????
Je veux bien mettre sur le dos des syndics tous les péchés du monde, mais cela ne fait pas ici du CS et des copropriétaires des anges pour autant !!
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Edité par - gédehem le 20 déc. 2005 22:23:45 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 23:02:57
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Comme vous gédehem, j'ai bien lu et relu le sujet et ai pensé la même chose que vous : ça remonte aux premier syndics.
Mais j'ai eu beau, lire et relire, effectivement, nulle part n'est fait état du CS !! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 00:27:49
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Je reprends la citation d'origine:
Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
§ décrivant les charges incombant aux lots sous-sol :
La colonne XX (tantièmes sous-sol) indique en dix-millièmes la quote-part incombant aux copropriétaires des lots de sous-sol (caves et parkings) pour les charges afférentes aux 4 ascenseurs énumérés ci-dessus ainsi que celles se rapportant à l'entretien et aux réparations des escaliers A, B, C, D situés entre le rez-de-chaussée et le sous-sol.
Il serait intéressant de connaitre le total de ces dix-millièmes de la colonneXX.
et ailleurs, en chiffres, un tableau-grille donne la répartition des charges de chaque ascenseur entre les lots en étages qu'il dessert
Il serait intéressant également de connaitre le total en dix-millèmes de ce tableau et voir si total de ces deux grilles on n'arrive pas à 10000/10000.
D'autre part les grilles de répartition ascenseurs répondent à des critères différents des tantièmes généraux de copropriété, on ne peut donc pas retenir la proportion de 12 et 88 % de ces tantièmes.
Pour les parkings appartenant à des non-propriétaires d'appartement, les 12% ascenseurs s'appliquent automatiquement avec la quote-part parking des charges sous-sol ce qui est cohérent avec le critère de l'utilité : ces "non-propriétaires" ont l'utilité de l'ascenseur pour sortir dans la rue car trajet plus court et moindre effort pour remonter du sous-sol jusqu'au niveau de la rue.
Tous les propriétaires des parkings en sous sol, qu'ils soient propriétaires ou non d'un appartement en étage, ont l'usage des ascenseurs pour aller du sous-sol au rez de chaussée.
Les propriétaires en étages, l'usage de l'ascenseur pour aller du rez de chaussée à leur appartement en étage, qu'ils aient ou non un parking en sous-sol.
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 08:32:57
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| Merci de toutes vos contributions ... et merci de bien vouloir faire une pause que je puisse les analyser, y répondre et reformuler les questions à votre nouvelle lumière. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 11:25:41
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Avec tous ces posts, il me paraît plus clair de repartir de la réponse de JB22.
JB 22 souhaite connaître le total des dix-millièmes :
- de la colonne XX (tantièmes sous-sol) : 900 tantièmes ... de copropriété.
- du tableau-grille de répartition des charges de chaque ascenseur entre les lots en étages : 10000 tantièmes de charges pour chaque ascenseur.
Je rappelle que les apparts de rez-de-chaussée ne sont pas concernés par ces charges, les étages comptent pour 6825 tantièmes de copropriété soit 88% des tantièmes concernés.
JB22 indique que les grilles de répartition ascenseurs répondent à des critères différents des tantièmes généraux de copropriété et qu' on ne peut donc pas retenir la proportion de 12 et 88 % de ces tantièmes.
Ma réponse : OK, JB22. Dans ce RCP, le critère d'utilité se traduit pour les étages par les coefficients d'étage suivants : 1er=1, 2ème=1,25 et 3ème=1,43. Par ailleurs, M. Quignard (expert dans le domaine) donne égalité entre coefficient de 1er sous-sol et coefficient de 1er étage soit 1 dans ce RCP. Tous calculs faits, la proportion de 12 et 88 % devient 10 et 90% pour répartir la charge. Merci, JB22.
Pour répondre à gédehem et mathi, nous venons de voir que l'application de la clause "les lots de sous-sol contribuent ..." (qui ne dit pas comment l'appliquer) nécessite une analyse du RCP et un calcul hors des attributions d'un syndic (pas de "pan pan" sur les syndics). Les Conseils Syndicaux qui se sont succédés ont eu des problèmes plus consistants à résoudre (construction neuve), puis se sont entendu dire partout que la répartition de charges ne se modifie qu'à l'unanimité. Toute vélléité de modif est ainsi tuée dans l'oeuf. Et voilà, que l'adaptation du RCP étant en cours, l'occasion est unique pour le CS de faire préciser la fameuse clause incomplète.
Outre les arguments de gédehem, il paraît indispensable de proposer la modification à l'AG, alors ne peut-on pas la voter à la majorité art 24 à savoir faire préciser dans le RCP "les lots de sous-sol contribuent pour 12% de la charge des 4 ascenseurs suivant la grille de répartition charges sous-sol" ?
Merci à tous. 9720fm.
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Répartition de charges : rectifier application RCP
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