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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 16 avr. 2005 : 10:21:12
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Dans notre copropriété, le mandat du syndic est expiré depuis le 27 Nov 2003, puisqu’il n’ a pas convoqué d’AG depuis cette date pour se faire ré – élire. (pas de CS, 14 copropriétaires, j’ai acheté le 1er Nov 2003 ! !), j’ai dû retrouver les coordonnées des 14, les alerter, mais face à l’incompréhension, voire à l’hostilité de certains, qui ont prévenu l’ex syndic (qui n’est pas un ex selon eux ! !)de mes démarches, ce dernier nous convoque en AG pour le 27 avril.
Je viens de déposer une requête par voie d’avocat auprès du TGI pour me faire nommer adm provisoire (pour éviter des coûts trop élevés), je m’informe un maximum, sur universimmo entre autres, mais j’ai besoin des conseils d’un copro s’étant trouvé dans la même situation :
- quelle procédure vais-je devoir suivre dès que l’ordonnance du tribunal sera rendue ?
– Que faire si le tribunal ne réagit pas avant le 27 avril et que l’AG a lieu ? (les copro « hostiles » représentent 400/1000)
–dois je me rendre à cette AG si elle a lieu ?
bref, un certain nombre de questions auxquelles je ne trouve pas la réponse malgré mes recherches,
merci à vous de me faire part de vos expériences.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 16 avr. 2005 : 11:04:39
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Bonjour, virgule.
Je vous ai envoyé un e-mail.
Amitiés à tous
Manja
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 avr. 2005 : 12:13:50
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Merci pour vos émails.
pouvez-vous me suggérer des arguments choc et"simplement exprimés", qui me permettraient de faire comprendre aux copropriétaires les conséquences de leur participation à une AG irrégulièrement convoquée ? certains persistent à accorder toute leur confiance à ce syndic (c'est un pro!), je pense qu'il faut informer, expliquer et réexpliquer, mais là, je suis à court !
merci
virgule |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 17 avr. 2005 : 12:30:59
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Cela serait pas mal si tout le monde pouvait profiter de votre échange au lieu de le faire par mail privé... Si vous souhaitez qu'il reste privé – ce qui est évidemment votre liberté -, alors plus la peine d'être sur les forums...
Marc |
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 09:13:39
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Marc bonjour,
Sachez que je ne souhaite pas particulièrement des réponses par mail, même si je remercie encore ceux qui ont pris la peine de me répondre par ce moyen, mais si vous avez vous-même des conseils à me donner par l'intermédiaire du forum, je les attends avec plaisir !!
je vous remercie par avance pour toute réponse constructive,
cordialement
virgule |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 12:55:45
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Bonjour,
Vous ne nous avez pas dit si le syndic dont le mandat a expiré a commis d'autres irrégularités. En effet, si aucun copropriétaire ne soulève devant le TGI, par une procédure au fond, l'irrégularité de la convocation, puis de la réélection de ce syndic , il n'y aura pas de conséquences pour votre copropriété.
Il faudrait par contre qu'un juriste vous confirme le délai pendant lequel un copropriétaire pourrait évoquer la nullité du mandat du syndic nouvellement réélu : pendant deux mois après la notification du PV ou pendant dix ans???
Cordialement
Manja |
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 13:16:34
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Bonjour,
Pour l'ARC, ainsi que pour l'avocat, la nullité de cette AG irrégulièrement convoquée, peut être demandée pendant 10 ans (art 42 , loi du 10 juillet 1965).
D'autres irrégularités du syndic ? et bien, il continue de nous envoyer des appels de fonds (le dernier m'est parvenu ce matin); sur la convocation en AG, il ne met pas à l'ordre du jour l'élection d'un conseil syndical, c'est une copropriété ou il n'existe pas de carnet d'entretien....
De plus un copro affirme ne pas avoir reçu de convocation à l'AG ! (c'est une personne âgée, je la rencontre cet après midi afin de m'en assurer), Faut-il prendre le risque de laisser ré élire un tel syndic?
Cordialement
Virgule |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 14:33:28
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On touche ici du doigt un problème très souvent rencontré : la nullité de l'AG en raison, non d'un vice de forme dans sa tenue ou dans son déroulement, mais en raison même de la nullité de la convocation.
Il est constant qu'une AG convoquée par une personne qui n'a pas qualité est nulle sans qu'il soit besoin de démontrer la nullité de l'AG elle même. Pour autant, les 2 ne sont pas dissociées : il faut engager une action pour nullité de l'AG en raison de la nullité de la convoc., ce qui est idiot !
Cela revient à interdire à un bus de rouler au motif qu'il n'y a pas de chauffeur, alors que le simple constat de l'absence de chauffeur suffit à démontrer que le bus ne peut rouler !
Pire : une AG irrégulièrement convoquée par une personne n'ayant pas qualité est valide, ... au motif qu'elle n'aurait pas été contestée dans le délai ! ! C'est justifier ainsi à postériori une convocation irrégulière.
J'ai grillé un feu rouge, mais comme je ne suis pas pris mon 'grillage' de feu rouge est entériné et même justifié !!!
Ceci étant, il se peut que l'ordonnace soit rendue avant la tenue de l'AG : dans ce cas, vous vous présentez à l'AG en présentant votre ordonnance, dont vous donnerez copie aux présents, en déclarant irrégulière la tenue de cette AG irrégulièrement convoquée par une personne n'ayant pas qualité et mettrez fin à cette mascarade. Il faudra que vous soyez appuyé par le CS et par une majorité de copropriétaires.
Dans le cas contraire, si l'AG irrégulière se tient et que le syndic n'est pas élu, l'ordonnace se trouve confortée. Vous poursuivez votre mission.
Si le syndic est élu (art.25 ou 25-1) :
- information du pdt du TGI de cette AG convoquée irrégulièrement lui demandant de constater l'illégalité de la convoc et donc la confirmation de votre nomination. (Il faut apporter la preuve irréfutable de l'illégalité de la convoc par une personne n'ayant pas qualité.)
Le pdt du TGI peut vous suivre et vous confirmer dans votre mission.
Il peut aussi (et on voit ici la bétise de la chose) constater l'illégalité de la convoc mais décider que cette affaire doit être juger au fond par une action en annulation d'AG. De ce fait il suspendra l'ordonnance en attendant une action en rétractation que devra engager le syndic élu, bien qu'irrégulièrement élu ...
Ceci étant, et si tout ce passe bien :
Il faut souhaiter que la requête a été très bien rédigée pour que vous soyez nommé. En particulier, la conclusion doit être quasi le texte de l'ordonnance qui sera rendue ..
Un point en particulier, devait y être précisée : outre la proposition de votre nomination, devait être précisé que " Dire que l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur l'intégralité des archives du syndicat et les fonds immédiatement disponibles en application de l'art.18-2 de la loi de 1965"
Cette référence à l'art.18-2 coupe court aux arguments que certains mettent en avant pour contester le fait que l'administrateur exerce la totalité des missions et pouvoirs dévolues au syndic, tout particulièrement pour la remise des fonds dans le mois qui suit.
Quand bien même cette référence n’est pas faite, il vous faudra notifier l’ordonnance à l’ex syndic et lui rappeler l’art.18-2 pour la restitution des archives et des fonds.
Ensuite, avec cette ordonnance, si vous aviez un vrai compte séparé, vous irez faire changer la signature (avec un mot de votre part signalant que l’ex-syndic n’a plus signature). Si vous n’en aviez pas, vous irez ouvrir un compte au nom du syndicat où seront versés les fonds.
Il sera peut être nécessaire que vous procédiez à un appel de fonds particulier, pour vous permettre de faire face aux dépenses urgentes ou en attente (salaire de l’employé par exemple.) et pour convoquer la prochaine AG.
Enfin, il faut vous rapprocher du CS pour faire un tour de table pour préparer la convoc cette AG destinée à nommer le futur syndic, mais surtout pour établir un petit cahier des charges (qu’attendons-nous de notre syndic, quelles tâches particulières, etc …) et rechercher des candidatures.
Enfin, c’est important de le rappeler, en qualité d’administrateur provisoire, vous êtes « auxiliaire de justice » et dépendez du pdt du TCI qui vous a désigné. Tous vos documents, lettres, notes, etc, devront être a entête du Syndicat des copropriétaires, signature " M/Mme X, Administrateur provisoire." |
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 15:42:49
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Merci gédéhem, c'est hyper clair et vous envisagez tous les cas de figure, toutefois, c'est une copropriété sans CS, et le texte de la requête ne précise pas que l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur l'intégralité des archives du syndicat et les fonds immédiatement disponibles en application de l'art.18-2 de la loi de 1965", mais que l'administrateur devra :
-Convoquer l'AG avec à l'OJ la nomination d'un nouveau syndic
-Procéder si nécessaire aux appels de fonds...
-Souscrire une assurances responsabilité civile au nom de la copro
- mission fixée à 6 mois qui prendra fin par l'acceptation de son mandat par le nouveau syndic désigné par l'AG.
re merci
virgule
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 15:48:04
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gédehem
merci pour ses explications claires bien détaillées & juste, que j'en suis sur beaucoup vont apprécié
cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 21:11:55
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Pas trop grave, pour le 18-2, vous avez le temps de voir venir.
Une recommandation : Que ce soit avant l'AG convoquée ou après, préparez une note d'information pour les copropriétaires, dans le genre :
"Syndicat des copropriétaires
de .......
25 rue ......
14789 Trifouillis les oies.
Mme Mr,
Par ordonnace en date du ... le pdt du TGI de ..... vient de me désigner en qualité d'Administrateur provisoire de notre syndicat de copropriétaires, en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
J'assure donc à compter de cette date l'ensemble des pouvoirs dévolus au syndic.
Je devrais rentre compte de ma mission, fixée à 6 mois, au pdt du TGI.
Je tiens à vous faire savoir que l'AG convoquée pour le ..... ne peut se tenir, ayant été convoquée illégalement par une une personne n'ayant pas qualité, dépouvue de tout mandat.
Ainsi que me le précise le pdt du TGI, je convoquerai en temps voulu une AG destinée à nommer le prochain syndic.
danns cette attente, et restant à votre disposition, soyez assuré de mon plus profond dévouement.
M / Me X, administrateur provisoire..
Dès que l'ordonnace est rendue, et si c'est vous qui êtes désigné, vous faites passer l'info aux copropriétaires... Si c'est avant l'AG, il y a peu de chance qu'il y ai du monde ... De ce fait, il n'y aura pas la majorité nécessaire art.25 ou 25-1. .....
Si c'est juste la veille ou le jour de l'AG, diffusez tt de même votre lettre aux coproprios .., avec copie de l'ordonnace (juste la 1ère page).
Bon courage. |
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 avr. 2005 : 08:52:04
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Merci gédéhem pour vos réponses généreuses, lesquelles sont indispensables à tout copro se retrouvant dans ce type de situation.
cordialement,
virgule |
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