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Bonjour à tous ! Nous avons acheté un appart en octobre dernier dans une petite copropriété de 14 lots à strasbourg. Nous possédons l'appart le + important en termes de répartition en millièmes. La fonction de syndic de copropriété est depuis quelques années assurée par un agent immobilier peu enclin à gérer les affaires courantes de notre petit immeuble mais bien plus à encaisser les sommes que chaque propriétaire lui verse chque année et qui me semblent DISPROPORTIONNEES par rapport au travail effectué (même si les tarifs restent superposables à ceux pratiqués par d'autres syndics !).
J'ai lu ici et là que pour une petite copropriété comme la notre (un petit immeuble récemment rénové composé en grande majorité de studios et de quelques 2-3 pièces) il est réaliste d'envisager la création d'un syndic bénévole ou privé (je veux dire géré par 1 des copropriétaires). Mes questions sont alors : - comment mettre fin à la gestion par ce syndic? est-ce un vote ? est-ce que ce syndic cesse sa gestion dès la décision ou à la fin de l'année en cours ? - quelles sont en pratique les démarches à effectuer pour constituer en interne un syndic bénévole ? (déclaration à qui ? assurance ? obligations?)
Merci de me faire partager vos expériences aux uns et aux autres. voici mes coordonnées téléphoniques le cas échéant : Thomas Wendling 06/09/55/49/46 A +
On va redire ici ce qui devrait être affiché sur tous les murs ...enfin presque ! Le regroupement de tous les copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le "Syndicat de copropriétaires". Pour faire simple, c'est une personne équivalente aux Ste, ou aux Associations. Un syndicat peut acheter, vendre, être condamné en justice, etc ..
L'instance décisionnel du syndicat, c'est l'assemblée générale (AG) qui réunis tous les copropriétaires.
Comme vous n'allez pas tenir le manche du balai à 14, vous allez désigner un gérant du syndicat, un 'mandataire' pour être précis, le "syndic". Il est désigné par l'AG. C'est lui qui exécute, met en œuvre les décisions prises par les copropriétaires réunis en AG.
Ce syndic est placé sous le controle d'un conseil de surveillance, le "conseil syndical" dont les membres sont élus par l'AG parmi les copropriétaires.
Le fonctionnement de la copropriété est régit par le loi du 10.07.1965 modifiée et son décret du 17.03.1967 modifié.
Le cadre étant fixé, il faudra mettre à l'ordre du jour (ODJ) de votre prochaine AG la question "Nomination du Syndic" (demande à faire en LRAR au syndic actuel en application de l'art.10 du décret de 67). Et le jour de l'AG, vous présentez votre canadidature en séance. Pour la bonne règle, il conviendrait toutefois d'établir un contrat de syndic dans lequel seront rappelées les dispositions légales pour ce qui concerne la mission du syndic ainsi que celles particulières que les autres copropriétaires souhaitent. Ce contrat devra être joint à votre demande d'inscription de question pour être annexé à la convoc de l'AG. Lors de l'AG, qui devra être parfaitement préparée pour ce qui concerne le pdt de séance (pas vous), le secrétaire (VOUS) et 2 scrutateurs, sans perdre du vue que c'est le pdt qui préside et qui ne se laisse pas marcher sur le pieds par le syndic. C'est le pdt qui anime les débat, donne et retire la parole et fait procéder au vote. Les scrutateurs scrutent, cad qu'il font le décompte nominatif des votes. (en général on commence par "qui est contre ? .. qui s'abstient ?... considérant que les autres sont Pour !)
Il faudra que vous prépariez un double de la feuille de présence, au cas ou le syndic partirait avec celle qu'il a fait signé au début (nom, adresse, n° de lot et tantièmes de chaque lot). Si le syndic part en claquant la porte, vous refaites signer la votre et l'AG se poursuit valablement.
A la question "Nomination du syndic", vous vous présentez et êtes élu : Il faut impérativement la majorité art.25, soit 1/2 + 1 du total des tantièmes : Vous avez 1000°°°, il vous faut 501°°° (et pas 500, qui n'est pas la majorité sur 1000). Si vous êtes élu, le mandat du syndic sortant prend fin immédiatement, sauf autre décision de l'AG. Mais vous n'y avaez aucun intéret : quand c'est fini, c'est fini ! Il est pertinent de prévoir une assurance "responsabilité civile" pour votre fonction élective particulière de syndic. (Une adhésion à une assoce de copropriétaires, style ARC, permet en plus des infos indispensables de bénéficier d'une telle assurance indispensable).
Il n'est pas incompatible d'être syndic et secrétaire de séance. Vous poursuivez donc.
Vous aurez préparé un brouillon de PV (Qui précise nominativement les absents et non représentés, qui rappelle la question ou la résolution proposée aux voix, et le résultat du vote sur cette question, en précisant nominativement le nom des opposants et des abstentionistes. Pas de blabla inutile.) Le PV est signé du Pdt de séance et du bureau. Il est notifié par le syndic (vous) en LRAR aux absents et non représentés ainsi qu'aux opposants.
Le lendemain de votre élection, vous la notifiez (LRAR) à l'ex-syndic (même s'il est resté à l'AG) en lui rappelant les dispositions de l'art.18-2 de la loi de 65 pour la remise des archives du syndicat et les fonds immédiatement disponibles dans le délai d'un mois à compter de la fin de son mandat, qui est donc le jour de l'AG vous ayant nommé.
Avec votre PV d'AG mentionnant votre nomination (ou mieux, un extrait du PV certifié conforme rapportant très exactement la résolution adoptée par l'AG sur ce point) dans une main, et le règlement de copropriété dans l'autre, vous allez dans une banque ou à La Poste (c'est pas mal !) pour ouvrir un compte au nom du "Syndicat des copropriétaires de ...." (Compte chèque et compte livret) sur le quel seront versés tous les fonds du syndicat. Vous seul pouvez avoir signature.
Voila. Je n'ai rien oublié ?.. En gros, très gros, non.
Ceci dit, vous avez intéret à potasser sérieusement votre RDC, la loi et le décret, et trainer ici, car être syndic, même si on est que 14, ne s'improvise pas. Si vous êtes une petite équipe, 3 ou 4, je vous conseille d'adopter lors d'une prochaine AG la forme "Syndicat coopératif" bien plus sûre pour tous qu'un syndic solitaire. Ce sera pour un prochain épisode.
Ras le bol du syndic professionnel !
Forum fermé
Posté - 20 avr. 2005 : 18:23:33
