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pigeon_
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1 réponse |
 Posté - 21 avr. 2005 : 23:50:40
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parce qu'après, ben y en aura plus.
Je pense que le temps des belles plus-values à venir sur l'immobilier n'est plus qu'un souvenir, place aux moins-values pour les derniers entrants dans la pyramide.
A force d'avoir fait enfler et enfler la bulle par tous les moyens possibles imaginables (crédits à 30 ans, Robiens etc etc), il n'y a plus qu'une direction : la baisse. Et elle sera d'autant plus violente que la hausse a été complètement déraisonnée (ça c'est du retour d'expérience garantit à 100 % sur tous les mouvements spéculatifs)
Oui mais en France c'est pas spéculatif car ce sont les particuliers qui achètent ! Ah Bon, pare qu'ils sont philanthropes les particuliers, ils ne spéculent pas ?
Oui mais en France, ça ne peut pas arriver du moins pas chez moi (mais chez le voisin peut-être) : C'est vrai qu'il y a en France une longue tradition de frontière infranchissable : la ligne Maginot (qui soit dit en passant n'a pas été seulement contournée mais traversée par les allemands - manque de munitions - canons ayant une angle de visée ridicule,...), le nuage de Tchernobyl, les e-machins (nos belles valeurs comme France télécom et alcatel ne sont pas de la même trempe que les valeurs américaines), et bien sûr l'immobilier.
Oui mais les taux ne sont pas chers : c'est vrai qu'à s'endetter sur 30 ans on ne paye que 3 fois la maison à 4,5%.
Oui mais les loyers vont encore monter : c'est vrai avec tous les robiens et tous les retraités qui investissent dans l'immobilier locatif ça risque de monter encore longtemps.
Oui mais de mon temps il fallait aussi s'endetter fortement pour acheter et avec des taux de 8% : C'est vrai, à l'époque on s'endettait sur 15 ans à 8% c'est à dire que l'inflation qui était importante venait au secours des acheteurs parce que les salaires suivaient un minimum. Aujourd'hui il faut en prendre pour 30 ans avec une espérance de très faibles augmentations de salaires : actuellemen,t le taux d'effort à fournir et sa durée sont sans commune mesure avec ce qui se passaient il y à encore pas si longtemps.
Oui mais ça ne va baisser pas quand même car il y a pénurie : c'est cela oui, il n'y a pas beaucoup de terrains constructibles car les plans d'urbanisme sont bloqués aux plus grands bénéfices de certains : la hausse est artificiellement entretenue - je le répète historiquement cela n'a mené que vers une seule conclusion de l'histoire : un crash (la bulle des tulipes, le crash de l'immobilier en Floride au début du siècle, 1929, plus près 1991-1996 en ce qui concerne l'immobilier parisien, le e-crash de 2000).
En 2000 on vendait du papier virtuel à des prix totalement déconnectés de la réalité (mais qui étaient justifiés dixit les journaux et les bien-pensants de l'époque). Depuis on vend de la pierre virtuelle car ça parait plus costaud.
Bref, à qui allez vous vendre pour prendre vos superbes plus-values ? je crois que vous allez avoir du mal à trouver des acheteurs (les pigeons ayant été assez déplumés ces dernières années, il n'y en a presque plus)
Je laisse le soin au autres de penser donc je suis
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 07:41:54
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De toute façon, on ne constate les plus value qu au moment où l on peut la faire.
Donc, on n'est pas devin, on n aps pas de boules de cristal pour deviner ça.
Anticiper, oui.
Exemple : les plus value auront lieu sur les zones en phase de dévloppement urbain, ou developpement des voies d acces à cette zone.
Le tgv est arrivé à marseille il n y a pas longtemps ? cela à amener des plus values car la zonr est devennue un peu plus accessible.
Pour faire des plus values, il faut surveiller la démographie.
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 19:57:24
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Bonjour Pigeon,
Vous avez raison sur toute la ligne. Nous sommes des baissiers convaincus, mon conjoint et moi et voyons que le vent tourne depuis qqs mois. Les gens se laissent complètement manipuler. Ils achètent cher en pensant se donner un statut social, en plus de toutes les autres raisons que l'on a évoqué dans tous les forum immos. Crédit pas cher, pénurie de logement etc, les Anglais qui raflent les maisons en France etc.... Bref, en gobant naïvement tout le baratin servi aux pigeons et moutons par la profession et les banques avec la complicité de l'Etat qui cherche à écouler une partie de son parc, les gens ont acheté à des prix insensé et ont accepté des crédits pas raisonnables.
Bonne continuation à vous Pigeon, revenez-nous voir. @mitiés, Airie |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 04:11:14
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Quelle vision pessimiste, si certaines personnes achètent, c est aussi simplement car ils ont besoin de se loger.
Il y aura toujours des zones ou l investissement sera moins bon qu ailleur, il y aura tuojours des plus values et des moins values, mais le besoin restera toujours présent.
Vous me faite sourire avec vos arguments de krash..
Je vais prévoir quelques cartons au cas ou alors...
A bientôt
eric |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 10:27:19
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Neskik,
Citez moi un seul secteur, où tous les agents/entreprises font plus de 15% par an de benef et cela sur de nombreuses années!!!
Ouvrez donc un peu les yeux, les agents ont perdu le sens des réalités sur lemarché immo. Pour achetez un maison, il faut désormais s'endetter et endetter les génértations futures.
Par ailleurs observez un peu les tendances démographiques!!! Elles annoncent un avenir peu prometteur pour l'immo.
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 12:21:22
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Citation :
Par ailleurs observez un peu les tendances démographiques!!!
Sans répondre sur le fait de savoir s'il y a une bulle immobilière ou pas, concernant la démographie en France:
- on constate un vieilissement de la population avec des personnes agées qui veulent trouver un logement plus petit
- on constate de plus en plus de familles monoparentales liées aux divorces et donc besoin de logement
- on constate un nombre important de célibataires donc besoin de logement individuel
Bref baisse de la population ne signifie pas pour autant baisse de la demande en logement car il faut aussi voir que le nombre de ménages augmente.
Concernant la hausse du prix des logements, je suis d'accord qu'elle est très importante mais étant donné la haussse des loyers, selon les zones géographiques, on peut comprendre la volonté des locataires de devenir propriétaires.
Par contre, ce qui me trouble, c'est l'investissement locatif De Robien, notamment dans certaines régions, je pense que cet élément influence la hausse actuelle des prix et risque de fausser la réalité des besoins. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 13:08:02
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Sand12
- Une très grande partie des maisons sont détenues par des personnes bientôt en âge de partir à la retraite. D'ici quelques années ils vendront ces résidences en masse
- Les bouleversements démo seront d'une ampleur considérable. Le phénomène sera et est si important que tous les économistes prévoient une chute mécanique du taux de chômage.
- Le vieillissement de la pop est à l'origine de nombreuses études. Un seul pays est en train de le vivre (avec de nombreuses années d'avance sur nous): le japon : les conséquences en terme de consomation et de logement sont catastrophiques.
- enfin, vous faites référence au bouleversement des comportements des agents économiques : je partage entièrment votre avis. Avec une petite nuance : je reste persuadé que la demande de logment d'ici une dizaine d'année sera tout autre. |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 22:48:44
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Bonsoir
la bulle immobiliere !!!!il faut arreter certes le delire des montants du parc immobilier mais arreter de delirer sur ce fameux crash car si quelqu un avait pris soin d un peu lire la constitution europeenne
il y a queques soucis à se faire dans quelques annees
la generation papy boom on y est en plein dedans
l assaut des anglais de hollandais sur les biens francais on y est en plein dedans
je rigole sur les indicateurs qui me feraient croire que les loyers d ici 5 a 10 ans baisseront puisque pigeon parle de baisses sur le prix de l immobilier
les lois robiens les taux zero ect oui c est de la manipulation
mais ca aide les riches a s enrichir les pauvres a s appauvrir et
la classe moyenne a leur laisser une chance de devenir proprietaire
20 25 30 ans apres c est de leur responsabilites de choisir
quand on se marie pense t on au divorce le lendemain ?
ayant une reflexion censee une bonne foi pour toute dans ce pays
la speculation existe partout !!!!!
franck |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 14:17:20
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Citation :
- on constate de plus en plus de familles monoparentales liées aux divorces et donc besoin de logement
- on constate un nombre important de célibataires donc besoin de logement individuel
heu... c'est totalement faux, vérifiez vos sources :(
le nbre de divorce n'a PAS évolué d'un pouce en 15 ans de même que le nombre de personne par foyer(cf insee pour les chiffres exacts)
qui vous a raconté ces aneries? je suis curieux de savoir car un représentant Robien m'a balancé les même énormités il y a quelques mois, et si je n'avais pas eu l'esprit suffisamment critique pour aller vérifier par moi même j'en serai sans doute resté là
-------
Nicolas |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 15:45:56
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Citation :
Initialement entré par Bed27fr
Citation :
- on constate de plus en plus de familles monoparentales liées aux divorces et donc besoin de logement
- on constate un nombre important de célibataires donc besoin de logement individuel
heu... c'est totalement faux, vérifiez vos sources :(
le nbre de divorce n'a PAS évolué d'un pouce en 15 ans de même que le nombre de personne par foyer(cf insee pour les chiffres exacts)
qui vous a raconté ces aneries? je suis curieux de savoir car un représentant Robien m'a balancé les même énormités il y a quelques mois, et si je n'avais pas eu l'esprit suffisamment critique pour aller vérifier par moi même j'en serai sans doute resté là-------
Nicolas
Je crains que l' ’esprit critique’ dont vous vous prévalez ait mal fonctionné pour cette vérification opérée par vous même comme vous dites.
En allant à la source - que vous auriez pu donner avec précision puisque vous en faites état (cf. votre "cf insee pour les chiffres exacts") -, vous pourrez voir que ce que vous dites est erroné et que la correction que vous indiquez à Sand12 en lui indiquant ci-dessus qu’il véhiculerait des 'âneries' (sic) est infondée.
Voilà cette source (ouvrez les pages et déclinez les tableaux) :
http://www.insee.fr/fr/ffc/accueil_ffc.asp?theme=2&souspop=6
http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_liste.asp?theme=2&soustheme=3&souspop=
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 27 avr. 2005 15:49:30 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 16:17:31
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Les divorces sont plus nombreux qu'il y a 10 ou 20ans mais bon de là à dire que ça contribue à créer une pression sur les prix. Il doit surement y avoir une étude quelque part sur le sujet.
Pour ma part je fixe 2 quasi-certitudes :
1) les prix au m2 ne peuvent pas continuer d'augmenter de 10-15% tous les ans
2) les facteurs démographiques indiqués par yanis2 (inversion pyramide des âges + papyboom) modifieront radicalement le marché immo tel qu'on le connaît actuellement.
bp |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 17:38:15
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désolé Marc mais des chiffres de l'insee il ne peut y avoir qu'une interprétation
cf le lien que vous avez donné:
de ce tableau http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fiche.asp?ref_id=NATTEF02313&tab_id=31 je tire que augmentation du nbre de familles monoparentale est la suivante : 6.6% en 90, 7.4% en 03 ce qui donne 12% d'augmentation sur 13 ans
concernant les célibataires:
27.2% en 90 contre 29% en 03 ce qui donne 6% d'augmentation en 13 ans
12% de famille monoparentale(qui ne représentent que 7% des ménages donc non significatifs) et 6% de célibataires en + en 13 ans c'est pas révolutionnaire, ça donne au maximum 0.5% d'augmentation de ménages par an...
c'est un peu comme le mythe des anglais en somme(qui ne représentent que 5% des transactions mais qui fixent les prix si on écoute les agents immo...)
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Nicolas |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 18:16:43
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Quand je parle des divorces, je parle de manière générale: mariage ou pas, les couples se séparent. D'après le dernier recensement, la taille des logements est plus importante par personne. De nombreuses personnes agées vivent seules dans leur logement et beaucoup de gens qui se disent en couple vivent chacun dans leur logement: je veux simplement dire qu'il faut tenir compte de ces éléments. Je ne dis pas que c'est un facteur essentiel de la hausse des prix mais je répondais à votre remarque " observez les tendances démographiques". Et bien quand je les observe, je n'en tire pas forcèment la conclusion que la demande de logement va baisser. Citation :
12% de famille monoparentale(qui ne représentent que 7% des ménages donc non significatifs) et 6% de célibataires en + en 13 ans c'est pas révolutionnaire
C'est bien vous qui invoquez l'argument démographique pour indiquer que les prix vont baisser et non moi qui invoque cet argument pour justifier la hausse.
Je n'ai rien contre la thérie de la bulle immobilière ( Comme je vous l'indiquais, je ne me prononce pas sur ce sujet car je ne me suis pas encore fait ma propre opinion). Simplement, je vous faisais remarquer qu'on peut toujours interpréter cet argument dans un autre sens que le votre.
Personnellement, j'ai le sentiment que les prix de certains biens ne sont pas toujours justifiés d'autant plus que les revenus et salaires n'augmentent pas dans les mêmes proportions que l'immobilier. Mais j'estime qu'il me manque des éléments pour parler de " bulle immobilière".
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 18:27:39
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Bed27fr,
Les chiffres, que vous ne contestez pas, valident ce que disait Sand12 et confirment donc bien le fait que la contestation et la mise en cause que vous faisiez de sa contribution étaient erronées : il y a bel et bien augmentation du nombre de familles monoparentales ainsi que du nombre de célibataires.
Ensuite, l'impact de telle ou telle augmentation, ou de telle ou telle baisse, de telle ou telle catégorie de la population sur le marché du logement est une autre chose, qui relève d’autres approches, la démographie n'étant qu'un des facteurs de la structuration du marché qui est évidemment pluri-factorielle et de plus évolutive dans le temps ; mais il ne faut pas, au départ, contester les réalités de base, c'est tout ; si on démarre sur des bases fausses, on a bien peu de chances d'arriver correctement au bout...
Ceci rend encore plus mystérieuse votre affirmation de début de message comme quoi, je vous cite, « des chiffres de l'insee il ne peut y avoir qu'une interprétation » : d’une part vous ne dites pas de quelle interprétation il s’agit (on suppose que c’est la vôtre...), d’autre part vous n’indiquez en rien comment s’opère une interprétation que vous feriez.
Marc |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 21:52:12
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quel impact le mono parental ou le celibat ?
cette thése est sans fondement sur le rapport baisse ou hausse de l immobilier
enfin faut que l on m explique car à ce moment là quel impact la hausse de baril brut de pétrole aussi sur la valeur immobiliére et ainsi de suite ...
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 21:57:49
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Bone, comme je l'indiquais, je n'ai jamais parlé d'un impact ou non sur l'immobilier d'un tel facteur: je précisais simplement qu'au niveau de la démographie, une baisse de la population ne signifie pas une baisse du nombre de ménages. Or, c'est bien le nombre de ménages qui doit être pris en compte pour établir la demande potentielle de logement. Citation :
cette thése est sans fondement sur le rapport baisse ou hausse de l immobilier
Il n'y aucune thèse de ma part... |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 09:06:48
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c'est Yanis2 qui annonçait une correlation entre demographie et immobilier
personnellement je ne pense pas que ce soit étroitement lié, la démographie agissant uniquement à long terme sur l'immobilier; les phénomènes spéculatifs ajouté au surendettement des ménages sont pour moi les 2 raisons fondamentales d'une crise à venir
Concernant les 0.5% d'augmentation de célibataires, c'est ce que j'appelle une hausse marginale non significative
mon interprétation(puisqu'il faut être clair :P) de ces chiffres c'est que l'augmentation des familles monoparentales et des célibataires est un mythe! Vendeur certes mais un mythe quand même...
Si le nbre de famille monoparentales étaient passée de 6% en 90 à + de 20% en 2005 par exemple là on aurai vraiment pu parler d'un phénomène non négligeable.
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Nicolas |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 16:15:15
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Citation :
quel impact le mono parental ou le celibat ?
cette thése est sans fondement sur le rapport baisse ou hausse de l immobilier
Il augmente la demande de logement donc fait pression sur les prix
Citation :
enfin faut que l on m explique car à ce moment là quel impact la hausse de baril brut de pétrole aussi sur la valeur immobiliére et ainsi de suite
Il diminue le pouvoir d'achat des ménages. Et oui les prix à la pompe flambent, les tarifs du gaz ne cessent d'augmenter........! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 16:35:45
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Yanis,
Soyons sérieux dans l'analyse. Lorsqu'une personne veut acheter un bien, elle va très certainement aller voir son banquier pour un prêt. Et là, vous pensez vraiment qui la banque va aller voir le prix du baril pour décider si oui ou non le prêt sera accordé??
Arretez, s'il vous plait... je suis mord de rire...
Le prêt, c'est simple:
Vous gagnez 100, la banque autorisera 30 à 35 de débours pour le prêt. Si avec 30 ans de durée de prêt on est au dessus de ce 30 à 35 en remboursement, le prêt c'est niet.
Si c'est moins, alors le prêt est accepté.
Soyons sérieux 2 minutes...
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 20:26:40
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Pégase,
Je ne peux que vous inciter à observer à quel point les indicateurs INSEE sont suivis par de nombreux acteurs de la vie économique.
Un variation de 0.1 point d'un indice peut avoir des conséquences importantes sur les décisions des acteurs (cf Bourse et publication des résultats)
Enfin, vous avez une vison très microéconomique, presque centrèe sur la personne. Pour percevoir des tendances, il faut observer les choses dans leur globalité.
Enfin, pour vous chaque marché est isolé ce qui n'est pas le cas. Les marchés intera-aagissent les uns sur les autres.
Citation :
Soyons sérieux dans l'analyse. Lorsqu'une personne veut acheter un bien, elle va très certainement aller voir son banquier pour un prêt. Et là, vous pensez vraiment qui la banque va aller voir le prix du baril pour décider si oui ou non le prêt sera accordé??
Arretez, s'il vous plait... je suis mord de rire...
Si les pressions inflationistes perdurent, les banques devront augmenter les taux d'intérêt (BC) Et automatiquement, les demandes de prêts seront moindre.
Enfin, sachez que plus le coût "d'entretien" des logements est important moins les agents sont disposés à payer cher une maison.
La correction peut se faire en amont (tx d'intérêt) et en aval (l'inflation réduit mon pouvoir d'achat, j'en ai conscience et j'emprunte moins)
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 22:46:17
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hum
bon quelqu un peu me dire si les taux d intérét vont remonter dés demain ???
euribor ???
ok demain les taux d interet remontent adieux 30% des agents immobiliers
bonjour la sinistrose !!! |
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Il ne doit en rester qu'un (pigeon)
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