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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 02 mai 2005 : 16:49:46
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Sand 12
Je me trompe peut-être mais 1600 euros c'est l'ensemble des sommes (liés aux différents litiges)réclamées par le bailleur. Ce n'est pas uniquement au titre des indemnités de retard. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 16:58:42
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Ah bon...Pourtant, cela me semblait clair: Citation :
on nous réclame 1600 euros de pénalités
à moins qu'il s'agisse d'autres pénalités? |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:07:21
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Sand 12
Je me trompe peut-être mais 1600 euros c'est l'ensemble des sommes (liés aux différents litiges)réclamées par le bailleur. Ce n'est pas uniquement au titre des indemnités de retard.
je pense qu'on peut clore la discussion me concernant. oui j'avais fait une faute de frappe, les pénalités ne représentant qu'une centaine d'euros. Mais elles sont appliquées sur des sommes contestées et qui ne sont pas dues (j'ai expliqué la procédure dans un autre post sur mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail). la contestation de ces pénalités est donc basée sur le fait qu'elle porte sur des sommes non payées car contestées à très juste titre.Il est fort probable que le bailleur retire son assignation aux dernières nouvelles vu que le dossier est en sa défaveur (déjà condamné il y a 2 ans pour non exécution de travaux et refus de délivrance de quittances avec 1000 euros de dommages et interêts en notre faveur )
Cet arguments sur les pénalités de retard est accessoire et ne constitue pas le fondement de notre procés ..
Marie et l'agence F
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:39:32
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Soit on se fonde sur l'article L132-1 du code de la consommation pour faire reconnaître le caractère abusif d'une clause pénale et en conséquence la faire déclarer non écrite, soit on se fonde sur l'article 1152 du code civil pour obtenir une réduction de ses effets.
Il faut en effet rester prudent et ne pas perdre de vue que le code de la consommation traite des relations entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs. Si le locataire d'un logement à usage de résidence principal est sans conteste un consommateur, le bailleur personne physique n'est pas, en général un professionnel. L'article L132-1 du code de la consommation doit-il s'appliquer systématiquement à tous les contrats de location ? Ce n'est rien moins que certain et je ne connais pas de jurisprudence tendant à soumettre ces dispositions à l'ensemble des bailleurs.
Cela étant, les recommandations de la commission ne sauraient être ignorées et peuvent être utilement invoquées ne serait-ce que pour demander une réduction du montant des pénalités encourues.
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:51:40
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OK, je n'ai pas suivi l'intégralité de votre litige que vous avez dû développer sur un autre post.
Je répondais juste sur votre question de pénalité. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 19:05:17
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Citation :
Cela étant, les recommandations de la commission ne sauraient être ignorées et peuvent être utilement invoquées ne serait-ce que pour demander une réduction du montant des pénalités encourues.
Je pense que les recommandations de la commission sont intéressantes mais à manier avec précaution.
Exemple, la commission considérait comme abusive la clause des contrats de syndic prévoyant de mettre à la charge du copropriétaire mauvais payeur les frais de relance. Or, la Cour de cassation dans un arrêt du 1/02/2005, n°03.19692, considère cette pratique comme légale , même en dehors de toute procédure judiciaire.
Il faut donc être prudent et ne pas considéré comme un acquis les recommandations de la Commission. D'autant plus, que comme le fait remarquer très justement P.F.Barde, le bailleur personne physique n'est pas un professionnel et il serait donc difficile d'invoquer une clause abusive à son encontre. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 23:22:21
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Marie8507
Quel est le fondement de votre procès?
J'ai du mal à comprendre! |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 00:06:52
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Marie8507
Quel est le fondement de votre procès?
J'ai du mal à comprendre!
je vous est copié collé ce que j'expliquais dans un autre post d'il y a un mois ; merci de vos réponses. MOn dossier est suivi par un avocat spécialisé et le bailleur n'a a priori aucune chance d'aboutir d'autant plus qu'il n'y a jamais eu commandement de payer et que mon bail a été renouvellé au 1 er janvier par tacite reconduction pour la 7ème année (ce qui montre qu'aucun motif légitime et sérieux n'aurait pu être invoqué pour la non reconduction du bail..)
C'est une affaire très litigieuse ; inutile de préciser que je recherche activement à acheter une maison depuis plusieurs mois. Quant à mon baileur conseillé par l'agence F , c'est un habitué de la procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires ; mais cela je ne l'ai su qu'après avoir signé le bail..
""Notre bailleur nous assigne le 25 mai devant le TI pour mise en oeuvre de la clause de resolution contenue dans notre bail pour le motif de 3 loyers impayés ainsi que des frais d'enlèvement des ordures ménagères.
or cette assignation n'a pas été précédée de commandement de payer et aucun des courriers échangés ne mentionne cette intention
Concernant la faute qu'on nous reproche , il s'agit en fait de 3 loyers payés par chèque mais non encaissés par le propriétaire
NOus avons suite à ce constat de non encaissement, envoyé 4 LRAC faisant part de ce constat et demandant au propriétaire une lettre de désistement sur les 3 chèques en question afin d'en refaire un autre d'un montant équivalent.
POur les frais de EOM , le non paiement est dû au refus de la part du bailleur de nous donner des justificatifs malgré 4 demandes là aussi en LRAC (ce refus se retrouve aussi pour la fourniture des quittances de loyers). Afin d'achever de brosser le tableau il faut savoir que :
- C'est une agence dont le nom commence par F qui gère le bien et conseille le propriétaire
- Cette même agence nous harcèle et tente de venir à bout de son locataire depuis que nous les avons assignés en référé il y a 2 ans pour non exécution de travaux à charge du bailleur: ils ont été condamnés à 10 000 euros de travaux.
A la suite de ce jugement dont l'exécution a mis 15 MOIS à se faire, nous avons décidé de payer les loyers directement au propriétaire. La stratégie de non encaissement a sans doute été soufflée par l'agence F.(nous avons eu l'imprudence d'envoyer ces chèques en courrier simple mais avons gardé copie de ces chèques et fait derrière des LRAC demandant un désistement sur les chèques prétendus non envoyés)
- Le propriétaire a envoyé la veille de l'assignation cette lettre de désistement et nous AVONS PAYE LES 3 LOYERS EN QUESTION
Donc pour récapiluler
NOus sommes convoqués devant le TI pour résolution du bail
IL n'y a jamais eu de commandement de payer préalable ni courrier laissant soupçonner la manoeuvre
Les impayés portent sur des loyers depuis payés et dont le retard se justifie par le fait qu'il y a eu non encaissement de la part du propriétaire et refus de faire la lettre de désistement pendant 5 MOIS (courriers en RAC en preuve)
La dette porte encore sur les frais de EOM dont nous attendons toujours les justificatifs plus des frais d'huissier et des pénalités abraccadabrantes qui grossissent de jour en jour.
Tout cela est-il bien légal car je n'en dors plus.!
nb nous allons prendre un avocat avec encore des frais à la clé je crains.."" |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 00:15:12
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Or, la Cour de cassation dans un arrêt du 1/02/2005, n°03.19692, considère cette pratique comme légale , même en dehors de toute procédure judiciaire.
[/quote]
oui c'est ce qui ma été confirmé par mon avocat; cette pratique ne peut être dénoncée que si elle majore des montants qui ne sont pas dus ou pas justifiés (notre cas)
Idem d'ailleurs pour les frais d'huissier
Les commandement de payer sont à la charge du locataire s'ils portent sur des sommes dues (loyers, charges). Sauf encore une fois encore si ces montants ne sont pas justifiés (notre cas )
Marie |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 09:18:03
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Euh Marie, non l'arrêt que j'ai cité ne concerne pas les pénalités de retard, je citais simplement un exemple récent où la cour de cassation n'a pas suivi les recommandations de la Commission des clauses abusives ( mais cela concerne des frais de relance).
En ce qui vous concerne, la mise en jeu de la clause résolutoire ne peut être invoquée car il n'y a pas eu de commandement de payer. Cela n'empêche pas votre bailleur de demander la résilation du bail.
Par contre le fait d'avoir envoyer les chèques mais que ceux-ci ne soit pas encaisssés constitue bien des impayés. Au vu de la situation, le juge appréciera la bonne ou mauvaise foi du propriétaire: vu la description des faits, je ne voie pas comment le propriétaire pourra justifier d'avoir attendu 5 mois pour faire une lettre de désistement...
Les pénalités de retard sont effectivement très accessoires dans votre affaire. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 15:28:29
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Bonjour
Toutes ces histoires de pénalités de retard ont déjà donné lieu à une frénésie d'échanges sur le forum en d'autres temps :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?ARCHIVE=true&TOPIC_ID=4358
Les choses ne sont pas simples mais il ressort que les clauses prévoyant des pénalités soient légales à condition toutefois qu'il y ait réciprocité (les baux ont tendance à favoriser les bailleurs). D'autre part, d'après UI :
Citation :
aucune somme ne peut être réclamée qui n'ait fait l'objet d'une décision judiciaire !
Tirée du topic voici la réponse d'UI :
Citation :
La commission des clauses abusives est un organe fonctionnan,t dans le cadre du ministère chargé de la consommation ; ses missions sont définies clairement sur une page du site cité par joseph toison (pour lui nous précisons que nous le recevons 5 sur 5, dans le cadre d'un "toilettage" à venir de ces parties du site - qui sont par contre sauf erreur ou omission tenues à jour comme vous avez pu vous en rendre compte...).
En fait, les clauses dénoncées comme abusives par cette commission sont justement celles qui ne sont pas contraires à la loi : elles créent simplement des déséquilibres anormaux dans les contrats, et elles posent justement problème dans la mesure où les juges, quand ils sont saisis d'un litige concernant leur application, sont obligés de les valider...
C'est par conséquent normal que les tribunaux ne suivent pas les avis de cette commission : ils ne le peuvent simplement pas et s'ils le font en première instance les cours d'appel et la Cour de cassation sont là pour les rappeler au droit...
L'application des avis de la commission par les prestataires ne peut être que volontaire, ou être imposée dans le cadre du respect d'un label comme c'est le cas pour les contrats de syndic dans le label Qualité-France...
Par contre, le label gestion locative ne prévoit aucune obligation de ce type concernant les clauses abusives des baux vis à vis ...des locataires...
Concernant les deux clauses citées :
- la première constitue une clause pénale, valable mais comme pour toute clause pénale, aucune somme ne peut être réclamée qui n'ait fait l'objet d'une décision judiciaire !
- le seconde peut être tournée le moment venu par un état des lieux rigoureux qui mentionne une vérification exhaustive et détaillée... Il faut simplement prendre le temps de le faire !
Bonne lecture
bp |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 16:17:39
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[quotePar contre le fait d'avoir envoyer les chèques mais que ceux-ci ne soit pas encaisssés constitue bien des impayés.
[/quote]
oui mais nous avons immédiatement réagi en signalant par LRAR le non encaissement et en demandant immédiatement une lettre de désistement; On est en effet en plein dans l'appréciation de la bonne ou mauvaise foi..le délai mis pour faire les lettres de désistemnt démontre l'intention de créer un impayé.. mais ce sera en effet au juge d'en être convaincu
Marie |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 16:22:03
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Apparemment le seul but de ce proprio c'est de vous faire partir.
Je comprends mieux!
En ce qui concerne l'EOM, n'y a-til pas un délai pour réclamer les justificatifs? Le délai étant passé cela peut peut-être expliquer le refus de la part du proprio de vous les fournir.
Marc pourrait peut-être nous éclairer sur ce point!
Nous avons respecté ce délai et fait notre demande immédiatement par LRAC. L'agence a répondu qu'il fallait se rendre dans ses locaux à 80 km de notre domicile certains matins uniquement (nous travaillons). De sucroît la copie de toute pièce demandée serait facturée 0,76 euro la page! Malgré diverses condamnations concernant ce type de pratique en France (idem pour les quitances de loyer) l'agence F perdure dans son attitude.
Marie et l'agence F
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 19:36:08
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Marie,
L'agence F a mis à votre disposition ces pièces (vous pouviez les consulter dans ses locaux). Où est donc le litige ?
Est-ce vous qui avez décidé de traiter directement avec le bailleur et non l'agence qui est pourtant mandatée?
Merci |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 20:37:29
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Marie,
L'agence F a mis à votre disposition ces pièces (vous pouviez les consulter dans ses locaux). Où est donc le litige ?
Vous plaisantez j'espère  A titre d'information l'agence a été condamnée à nous verser 1000 euros de dommages et intérêts il y a 2 ans pour entre autre le même type d'attitude concernant les quittances de loyer [
[/quote]Est-ce vous qui avez décidé de traiter directement avec le bailleur et non l'agence qui est pourtant mandatée?
[/quote]
oui compte tenu de son incompétence; et rien ne s'y oppose
Mais attendons désormais l'issue de ce contentieux qui est entre de bonnes mains . Je ne veux pas non plus en faire le principal sujet du forum
merci
Marie locataire décidée à ne pas se laisser faire
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 10:08:09
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1000 euros pour :
-ne pas vouloir vous les fournir
ou
-ne pas vouloir vous les envoyer à votre domicile.
Si deuxième cas votre expérience pourrait aider beaucoup de locataire sur le forum et faire réfléchir de nombreux UI.
Serait-il possible d'avoir un extrait de la décision du juge? |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 14:35:04
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Citation :
Initialement entré par yanis2
1000 euros pour :
-ne pas vouloir vous les fournir
ou
-ne pas vouloir vous les envoyer à votre domicile.
Le fait de ne pas vouloir les envoyer gratuitement à notre domicile vu que l'agence est située à 80 km avec une permanence le mardi et jeudi matin uniquement alors que nous travaillons tous deux.
L'accusation portait sur le fait que le bailleur n'avait pas fait en sorte que les documents soient mis à notre disposition dans des circonstances les rendant accessibles et gratuitement; nous avons donc attaqué le fait qu'ils nous était impossible d'aller à l'agence et qu'il nous était proposé de nous les envoyer moyennantun euros (même cas de figure pour les FEOM)
Extrait du jugement du TI de ma circonscription du 23 janvier 2003:
"Aux termes de l'art 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
Le caractère gratuit de la remise de quittance impose que le bailleur prenne à sa charge la transmission d'une telle quittance jusqu'au domicile du locataire en cas de difficulté de consultation (éloignement, horaires) et que c'est à bon droit que M et MME X sollicitent que les quittances leut soient envoyées à leur domicile"
D'autres griefs étaient reprochés (pb de travaux)
Le juge a condamné le propriétaire à exécuter les travaux et à exécuter ses autres obligations de bailleur (entre autres quittances)
avec pour l'ensemble 1000 euros de dommages et intérêts
Marie et l'agence F |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 15:12:57
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L'expérience de Marie5807 indique t-elle la limite de l'art21 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la remise gratuite des quittances.
A la lecture de l'extrait du jugement on a l'impression que seules des contraintes de déplacement/éloignement locataire-agence peuvent obliger une agence à envoyer gratuitement les quittance.
Mon impression est-elle bonne ??
bp |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 15:40:27
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Merci Marie de nous avoir transmis une copie de ce jugement, c'est toujours bien d'avoir un rappel de la loi par rapport aux envois de quittances: en effet, dire que la quittance est disponible à l'agence est un argument souvent utilisé par les agences pour ne pas envoyer les quittances gratuitement.
Pour les charges, l'article 23 prévoit que le bailleur doit les laisser à disposition: il n'a donc pas l'obligation de les envoyer. Sauf effectivement, si l'agence est à 80 km... |
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legalite des pénalités de retard
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