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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 27 avr. 2005 : 09:15:23
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Bonjour,
Une de mes amies, convoquée à une assemblée générale des copropriétaires de son immeuble, s'y connaissant peu en matière de droit de la copropriété et craignant d'être confrontée à un syndic dont la partialité lui paraissait évidente, souhaitait se faire aider pour faire face à des tentatives d'appropriation de parties communes. Elle m'a demandé si je pouvais y aller avec elle. Je lui ai proposé le plan suivant : Elle me donne un pouvoir de représentation, ce qui rend indiscutable ma présence et moi, je demande qu'elle soit présente pour pouvoir la consulter avant de prendre mes décisions. Nous avons donc fait ainsi. Le syndic et certains copropriétaires étaient surpris de la situation constituée par un copropriétaire à la fois représenté et présent. Mais personne n'a trouvé d'argument contre cet état de fait. Ma présence s'est avérée vraiment nécessaire, car mon amie n'aurait pas su quoi répondre à certaines contre-vérités énoncées par le syndic. Le copropriétaire qui espérait s'approprier les parties communes contre des clopinettes avec la bénédiction du syndic, n'a pu mener son projet à terme et il est très mécontent. Il dit qu'il va demander l'annulation de l'assemblée en se basant sur le fait que mon amie était à la fois présente et représentée, ce qui, selon lui est illégal. Qu'en pensez-vous ?
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 10:04:52
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L'annulation de l'AG ne lui donnera pas pour autant gain de cause.
Pour ce qui est de la question juridique de cet imbroglio représentatif, je laisse le clavier à plus avisé. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 11:30:32
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Bonjour.
Marie, que votre amie ait été présente à vos côtés alors que mandatée par elle vous participiez aux votes n'est nullement un cas d'annulation d'AG.
Aucun texte interdit l'entrée de qui que ce soit dans la salle où se tient l'AG. C'est aux copropriétaire de dire s'ils sont OK ou pas.
Le copropriétaire mécontent peut demander l'annulation de l'AG. Il n'obtiendra pas satisfaction sauf à démontrer (le pourrait-il, vous seule le savez) que pour telle et telle résolution vous votiez et que pour telle et telle autre, votre ami votait.
Par contre lors de la prochaine AG, votre mécontent essaiera certainement d'exclure l'une ou l'autre. Ne vous laissez pas faire car un copropriétaire peut parfaitement se faire accompagner afin d'être conseillé. Mais cela est soumis au vote.
Soyez persuasive.
Amicalement.
Colette
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 19:00:13
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mariejds,
La solution adoptée par vous est parfaitement légale et totalement reproductible.
Ce sont les votes qui font foi.
Ce qui est interdit c'est de voter 2 fois pour le même lot.
Pour que ce copropriétaire mécontent puisse passer à l'acte, il faudrait d'abord qu'il ait voté contre la résolution (et non POUR comme cela semble être le cas).
S'il engageait une action contre le syndicat, il prendrait le risque d'être débouté et surement amendé puis condamné pour contestation abusive.
Voir Loi n°94-624 du 21 juillet 1994, art 29 IV: le montant de l'amende civile (NCPC) de celui qui agit de manière dilatoire ou abusive est de 152€ ou 3049€ lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une AG concernant les travaux mentionnés au parag. C de l'art. 26.
Cordialement.
Edmond  |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 21:20:44
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Dantès
"Ce qui est interdit c'est de voter 2 fois pour le même lot."
Le copropriétaire n'a pas donné de pouvoir il peut voter.
S'il a donné son pouvoir seul le mandataire peut voter.
Seule la personne ayant pouvoir a le droit de participer aux délibérations, sauf accord de l'AG sur la participations des deux personnes.
Dantès
"Pour que ce copropriétaire mécontent puisse passer à l'acte, il faudrait d'abord qu'il ait voté contre la résolution (et non POUR comme cela semble être le cas)."
O.K.-Il ne peut donc faire annuler l' A.G.
colette
Par contre lors de la prochaine AG, votre mécontent essaiera certainement d'exclure l'une ou l'autre. Ne vous laissez pas faire car un copropriétaire peut parfaitement se faire accompagner afin d'être conseillé. Mais cela est soumis au vote.
Soyez persuasive.
O.K., seule l'A.G. peut décider d'accepter telle ou telle personne à l'A.G. qui est une réunion privée.
A mon avis si vous êtes ferme et n'entrez pas dans son jeu ce copropriétaire va se calmer.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 07:22:21
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JB22,
Si vous voulez jouer sur les mots, c'est facile.
Vous citez très justement:
"Seule la personne ayant pouvoir a le droit de participer aux délibérations, sauf accord de l'AG sur la participations des deux personnes"
Aucune erreur à ce propos, l'amie de mariejds n'a pas participé aux délibérations, elle a seulement fait acte de présence en tant que membre du syndicat sans emettre aucun vote, ce qui ne peut en aucun cas la faire sortir de l'AG comme s'il s'agissait d'une personne ne faisant pas partie du syndicat.
Cordialement.
Edmond |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 09:06:33
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>Pour que ce copropriétaire mécontent puisse passer à l'acte, il faudrait d'abord qu'il ait voté contre la résolution (et non POUR comme cela semble être le cas).
si il souhaitait s'approprier des parties communes on peut imaginer qu'il a voté "oui" et donc contre la décision d'assemblée qui est "non", il peut donc contester la décision |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 14:00:01
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Dantès
"Aucune erreur à ce propos, l'amie de mariejds n'a pas participé aux délibérations, elle a seulement fait acte de présence en tant que membre du syndicat sans emettre aucun vote, ce qui ne peut en aucun cas la faire sortir de l'AG comme s'il s'agissait d'une personne ne faisant pas partie du syndicat."
Il n'est pas dans mes habitudes de jouer sur les mots, mais avec les mots au Scrabble!
Vous dites que "l'amie de mariejds n'a pas participé aux délibérations ni aux votes", ce qui est assez curieux pour un mandataire. Je confirme que c'est lui qui devait participer aux délibérations et aux votes, en tant que mandataire. Pour mariejds, rien ne s'oppose a sa présence à l'A.G. et à sa participation aux débats, avec l'accord de l'A.G., mais elle ne devait pas voter à la place de son mandataire.
baghirati
"si il souhaitait s'approprier des parties communes on peut imaginer qu'il a voté "oui" et donc contre la décision d'assemblée qui est "non", il peut donc contester la décision"
Inexact, on ne vote pas pour ou contre une décision, mais pour ou contre une résolution.
Votre interprétation est en contradiction avec votre affirmation du 1er paragraphe de votre réponse.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 14:38:47
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>Votre interprétation est en contradiction avec votre affirmation du 1er paragraphe de votre réponse.
je n'ai pas écrit deux paragraphes , je reprennais la phrase de dantès pour y répondre |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 17:18:52
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| Au sens de la loi de 1965 la qualité d'opposant est réservée au copropriétaire(ou mandataire) qui a voté "contre"une résolution adoptée par l'AG mais aussi à celui qui a voté "pour" une résolution rejetée par l'AG faute de majorité. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 18:17:07
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JB22,
Si j'ai bien lu, c'est l'amie en question qui est membre du syndicat et mariejds qui est la mandataire.
Donc normal pour son amie d'avoir seulement assisté sans jamais voter ni intervenir pendant l'AG car elle a délégué son pouvoir.
L'on a jamais vu un juge annuler une "non décision", je me permets de bien rigoler sur vos remarques.
De toutes façon, si cela était possible, la résolution se trouverait annéantie de toute manière.
Il conteste: annulation de la décision pas adoptée (ce cas ferait certainement jurisprudence) ou amende de 152€ + condamné art. 700 ce qui me semble plus probable.
Il ne conteste pas: non adoption de la décision par l'AG faute de majorité.
Le mieux à faire pour cet andouille c'est de remettre au prochain ODJ un texte voisin afin de tenter de gagner une majorité.
Mais en se comportant de la sorte, il n'obtiendra rien de rien.
Cordialement.
Edmond |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 23:25:33
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Dantès
OK, j'ai fait une confusion des personnes,"mariejds" étant le mandataire, elle pouvait voter et non pas son amie.
Rigolez, rigolez cela vous détendra, je vais en faire autant.
Bien cordialement.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 23:58:56
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mieux que cela .
en tant que nu-propriétaire, j'ai été à une de mes AG , en tant que CS très proche de la Présidente ( entendez par là sous-présidente si vous voulez), mais sans possibilité de votes car mon usufruitère n'a pas voulu me donner son mandat. Alors j'en représentais 3 autres. La situation est un peu spéciale, non ? De plus installée à la table de marque et assesseur, il est un peu frustrant de ne pas pouvoir voter (pour moi).
Le syndic en a profité pour m'éviner de la liste du CS puisque je n'étais là qu'en représentation et non en copropriétaire. Qu'en pensez-vous ? Car pour ne pas le nommer, c'est Foncia et ravi de me voir loin de lui. Etait-il dans le droit chemin?
LN |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 05:36:13
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Bonjour à tous,
Merci de vos nombreuses réponses qui confortent toutes mon idée de départ selon laquelle un copropriétaire peut être présent qu'il aie ou non donné un pouvoir. Je voudrais seulement donner mon opinion sur une affirmation qui est plusieurs fois répétée qui est que c'est à l'assemblée, par un vote, de décider si un copropriétaire qui a donné un pouvoir de représentation peut être présent ou non. Ma première remarque est que l'assemblée ne vote que sur les points qui figurent à l'ordre du jour, que la définition des présent et des représentés ne se fait que le jour de l'assemblée et que, pour cette simple raison, il ne pourrait y avoir de vote sur le sujet. Ma seconde remarque est que s'il devait y avoir un vote, à quelle majorité se ferait-il ? (la loi et le décret n'en parlent pas). Ma troisième et dernière remarque sur ce sujet est que quel que soit le nombre de copropriétaires qui ne souhaiteraient pas la présence de l'un des leurs à leur assemblée, je ne vois pas sur quelle base ils pourraient avoir raison (la confidentialité des débats ne pouvant s'appliquer à l'un des copropriétaires).
Ce que l'on peut tirer comme conclusion de ceci est que l'on peut être aidé par qui on veut pour une assemblée (si on donne pouvoir tout en étant présent me semble imparable - mais le fait de venir avec quelqu'un, même sans pouvoir, ne me paraît pas, non plus, avoir été traité par la loi, ni le décret et peut-être est-ce possible). En tous cas ça répond à une question qui avait été posée il y a quelque temps. Cette personne demandait si elle pouvait venir avec un avocat. Je pense déjà qu'une réponse sûre est : oui, donnez-lui un pouvoir et allez-y vous aussi.
Une remarque sur un autre sujet venu en arrière-plan : Le fait que le copriétaire qui souhaitait acquérir contre des cacahuètes une trentaine de mètres carrés de cour commune ait voté pour ou contre la décision. Il est clair qu'il a voté contre la décision qui a consisté à refuser sa demande d'acquisition et qu'à ce titre, il a le droit de contester cette décision de refus devant le tribunal. Il ne pourra cependant pas la contester du fait que mon amie, copropriétaire, était présente, mais du fait de tout autre motif qui lui paraîtra fondé et qui ne pourra certainement pas paraître fondé au tribunal (mais là, c'est un autre sujet). Je lis quelques réponses, par exemple Dantès qui parle de non-décision ou de décision pas adoptée, par exemple JB22 qui écrit "on ne vote pas pour ou contre une décision, mais pour ou contre une résolution". A ce sujet, ma remarque consiste à dire que décision et résolution c'est la même chose, que, contrairement à ce que pensent beaucoup de personnes, la "résolution" n'est pas la question posée et la "décision" la réponse à la question. Si on se réfère au petit Larousse au mot "résolution" on trouve une définition suivante : "Texte par lequel une assemblée, un congrès définit la solution proposée à une question qui lui est soumise". Donc, nous avons : question : texte qui figure sur la convocation auquel l'assemblée devra répondre par oui ou par non. Décision : réponse de l'assemblée à la question (oui ou non constituent la décision). Résolution : texte qui fait état de la décision.
Ceux qui votent contre une décision d'assemblée, que celle-ci réponde oui ou non à la question posée, se trouvent bénéficier de l'article 42 de la loi et peuvent conteter la décision.
Cordialement
Marie |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 14:16:55
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Extraits du code de la copropriété (Litec)
On admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans autorisation de l'assemblée (TGI Paris 25 mai 1988)
Si un tiers veut assister à l'assemblée contre le grè du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du président du TGI doit être obtenue pour l'y autoriser ( désignation d'un huissier TGI Marseille 4 mars 1969)La présentation d'une requête à cette fin par un copropriétaire ne peut être considérée en soi comme fautive(Cass. 3è civ.8 avril 1998) |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 19:58:27
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Tous les points extraits du code de la copropriété (Litec) sont respectés.
Le tiers présenté en la personne de mariejds dispose d'un pouvoir pour représenter la copropriétaire en question.
Mais pour JB22, scander INEXACT alors qu'il a lu le sujet en 10 secondes me paraît peu fiable.
Ce qui m'a quand même mis de bonne humeur (même JB22 en rit aussi, je préfére cela) ce n'est pas tant la confusion mandataire-copro mais le fait de faire croire que contester une décision non adoptée peut servir à quelqu'un.
JB22 ou quelqu'un peut-il citer un seul cas où un copropriétaire est allé contester une résolution non adoptée.
J'ai développé plus haut l'absurdité de la démarche pour laquelle je ne suis pas certain que le juge l'apprécie.
Puisque rien n'est adopté, les choses restent en l'état, que pourrait apporter un juge dans ce cas ?
Le pouvoir du juge se limite à invalider une résolution en fonction des éléments fournis (infraction à la loi, mauvaise majorité...), en aucun cas de forcer à enchainer une autre AG encore moins d'imposer une résolution.
Je ne vois pas comment il pourrait invalider une "résolution non adoptée" de plus fait contesté par une personne qui a voté POUR.
Il y a quoi nager en plein délire.
Edmond |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 01:39:56
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A Felix1930
Votre extrait répond parfaitement à la seconde hypothèse développée dans ma dernière intervention, au sujet d'une personne étrangère qui voudrait assister à la réunion sans un pouvoir de représentation. C'est donc impossible sans l'autorisation de l'assemblée. Merci de m'avoir éclairée. Dans mon cas d'origine les choses sont, bien sûr, différentes. Moi, j'ai un pouvoir. Donc personne ne peut contester ma présence. Mon amie est la copropriétaire que je représente. Elle n'est donc pas une étrangère à la copropriété (n'est donc pas un "tiers" pour se référer à votre citation) et personne non plus ne peut contester sa présence.
A Dantès
Comme je l'ai développé dans ma dernière intervention, une décision de refus de faire ou d'accorder un droit demandé est une décision comme une autre et peut être contestée par celui qui a voté dans l'autre sens. Dans un cas comme le présent, en imaginant par exemple qu'un copropriétaire propose un prix honnête pour une partie commune dont l'usage est pratiquement nul pour le reste de la copropriété, s'il démontre de manière incontestable, par des écrits, que le refus qui lui a été opposé ne l'a pas été pour la préservation de l'intérêt général, mais seulement pour l'embêter, s'il démontre de plus, que l'intérêt général de la copropriété est bien de vendre cette partie, il pourrait espérer, en se basant sur un abus de majorité notoire, obtenir l'annulation de la décision d'assemblée. Je pense qu'il n'obtiendrait pas, en tous cas, que le juge puisse prononcer la vente à la place de la copropriété. Donc, à part les quelques points du raisonnement qui donnent lieu à mes remarques, votre conclusion est quand même parfaitement exacte.
Cordialement
Marie |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:52:27
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Dantès,
Vous indiquez < quelqu'un peut-il citer un seul cas où un copropriétaire est allé contester une résolution non adoptée >
Il me semble que ce peut être le cas lorsque l'AG n'autorise pas l'exercice d'une activité commerciale à un copropriétaire alors qu'une activité similaire est déjà exercée dans l'immeuble (abus de majorité) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 20:13:31
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Bonjour et pardon à ceuwx qui partent dans tous les sens :
Une AG étant une réunion privée, ne peuvent y assister que ceux qui y sont convoqués, leur représentant, ou les personnes habilitées par le juge.
Mais une personne étragère à l'AG et à celle citées ci-desus n'entache pas de nullité l'AG ou les décisions prises.
Lorsqu'une personne est étrangère à l'AG, il faut que l'AG se prononce par un vote à l'art.24 pour dire si elle eccepte ou non cette présence étrangère.
A défaut d'un vote sur ce point, il y a accord tacite de l'AG.
Un cas classique : le syndic prof débarque avec un avocat ou un huisier de ces ammis, huissier non désigné par ordonnace, uniquement pour impréssionner et faire taire les détracteurs : il faut refuser ce genre de pratique et imposer, par un vote, l'exclusion de cet étranger.
La chose est toute différente lorsque l'intervention d'uner tierce personne est éventuellement nécessaire (procès en couyrs, travaux, etc ...) pour donner ponctuellement, lorsque la question est abordée par l'assemblée, informations et conseils.
Dans le cas cité par Marie, tout copropriétaire a parfaitement le droit de se faire assister par un mandataire de son choix, qui émargera la feuille de présence, et d'être tout de même présent à l'AG. Seule réserve : ce copropriétaire ne peut participer aux débats et voter, bien entendu.
Mais tout ceci est parfaitement régulier. Le copropriétaire contestataire car mécontent de la participation au débat et de l'action du mandataire n'a rien à contester !
Marie s'est exprimé en tant que mandataire et a exprimé les voix de son mandant., point final. Il n'y a rien à raisonner ou à expliquer.
Un copropriétaire ou un mandataire n'a certainement pas à expliquer voire à justifier le sens de son vote !!! Où va t-on !!
Je viens compléter mon msg pour revenir sur le sujet de Marie : lors de l'AG, un copropriétaire souhaitait acqérir "à vil prix" dites-vous une partie commune. Vous ne dites pas ce qu'il en est sur ce point. En effet, s'il s'agit d'une partie commune qui n'a d'intéret que pour ce copropriétaire, qui plus est s'il est le seul à l'utiliser effectivement depuis des années, l'AG ne peut s'opposer, ou difficilement, à ce que cette partie commune soit 'privatisée'. En cas de refus de l'AG, c'est le juge qui tranchera et qui peut lui donner raison.
Mais ceci n'a rien à voir avec le fait qu'un copropriétaire puisse désigner un mandataire et soit tout de même présent silencieusement à l'AG.
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Edité par - gédehem le 03 mai 2005 15:29:27 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 17:44:56
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Les précisions de Gédéhem m'amène une question : lors de l'AG, au moment où on doit élire un (nouveau) syndic parmi 3 propositions (dont l'actuel), on peut donc proposer de faire entrer les représentants des 2 autres candidats à condition que l'AG donne son accord (tacitement ou en procédant aux votes) ? C'est bien cela ?
Autre question : n'a-t-on pas intérêt à faire entrer dès le début de l'AG les 2 nouveaux postulants pour qu'ils puissent suivre les débats et, le cas échéant, prennent la suite des opérations dans le cas où l'actuel syndic est évincé et quitte l'AG séance tenante (cf cas lus sur ce forum) ? |
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