|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 03 mai 2005 : 19:38:59
|
Lorsqu'on change de syndic, il est prudent (il faut) de faire en sorte qu'au milieu des 2 ou 3 propositions retenues, 1 seule soit mise en avant, en général par le CS.
Il faut préparer le terrain de l'AG (Attention, je ne parle pas de manœuvre pour imposer !). Il faut, avant l'AG, entre la convoc et la tenue de la réunion, faire une note d'info, ou mieux une réunion d'information, pour en discuter et faire la synthèse des candidatures pour n'en retenir qu'une.
Pourquoi ? parce que lors de l'AG, on risque d'avoir une dispersion des voix. Il faut donc balayer un peu et arriver à retenir "le mieux disant"....
Cette préparation de l'AG, en particulier lorsqu'on souhaite changer de syndic, est très importante. Il est notamment indispensable de prévoir les candidats au bureau :
- 1 pdt qui PRESIDE, qui anime et dirige les débats, en patron de l'AG (pas un dictateur kan mmême !, mais 1 qui ne se fait pas marcher sur les pieds par le syndic sortant).
- surtout 1 secrétaire de séance : il ne faut JAMAIS que le syndic sortant soit secrétaire de séance.
- et bien sur, au moins 2 scrutateurs, qui SCRUTENT, qui notent et décomptent les votes nominatifs.
Ne pas oublier non plus de préparer un double de la feuille de présence (nom.adresse, n° lot et tantièmes de chacun) au cas où le syndic sortant partirait en cours de séance avec cette feuille émargée.
Ensuite, une fois nommé, il convient pour le pdt de séance d'aborder la question sur les comptes passés, à approuver globalement ou non, et la question du quitus, sans doute à l'ODJ, qu'il ne faut JAMAIS donné. Il appartient ensuite au pdt de séance de modifier éventuellement l'ordre des questions pour aborder la question importante du jour : "nomination du syndic".
Le pdt du CS ou la commission chargé d'analyser les candidature intervient pour dire ou rappeler le choix fait ou le nom de celui sur qui il a eu accord, préférence.
C'est à ce moment qu'on fait entrer un par un (par ordre alpha) le ou les postulants, qui attendent dans le couloir : c'est une pratique courante dont ils ont l'habitude.
Chacun a 5 mn pour se présenter, sa société, ce qu'il compte faire. Ils répondent aux questions et sortent pour faire entrer le suivant.
Ils attendent encore dans le couloir pendant le débat de l'AG et le vote.
Le secrétaire de séance va ensuite donner le résultat aux postulants dans le couloir, et demander à celui élu de revenir dans la salle (c'est prévu et habituel ).
Une chose pertinente alors : le secrétaire de séance élu au début de séance démissionne et le nouveau syndic devient secrétaire pour la suite de l'AG (prévu ou à prévoir)
Le pdt de séance poursuit l'ODJ : budget prévis, élection du CS, travaux, etc etc ....
Voyez, avec un peu d'entente et de préparation c'est tout simple, en ayant toujours en tête que l'AG des copropriétaires c'est uniquement l'affaire des copropriétaires. |
Edité par - gédehem le 03 mai 2005 19:42:08 |
Signaler un abus  |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 09:05:16
|
Bonjour,
Pour répondre à Gedehem,
Le copropriétaire en question souhaitait acquérir à vil prix (1 euro symbolique, la moitié du terrain entourant l'immeuble. Partant du principe qu'il n'y a que deux appartements en rez-de-chaussée et que les autre copropriétaires n'avaient rien à faire sur le terrain entourant l'immeuble, il avait l'idée que les deux propriétaires du bas pouvaient s'octroyer pour cette somme colossale environ 200 m2 de terrain chacun. Le syndic soutenait ses prétentions avec documentations rocambolesques à l'appui.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 10:06:37
|
De [b]gédehem[/b
" Il faut donc balayer un peu et arriver à retenir "le mieux disant"...."
Entièremnt d'accord avec vos judicieux conseils, seulement votre paragraphe ci-dessus peut prêter à interprétation.
"le mieux disant" n'étant pas à prendre au sens du montant des honoraires mais du "mieux" en matière de prestations en général.
Prévoir également un lieu de repli, si lAG. a lieu dans les locaux du syndic, et que celui-ci veut vous mettre à la porte, quittez les lieux (En emportant la feuille de présence ou son double) et allez poursuive l'A.G. dans ce lieu de repli. |
| Signaler un abus |
|
|
calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 11:12:59
|
Merci pour ces précieux conseils sur l'organisation de l'AG.
Mon souci c'est que je ne fais pas (encore) partie du CS car celui-ci est vampirisé par des anciens qui se croient tout permis.
Les 2 candidats au poste de syndic c'est moi-même qui les ai trouvé et qui ai dû proposer leur contrat pour la prochaine AG (LRAR avec mes questions à inscrire à l'ODJ + contrats joints).
Le CS s'est réuni il y a un mois et a "étudié" les candidatures, mais il n'a pas jugé bon de prendre contact avec eux.
Donc je ne vois pas comment le CS peut donner un avis sur ces candidats !
Par conséquent, j'espère pouvoir être pdt de séance de l'AG malgré la résistance attendue du côté des anciens. Et j'essaierai de convaincre 1 copro ami de faire secretaire de séance...
Tout ça n'est finalement que la route pavée d'embrouilles d'une copro peut-être trop ordinaire, en tout cas d'après ce que je lis dans le forum ........ |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 13:42:55
|
| JB22, un "mieux disant", que ce soit pour un syndic, une entreprise de ravalement de façade ou le fournisseur du train avant de l'A380, c'est celui qui propose la meilleure prestation possible pour le meilleur prix. |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 17:15:16
|
Le copropriétaire candidat acquéreur a tort sur tous les points.
Un copropriétaire a le droit de se faire représenter. Il n’existe aucune disposition interdisant un copropriétaire représenté d’assister à l’assemblée.
Il n’est pas interdit qu’un tiers assiste à une assemblée. Seulement un tiers ne peut de droit assister à une assemblée et peut en conséquence se faire expulser de la réunion.
Pour faire annuler une assemblée il faut arguer d’un motif d’irrégularité, que ce soit dans la convocation ou dans la tenue de l’assemblée, par exemple assemblée présidée par le syndic, violences, troubles graves perturbant les délibérations, fraudes ou erreurs sur les comptes des présents ou des votes etc. La présence d’un tiers n’est pas en soi une irrégularité. Du reste, le copropriétaire représenté n’est pas un tiers, comme il vient d’être dit.
Annuler l’assemblée n’aurait d’autre effet que de remettre la copropriété dans la situation antérieure à celle de la tenue de l’assemblée, c’est à dire avant qu’elle se prononce sur la demande de cession du terrain. Or comme le projet a été rejeté, la tenue de l’assemblée n’a pas modifié la situation.
Le candidat acquéreur n’a aucun motif pour faire annuler la décision de refus de vente. Admettre l’illégalité du refus serait admettre un droit sur la propriété du terrain convoité. Or il n’a aucun droit. Le terrain appartient au syndicat qui en use et en dispose comme il l’entend étant dans son droit de propriétaire de refuser d’aliéner quand bien même ce bien lui serait inutile et pourrait être utile à celui qui le convoite. Certes la jurisprudence a consacré l’abus de droit, mais cette notion ne va pas jusqu’à reconnaître un droit d’expropriation aux particuliers. Le syndicat ne peut donc être obligé de vendre et n’a même pas à motiver son refus.
De plus une cession pour un euro symbolique, ce n’est pas une vente, c’est une libéralité. Nul ne peut être forcé à faire des libéralités. La décision de cession dans ces conditions doit être prise à l’unanimité des copropriétaires.
Il serait erroné de prétendre que le terrain n’a pas de valeur. Ce qui est sans valeur pour le syndicat, c’est l’usage qu’il peut faire du terrain en raison de la consistance de l’immeuble. Mais que les constructions viennent à être détruites, la portion de terrain concernée continuerait à être partagée de manière indivise entre tous les copropriétaires et si le terrain restant après démolition était vendu chaque copropriétaire recueillerait sa quote part du prix. Céder une portion du terrain pour l’euro symbolique c’est par avance augmenter sans contrepartie la part de l’acquéreur lors d’une éventuelle liquidation de la copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 18:57:32
|
Il a été justement dit plus haut que l'assemblée est une réunion privée. Ne peuvent donc pénétrer dans la salle de réunion que les personnes ayant qualité pour ce faire.
Un tiers peut assister à l'assemblée à condition d'y être autorisé par un vote de l'assemblée.
En l'espèce le copropriétaire est présent mais a utilisé un subterfuge pour introduire un tiers : il lui a donné pouvoir de représentation. L'anomalie a été décelée mais personne n'a trouvé d'argument contre cet état de fait (citation de mariejds).
L'argument était simple : fraude à la loi au sens juridique du terme et l'exposé très clair de mariejds montre bien qu'il y a eu établissement d'un plan pour tourner l'interdiction de faire pénétrer un tiers sans autorisation de l'assemblée.
Que dire en faveur de mriejds ? Que l'article L 22 n'est pas très bien rédigé ! Il dispose : tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Or le droit de vote n'est qu'une des deux prérogatives dévolues aux copropriétaires à l'occasion d'une assemblée. L'autre est de participer aux débats préalables. L'argument est un peu spécieux mais on en connait biern d'autres du même genre qui ont permis de triompher dans une procédure.
De toute manière il ne ménerait pas à grand chose puisque mariejds a participé au débat aussi bien qu'au vote.
Il me semble donc que le président aurait pu exiger :
- soit le retrait du pouvoir donné à mariejds, la copropriétaire étant alors tenue d'émarger la feuille de présence et de participer à l'assemblée
- soit le retrait de la copropriétaire, mariejds restant mandataire
- soit une solution médiane : retrait du pouvoir mais autorisation donnée à mariejds de demeurer avec son amie copropriétaire, sous la condition de " rester taisante " au cours du débat, sauf à donner des conseils en a parte à son amie copropriétaire conformément à une réponse ministérielle du 16 juin 1972 relative à un époux non propriétaire.
Le choix fait par l'amie aurait fait l'objet d'un vote favorable de l'assemblée.
La notion de fraude à la loi a de grandes vertus, en droit civil comme en droit fiscal. Elle permet de sanctionner l'utilisation d'une procédure créée dans un but précis (ici permettre à un copropriétaire ne pouvant assister en personne, de se faire représenter), dans le but fondamentalement différent de tourner une interdiction légale (ici la participation à l'assemblée d'une personne étrangère au syndicat).
Le fondement est la règle " fraus omnia corrumpit " (la fraude corrompt tout) dont on a pu dire qu'il est un adage de la plus haute volée qui sert parfois de visa unique à des arrêts de cassation. Avec quelques autres, il partage le rare privilège, vigile suprême, de garantir la loyauté des rapports juridiques (Roland et Boyer Adages du droit français). Son application ne suppose pas une intention malicieuse (d'une seule personne) mais une collusion frauduleuse (de deux ou plusieurs personnes. |
Edité par - JPM le 04 mai 2005 23:33:03 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 19:37:22
|
JPM, arretez de tournicoter !!!
Il n'y a pas subterfuge lorsqu'un copropriétaire se fait représenter, qu'il vienne ensuite ou non à l'AG.
Il n'y a pas de plan lorsqu'un copropriétaire conscient de sa méconnaissance suhaite être assisté et donne mandat à une personne de confiance, au besoin à son avocat !!
Il n'y a pas alors, en fait comme en droit, de tierce personne, d'étranger à l'AG réunion privée !!!
Où donc en voyez vous ???? (vous savez, les lunettes !!!)
Quant à l'art.22, si cela avait été vous, nous le savons, il aurait été rédigé de toute autre manière car, bien entendu, le législateur s'est fourvoyé ici, comme il s'est fourvoyé ailleurs .... Ah, si ça avait été vous !!
Là où il est sans doute mal rédigé c'est qu'il permet à un copropriétaire de se faire représenter par l'employé du syndicat, alors que les intérets de l'un et de l'autre ne vont pas du tout dans le même sens.
Là où il a été mal rédigé c'est qu'il n'interdit pas à un administrateur de biens d'être, par contrat, mandataire et de ce fait détenir plus de 3 mandats (Quid des 2 arrêts rendus dans ce sens ? la CCass est-elle saisie ??? ..)
J'ai, avec d'autres, rappelé ici les règles. Barde à dit ce qu'il convenait de penser de l'attitude de ce copropriétaire qui, lui, tente de frauder avec la complicité active du syndic.
Votre post et votre solution médiane (médiane de quoi, par rapport à quoi ???) n'est qu'une elucubration sans fondement, voire une entourloupette : quid de votre " fraus omnia corrumpit " alors qu'il n'y a aucune fraude d'aucune sorte de la part de Mariejds et de son amie !!!
Invention masturbatoire ! |
Edité par - gédehem le 04 mai 2005 19:44:35 |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 22:53:19
|
Gedehem, restons serein et sachons ne pas rester sur une idée première quand celle-ci est valablement contestée. Une fois de plus votre méconnaissance des principes généraux du droit vous jette de la buée sur les lunettes. JPM est tout à fait convaincant. Il y a indéniablement fraude, non au sens pénal bien sûr, mais dans le sens qu'une procédure a été utilisée de façon dévoyée. Il est regrettable que la loi n'ait ménagé qu'une faculté de représentation et non aussi une faculté d'assistance, mais c'est ainsi. En conclusion, l'une des deux personnes en cause, soit le copropriétaire, soit son mandataire, aurait pu être obligée de sortir.
Les deux personnes n'étaient donc pas présentes de droit. Cependant, ces deux présences simultanées n'étant contraire à aucune disposition légale, elles ne constituent pas une irrégularité dans la tenue de l'assemblée.
Quant aux arrêts ayant admis la remise de plus de trois pouvoirs à un même administrateur de bien, il est pour moi aussi incompréhensible. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 23:48:56
|
Il est bien certain que l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix du 7 décembre 2000 pose un réel problème.
Le souci d'éviter les conséquences de l'absentéisme dans les résidences impose des solutions de ce genre. Les dispositions législatives relatives aux seconds votes sont aussi choquantes pour les puristes mais présentent sans conteste l'avantage d'éviter les blocages.
Dans ce genre de résidences la pratique des mandats en blanc, déjà contestable, ne permet pas toujours d'assurer la représentation de tous les absents qui ont pris la peine d'établir un mandat car il n'y a pas assez de personnes physiques présentes pour prendre tous les mandats.
Dès lors on n'en est plus à rechercher la meilleure solution mais bien la moins mauvaise. C'est à se demander si on ne finira pas pas admettre, au moins dans certains cas, le vote par correspondance ! |
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 00:03:37
|
Bonjour,
L'argumentation de JPM a été très bien menée et assez convaincante. Elle pèche cependant sur un point. S'il est vrai que nous nous étions organisées de cette manière pour pouvoir assister toutes les deux à l'AG (on peut parler de plan), ce plan n'avait pas pour objet de contourner la loi. Pour la simple raison que, contrairement à ce que vous dites, la loi n'interdit pas cette situation. Seuls quelques cas de jurisprudence (un exemple cité par Felix1930 - TGI Paris 25 mai 1988) qui, contrairement à la loi, ne correspond qu'aux réponses du juge à des cas particuliers, et qu'il est, par conséquent, inaproprié de généraliser.
La loi n'interdit pas cette situation et la manière de prendre une position sur un cas non prévu expressemment par loi consiste bien souvent à analyser l'esprit de loi, à chercher à savoir ce que voulait le législateur en la mettant en place.
Toute loi a, par nature, pour objet de protéger le plus faible des excès des plus forts (l'absence de lois n'est jamais favorable qu'aux plus forts). Comment pourrait-on penser que le législateur, en mettant en place les textes relatifs à la copropriété, entendait priver les copropriétaires du droit d'être assistés face à des professionnels et des magouilleurs de tout poil ? Dans tous les actes de notre vie, nous avons le droit d'être assistés. Nous avons toujours le droit de consulter un avocat, un conseil juridique, même une tireuse de cartes. Pourquoi, dans un domaine aussi complexe que celui de la copropriété, le législateur aurait-il souhaité priver le copropriétaire de ce droit naturel à l'assitance de son choix ? Ma réponse est évidemment que le législateur ne l'a pas souhaité et qu'à aucun moment ce "souhait" n'apparait, même en filigrane, dans les textes. C'est vrai qu'il y a un silence de la loi. Mais ce silence ne doit pas être interprété contrairement aux principes de la loi, mais bien dans le sens de ces principes.
La jurisprudence, à laquelle il est fait référence, répondait très certainement à une autre situation que celle d'une assitance.
Alors, s'il y a eu un plan, il n'était pas pour contourner la loi, comme vous le dites, mais pour contourner ceux qui veulent la détourner (ou en détourner des exemples de jurisprudence) pour priver les copropriétaires de leur droit à assitance.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 00:49:49
|
Chère Mariejds
D'abord P. F. Barde a tout à fait bien fait d'adoucir ce que mon propos pouvait avoir de malveillant  à votre égard et à l'égard de votre amie.
J'ai parfaitement compris la situation et j'espère que le candidat acquéreur, s'il persiste, aura à payer le juste prix.
Ceci état une juridiction éventuellement saisie n'entrerait pas dans ces considérations. Il est évident que la possibilité de donner procuration est réservée aux copropriétaires ne pouvant, ou ne voulant pas assister à une assemblée et qu'on ne peut admettre, même au nom de l'assistance d'un copropriétaire mal informé, qu'il soit présent à une assemblée au côté d'une personne détenant sa procuration.
S'il est vrai qu'une assemblée est une réunion privée, il est non moins vrai qu'il arrive qu'un copropriétaire soit assisté d'une manière ou d'une autre, mais de manière claire et transparente.
Il est bien évident que vous n'aviez l'une et l'autre pas d'intention frauduleuse. Il est aussi évident que la situation n'était pas conforme aux dispositions du statut et qu'elle aurait pu être sanctionnée.
Il faut ajouter que le statut n'est pas très portée sur l'assistance. On le voit bien avec la réforme du décret du 17 mars 1967 pour le conseil syndical. Qu'il s'agisse d'une bévue ou d'une modification volontaire et déterminée, le mot assistance, précisément, a disparu !
Tout celà pour dire que d'un incident clos, on peut l'espérer pour vous, il ne faudrait surtout tirer une conclusion qui serait sans nul doute érronée. |
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 19:59:37
|
Bonjour,
Ce débat fort intéressant m'a amenée à approfondir la rélexion sur le sujet et je crois que, vues sous ce nouvel aspect, les choses sont beaucoup plus simples et plus claires.
La loi ne consacre effectivement pas le droit à l'assistance, c'est à dire à continuer de défendre vos droits tout en consultant une autre personne. Par contre, dans tous les domaines, la loi consacre le droit à être représenté, c'est à dire à confier la défense de vos intérêts à une autre personne qui, elle, pourra vous consulter à tout moment dans sa tâche de défense de vos intérêts. Vous pouvez être représenté par un avocat devant les tribunaux. Vous pouvez être représenté par un délégué syndical devant les organismes disciplinaires de salariés. Et vous pouvez être représenté par toute personne de votre choix dans une assemblée générale de copropriétaires. Vous pouvez être représenté à chaque fois que vos intérêts sont en jeu et que vous estimez préférable pour leur sauvegarde, que ce soit une autre personne qui s'en charge. Ce droit à être représenté est un droit fondamental.
La question qui a été posée dans le cas particulier de la copropriété, mais qu'il est bon de voir dans son ensemble, est la suivante : le droit d'être représenté implique-t-il une obligation d'être absent ? Cela n'est le cas nulle part. Quand vous êtes représenté par un avocat devant le tribunal, vous pouvez tout à fait être présent et c'est même recommandé pour le cas où il souhaiterait vous consulter pour mieux vous défendre. Quand vous êtes représenté devant un tribunal du travail, organisme disciplinaire de salarié, prud'homme, etc..., vous avez parfaitement le droit (et c'est même recommandé) d'être présent. Vous avez toujours le droit d'assister à ce qui ce fait et vous concerne. Vous avez toujours le droit d'écouter et de voir comment votre représentant protège vos intérêts. Le droit fondamental d'être représenté n'implique en aucune manière l'obligation d'être absent.
Pourquoi les assemblées de copropriétaires seraient-elles les seuls endroits de la terre ou le droit d'être représenté impliquerait le devoir d'être absent ? En tous cas, aucun des textes régissant la copropriété ne prévoit cette obligation. Et d'ailleurs, dans l'intérêt de qui serait-elle, cette obligation ? Uniquement dans celui de ceux qui souhaiteraient pouvoir mettre à mal l'intérêt d'un copropriétaire dont ils souhaitent l'absence.
Un action devant le tribunal visant à obtenir l'application de cette pseudo-obligation n'aurait, de plus, aucune chance d'aboutir, pour la simple raison que personne ne pourrait faire valoir un préjudice du fait de la présence d'un copropriétaire représenté, si cela ne se traduit par aucun double vote (pas d'intérêt, pas d'action).
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 20:10:58
|
Re-bonjour,
J'ai oublié de traiter ce point. Je fais donc un collage.
La jurisprudence fait valoir qu'un tiers n'a rien à faire dans une assemblée si celle-ci ne le souhaite pas. Mais qu'est-ce qu'un tiers vis-à-vis de l'assemblée ? C'est quelqu'un qui ne représente personne et qui n'est pas lui même copropriétaire. Effectivement, il est logique que sa présence soit conditionnée à l'acceptation de l'assemblée. Mais celui qui représente un copropriétaire ainsi qu'un copropriétaire ne peuvent aucunement être considérés comme des tiers vis-à-vis de l'assemblée. Cette jurisprudence est donc sans aucun rapport avec cette situation.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 21:46:18
|
Votre réflexion est très intéressante mais les situations sont différentes.
Dans un premier cas il s'agit d'un procès, d'un conflit ! La règle veut qu'un justiciable soit ou puisse être assisté. C'est le rôle traditionnel de l'avocat, qui peut, dans un certain nombre de cas être substitué par tel ou tel. Et le justiciable peut, dans certains cas, être représenté. Dans certains autres sa présence n'est pas même souhaitée et, de toute manière, il ne peut pas s'exprimer (TGI civil, Cour d'appel civile par exemple).
Dans le second cas, il s'agit d'une convention; théoriquement, tous les copropriétaires viennent ensembles à une assemblée pour délibérer et décider sur la gestion d'un bien commun et les meilleures décisions à prendre dans l'intérêt supérieur de la collectivité ; le principe est donc l'assistance effective des copropriétaires ; la représentation est une solution subsidiaire pour les malades et ceux qui sont au loin (!); l'assistance n'a pas bonne presse, il faut bien le dire, parce qu'elle a un arrière goût de défense des intérêts personnels qui ne va pas bien avec la prééminence idéale de l'intérêt collectif
Vision idyllique peut-être, mais réalité des principes juridiques surement 
Pour être plus au ras des pâquerettes, pour une assemblée, on considère net et clair qu'une personne présente ne peut être représentée et celà est vrai pour toutes les catégories d'assemblées.
Si vous donnez un pouvoir à une association de défense des petits actionnaires d'une grande société, vous ne rentrerez pas dans la salle. |
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 23:01:13
|
Cher JPM,
Nous ne sommes plus que deux à discuter, mais c'est néanmoins intéressant. Je ne poursuivrais pas inutilement le débat s'il n'y avait des nouveaux points à discuter suite à votre réponse. Je constate en effet, en premier lieu, une contradiction dans vos propos. Vous écrivez effectivement sur votre post (message 4605) :"Il faut ajouter que le statut n'est pas très portée sur l'assistance. On le voit bien avec la réforme du décret du 17 mars 1967 pour le conseil syndical. Qu'il s'agisse d'une bévue ou d'une modification volontaire et déterminée, le mot assistance, précisément, a disparu !" et sur le post suivant : "le principe est donc l'assistance effective des copropriétaires ; la représentation est une solution subsidiaire pour les malades et ceux qui sont au loin (!)". Alors, le statut est-il favorable ou non à l'assistance ? Les textes, comme vous le notiez, ne parlent que de représentation, à aucun moment d'assistance. Le droit d'être représenté est défini par la loi et il est incontestable. Le droit d'être assisté n'est défini nulle part et c'est ce qui fait qu'il est contestable par ceux qui qualifient de "tiers" une personne qui viendrait assister un copropriétaire et qui prétendent soumettre sa présence à la volonté commune.
Quand vous dites "la représentation est une solution subsidiaire", vous avez forcément tort puisqu'elle est la seule solution légalement prévue par la loi. Et quand vous dites qu'elle est de plus réservée aux malades et à ceux qui sont au loin, vous émettez une simple opinion personnelle qui n'est basée sur aucun texte. l'article 22 de la loi stipule : "Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat". Cette phrase est suivie simplement d'un point et ne prévoit donc aucune conditions restrictive au droit de se faire représenter. On peut vouloir être représenté parce qu'on ne peut être présent à l'assemblée. On peut aussi le vouloir, car, tout en pouvant et voulant être présent, on a une extinction de voix. On peut le vouloir parce qu'on a peur de ne pas savoir s'exprimer. On peut le vouloir parce qu'on craint de se faire avoir sur une argumentation technique. On peut le vouloir pour toute raison qu'on n'a même pas à justifier.
Cordialement
Marie
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 23:36:16
|
Voyez, Mariejds, .... les contradictions des arguments avancés !!!!!
Sans aucune intention polémique, je voudrais noter tout d'abord que nous ne venons pas ici pour faire étalage de nos diplomes, nos médailles ou nos ages, dont nous ne savons rien les uns des autres et c'est tant mieux, mais pour apporter autant que possible des précisions ou un éclairage, au regard des textes ou de la réglementation, à des questions posées souvent par des néophytes.
Concernant le mandat donné par un copropriétaire à un mandataire pour le représenter en AG, il ne le prive pas pour autant de ses droits dont celui d'assister en spectateur à cette AG. Certes aucun texte ne le précise, ni dans un sens ni dans l’autre. Mais une restriction à ce droit ne découle d'aucun texte ni d'aucune règles. Ou alors il faut les présenter, ainsi que ceux qui caractériseraient alors la fraude.
Un détail d’importance, sur le sujet aborder par Mariejds :
Il s’agissait pour cette AG d’une proposition d’aliénation d’un terrain partie commune. S’agissant ici d’un acte d’aliénation et de vente, il convenait de faire application de l’art.1988 du C.civ : tous les mandat de représentation devait être exprès sur cette question. Je ne m’avance pas beaucoup en disant que tous les mandats donnés pour cette AG ne remplissaient certainement pas cette condition et qu’il convenait alors de ne pas en tenir compte !.. Dans ce cas, le mandant de Mariejds étant présent, il pouvait en séance confirmer sa position rendant alors valide sur cette question le seul mandat de Mariejds !!! (ce qui ne serait peut être pas allé dans le sens d’un vote Contre majoritaire pourtant voulu ...).
Personne ne semble avoir soulevé ce point. Alors venir parler de fraude de la part de Mariejds et de son amie !!......
Sur la présence du mandant spectateur c'est au contraire une pratique ..qui se pratique, en particulier pour ce papa agé représenté par son fils mais qui vient quand même. Et je ne parle pas de ces résidences dites 'de services' type "les J. de .", où la moitié des copropriétaires eux aussi âgés sont présents, bien que représentés par un fils, une fille ou un ami. ( Ayant été mandataire à plusieures reprises dans de telle AG, je peux vous dire que les mandataires fils ou fille n’ont parfois pas la parole sur certaines questions devant leur papa/maman mandant présents .. !)
Je ne vois pas sur quelle disposition ou même sur l'esprit de quel texte on peut s'appuyer pour restreindre cette pratique éventuelle ou pire la ici qualifier de fraude.
Quant au vote par correspondance, interdit à juste titre, on ne peut en aucun cas l’avancer pour solution de l’absentéisme.
Ce serait alors le règne sans partage des technocrates. C’est la négation de ce qu’est l’AG !
Comme le rappellent certains arrêts, " Il est dans la nature de l’assemblée générale de débattre sur les questions qui lui sont soumises ...".
Et mieux encore : "... une opinion préalablement établie peut être amenée à changer en raison du débat qui s’est instauré ..." ( à propos du mandat impératif).
Avancer le vote par correspondance, c’est nier ce débat indispensable, cette confrontation des opinions préalable à la prise de décision, c’est nier ce qui est le fondement de l’AG.
A la limite, il n’est plus nécessaire de venir du tout, il suffirait d’envoyer un bulletin de vote ... Ou même, on fait juste passer une note, pour un sondage, et avec le CS on procède au dépouillement ... .
Comme cela, pas besoin de s’encombrer de ces copropriétaires ignorants qui n’y entendent rien et nous pourrons faire nos petites affaires entre personnes raisonnables.
Pourquoi tant de formalisme dans la tenue des AG si c'est pour voter par correspondance ... comme par un sondage !!!
La gestion de la copropriété et la ‘politique’ à mettre en œuvre pour ce faire concerne en premier chef les copropriétaires.
La complexification de cette gestion sur les plans juridique et administratif, parfois inutile, en particulier ici la difficulté de lecture ou de compréhension des textes et documents qui s’y rapporte par une majorité de copropriétaires.
Il faut noter ici que la copropriété est la quasi seule organisation de droit privé dont le fonctionnement est régie par la loi. Les associations comme les sociétés le sont par leurs statuts.
Cela n'enlève pas les problèmes mais voilà qui limite de plus en plus la participation à quelques spécialistes. Reste un certain nombre de curieux qui ne veulent tout de même pas passer pour trop idiots ou qui prennent un air entendu mais qui au final suivent celui qui à l’air de s’y bien connaître, le syndic, dont les paroles sont d’Evangile.
La véritable lutte contre l’absentéisme (l’absence des copropriétaires aux AG, y compris lorsqu’ils sont représentés) passe par une information préalable des futurs copropriétaires, une formation des membres de CS, un retour de la démocratie dans les AG, une véritable maîtrise de leur ODJ, un renforcement des contrôles par le CS éventuellement assisté, un véritable professionnalisme des syndics, de véritables sanctions en cas de faute (alors que la sanction par retrait de la carte dite professionnelle vient d’être restreinte, allégée), et la mise en place de véritables concertations mettant un frein au règne des technocrates.
Un exemple : La loi est faite pour protéger le faible. Pourtant l’oubli (?), la disparition (?) de l’assistance du CS dans l’art.27 n’est pas du au hasard : soit c’est un technocrate-rédacteur qui ne sait pas ce qu’est une copropriété et le rôle du CS, soit c’est par volonté délibérée de mettre un frein, une limite aux actions de contrôle du syndic, contrôle éventuellement assisté.
Entre les 2, j’hésite .. Et vous ?
A trop vouloir maintenir les copropriétaires dans l’ignorance et restreindre insidieusement leurs droits, on ne peut leur demander en plus de participer à ce qui devient alors une mascarade. Et je ne soulève pas ici l'arret d'Aix de 2000 qui ne fait que la renforcer. Restons donc entre nous !
A quand la mise en place d’un petit manuel simple expliquant la copropriété, son organisation et son fonctionnement, remis a la signature du sous seing par exemple ? .... Bien plus intéressant que la copie du carnet d’entretien, non ?
|
Edité par - gédehem le 06 mai 2005 23:52:08 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 23:40:32
|
Dans Citation :
le principe est donc l'assistance effective des copropriétaires ; la représentation est une solution subsidiaire
assistance est une maladresse de clavier : par assistance effective j'entendais la présence effective, mais assistance était mal venue puisqu'on en traitait sous un autre sens.
mais pour solution subsidiaire : pas de doute. C'est la participation effective des copropriétaires eux-mêmes qui est souhaitable et souhaitée. La représentation est une roue de secours.
Dans tout celà il ne faut pas perdre de vue l'évolution dans le temps des assemblées dans les domaines les plus divers. Les assemblées de paysans, de moines, de compagnons charpentiers groupaient des gens de niveaux identiques par la formation, l'expérience et les préoccupations. Ils avaient la particularité de bien connaître les règles de leur corps social, professionnel, religieux, etc. (car il y avait des assemblées de tout poil). L'âge seul, avec l'expérience vécue et quelques grades donnait une certaine autorité. Ajoutez un petit talent particulier, un charisme, pour certains, et vous avez la recette. Par besoin d'assistance en ce cas. Chaque paysan connaissait parfaitement le régime des fossés, des sources, des haies et des étangs, bien que ne sachant pas lire. Il n'était donc pas question de faire représenter, ni même assister.
De nos tout est très complexe. Nombreux sont les jeunes qui ignorent ce qu'est un bail ou un réglement de copropriété, même parmi les bac + 6. Et cependant les grands principes des assemblées sont demeurés les mêmes. Le décret du 27 mai 2004 a même rétabli le droit d'initiative des copropriétaires (demande d'inscription à l'ordre du jour) qui remonte rééllement au Déluge.
Et plus haut j'ai oublié de rappeler que le régime des assemblées a toujours veillé au respect du droit à la parole, tandis que les tribunaux vous imposent le silence.
|
| Signaler un abus |
|
|
mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 04:10:54
|
Bonjour,
Gédéhem, je partage totalement l'ensemble de votre analyse. Concernant l’oubli (?), la disparition (?) de l’assistance du CS dans l’art.27 , je fais aussi comme vous : j'hésite. Je pense que de manière générale la loi est faite pour protéger le faible, mais qu'il y a bien des cas où le fort a réussi à influer sur la rédaction du texte pour qu'elle protège moins le faible qu'elle le devrait. Et là c'est peut-être un exemple.
Concernant la polémique que vous voulez éviter, je crois que vous faites bien. Nous avons la chance d'être sur un forum de qualité. Nous ne sommes pas tous d'accord et c'est aussi ce qui anime le débat et en fait la qualité. Personnellement, j'ai beaucoup appris de cette confrontation d'idées.
JPM, en remplaçant "assistance" par "présence", l'ensemble de vos propos cesse d'être contradictoire. Le texte se tient, mais vous ne démontrez à aucun moment (si ce n'est que vous le dites) que le droit d'être représenté impliquerait, en contrepartie, une obligation d'être absent. Vous ne dites pas non plus qui aurait intérêt à cette étonnante contrepartie.
Cordialement
Marie |
| Signaler un abus |
|
|
écureuil17
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 12:24:10
|
Donc cela voudrait dire que lors de l'ag, je peux contester la presence d'une personne qui n'est pas proprietaire et n'a pas de droit de vote? et que si le proprietaire d'un lot est present, son ami( pas de liens familiaux)ne peut participer aux débats, ni faire partie du CS?
Citation :
Initialement entré par felix1930
Extraits du code de la copropriété (Litec)
On admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans autorisation de l'assemblée (TGI Paris 25 mai 1988)
Si un tiers veut assister à l'assemblée contre le grè du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du président du TGI doit être obtenue pour l'y autoriser ( désignation d'un huissier TGI Marseille 4 mars 1969)La présentation d'une requête à cette fin par un copropriétaire ne peut être considérée en soi comme fautive(Cass. 3è civ.8 avril 1998)
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Pouvoir et présence du représenté
Forum fermé
