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Bonjour à tous, L'un des copropriétaires possède uniquement un petit studio dans notre petite copropriété de 9 appartements. Cet appartement est loué pour un montant très en-dessous du marché à une association qui aide des personnes en grande difficulté sociale à trouver une place dans la société, ceci en leur procurant un appartement. Action associative que je trouve tout à fait louable dans le principe mais qui pose concrètement quelques problèmes à la copropriété. L'association en question place dans cet appartement des personnes en difficulté qui causent des nuisances sonores importantes, mais surtout des dégats aux parties communes. La porte principale de la résidence a été cassée à plusieurs reprises, la porte du local poubelle vient juste d'être fracturée, il y aussi eu d'importants dégats des eaux il y a quelques mois suite à une chaudière cassée (problème qui n'a jamais été signalé par le locataire de cet appartement, et qui n'a été détecté qu'au bout de plusieurs semaines). Concernant la porte principale fracturée, nous avons eu à chaque fois de fortes suspicions sur les locataires successifs de ce même appartement, suspicions qui ne sont motivées par un 'délit de sale gueule' mais par le fait que l'un d'entre eux a été pris sur le fait au moins une fois (en train de casser la porte principale parce qu'il avait perdu ses clés!) et qu'un autre a cassé la porte de son propre appartement pour les mêmes raisons. Les réparations ont toutes été prises en charge par la copropriété, sauf pour la fois où le locataire a été pris sur le fait (dans ce cas, le syndic a forcé le propriétaire a payer les réparations). Le propriétaire n'est pas du tout coopératif, il a payé les réparations de mauvaise grace, ne vient jamais aux réunions des copropriétaires et refuse d'intervenir auprès de son locataire. Le syndic dit être impuissant, il affirme qu'aucun texte de loi ne lui donne le pouvoir de forcer le propriétaire à intervenir auprès de son locataire et que c'est aux copropriétaires de tenter eux-mêmes une action pénale envers cette personne, avec toutes les lourdeurs administratives et les frais que cela suppose (en résumé, il nous déconseille fortement de suivre cette voie). Il nous a également parlé de porter plainte contre le locataire, sachant que la police est peu encleinte à intervenir dans ce genre de cas et que cela peut aggraver davantage la situation. Qu'en pensez-vous? Sommes nous vraiment à ce point pieds et poings liés jusqu'à que le propriétaire vende et que le bail du locataire se termine?
...Tenter une action pénal contre le propriétaire... Pour quel motif? Tapage nocturne/diurne et dégradation de son locataire? A ma connaissance aucune loi ne transfert la responsabilité d'un délit pénal du locataire au bailleur. La plainte pouvant se justifier est bien celle contre le locataire... apres arrive la difficulté de la charge de la preuve... et puis celle de l'efficacité, les nuisances sonores n'étant pas la priorité n°1 de la police et des juges.
Les réparations ont toutes été prises en charge par la copropriété, sauf pour la fois où le locataire a été pris sur le fait C'est logique, si l'auteur de dégradation n'est pas identifié (la présomption de culpabilité ne suffit pas...) c'est la copropriété qui paie. Pour les dégats des eaux, ce sont les assurances.
Que faire... pas trop d'idée. Portez plainte? Assurez vous d'avoir de vrais preuves... Quel est le status du locataire? il a un contrat avec le propriétaire ou seulement avec l'association? si il a un bail loi 1989... il peut rester longtemps le bail étant reconductible.
Quelquefois, le Règlement de Copropriété ou le règlement intérieur de l'immeuble énonce tout un tas d'interdictions (tapage, chien errant, nuisances diverses, ...) à l'usager des locaux de la copropriété, voire mise à la charge du copropiétaire de la réparation de leurs conséqences (à lui de se retourner vers son locataire). Maintenant, je ne connais pas l'usage ni l'efficacité de ces textes ?
Quelqu'un les connaît-il ? Y a-t'il de la jurisprudence ?
La jurisprudence sanctionne les excès dans la mesure où les nuisances excèdent "les inconvénients normaux du voisinage" (Cass. 3ème civ. 24 octobre 1990). Vous avez donc des recours contre les locataires et/ou l'association qui met l'appartement à leur disposition.
D'autre part, je vous rappelle qu'un propriétaire est responsable des désordres créés par son locataire. Bien évidemment dans la mesure où les preuves de la culpabilité du locataire sont incontestables.
La jurisprudence sanctionne les excès dans la mesure où les nuisances excèdent "les inconvénients normaux du voisinage" (Cass. 3ème civ. 24 octobre 1990). Vous avez donc des recours contre les locataires et/ou l'association qui met l'appartement à leur disposition.
D'autre part, je vous rappelle qu'un propriétaire est responsable des désordres créés par son locataire. Bien évidemment dans la mesure où les preuves de la culpabilité du locataire sont incontestables.
Sans parler de jurisprudence, le règlement de copropriété aborde le sujet des nuisances sonores, en utiliser une formule proche de la votre, et avec le même esprit.
Par ailleurs, le syndic reconnait lui-même que c'est au propriétaire de faire respecter le règlement de copropriété à son locataire. Sauf que ce propriétaire fait la sourde oreille et laisse l'entière gestion de l'appartement aux bons soins de l'association qui est le locataire mentionné sur le bail. Il refuse d'intervenir auprès de cette association et refuse de casser le bail.
Le syndic se déclare impuissant et me dit que tout ce que je peux faire, c'est intenter moi-même une action juridique, car le syndic ne peut pas représenter les copropriétaires au pénal. Cette solution me paraît hautement risquée et d'autant plus aléatoire qu'aucun élément de preuve n'a été conservé concernant les dégradations constatées.
Quels sont mes éventuels recours?
D'ailleurs, le propriétaire a-t-il le droit de louer à une association, sachant que cette association se permet d'y loger n'importe qui à sa convenance? Je ne sais pas d'ailleurs si ce logement est prêté gratuitement ou si l'occupant le sous-loue (ce qui je crois est illégal, non?)
Je vous remercie par avance pour votre aide, cette situation étant pour moi génératrice d'un certain stress.
Je précise quand même que mon appartement se trouve en face de celui loué par l'association et que je suis le premier à souffrir des nuisances sonores en question. L'occupant ne travaille pas, se couche fort tard, invite des amis, claque les portes, se bagarre avec sa propre porte à chaque fois qu'il sort ou qu'il entre de son appartement depuis qu'il en a lui-même cassé la serrure il y a deux ou 3 mois(sachant qu'il n'a jamais pris la peine de la réparer).
Citation :D'ailleurs, le propriétaire a-t-il le droit de louer à une association, sachant que cette association se permet d'y loger n'importe qui à sa convenance? Je ne sais pas d'ailleurs si ce logement est prêté gratuitement ou si l'occupant le sous-loue (ce qui je crois est illégal, non?)
Jean-Charles, Selon l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la sous-location n'est pas illégale mais est réglementée :
Citation :Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Dégats aux parties communes + nuisances sonores
Forum fermé
Posté - 27 avr. 2005 : 12:50:38
