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J'aimerais acheter une grande maison en habitation principale puis refaire 3 apparts. En garder un pour moi et revendre les 2 autres. Comment serai-je imposer sur la plus-value et comment déterminer le prix d'achat d'un appart puisque j'acheterai la maison entiere.
En fait, la valeur d aquisition sera partagé entre les lots individuellements, pour déterminer la valeur de base en cas de plus value.
Votre notaire sera la pour vous conseiller dans cette démarche, le partage nest pas obligatoirement du au % de superficie de chaque lot au rapport de la surface totale, l emplacement, l accessibilité, la luminosité, l état sont égalements des critères pouvant influencer la quote part. Donc, vous pourrez demander une part plus haute ou plus basse pour certains lots, selon votre libre arbitre. (sauf erreur de ma part).
A mon avis, vous ne pouvez occuper plusieurs habitations principale (il n y en a qu une), les autres lots sont taxables de + value, s il y en a une.
Le mieux, c est de voir votre notaire pour le montage de l opération, comme ce sera lui qui se chargera de retenir les éventuelles taxes de plus value, vous aurez un des meilleurs conseils.
ainsi que sur l’ Instruction Fiscale 8 M-1-04 publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI) en date du 14 janvier 2004 suite à la réforme de la taxation des plus values intervenue pour application à partir du 1er janvier 2004 :
Comme l'indique neskik, lorsqu'il n'est pas possible de déterminer le prix de chaque lot à revendre à départ de l'opération, il est nécessaire d'effectuer une ventilation du prix d'achat pour le calcul de la plus value au moment de la vente.
Ceci peut se faire de diverses manières et la loi est assez floue la dessus. Ceci dit, ce qui est généralement accepté c'est un calcul rapporté au m2. C'est à dire que vous prenez le prix d'achat et vous le divisez par la surface totale du bâtiment pour obtenir un prix d'achat du m2. Soustrait du prix du m2 à la vente, cela vous donnera la plus value brute. Ceci sachant que le prix d'achat du m2 calculé de chaque logement vendu peut être majoré ou minoré selon des critères comme le fait d'avoir un petit jardin car on est au RDC et que les autres n'en ont pas, ou le fait d'avoir une vue ou un cheminée...etc. Ce ne sont pas de grands ajustements (+/-10 - 15%) mais c'est accepté.
Le tout est que le total calculé en additionnant le prix ainsi ventilé de chaque logement soit effectivement égal au prix d'achat global du bâtiment. Attention aussi à ne donner qu'un valeur rèduite du logement que vous garderez. La répartition doit être logique et le prix du m2 sensiblement identique.
Après, lorsque vous avez calculé la plus value brute, il faut déduire les frais de travaux. Là, c'est pareil, il faut faire un répartition équitable si vous n'avez pas de facture individuelle par logement.
Quoiqu'il ne soit, vous paierez l'impot sur la plus-value de 27% sur la vente de ces nouveaux logements.
je dirais que la question sera contrôlée par un agent des impôts lui même.
De mon point de vue, la résidence principale ne peut être transformée en 3 résidences principales (c est une abération), 2 secondaires et 1 principale, oui.
Nous parlons de transformations du bien précédent, ce n est plus le même bien ensuite.
Et attention à l idée de déclarer une nouvelle résidence principale pour chaque lot revendu, en cas de contrôle, le fisc risque d interpréter ça comme des opérations de marchands de bien déguisées.
maison en 3 apparts
Forum fermé
Posté - 27 avr. 2005 : 17:51:50
