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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 02 mai 2005 : 16:28:49
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Bonjour à tous,
Notre AG va être convoquée en juin, et j'ai envoyé au syndic (en LRAR) en février d'inscrire plusieurs questions à l'ODJ. Parmi celles-ci, celle d'annuler une résolution concernant des travaux votée à la hussarde en AG de l'an passé.
Pour info, aucune provision n'a encore été prélévée car suite à l'AG 2004, j'ai réuni autour de moi plusieurs copro (30% des tantièmes) et révélé à tous la gestion abherrante de notre copro : le CS choisit l'entreprise (la mise en concurrence il ne connaît pas) et décide seul de la nature des travaux qui seront réalisés. Le syndic lui exécute (en mentant en AG sur la légalité ou non des votes etc...) pour toucher ses 4% d'honoraires sur ces travaux.
Ma question est celle-ci : le syndic (véreux) peut-il refuser d'inscrire cette question à l'ODJ sous prétexte que l'AG 2004 n'a pas été contestée au TGI ?
Corollaire à ma question : Que peut-on faire si l'ODJ n'intègre pas la totalité des questions demandées par un copro ?
D'avance merci pour votre aide
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 21:33:46
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R1 : NON, il n'a rien à dire ou à commenter : il doit s'exécuter et inscrire.
R2 : RIEN ! (Accessoirement, demandez donc à JPM, ardent défenseur de la nouvelle mouture de l'art.10 !)
Votre question était sur le sujet : "comment les copropriétaires se sont fait avoir en 3 lignes". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 23:24:49
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Le principe absolu est que le syndic doit inscrire à l'ordre du jour toute question dont l'inscription a été demandée par LRAR. Il n'y a pas de restriction à ce principe mais il comporte par nature quelques conditions :
Il faut que la question soit de la compétence de l'assemblée et soit susceptible d'aboutir à une décision. Il est ainsi inutile de demander un vote permettant au syndic de poursuivre des copropriétaires débiteurs alors qu'il en a le pouvoir et l'obligation en vertu de la loi elle même. Un rappel à l'ordre en cas de carence n'exige aucune inscription préalable à l'ordre du jour. Il peut être formulé par exemple à l'occasion d'un refus du quitus ou d'un octroi du quitus avec réserves.
Dans certains cas la question doit être accompagnée d'un dossier, voire d'un projet de résolution. Si le demandeur ne fournit pas ces pièces le syndic n'est pas tenu d'inscrire une question qui ne peut aboutir à une décision faute d'information préalable des copropriétaires.
Il n'est pas non plus nécessaire de provoquer un vote de l'assemblée sur une question qui relève des pouvoirs d'administration courante du syndic. Si une réparation n'a pas été effectuée, un rappel peut être mentionné dans les questions diverses.
En l'espèce la question de l'éventuelle annulation d'une décision antérieure doit être portée à l'ordre du jour. Le bon accueil de la demande par l'assemblée est une autre affaire. Toutefois la demande d'inscription doit être assortie d'une motivation, pour que les copropriétaires soient informés à ce sujet.
Le défaut d'inscription d'une question recevable doit sans nul doute être sanctionné. D'une part le syndic commet une faute dont il doit réparation en fonction du préjudice causé. D'autre part cette nouvelle mesure est excellente et bien meilleure que l'ancienne procédure qui ne présentait d'intérêt réel que dans de rares cas. Il convient donc d'assurer son respect par les syndics et même par les conseils syndicaux dont certains entendent exercer sur les ordres du jour un contrôle abusif.
Il est encore trop tot pour faire le bilan des sanctions qui peuvent être variées, depuis des dommages et intérêts plus ou moins importants jusqu'à l'obligation pour le syndic de convoquer une nouvelle assemblée à ses frais pour traiter de la question posée.
On peut noter en sus que si une résolution a été adoptée au cours de l'assemblée, ayant un lien avec la question omise, sa nullité peut sans aucun doute être demandée ... et obtenue.
Dans tout celà il sera bénéfique pour vous et pour la collectivité d'agir avec précision, prudence et objectivité. Dans les forums Universimmo on préfère réserver les jugements péremptoires et hâtifs du genre " syndic véreux " à des cas solidement avérés et les copropriétaires eux-mêmes n'apprécient pas forcément ces formules lapidaires surtout quand elles sont imprécises. A cet égard, qu'entendez vous par " en mentant en AG sur la légalité des votes " ?
Dans votre cas, il reste surtout à voir si le conseil syndical conserve ou non la confiance de la majorité des copropriétaires. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 12:23:40
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R2 : La sanction logique serait
Obligation de reconvoquer une assemblée pour traiter la question omise.L'ensemble des frais incombant au syndic fautif.
Obligation incontestable qui devrait pouvoir se plaider en référé.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 11:41:06
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Citation :
En l'espèce la question de l'éventuelle annulation d'une décision antérieure doit être portée à l'ordre du jour. Le bon accueil de la demande par l'assemblée est une autre affaire. Toutefois la demande d'inscription doit être assortie d'une motivation, pour que les copropriétaires soient informés à ce sujet.
La motivation est connue de tous les copro car cette affaire remonte à l'AG de juin 2004, 2 types de travaux ont été soumis à l'AG :
* Le 1er était sur la réfection des têtes de murets (14.000 euros pour mettre une couche de béton !!!) mais 1 seul devis a été joint à l'ODJ malgré l'obligation votée tous les ans de mettre en concurrence tout marché ou contrat supérieur à 1.500 euros...
Lors de l'AG j'ai fait valoir cette absence mais la syndic et le CS ont rejeté cela en prétextant qu'ils n'avaient pas trouvé autre chose  (c'est le CS qui se charge toujours de trouver les entreprise à la place du syndic, c'est comme ça que ça fonctionne chez nous, c fou, non ?)
* Le 2è était sur la réfection de l'éclairage extérieur pour un montant "estimé" de 39.000 euros. Là pas de devis joint, juste cette estimation, sans descriptif de ces travaux, ni la motivation qui les justifiaient. On a appris en AG qu'il s'agissait de remplacer les candélabres existants pas d'autres, et d'ajouter des bornes de présence etc... Bref, là encore je suis intervenue pour signaler qu'on n'était pas informé suffisamment sur la nature de ces travaux, qu'il n'y avait pas de devis joint etc mais le syndic m'a coupé pour soumettre qd même cette question aux votes mais à la majorité simple. Alors que je faisais valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration, soumis donc à la double majorité, mais rien à faire, le syndic a soutenu que non, qu'il s'agissait de travaux d'entretien. Vu le montant, l'ajout de nouveaux éléments (= réfection mais pas à l'identique) et le fait que ces réverbères fonctionnent parfaitement (donc il n'y a pas urgence), j'ai senti la mauvaise foi flagrante du syndic.
Malheureusement, en AG 2004, beaucoup de copros étaient absents (20 sur 47) et ce sont les initiateurs des travaux avec des pouvoirs en poche qui ont voté ces travaux à l'arrachée (14 sur 27 présents).
Suite à ça, j'ai fait une lettre au syndic pour faire état de tous ces pb et carences et demandé une nouvelle AG. En faisant du porte à porte, j'ai récolté 13 signatures (totalisant 30% des tantièmes).
Le syndic a donc convoqué en octobre une AG mais en ne mettant à l'ODJ que l'éclairage, pas les murets.
Réponse de ma part : re-LRAR pour lui signifier que notre demande incluait les murets.
Finalement il a annulé cette AG d'octobre mais en me notifiant par LRAR qu'il allait chercher de nouvelles entreprises et qu'il soumettrait en AG la question de ces travaux.
Tout ça pour dire que les copro ont été informés à plusieurs reprises de mes démarches (copie à tous les 47 copros de mes LRAR + courriers à leur intention propre) et de chaque nouvelle avancée.
Ce qui, j'espère, répond à JPM :
Citation :
Dans tout celà il sera bénéfique pour vous et pour la collectivité d'agir avec précision, prudence et objectivité. Dans les forums Universimmo on préfère réserver les jugements péremptoires et hâtifs du genre " syndic véreux " à des cas solidement avérés et les copropriétaires eux-mêmes n'apprécient pas forcément ces formules lapidaires surtout quand elles sont imprécises. A cet égard, qu'entendez vous par " en mentant en AG sur la légalité des votes " ?
Et pour continuer dans la même veine, je viens de recevoir les comptes 2004 : par rapport au budget prévisionnel voté en 2004, on a un supplément à payer de 20.000 euros (+ 15% !!!!)
Et la moitié provient de "travaux d'entretien" dont on n'a jamais entendu parlé.
Ex : 5.000 euros pour "vannes pieds colonnes", 2.600 euros pour "travaux loge" alors que la gardienne n'a rien eu chez elle depuis plus de 24 ans qu'elle travaille ici (même pas la réfection des papiers peints pourtant obligatoire tous les 5 ans, ni même la réparation d'un des volets cassé depuis plus d'1 mois) etc...
Là encore, le syndic n'a-t-il pas obligation de soumettre ces travaux à l'AG pour accord, quitte à la convoquer exprès ? |
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air jordan
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2724 réponses |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 23:05:31
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Vous avez fait du bon travail qui ne va pas tarder à payer, 
payer, payer mais c'est le syndic qui va payer de sa personne car je le trouve bien en tord suite à votre réçit. Je trouve que vous tenez le bon bout. N'oubliez pas que vous pouvez vous procurer la liste des copro (art. 33) pour éventuellement leur faire un courrier, pour cela je pense plus aux bailleurs qui bien souvent ne s'occupent pas trop de leur bien à distance. Mais qui dit ? Quelques copropriétaires de plus et bientôt vous arriverez à vos 50 % + 1.
Se procurer la liste relève du parcours du combattant , croyez-en mon expérience mais faites le forcing, la Loi est pour vous. Les syndics ne veulent jamais la donner de peur de voir...votre action par exemple
Préparez donc déjà votre résumé, comme doit le faire le CS - c'est devenu obligatoire (mais pas forcément par écrit), ajoutez-y quelques signatures, diffusez et je met ma main au feu que la prochaine AG fait sauter le syndic et le CS avec . Donc dans la foulée, préparer l'arrivée d'un nouveau syndic. Tout ceci prend souvent 2 ans mais vous avez déjà fait un bon bout 
LN |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 10:58:29
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Merci LN pour vos encouragements. Ca fait chaud au coeur.
Ma bataille a commencé l'été dernier (suite AG le 22/6/04) et j'ai obtenu copie de la feuille de présence de cette AG, et encore par ruse auprès de l'assistante du syndic car sinon j'aurais encore attendu des années malgré l'obligation légale (merci au forum de m'avoir aiguiller dès le début).
Donc à chaque nouveau courrier au syndic et/ou au CS, copie mise dans la boite aux lettres des copro résidants, et envoi par la poste (je paye les timbres à chaque fois mais tanpis) aux bailleurs.
Hier soir j'ai remis en main propre au pdt du CS (= mon voisin de pallier qui réussit à m'éviter depuis près d'1 an) une lettre reprenant toutes les questions relatives au bilan des charges 2004.
Le CS se réunit ce soir, donc j'espère qu'il sera assez intelligent pour y apporter des réponses .
J'attends ça avant d'envoyer un p'tit mot doux au syndic pour qu'il s'explique lui aussi dessus, car je n'ai pas l'intention de payer ce supplément de charges.
D'autant que, je le rappelle, la moitié provient de "travaux d'entretien" non soumis à l'approbation des copro.
Suis-je en tort si je ne paye pas ? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 13:36:24
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| Le syndic est tenu de respecter le budget voté par l’assemblée. Il appartient à l’assemblée de se prononcer sur le dépassement des dépenses par rapport au budget par son vote sur l’approbation des comptes. Si l’assemblée approuve les comptes, vous êtes tenu de payer, avec la possibilité d’un recours judiciaire en annulation de cette approbation. Si l’assemblée refuse d’approuver les comptes, vous n’êtes pas tenu de payer, mais il faudra bien trouver une solution, car les fournisseurs, eux, devront être payés. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 14:29:23
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Dans le droit fil du post de Barde, il me semble important de rappeler quelle devrait être la position de l'AG sollicitée pour approuver 'ses' comptes. (En particulier pour le dépassement de budget qu'il signale).
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...." sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Le vote du budget prévisionnel.
L’Assemblée ne peut refuser globalement le budget prévisionnel qui lui est proposé au risque de paralyser totalement le fonctionnement du Syndicat. (Impossibilité pour le syndic de procéder aux appels de fonds indispensables.)
En cas de désaccord, l’Assemblée doit corriger, amender en séance le projet de budget qui lui est soumis, en rectifiant les lignes budgétaires qui ne lui conviennent pas. Le budget modifié sera alors soumis aux voix, le montant total approuvé étant préalablement rappelé, montant rapporté ensuite dans le PV.
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Edité par - gédehem le 10 mai 2005 14:33:17 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 14:41:17
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Citation :
Si l’assemblée refuse d’approuver les comptes, vous n’êtes pas tenu de payer, mais il faudra bien trouver une solution, car les fournisseurs, eux, devront être payés.
La solution serait alors de faire payer le syndic, après tout c'est lui qui a fait exécuter pour 9.000 euros de travaux sans nous concerter
En tout cas merci infiniment à tous de votre aide |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 17:01:09
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Je partage les observations qui ont été faites ci dessus mais il serait intéressant en particulier dans quelles conditions vous avez pu voir arriver 5 000 € au titre des vannes de pieds de colonne.
Pourquoi ce poste ?
Parce que ces vannes constituent un excellent équipement qui présente tous les avantages, qu'il s'agisse de l'eau froide, de l'eau chaude ou du chauffage. Amélioration du chauffage car elles facilitent l'équilibrage, économies importantes quand il faut vidanger pour une raison quelconque (surtout quand il s'agit du circuit de chauffage).
Alors de deux choses l'une :
Ou bien votre immeuble était déjà équipé et il s'agit de je ne sais trop quel travail d'entretien ou de remplacement
Ou bien votre immeuble n'était pas équipé jusqu'à présent. L'initiative de faire placer des vannes était bonne mais devait être présentée à l'assemblée générale. Si l'AG n'a pris aucune décision, dans quelles conditions le syndic a-t-il pu engager le chantier ? Sur instructions du CS qui n'a pas qualité pour ce faire ?
Par ailleurs je fais l'impasse sur le montant qui est une affaire.
Voilà par exemple un point à éclaircir. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 17:41:43
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Malheureusement JPM je ne peux pas aujourd'hui répondre à ces questions.
C'est l'un des nombreux mystères de la gestion de notre copro...
Pour ma part je n'avais aucune idée de ce qu'étaient des vannes de pieds de colonne !!!! |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 19:01:42
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Il y a un syndic professionnel qui traite un collègue de véreux.
Faut il mettre ce jugement sur le compte de la jeunesse ou est ce une
appréciation qui n'engage momentément que l'intéressé  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 21:25:50
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Non, c'est simplement un (sans doute) vrai professionnel qui découvre avec ahurissement les pratiques de certains de ses confrères, qui se prétendent eux aussi professionnels, mais qui ne sont que la continuation déguisée, sous couvert de respectabilité et d'appartenance à des organisations ayant pignon sur rue, des bandits de grand chemin détrousseurs et coupeurs de bourses d'antan .......
Croyez-en ma vieille pratique : il n'y a que les bandits qui s'offusquent qu'on attente à leur probité et à leur honneur ! ....
L'honneur d'un citoyen lambda, ben ... bof ...
Mais l'honneur d'un bandit, c'est sacré !
Faites l'expérience avec plein de syndics pro, vous allez voir.
Je me souviens d'une discussion d'après AG, autour d'un verre face à la grande bleue, avec un syndic prof que je venais de faire souffrir durant 3 heures et à qui je disais : " Il est regrettable que la profession ne balaye pas devant sa porte et ne mette pas au placard les 15 % de véreux qui lui porte tort. "
Ce à quoi il m'a répondu : " La profession ne le peut pas, il n'y aurait pas de place, car si elle mettais au placard les véreux c'est 85% de la profession qui s'y retrouverait."
Sans (ou cent) commentaire ! Mais je maintiens mes 15% qui masquent les 85% qui tentent, parfois avec des lacunes, de faire bien leur boulot.
(Pour la petite histoire, peu de temps après il me trainait devant un tribunal, .... mal lui en a pris !) |
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 21:46:13 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 23:03:18
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Merci Gédehem,
J'aime bien que l'on mette les pendules à l'heure.
Les procés d'intention doivent étre évités mais les turpitudes doivent être signalées et sanctionnés sans pitié.
Dons le terme "honoraires" n'y a-til pas un sens de l'honneur du professionnel ?
Attendons maintenant le chant des sirènes |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 23:11:23
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errata "dons=dans".
Mon apnée du sommeil est en vue.Il est temps que j'aille me mettre" en polarisation horizontale" selon je jargon des radio-amateurs. Ils disent aussi " Si tous les gars du monde voulaient se donner la main".
Tous les UInautes n'ont pas du voir ce film et en tirer la conclusion. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 23:09:22
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Il y a un syndic professionnel qui traite un collègue de véreux.
Faut il mettre ce jugement sur le compte de la jeunesse ou est ce une
appréciation qui n'engage momentément que l'intéressé
non c'est un vereux ou un nul je confirme ma position.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 10:13:01
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| Je confirme aussi vu que ma copro et moi on en fait les frais ! |
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Annulation d'une résolution de travaux
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