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ianu2
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48 réponses |
 Posté - 02 mai 2005 : 17:12:33
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Bonjour,
pour tous ceux qui se battent contre les prestations facturées illégalement de la part des syndic, voici une copie du document que j'ai donné au mien pour m'opposer à certaines des clauses de son contrat.
Bonne lecture et bon courage.
PRESTATIONS PARTICULIERES :
9. MUTATIONS :
9-3. Calcul des charges au prorata temporis à la charge du vendeur : 121 euros HT
• Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 (texte complétant les dispositions de la loi SRU de décembre 2000)
Le décret précise la répartition des charges courantes entre vendeur et acquéreur lors de la vente (art. 6-2) :
#61692; Le vendeur doit payer les provisions exigibles avant la vente, et l’acheteur ce qui est appelé après la vente, y compris les régularisations. Il n’y a donc plus lieu d’appliquer un prorata temporis sur les charges lors de la fin de l’exercice. Comme par le passé, acheteur et vendeur peuvent prendre des accords particuliers, mais ils sont inopposables au syndicat.
#61692; Côté vendeur, à l’inverse des provisions, qui, dès l’adoption du budget prévisionnel, sont définitives et non restituables, les avances sont remboursables si les travaux ne sont pas exécutés.
• Voir aussi Code de La Copropriété p 280
9-4. Mise à jour du fichier, calcul des charges au prorata temporis à la charge de l’acquéreur : 127 euros HT
• Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 (texte complétant les dispositions de la loi SRU de décembre 2000) - article 6-2 pour le calcul des charges au prorata temporis.
• Rappel du Code de la Copropriété
Le syndic ne peut prétendre obtenir de l’acquéreur d’un lot, s’il n’est pas d’accord, des honoraires et "frais de mutation" pour son inscription dans les comptes de la copropriété.
• Code de la Copropriété (p 342), Décret du 17 mars 1967, art.32
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 du même décret ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
9-2. Opposition sur le prix de vente à la charge du vendeur : 178 euros HT
INC – Copropriété Mode d’Emploi – Guide n°88, p 58 – avril 2005
L’opposition du syndic sur le prix de la vente est réservée aux sommes dues au syndicat. Elle doit indiquer le montant et la cause de chaque créance. Le notaire ne peut retenir plus qu’il n’est dû au syndicat. Les honoraires pour prestations particulières figurent dans le contrat de syndic voté par l’assemblée. Mais le vote de l’assemblée est inopposable aux copropriétaires pris individuellement. Le syndic qui estime justifié la facturation de certaines prestations pour services rendus à certains copropriétaires doit préalablement recueillir le consentement de la personne concernée.
D’une manière plus générale et commune aux § 9-1, 9-2, 9-3 et 9-4 :
• Rappels du Code de Copropriété (p 124), Nature des fonctions du syndic
1. Le syndic n’est pas le mandataire des copropriétaires.
2. Le syndic doit rendre des comptes au seul syndicat, et non aux copropriétaires pris individuellement.
• Code de Copropriété (p 268), Décret du 17 mars 1967, art.4
Opposabilité des documents de la Copropriété à l’acquéreur d’un lot
Les documents concernés sont le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, ainsi que leurs modificatifs.
• Arrêt référencé "Cassation 3ème ch. Civ. 24 mai 1989" rappelant la jurisprudence constante
Le syndic étant un mandataire de la copropriété, le contrat de syndic n’établit pas de lien bilatéral direct entre le syndic et chacun des copropriétaires. Il lie simplement le syndic au syndicat. Le syndic n’est donc pas fondé à se prévaloir des clauses de son contrat pour recouvrer directement auprès des copropriétaires des honoraires à titre privatif.
Exception : imputation des frais de recouvrement générés par un copropriétaire débiteur
Code de Copropriété (p 62), Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, art. 81, 1°
Remarque : Incohérence et contradiction avec § 9-1, 9-3 et 9-4
Page 2 du contrat :
Prestations liées à la gestion courante
2° Comptes des charges courantes
2f Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires – Que cela recouvre t’il ?!
11. CHARGES :
11-5. Ouverture/Gestion d’un compte bancaire séparé jusqu’à 60 lots : 322 euros HT
Au-delà : 566 euros HT
• Code de Copropriété (p 119), Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, art. 77, 1°
Le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 … La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plain droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
• Code de Copropriété (p 122), Commentaire de la loi précédente
La loi « Bonnemaison » n°85-1470 du 31 décembre 1985, imposait au syndic "de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Ainsi le syndic devait-il régulièrement poser la question de l’ouverture ou du maintien (ou non) d’un compte séparé.
Depuis la loi SRU, cette question n’a plus à être posée : la règle est que chaque syndicat de copropriété doit se doter d’un compte séparé, la seule exception étant un vote hostile de la part du syndicat, étant entendu que cette exception ne peut jouer que dans l’hypothèse où le syndic est un professionnel. Le syndic dispose de 3 mois à compter de sa désignation pour remplir son obligation. A défaut, son mandat est frappé de nullité de plein droit.
• INC – Copropriété Mode d’Emploi – Guide n°88, p 59 – avril 2005
Tout ce qui est cité dans la loi ou le décret comme faisant partie des missions du syndic entre dans les tâches courantes. Le syndic ne peut donc facturer en plus que les prestations effectivement réalisées et qui n’entrent pas dans le champ de la gestion courante… Pour les prestations particulières, le syndic doit justifier les honoraires demandés et obtenir l’accord du copropriétaire concerné…Voici quelques frais souvent facturés à tort par certains syndics :
#61692; Frais d’enregistrement d’une vente ;
#61692; Tenue du compte bancaire séparé ;
#61692; Frais de transmission des dossiers.
RAPPEL SUR LES CLAUSES ABUSIVES OU ILLICITES D’UN CONTRAT :
Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) - 20ème Atelier de la Consommation - 25 octobre 2001
Dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. La notion de clauses abusives, introduite pour la première fois en droit français à l’article 35 de la loi du 10 janvier 1978, est large. Elle s’applique quels que soient la forme ou le support du contrat.
Ces clauses sont réputées non écrites.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 20:56:21
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Votre topo est plein de bonnes intentions. Ce n'est pas au syndic qu'il faut l'envoyer, mais aux copropriétaires qui votent pour l'adoption du contrat proposé.
Et quand même : Citation :
• INC – Copropriété Mode d’Emploi – Guide n°88, p 59 – avril 2005
Tout ce qui est cité dans la loi ou le décret comme faisant partie des missions du syndic entre dans les tâches courantes.
Si vraiment l'INC écrit celà ? désolé, mais c'est faux. J'ai suffisamment prôné la remise en ordre des honoraires de syndic, avec labénédiction de Gedehem, pour le dire !
Il suffit d'évoquer les honoraires admissibles et réguliers à l'occasion des mutations de lot (établissement de l'état daté) pour s'en convaincre. La prestation est imposée par le statut, mais elle n'entre pas dans les prestations de gestion courante. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 21:53:38
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Merci pour ces "bonnes intentions".... Mais je tiens à rajouter 2 petites remarques complémentaires à mon texte :
- même si le contrat est vôté, signé, tamponné, applaudi,.... par l'ensemble des copropriétaires, si celui-ci comporte des clauses abusives ou illégales, le syndic ne peut se retourner contre un ou des propriétaires mécontents (ces clauses n'ayant aucune valeur juridique). C'est un petit principe de base (ou plutôt une loi de base) que beaucoup de prestataires de services (syndic, FAI, banques, agences immobilières,...) oublient!!! Tout ça pour dire que le syndic (professionnel) ne peut outrepasser les articles de loi comme bon lui semble. C'est donc lui le premier concerné!
- pour ce qui est des honoraires "admissibles" à l'occasion des mutations de lot, ce que vous précisez va à l'encontre de la définition de la gestion courante : cette dernière regroupe les prestations répétitives et prévisibles. J'ai du mal à immaginer qu'un changement de copropriétaire n'est pas "prévisible"!
Bref, un syndic ne peut définir une prestation comme étant "particulière" ou comme étant "courante" comme bon lui semble.
Les syndics ont aussi tendance à sortir le clownesque argument suivant : "Les frais de mutation, ça fait des années qu'ils sont dans notre contrat." Alors là, ça nous fait une belle jambe.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 22:58:43
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Ianu2, une mutation en copropriété, même si elle est prévisible, n'en est pas moins éventuelle, parfois étalée dans le temps .. comme certaines que je connais et où 1 vente en enregistrée tous les 4 ou 5 ans, et encore !!!
De ce fait, n'étant ni annuelle et encore moins répétitive, une mutation, quand bien même il y en aurait 5 ou 10 d'un coup, n'est pas une tâche de gestion courante..
Cette gestion courante s'entend des tâches indispensables pour l'exécution annuel du budget voté pour l'exercice considéré.
En sont donc exclus tant les travaux hors budget prévisionnel que les mutations et éventuellement les prestation qualifiées de privatives.
C'est une des raisons pour laquelle j'ai avancé que la tenue de l'AG annuelle, obligatoire et que le syndic doit, entre dans la gestion courante et n'ouvre pas droit à rémunération supplémentaire, sous forme de vaccation ou autre, pour le syndic ou ses préposés.
Mais c'est une des raisons aussi pour laquelle, avec JPM et d'autres, nous affirmons que les honoraires dits de gestion courante des syndics sont actuellement bien trop bas, de 15 à 20% suivant l'approche qu'on en fait.
Le jour où les copropriétaires auront compris cela et tiendront compte vraiment de toutes les tâches de gestion courante, il leur sera plus facile de comparer ce que propose Pierre ou Paul.
Vous connaissez la technique : on vous propose des honoraires gestion courante tirés vers le bas, car ce sont sur eux que les copropriétaires se fixent pour comparer.
Mais au bout du compte, si je puis dire en parlant de la comptabilisation de tous les honoraires versés annuellement par le syndicat, vous vous apercevrez que pour 100 € proposés, vous en avez réglé 180 voire plus.
Pourquoi ? Parce que des tâches qui sont courantes sont répertoriées comme étant 'particulières', dans une liste parfois incompréhensible, avec une vaccation ici, une autre là, à 60 ou 80 € de l'heure, tout ça mélangé avec les honoraires travaux et autres tâches vraiment particulières. La rémunération pour l'AG annuelle n'en est qu'un exemple très classique. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 17:38:32
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Entièrement d'accord sur le fait que les honoraires de gestion courante sont trop bas par rapport à ceux des prestations particulières... C'est le propre des syndics qui "ammorcent" les copropriétés avec un tarif abordable de ce côté là.... Mais je continue à dire qu'un syndic ne peut définir une prestation comme étant "particulière" ou comme étant "courante" comme bon lui semble.
Pour en revenir aux fameux frais de mutation, si on veut un peu regarder quelle prestation cela recouvre, c'est risible (ou alors j'ai certainement pas la même notion de "travail" que les syndics...) : cela se résume tout au plus à quelques copier-coller dans un fichier excel (ou autre tableur), ce qui prend tout au plus 5 mn de travail en voyant large....!!!! Même le fameux questionnaire du notaire (légèrement plus long, mon notaire me l'ayant montré....) ne nécessite pas des compétences spécifiques pour pouvoir le remplir... C'est à la portée de n'importe qui sachant compter et écrire!!! On croit rêver!! Et de toute façon, ces frais sont illégaux comem cela est démontré dans le code de la propriété ou au travers de certaines jurisprudences. Un syndic est un mandataire et donc rien de plus qu'un simple prestaaire de services come un autre : son travail et ses facturations de service ne sont pas libres et sont contestables (pour certaines d'entre elles) même si le contrat a été vôté. Alors il est inutile de d'hésiter à les mettre en porte à faux lorsque cela est nécessaire!!! C'est ce que j'ai fait avec le mien. Résultat : je n'ai payé aucun frais de mutation et aucun prorata-temporis sur les charges. Il y a des lois et le syndic doit s'y reporter que ça lui plaise ou non!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2005 : 00:21:22
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Ianu 2, votre indication Citation :
Même le fameux questionnaire du notaire (légèrement plus long, mon notaire me l'ayant montré....) ne nécessite pas des compétences spécifiques pour pouvoir le remplir... C'est à la portée de n'importe qui sachant compter et écrire
montre que vous n'avez pas une bonne connaissance de la question.
Depuis des années l'établissement de l'état daté exige attention et compétence. Le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 a rendu plus complexe encore le travail, surtout quand le vendeur reste débiteur de provisions ou charges.
Il faut donc veiller à repérer l'ennemi et ne pas arroser les buissons à l'hurlure comme vous le faîtes.
Quant aux enchères inverses sur les honoraires de gestion courante, les copropriétaires en sont les principaux responsables. Ils ne regardent que ce montant dans une mise en concurrence et ne se soucient guère des autres aspects financiers. Dupont fait 12 000 €, Durand fait 11 900,...Ah ! Dubois est à 10 200 ! Vive Dubois. Votez Dubois. 
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 05 mai 2005 : 08:33:00
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je partage l'opinion de Gedehem et JPM sur les honoraires trop bas.
ils résultent effectivement du fait que les copropriétaires n'attachent une importance qu'à la comparaison des honoraires de gestion courante et pas du reste.
Et à mon sens également, que le professionnel compétent, pour l'instant, n'ose pas encore se démarquer en proposant un tarif supérieur mais en le justifiant pied à pied, par peur de perdre le marché.
pour le questionnaire : vos assertions sont un peu trop légères à mon goût. votre notaire vous l'a montré mais vous l'a t'il expliqué ligne par ligne en montrant les conséquences des infos notées ? ce nouvel état daté, qui fait une dizaine de pages n'est pas si facile à remplir et à comprendre que cela, loin de là, et bien des professionnels, syndics et notaires, ont eu du mal au début. (et certains syndics ne savent toujours pas le remplir correctement, mais ceci est un autre problème)
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 05 mai 2005 : 20:10:28
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JPM, je me permets de vous retourner le compliment.
Votre indication :
Citation :
Depuis des années l'établissement de l'état daté exige attention et compétence. Le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 a rendu plus complexe encore le travail, surtout quand le vendeur reste débiteur de provisions ou charges.
montre que vous n'avez pas une bonne connaissance de la question...
Le décret du 27 mai 2004 a en effet simplifier beaucoup plus que compliquer ce "remplissage" administratif, même si le nombre de renseignements à fournir est plus important. Contrairement aux anciens questionnaires, le nouveau permet plus de transparence quant aux renseignements donnés. Comme me l'a précisé mon notaire, les syndics prétextent une grande difficulté quant à la réalisation de cette "tâche" pour facturer abusivement et honteusement les vendeurs. Mais nous ne sommes plus en 1900!! De nos jours, il existe ce qu'on appelle des ordinateurs qui centralisent les informations et facilitent (automatisent) les comptes. Il faut donc arrêter avec les frais de dossiers quelque soit leur nature, qui sont dénués de sens (même le fisc prévoit une remise de 20 euros sur l'impot sur le revenu en cas de déclaration faite sur internet). Malheureusement, les syndics ne sont, pour la plupart, compétents que pour demander des honoraires à chaque battement de cils effectué (sans réellement tenir comptes des lois).
Je suis entièrement d'accord que bon nombre de copropriétaires analysent mal les contrats de syndic et les honoraires demandés en gestion courante. Mais les syndics sont soumis à une réglementation bien précise à laquelle ils doivent se tenir (comme tout autre prestataire de service).
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 mai 2005 : 22:43:29
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La pratique selon laquelle les contrats de syndic ne sont analysés qu'au regard des honoraires de gestion courante me semble en léger recul.
Nos derniers mandats obtenus l'ont été alors que certains concurrents proposaient de "casser" les prix.
Il ne faut pas s'y tromper ,le choix d'un syndic dépend largement de la position des membres du conseil syndical, lesquels analysent en général avec beaucoup de minutie les tarifs et prestations proposées.
Il existe une réelle possibilite de travailler convenablement avec des honoraires tres convenables et sans facturer chaque visite supplémentaire comme prestation particulière.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 01:07:17
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Oui Air Jordan, vous avez raison, la règle n'est pas générale et il y a encore des syndics petits et moyens qui sont correctement rémunérés et font bien le boulot.
Mais la guerre fait quand même rage et il faudrait ajouter que les experts cmptables spécialisés sont pour une part à l'origine de cette situation.
D'un côté on les comprend : il faut assurer la rentabilité.
D'un autre côté la méthode est sauvage et mène au clasch.
Vous en avez un bon exemple à la lecture de Ianu 2, qui n'a pas tout à fait tort, mais pas du tout raison non plus.
Il y a aussi un élément à remarquer dans ses messages : un notaire qui critique vivement les syndics alors qu'on prétend toujours que les notaires poussent à payer n'importe quoi. Or ce discours critique, je l'ai déjà entendu.
Mais il est peu probable que ce notaire prétende que le nouvel état daté n'est pas plus complexe que l'ancien. Et Ianu me rappelle un peut les premiers utilisateurs d'ordinateurs qui croyaient qu'il suffisait de mettre une facture devant l'écran pour qu'elle soit enregistrée.
Pour remettre un peu d'ordre et faire le point ? Si ce n'est pas indiscret, peut on savoir le montant ttc des honoraires de gestion courante de votre syndic et pour combien de lots ?
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 08:20:42
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Je suis totalement d'accord avec IANU que j'applaudis à deux mains.
Bravo pour votre détermination à ne pas vous laisser "arnaquer" par des syndics qui pensent un peu trop en effet qu'ils sont au dessus des lois et qui profitent de la méconnaissance et/ou crédulité des copropriétaires.
Je viens de découvrir bon nombre de malversations de notre syndic (que nous avons depuis changé).
Entre autres la facturation insidieuse d'une myriade de prestations qui devraient normalement être incluses dans les honoraires de gestion courante.
Certains d'entre vous, qui doivent être des syndics de présume (je suis nouvelle par ici) affirment que les honoraires de gestion courante des syndics sont trop bas ce qui justifierait ces facturations "particulières". Mais dans ce cas, soyez HONNETE !!!
et augmentez vos frais de gestion courante au juste prix du travail réellement représenté. TRANSPARENCE !!!!
Les copropriétaires ne sont pas obtus si on nous explique clairement ce que recouvrent les coûts et qu'il n'y a pas de mauvaise surprise à l'arrivée, nous serions moins vindicatifs mais là on a vraiment l'impression de passer pour des pigeons que l'on plume à toute occasion.
Je parlerai plus en détail de ma propre expérience avec mon précédent syndic que je compte attaquer en justice d'ailleurs. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 15:17:31
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Sonia 75
Bienvenue sur UI 
Vous pourrez constater que sur Citation :
Mais dans ce cas, soyez HONNETE !!!
et augmentez vos frais de gestion courante au juste prix du travail réellement représenté. TRANSPARENCE !!!!
C'est ce que nous clamons sur le site, de Gedehem à moi-même en ajoutant beaucoup d'autres, dont certains sont effectivement syndics.
Mais qui donne la prime aux propositions les plus basses de certains syndics, sinon des assemblées qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez ? |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 18:34:05
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JPM, pour faire suite à votre avant dernier message, je souhaiterais faire quelques petites remarques.
Votre affirmation :
Citation :
Mais il est peu probable que ce notaire prétende que le nouvel état daté n'est pas plus complexe que l'ancien
suppose que je raconte n'importe quoi, que je mente... Mais qui êtes vous pour vous permettre de juger aussi librement les gens? Que cela vous plaise ou non, mon notaire (domicilié à La Celle-St-Coud 92) a pourtant bien prétendu que le nouveau formulaire était plus simple et transparent que l'ancien, pour quelqu'un de normalement compétent pour ce type de "travail" administratif....
Votre seconde affirmation :
Citation :
Et Ianu me rappelle un peut les premiers utilisateurs d'ordinateurs qui croyaient qu'il suffisait de mettre une facture devant l'écran pour qu'elle soit enregistrée.
suppose que je ne connaisse rien aux logiciels de bureautiques et aux ordinateurs. Pour votre information, ma profession (ingénieur) me demande une parfaite maîtrise de l'outil informatique, donc je crois avoir une bonne idée de la procédure à suivre pour "enregistrer" une facture.
Pour ma part, je trouve, très cher JPM, que vous faites de ces gens qui ont l'impression d'avoir déplacer des montagnes à chaque fois qu'ils ont bougés le petit doigt.... C'est vraiment risible! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 23:13:15
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Ianu,
Le message de Sonia 75 a fort bien résumé la situation .
La réponse montre que nous sommes d'accord sur la solution.
Me X, notaire à La Celle St Cloud connait surement très bien les difficultés des grandes et petites copropriétés de son coin, y compris celle qui a tenté l'expérience de l'autogestion en syndicat coopératif. L'expérience se poursuit peut être bien maintenant mais les pièges n'ont pas manqué.
OK pour critiquer les dérapages mais calmement, c'est beaucoup plus efficace.
Que le nouvel état daté et ses compléments soit un meilleur outil d'information ? d'accord. Qu'il soit plus facile à établir ? Non.
Que le nouveau système de clôture des comptes entre vendeur et acquéreur soit plus net, clair et simple pour le syndic ? Là oui.
Mais c'est précisément sur les notaires que retombe le bébé. Et là, sans parler de votre notaire dont je ne connais pas la pratique, permettez moi de dire que les notaires renâclent et que beaucoup ne font pas bien le boulot d'information des parties. Rappel étant fait que j'ai la plus grande considération pour la profession notariale.
Quant aux informaticiens spécialisés dans la branche copropriété, ils ont aussi du boulot pour absorber la nouvelle comptabilité des syndicats. C'est aussi très simple en théorie. L'ennui est qu'il y a aussi la pratique
Et sur les clauses abusives : avez vous suivi sur le site l'affaire des contrats Foncia ? et la surprise de l'arrêt de la Cour de cassation ?
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Edité par - JPM le 07 mai 2005 23:15:28 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 14:09:42
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Moi je suis pour travailler main dans la main avec le syndic, en toute confiance et transparence, qu'on nous explique exactement les tenants et aboutissants de l'exécution des tâches et de leur facturation. A partir de là , les relations s'amélioreront.
Les syndics devraient être plus pédagogues (je sais ça demande du temps) mais ça vous permettrait de fidéliser vos clients et d'éviter que tout le monde finisse par se mettre syndic bénévole !
Par ailleurs quelle est cette histoire des contrats de Foncia ?
merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 16:33:48
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Sonia75, bienvenue ici, et reprenez courage car vous découvrez ne pas être seule dans ce monde de la copropriété parfois un peu brute !
Sur les honoraires de gestion courante des syndics, qu'avec JPM et plein d'autres nous trouvons trop bas, c'est en tant que copropriétaires très avertis que nous le prétendons : nous ne sommes pas syndic dit professionnel.
Pour le reste, et JPM va m'incendier, un syndic dit professionnel fait commerce de son service, de ses prestations. Qu'on ne vienne pas nous parler de règle de droit, de contrat de mandat, de collaboration, de partenaire, de défense des intérets des syndicats et donc des copropriétaires.
Ce qui compte, qu'on soit petit ou gros syndic, c'est le chiffre d'affaire et les marges, tout en assayant de ne pas nous faire remarquer.
Il n'y a rien là de répréhensible, c'est la pratique en tout domaine.
Syndic de copropriété est un métier difficile, qui nécessite une juste rémunération, pour la gestion courante actuellement bien trop basse.
Que des copropriétaires attentifs ou conscients de la préservation et de la valorisation de leur patrimoine soient vigilants, Air Jordan le rappelle fort justement, c'est parfait.
Mais dans la grande majorité des copropriété nous sommes sur un paradoxe :
propriétaire, on veut être maître chez soi, mais en déléguant la gestion à un tiers on se désintéresse ensuite de son propre bien, par une sorte d'abandon de pouvoir, en oubliant (par manque de précisions, d'informations ?) que ce mandat de gestion ne donne pas tout pouvoir à celui qui le reçoit, et que le copropriétaire reste toujours totalement responsable de son bien.
On a le syndic qu'on mérite.
Des copropriétaires inconscients ou j'menfoutistes auront un CS incompétent et un syndic qui succombe à la tentation et devient parfois "arnaqueur" par facilité d'agir.... .
C'est comme pour un enfant. si on le laisse faire ce qu'il veut, il fera ce qu'il veut et peut être encore plus .....
Malheureusement, ces derniers temps, le législateur n'est pas aller dans le sens d'un renforcement des pouvoirs des copropriétaires pas plus qu'à mettre un frein aux dérives constatées dans la profession .... Mais ceci est un autre débat.
Tout passe donc par une information constante des copropriétaires, en leur faisant bien saisir que la valorisation de leur patrimoine privatif passe par la défense et la valorisation de leur patrimoine commun.
C'est fou le temps qu'on passe à bichonner une voiture achetée d'occase 10.000 € mais qu'on ne revendra que 5.000 € 5 ans plus tard, ... sans se préoccuper un instant de son apparte de 170.000 € dont on peut espérer 220.000 € en s'investissant un peu dans la vie du syndicat !
Cherchez l'erreur !
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 17:45:42
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Cherchez l'erreur !
Dire qu’on est proprio en prenant le métro…. Ça "le fait moins" que de parader dans les rues en caisse bichonnée et d’être locataire… C’est la rançon du paraître, Gédehem… 
Quoique… même proprio, beaucoup passeront plus de temps à causer d’leur caisse plutôt que se pencher sur copropriété…
Lo |
Edité par - Lo_ le 08 mai 2005 17:49:34 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 18:58:45
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| .. Et que si en plus c'est une décapotable alors que l'apparte n'a même pas un balcon, je vous dis pas !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 00:01:31
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Loin de moi l'envie d'incendier quiconque ;
J'écoute Gedehem parler des syndics professionnels avec autant de béatitude que Daniel Cohn Bendit parler de l'économie européenne |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 10:03:44
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No comment....
Jamis vu autant de mauvaise foi... |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 09:50:29
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Citation :
[i]
On a le syndic qu'on mérite.
Des copropriétaires inconscients ou j'menfoutistes auront un CS incompétent et un syndic qui succombe à la tentation et devient parfois "arnaqueur" par facilité d'agir.... .
C'est comme pour un enfant. si on le laisse faire ce qu'il veut, il fera ce qu'il veut et peut être encore plus .....
Je suis super choquée par vos propos. Les copropriétaires font confiance à leur syndic. Le syndic n'est pas un enfant !! Il doit être un professionnel responsable. Comme pour tout, il y a des gens honnêtes et des véreux. Vous dites qu'il ne fait pas "le laisser faire" en même temps si on lui délègue la gestion d'un immeuble c'est justement parce que nous n'avons pas le temps ni les compétences pour le gérer. Si en plus il faut vérifier chacun de ses actes et agissements parce qu'une arnaque peut se glisser à tout instant, autant faire le boulot soi-même. C'est d'ailleurs ce que j'envisage très fortement.
Enfin j'espère quand même qu'il y a quelques syndics honnêtes en France ! |
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