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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 14 mai 2005 : 14:56:32
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Sonia, ce qui me choque, c'est que lorsque votre gamin rentre du collège par temps de pluie et qu'il s'affale épuisé sur le canapé en posant ses pieds boueux sur le fauteuil, vous ne disiez rien ...
...pourtant, vous aviez confiance en votre fiston !
Pardon d'être brusque, ce n'est qu'un exemple,  mais c'est du pareil au même !
Car lorsqu'on est copropriétaire, notre attitude est paradoxale :
propriétaire, on veut être maître chez soi, mais en déléguant la gestion à un tiers on se désintéresse ensuite de son propre bien, par une sorte d'abandon de pouvoir, en oubliant que ce mandat de gestion ne donne pas tout pouvoir à celui qui le reçoit, et que le copropriétaire reste toujours totalement responsable de son bien privatif ET commun indissociable.
Ce n'est pas du bla bla philosophique, bien qu'un peu, mais la stricte traduction de l'art.14 de la loi, que trop de copriétaires ignorent encore :
"Il (le syndicat des copropriétaires, leur regroupement) est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction(oublié, ça !) ou le défaut d'entretien des parties communes,..."
Ce qui veut dire que les copropriétaires seront toujours tenus pour responsables de tout dans leur copropriété, même si le préjudice qu'ils subissent est dû à une faute de leur mandataire, le syndic.
Le syndic qui n'a pas fait ce qu'il falait entrainant un préjudice pour un copropriétaire ou pour un tiers au syndicat, c'est le syndicat qui trinque, pas le syndic.
Vous dites : "si on lui (le syndic) délègue la gestion d'un immeuble c'est justement parce que nous n'avons pas le temps ni les compétences pour le gérer".
Mais il ne s'agit pas de cela ! Lorsque vous confiez 20 € au fiston pour aller acheter 1 L de lait et des biscottes, que dites vous s'il revient avec 1 kil de rouge et des cigarettes ? 
En délégant les courses, c'est justement pour que vous n'ayez pas à les faire, parce que vous ne savez pas les faire !
Mais cela ne vous empeche pas de surveiller et de vérifier, ou besoin de sanctionner, si ce que vous avez commandé ne correspond pas à ce que vous recevez ! 
C'est donc comme pour l'histoire du collégien du début.
Si vous ne lui avez pas appris les bonne manières et que vous ne le surveillez pas par la suite, il n'en fera qu'à sa tête, et il ne faudra pas venir ensuite raler parce qu'il vous faut laver les coussins du fauteuil !....
Bon, vous l'avez compris : ce n'est pas parce que vous avez délégué la gestion quotidienne à un tiers, fut-il "professionnel" (!) qu'il ne faut pas le surveiller. C'est en particulier le rôle premier du CS, conseil de surveillance permanent du syndicat, dont la mission est fixée par la loi.
Que fait donc votre CS ? ... Rien ?
Copropriétaires laxistes ou absents = CS passifs = syndics nuls-fraudeurs-véreux-etc, etc .....
Et c'est du 1er dégré ! |
Edité par - gédehem le 14 mai 2005 15:22:54 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 19:17:53
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Je trouve votre comparaison avec un quelconque fiston (suis bien trop jeune pour avoir un fiston d'abord ! ), absolument par pertinente du tout. Si vous confiez un travail à un PROFESSIONNEL et que vous le payez pour cela, il DOIT faire correctement son boulot.
Sinon, vous imaginez ! Demain vous achetez un billet de train mais quand vous arrivez on vous annonce que bah non le train ne part pas qu'on vous a vendu un mauvais trajet ou si vous payez un peintre et qu'il repeint votre salon en vert alors que vous avez demandé du blanc ! Un bon professionnel doit exécuter le travail qu'on lui demande correctement sans avoir besoin d'être derrière son dos toutes les 30 secondes. Ca s'appelle le professionalisme et l'éthique et ça n'a rien à voir avec un gamin ! Il y a la signature d'un contrat pour ça et le syndic s'engage. Par ailleurs, en France il y a des lois que personne n'est censée ignorer et encore moins enfreindre. |
Edité par - sonia75 le 15 mai 2005 19:19:44 |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 07:17:51
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Bah oué… ça vous fait bondir mais surveiller, être attentif, contrôler (appelez ça comme vous voudrez), parfois d’un œil parfois avec les 2, reste préférable et fort conseillé plutôt qu’à subir une fois la chose faite… et ceci dans tous les domaines.
Pour l’exemple du fiston… c’est le mécanisme qu’il faut voir… pas le sujet.
Lo |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 16:19:49
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malheureusement comme indiqué par gédehem,Lo et beaucoup d'autres cela ne se passe pas toujours comme vous l'indiquez.Si le CS a dans sa mission de contrôler l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic c'est qu'il y a des raisons.
La grosse différence entre un syndic pro. même bon et un copropriétaire c'est que le premier n'habite pas sur place ,il ne perçoit (subit)pas les problèmes de la même façon ,il ne paie pas les factures personnellement etc...
et il vaut mieux,à mon point de vue,être em...bettant avant qu'em...betté après; c'est,en principe, plus simple à gérer. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 10:48:16
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Je suis d'accord mais comme je le disais ailleurs, vous avez beau le surveiller, s'il veut se servir de vos charges pour se payer des honoraires en plus, justifiés par des libellés abracadabrants, vous ne pourrez rien y faire. Je sais de quoi je parle.
C'est lui qui gère votre compte bancaire.
Donc il faut quand même un minimum de professionalisme et d'éthique sinon on ne peut pas travailler ensemble. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 12:10:00
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100% d'accord avec sonia75...!
Je partage complètement son point de vue. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 15:58:19
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d'accord avec vous pour le minimum de professionalisme et d'honnêteté; mais pas d'accord sur les honoraires bidons sans que nous ne puissions rien constatet et faire rectifier (je sais aussi de quoi je parle).
Toutes les factures travaux ne sont réglées qu'après accord du CS ,de même que celles des contrats lorqu'il y a eu révision des montants.
Vérification des comptes et factures( y compris honoraires syndic)chaque trimestre + si besoin, grand livre syndic et, à chaque versement sur notre compte spécial "Travaux" Caisse d'Epargne, j'ai une copie du relevé du compte établi par la C.E
Et pourtant nous pensons que nous avons un syndic normalement honnête mais cela n'empêche pas la surveillance ; après il est souvent trop tard et on arrive à des situations difficiles comme relatées dans ce forum |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 16:37:27
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Merci Ianu !
Citation :
Initialement entré par felix1930
Toutes les factures travaux ne sont réglées qu'après accord du CS ,de même que celles des contrats lorqu'il y a eu révision des montants.
Oui sur les factures, tu peux encore avoir un minimum de marge de manoeuvre.
Citation :
Initialement entré par felix1930
Vérification des comptes et factures( y compris honoraires syndic)
Tu vérifies les comptes après que le syndic ait prélevé ce qu'il estime lui revenir. Dés lors tu ne peux plus faire grand chose pour récupérer ton argent. Par ailleurs, dans sa mauvaise foi habituelle, il cherchera à te démontrer par A+B que ces honoraires sont justifiés. C'est donc ta parole contre la sienne. Et tu devras quand même lui verser le trimestre d'après les nouvelles charges sur lesquelles il pourra encore se servir comme bon lui semble.
Le triste exemple de cette jeune femme en atteste (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25821)
Donc pour en revenir à mon postulat de départ, si le syndic ne respecte pas les lois et n'est pas professionnel, tu auras beau le surveiller, tu ne pourras pas empêcher ses escroqueries, à moins de le quitter... Et c'est ce que j'ai fait ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 19:42:25
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On pourrait discourir longtemps sur ce sujet, mais je maintiens mon point de vue.La période où,à part saisir la justice,on ne peut rien contre les "frais" que le syndic peut s'octroyer c'est entre la fin de l'exercice et le jour de l'AG qui approuve (ou non) les comptes dudit exercice et qui "vire" le syndic (histoire vécuu)
L'exemple donné n'est pas le meilleur; il concerne les charges d'une copropriétaires et l'approbation des comptes ne constituant pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires le CS n'en a pas,légalement,connaissance et n'a aucune possibilité d'intervenir
Mais heureusement les syndics, les CS... ne sont pas tous à mettre dans le même (mauvais)sac. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 20:29:43
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Citation :
Initialement entré par felix1930
L'exemple donné n'est pas le meilleur; il concerne les charges d'une copropriétaires et l'approbation des comptes ne constituant pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires le CS n'en a pas,légalement,connaissance et n'a aucune possibilité d'intervenir
Cet exemple illustre de quelle façon les syndics font leur loi au dessus des lois. La copro se retrouve les mains liées car les charges qu'elle a versées pour payer l'électricité, l'eau, l'assurance et que sais je a servi à payer le syndic en priorité pour des frais qu'ils ont décidé aléatoirement de faire payer.
Je ne cherchais pas à mettre en cause le CS dans cet exemple.
Mais ce n'est qu'un exemple du type de "frais annexe" qu'un syndic peut inventer pour gonfler sa recette.
Et tout copro peut se trouver impacter à un moment donné.
Je trouve effrayant ces "pleins-pouvoirs" qu'ont les syndics à l'égard des copros. |
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PFJ94
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 10:52:59
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Bonjour,
J'ai un gros probleme avec mon syndic:
Mon appartement a été vendu en vente judiciaire, au enchères, et le syndic me reclame:
-des frais article 20 (pas de vente devant notaire? puisque vente judicaire), 320 Euros
- des frais d'opposition (118 Euros)
- ne fait aucune mention du devenir du fond de prevoyance, 200 Euros.
J'ai demandé par lettre avec AR des explications il y a + de 15 jours, aucune reponse.
Il semble d'après ce forum que cela soit contestable. Quelle doit être ma demarche. Merci |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 13:20:36
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Bonjour,
je vous conseille de faire part à votre syndic des divers éléments judiciaires que vous trouverez dans ce sujet ou d'autres du forum : l'élément le plus important étant que les syndics n'ont pas le droit de vous imputer des honoraires à titre privatifs, même si ceux-ci sont marqué dans le contrat (le contrat vous est innopposable individuellement). La seule exception : imputation des frais de recouvrement générés par un copropriétaire débiteur. Ne les payer donc pas. En cas de soucis, je pense qu'il ne faut pas avoir peur d'aller au tribunal d'instance de votre ville.
Pour ce qui est du fond de roulement, le syndic doit vous le rendre (c'est la loi...) donc ne lachez rien....!
Bon courage. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 15:26:19
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Mon appartement a été vendu en vente judiciaire ?
Je pars sur le fait que PF 394 est le vendeur ?
En cas de vente judiciaire, le syndic est tenu d'établir un état daté et une note de renseignements comme dans le cas d'une vente notariée. La prestation est donc identique.
Si des charges demeurées impayées n'ont pas été réglées au moment de la vente, la délivrance de l'opposition est impérative.
Le principe de ces deux rémunérations n'est pas contestable. Je ne me prononce pas sur le montant (fixé dans le contrat ??)
Le remboursement des avances doit apparaître dans le décompte des charges et pas dans celui des rémunérations dues. |
Edité par - JPM le 30 mai 2005 15:27:18 |
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PFJ94
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:01:15
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| Merci a vous, mais JPM vous faites une reponse en contradiction avec ianu2 ??? |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 21:10:30
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Bonjour,
Quelle est l'autorité de tutelle du syndic ?
Autrement dit à qui s'adresser si un contentieux persiste avec celui-ci ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 23:22:35
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Sauf erreur de ma part, ianu 2 vous a considéré comme acquéreur du lot. Il a peut être raison.
Pour ma part, comme je l'ai indioqué, je considère que les termes de votre message vous présentent comme le vendeur du lot.
D'ou les réponses contradictoires. |
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PFJ94
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 09:26:11
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1) oui JPM je suis le "vendeur"(vente judiciaire), mais lors d'une vente judiciaire les frais d'acquisition sont a la charge de l'acquereur (frais de procedure par exemple), le questionnaire art 20 a donc du être reclamer par le TGI pour l'etablissement du cahier des charges? De plus les frais d'opposition concerne uniquement cette creance, pas de charges dues!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 09:47:13
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Le syndic ne peut facturer les frais qu'au vendeur. Il doit les intégrer dans les sommes visées par l'opposition.
C'est ensuite qu'il appartient, le cas échéant, à un avocat de les faire figurer dans le compte des frais imputables à l'acquéreur.
Dans ce cas, le comportement du syndic me semble parfaitement correct. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 13:46:48
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JPM : non, je n'ai absolument pas considéré PFJ94 comme acquéreur dans mon raisonnement, et je ne vois pas comment j'aurais pu le faire au vu de ses termes.....
PFJ94 : Citation :
Merci a vous, mais JPM vous faites une reponse en contradiction avec ianu2 ???
Pardon, mais je doute fortement que JPM ai une très bonne idée sur la question. Tout ce qui est frais de mutation privatifs désigné dans un contrat de syndic est parfaitement illégal (je ne parle pas ici de frais de procédure) mais bien d'une facturation abusive qui va à l'encontre même du principe du contrat de syndic : celui-ci lie le syndic au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires pris individuellement. Seule une décision de justice peut permettre une facturation précise à une seule personne (acquéreur ou vendeur).
Donc pour ma part, le comportement du syndic me semble parfaitement incorrect... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 15:16:09
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La réponse de ianu2 est inappropriée pour plusieurs raisons :
1) Le principe de la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté et de la note de renseignement à l'occasion d'une vente est unanimement admis. Idem si le syndic est obligé de faire opposition. Dans les deux cas la rémunération n'est pas contestée, alors que les autres prétentions des syndics sont critiquées.
2) Il est vrai qu'on a fait remarquer que le barème des honoraires adopté par l'assemblée générale devrait être considéré comme inopposable aux copropriétaires parce que le contrat de mandat est établi entre le syndicat et le syndic qui, ainsi, n'est pas mandataire des copropriétaires.
Personne n'en tire pour conséquence que le syndic n'a pas droit à une rémunération. On fait observer seulement que le syndic devrait débattre du coût des prestations avec chaque vendeur lors de chaque opération ! La solution est absurde en pratique et contraire au principe consumériste de l'information préalable des consommateurs sur les coûts.
3) J'ai proposé dans un autre sujet que l'on revienne sur ce point à la vérité juridique : c'est le syndicat qui est tenu de renseigner le notaire et c'est encore le syndicat qui doit faire opposition sur le prix de vente. Le syndic fait le travail parce qu'il est l'agent d'exécution du syndicat. C'est donc le syndicat qui est débiteur des honoraires dus au syndic. Les montants correspondants sont passés en charges individuelles au débit du compte du vendeur.
La fixation des honoraires dans le contrat est alors parfaitement légale.
De toute manière le vendeur doit payer ces frais. La question qui peut se poser est limitée aux montants figurant dans le contrat. Ils sont parfois excessifs.
Par contre la réflexion de Ianu2 est valable en ce qui concerne les frais souvent réclamés à l'acquéreur. D'abord ils ne correspondent à aucun prestation significative. Et de plus, là, il est bien vrai que le contrat est toujours inopposable à l'acquéreur.
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frais illégaux des syndic
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