****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
JPM, venant de lire votre dernier message, je me permet de vous répondre. Vous dites :
Citation :Le principe de la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté et de la note de renseignement à l'occasion d'une vente est unanimement admis.
Jusqu'à preuve du contraire, il n'y a que vous qui admettez ce principe. Et pour cause, une facturation privative de la part d'un syndic est contraire à son statut : le contrat de syndic est établi entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires pris individuellement. Par ailleurs, si on regarde le montant des honoraires demandés (320 + 118 euros!!!!!! On crois rêver.....), pas besoin d'être très intelligent pour voir qu'il n'y a aucun rapport entre les soit-disant "prestations" effectuées et la facturation établie... Très cher JPM, à vous lire, on devine assez facilement que vous travaillez dans un syndic ou alors que vous ayez des relations privilégiées avec le votre : renseignez vous auprès d'avocat ou de juristes avant d'avancer de telles bêtises.... vous vêrez que ce genre de facturations abusives est lourdement et légitimement dénoncé. Je ne vous apprends rien en vous rappelant que les syndic profitent (tous commes les banques, les agances immobilières, les assurances,....) de la mauvaise connaissance des lois d'une majorité d'entre nous pour allourdir la note à chaque fois qu'ils font un sourir....
Ianu2, ce n'est pas pour en ajouter une couche, mais juste pour mentionner que les UInautes qui trainent ici depuis qques temps savent tout cela ......
Le principe de la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté dit seulement que le syndic a droit à une rémunération pour cette prestation exceptionnelle sans dire à qui il doit la réclamer.
La pratique depuis 40 ans a été de la réclamer au vendeur.
On oppose à cette pratique le fait que le syndic est le mandataire du syndicat et pas des copropriétaires. Ce que vous rappelez exactement.
Dès lors, soyons logiques. C'est bien au syndicat qu'incombe l'obligation de délivrer l'état daté. Le syndic, ès-qualités, tient la plume ou le clavier. Donc le syndic facture au syndicat et le syndicat passe le coût en charges individuelles.
Ne me rétorquez pas que l'article L 20 parle de certicat du syndic et pas de certificat du syndicat. Le syndic ne peut rien faire hors de son mandat.
Chers JPM et Ianu2, le syndic m'a répondu. Je tiens a vous précisez:
1) Mon appartement a été vendu le 10 mars 2005 par vente judicaire, le 02 février 2005 ,l'avocat du creancier envoi au syndic un questionnaire, je cite : "Monsieur le syndic, poursuivant la vente judicaire, je vous serais très obligée de me communiquer les renseignements suivants dans l'intérêt de la copropriété." suivent 2 questions : " 1)quels est le montant des charges afferentes aux lots ci dessus visés? et 2) le comptoir des entrepreneurs ou un autre etablissement de credit a-t-il pour ces mêmes biens consenti un pret destine a financer les travaux? dans l'afirmative quel est le solde a ce jour?" Le SYNDIC ME RECLAME 312,16 Euros pour ces 2 reponses, a) EN L'ESPECE J'AGIT-IL VRAIMENT D'UN QUESTIONNAIRE ART 20? b) LE MONTANT N'EST-IL PAS PROHIBITIF AU REGARD DE LA PRESTATION? c) L'OPPOSITION SUR LA VENTE PEUT-ELLE ETRE ENGAGER PAR LE SYNDIC SUR LA BASE DE CETTE CREANCE?
Une chose est certaine, c'est qu'un questionnaire et un état daté sont nécessaires pour une vente par adjudication.
Quant à savoir ce que fait tel ou tel avocat ? Je ne peux me prononcer sur ce point.
Le montant des honoraires est fixé; dans la pratique actuelle, par le contrat de syndic. C'est aux copropriétaires qu'il appartient de le discuter. Par comparaison, le montant indiqué me semblé élevé s'il ne s'agit que du questionnaire et de l'état daté.
En l'état du droit, ces frais ne peuvent entrer dans l'assiette de l'opposition.
Si l'on finit par admettre que le syndicat doit régler le syndic, il s'agira de charges au sens prepre du terme, pouvait faire l'objet de l'opposition.
Citation :Le principe de la rémunération du syndic pour l'établissement de l'état daté dit seulement que le syndic a droit à une rémunération pour cette prestation exceptionnelle sans dire à qui il doit la réclamer.
La pratique depuis 40 ans a été de la réclamer au vendeur.
JPM,
je suis totalement d'accord avec ce que vous avez dit précédemment, mais ici, vous vous avancez un peu vite, quand vous rajoutez votre commentaire sur la "pratique"...!
La pratique est plutot de la faire payer aussi à l'acheteur, et ce par les bons soins du notaire qui oublie alors largement ses connaissances basiques du droit. Et les syndics ne manquent pas d'argument non plus pour se justifier !
Les pratiques sont également dûes au manque d'hermétisme entre la pseudo-compta d'autrefois du syndicat et de celle du syndic ! Aussi, comme vous, on ne peut qu'espérer que tout ceci cesse avec 2 écritures bien claires dans les comptes désormais carrés du syndicat :
1.- 2 notes du syndic au syndicat, pour 2 mutations, valant chacune : - crédit syndic 50.00 € - débit honoraires particuliers - charges à répartir 50.00 €
2.- répartition de ces charges dites "individuelles" : - crédit total répartition niveau "indiv." 100.00 € - débit copro sortant TOTO 50.00 € - débit copro sortant BIBI 50.00 €.
Parfaitement d'accord sur tous les points avec Xanthe.
Le mécanisme ancien était bien huilé. Les honoraires étaient facturés par le syndic au vendeur. Le notaire les payaient au syndic pour le compte du vendeur. Mais ils les incluaient dans la masse des frais imputés à l'acquéreur.
D'accord aussi avec le mécanisme proposé pour l'avenir. Une réforme des textes n'est pas nécessaire pour l'appliquer. Mais il faudrait que le mécanisme soit " reconnu " par les organisations
qu'entendez vous par "reconnu par les organisations" ?....
en tout cas, si vous voulez dire que les CS et autres Comm.aux Cptes arrivent à convaincre les syndics de procéder ainsi, oui effectivement on peut rêver....
... ou au contraire faire un affreux cauchemar : je vois d'ici peu les syndics faire la "culbute", en facturant : a.- le sortant ( donc l'entrant indirectement )sur la base de ces vieilles pratiques b.- comme aussi le sortant, sur la base d'un contrat que le syndic lui brandira, et donc le pauvre copro ne pourra pas objecter l'inopposabilité !
Merci qui ? les notaires et leur légendaire incurie dans ce domaine ! Mais après tout, les sommes sont tellement petites par rapport aux valeurs de vente, qu'on ne va pas se chamailler là-dessus, hein .
A vot' bon coeur, M'sieurs-Dames ! Il n'y a pas de petit profit, et c'est au moins ce que les syndics ont compris depuis longtemps.
Espérons que la présentation de TOUS les honoraires et autres frais/débours de syndic permettront enfin aux copros d'ouvrir les yeux sur ce qui fait mettre du beurre dans les épinards ... !
frais illégaux des syndic
Forum fermé
Posté - 06 juin 2005 : 13:09:15
)sur la base de ces vieilles pratiques 
.