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manu38
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5 réponses |
 Posté - 04 mai 2005 : 11:35:00
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Je suis dans une copropriété de 6 batiments. Il est proposé à la prochaine AG le vote de la réfection des toitures et terrasses. Il a été décidé par le CS de faire voter les terrasses par batiments vu l'état et certaines refaite entre temps. Puis le vote des toitures à l'ensemble des copropriétaires. Pas de vote batiments par batiments est-ce légale? quelle démarche entreprendre?
le règlement de copropriété stipule "Partie commune particulières à chaque batiments: les dalles de couverture et tous leur accessoires, tels qu'abergements, solives, joints de dilatation, acrotères."
manu
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 14:08:40
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Pardon, mais votre question n'est pas très claire : vous parlez des toitures et terrasses ... Il y a donc d'une part les toitures de chaque bâtiment , ok, ...... et ces terrasses ? J'interprete : elles constituent aussi la toiture de parties du bâtiment en dessous ?
- Un CS ne décide rien du tout : ce n'est pas une instance décisionnelle : Le CS donne un avis, propose, l'AG ayant seule pouvoir décisionnel pour le syndicat.
De plus, s'agissant de travaux sur parties communes, ce sont les dispositions de votre RDC, convention entre tous les copropriétaires, qui s'imposent à tous sans pouvoir rien y changer sauf à l'unanimité.
Votre RDC précise que sont "Partie commune particulières à chaque batiments: les dalles de couverture et tous leur accessoires, tels qu'abergements, solives, joints de dilatation, acrotères."
Ici, il s'agit de la définition de "parties communes spéciales à chaque bâtiment.
Il faudrait rechercher les clauses qui traitent de la répartition des frais d'entretien ou de réfection de ces parties communes particulières. Il doit forcément en exister, éventuellement avec une grille particulières.
S'agissant de parties communes particulières et donc spécifique à chacun des bâtiments, les toitures et/ou toitures-terrasses sont parties communes indivises des seuls copropriétaires de chaque bâtiment concerné.
Les parties communes particulières au bâtiment A 'appartiennent' en indivision aux seuls copropriétaires du bâtiment A.
De ce fait, les votes doivent impérativement avoir lieu bâtiment par bâtiment.
La répartition se fera de même, soit sur la base de la grille éventuellement prévue sur ce point dans le RDC, soit sur la base du cumul des tantièmes de chaque bâtiment, bâtiment par bâtiment.
Toute autre procédure, contraire à votre RDC (sous réserve que votre citation soit la bonne et complete), est illicite. Votre syndic, du moins si c'est un vrai professionnel, sait tout cela par cœur.
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Edité par - gédehem le 04 mai 2005 14:09:57 |
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manu38
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 10:26:56
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Après avoir consulté de nouveau le RDC, l'énumération des charges est écrit sur le document comme suit.
"Enumération des charges cummunes particulières à chaques batiment:
_les contributions de toute nature auxquelles sont asujétties les parties commune de chacuns des batiments.
_L'entretien, la réparation, la réfection, le nettoyage de toutes les parties communes de chaque batiment, étant entendu que pour les gros murs entre deux appartements ou locaux, les enduits et petites réparations sont à la charge des propriétaires les concernant.
....
_Et d'une façon générale, tous les frais et toutes les dépenses profitant à l'ensemble du batiment.
_Ces charges se répartiront entre les différents lots du batiment tels qu'ils sont indiqués dans l'état descriptif de division ci-dessus, sauf la charge d'utilisation de l'ascenseur est indiquée dans une colonne spéciale."
En clair je pense que le RDC notifie une répartition propotionnel et séparé entre les batiments (2 lots par batiment). Donc un vote global en AG est illégal?
manu |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 11:07:47
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Effectivement, tant la définition de ce qui est "partie communes spéciales" à chacun des bâtiment (du moins dans ce que vous rapportez pour les terrasses et toitures) que pour ce qui concerne les charges pour l'entretien de ces parties commune particulières, il ressort de votre RDC que chaque bâtiment est considéré distinctement les uns des autres.
De ce fait, le vote ne peut se faire que séparément, bâtiment par batiment. Un vote global est illicite, contraire aux dispositions de votre RDC.
Un vote global ne peut intervenir que sur les choses communes à l'ensemble des bâtiments (honoraires syndics, frais de gestion, assurances, entretien espaces verts communs, etc ...).
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 11:52:53
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Attention dans ce cas présent de ne pas utiliser les eventuelles provisionS pour travaux appellées en charges générales et votées aucours de précedentes assemblées dans le but de financer en urgence et sans appel de fonds spécifique à chaque bâtiment des eventuels travaux de toiture.
Cette pratique est fréquente et condamnable. |
Edité par - air jordan le 07 mai 2005 20:22:25 |
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manu38
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 12:34:48
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Merci pour les renseignements et éclairage, faut-il envoyer un AR au syndic, après réception de la convocation de l'AG pour faire respecter le droit réglementaire du vote?
Le vote le jour de l'AG doit se faire légalement de façon anonyme ou nomynatif? (il y a une règlemenation sur ce point?)
manu |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 15:51:41
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Tout dépend de la façon dont un vote global aurait avancé !
Soit c'est une rumeur basée sur la déclaration d'un conseiller syndical, soit elle est étayée par une note du CS.
Dans le 1er cas, une note de rappel de votre part au CS, courtoise, rappelant les dispositions du RDC tant pour la définition de ce qui est spécifiquement commun à chaque bâtiment que la répartition des frais d'entretien et de réfection sur ces parties communes spéciales bâtiment par batiment, et qu'en conséquence les votes sur ces parties communes particulières ne peuvent être que bâtiment par bâtiment.
En conclusion, un vote global du syndicat sur ce point contraire aux dispositions conventionnelles du RDC est illicite entrainant la nullité de la décision prise.
Il devra être procédé au vote sur ces travaux bâtiment par batiment.
Lettre simple.
Dans le second cas cette note est envoyée LRAR au pdt du CS avec copie aux autres membres du CS et au syndic. Copie de cette note aux copropriétaires pour leur information, glissée dans leur boite, est un plus nécessaire pour assurer votre position.
En AG d'un syndicat de copropriétaires, les votes ont toujours lieu nominativement, chacun votant avec ses tantièmes, le nom des absents et non représentés, de ceux qui votent Contre la résolution proposée et de ceux qui s'abstiennent devant obligatoirement être précisé dans le PV de l'AG (art.17 du décret de 1967).
Si malgré tout le vote devait avoir leu globalement, il vous faudra préparer une "réserve" par écrit que vous déposerez au bureau de séance dès la fin du vote sur ces travaux et lisant haut et fort cette réserve dont vous demandez l'inscription au PV de l'AG conformément à ce même art.17 de D.
" Mr XXXXX conteste la validité de la délibération qui vient d'être prise, contraire aux dispositions conventionnelles du RDC, arts... et ... pour ce qui concerne la définition des "parties communes particulières" à chaque bâtiment, et arts .. et ... et .. pour ce qui concerne les charges d'entretien et de réfection de ces parties communes particulières ainsi que de leur répartition par bâtiment, clauses qui imposent un vote spécifique bâtiment par bâtiment.
Un vote global du syndicat sur ce point est illicite entrainant la nullité de la décision prise." |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 17:54:04
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Nous avons un souci similaire avec 2 immeubles. J'ai lu quelque part et je n'arrive à le retrouver que la cour de Cassation avait cassé un arrêt et estimé que les copros du bat A n'avait pas a payer pour le bat B malgré le RC mal définis en tout cas ne distinguant pas les travaux specifiques à chaque batiment ...
cela dirait-il qqch aux habitués de ce forum, le pb devenant urgent chez nous avec tous nos remerciements |
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 16:26:16
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Dire que c'est le rdc qui determine tout ca est partiellement vrai, avec l'evolution de la legislation la plupart des clauses qui figurent dans les rdc sont illegales
Pour les travaux, en principe il y a une répartition par batiment c donc une charge speciale
Si vous avez un doute, jetez donc un oeil aussi aux charges générales car meme si elles n'obeissent pas forcement au critere d'utilité pour chaque lot, elle doivent repondre au critiere de situation
exemple
Vous habitez le batiment 1 dans un appartement mais ne possedez pas de parking souterrain pourtant situé sous votre batiment...vous ne participez pas au travaux
Le batiment 1 et le batiment 2 ont la meme entrée, mais c'est la seule partie commune aux 2 batiments
Vous payerez des charges generales speciales par batiment, et des charges generales pour l'entretien de parties communes aux 2 batiments, en principe
Maintenant, vous devez savoir que le syndic a le devoir de vous communiquer les criteres de repartitions choisis pour l'ensemble de ce qu'il vous réclame
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 18:05:17
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En l'espèce la situation est claire. Les travaux évoqués sont répartis entre les propriétaires des lots constituant ces bâtiments.
Il est inexact d'indiquer que les clauses des règlements de copropriété sont majoritairement illégales. C'est au contraire la jurisprudence qui a progessivement abandonné le critère de l'utilité pour revenir à la répartition au prorata des tantièmes pour de nombreuses catégories de charges.
Il a suffi de dire que l'utilité était égale pour tous.
Sic pour les VO, les interphones, les claviers, les frais de gardiennage et d'entretien de propreté, l'eau (à défaut de comptage) et même finalement le chauffage.
Seules, les charges d'ascenseur ont échappé au massacre.
Ce qui fait que beaucoup de RC anciens étaient plus conformes à la loi que certains règlements récents 
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