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louna06
Contributeur vétéran
103 réponses |
 Posté - 09 mai 2005 : 14:34:34
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Il faut selon la loi, mettre en conformité le règlemetn de la copropriété, avant le 15 décembre.
Apparemment, il faut obligatoiremetn passer par un avocat.
Nous sommes 4 copropriétaires et je suppose que cette obligation de mise en conformité va coûter très chere.
Qui l'a déjà fait ? Merci, de vos précieux renseignements
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 16:10:04
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L'acte authentique du notaire (indispensable) c'est 500/550 € à voir avec lui (négocier ?).
Le conservateur des hypothèques c'est en gros 80 € + les frais de timbres par page pour 2 exemplaires. Disons en gros 150 €.
Pour le reste, la mise en conformité avec les dispositions légales et/ou réglementaires pour 4 ou pour 150, c'est un peu le même tarif... 1000/1500 €, en gros suivant la date de votre RDC actuel, si vous passez par l'ARC par exemple qui, je crois, propose "la totale" (RDC conforme+notaire+fichier immobilier).....(PUB gratuite sans intéret !)
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chercheur34
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 20:33:28
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bonsoir,
je suis a pluieurs conseil syndical de copropriété, et les syndics sous l'enseigne FNAIM, recommande de ne pas faire la mise en conformité du reglement de la copropriété, avec comme explication que cela est inutile, les lois evoulent en permanence et le legislateur n'a pas prévu de sanction pour les copropriétes qui ne le font pas.
du coup, en AG, est votée la demande de ne pas mettre a jour ce reglement de copropriété, |
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louna06
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:57:39
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Très bonne nouvelle donc. Mais qui vérifie cette mise en conformité ?
Et pourquoi une telle loi alors ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 18:48:07
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Pour une histoire de sous (€) et de majorité nécessaire.
Une modif du RDc nécessite au moins la maj.art.26... Ici, c'est une mise enconformité qui ne nécessite que l'art.24.
Mais de quoi s'agit-il ? Il s'agit 'simplement' de corriger le RDC, d'y enlever tout ce qui est contraire aux textes (L.65 et D.67 modifiés + qques autres dispositions) pour les remplacer par ce qui est conforme....
Pourquoi ?
Parce que des modifs nombreuses ont été faites ces derniers temps. Et parce que l'art.43 de L précise que toutes clauses (ici du RDC) contraires aux dispositions d'ordre public de la loi et du décret sont réputées non écrites.
C'est encore mieux de les enlever !
Le 'nouveau' RDC mis à jour est adopté à la maj.art.24.
Quant aux frais, ils sont (un peu) réduits, si ce n'est qu'il faut toujours passer par un notaire, qui rédige l'acte authentique qui sera déposé au fichier immobilier (notaire=5-600 €) + conservateur hypothèques 80/90 € + timbres par page modifiée (pas obligé de tout refaire).
Ceci étant, les clauses contraires restent non écrites même si vous ne modifiez pas votre RDC ...
Question : quelles sont donc ces clauses non écrites ? .. (qui n'existent pas ?) |
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serial
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 00:00:21
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| notre syndic nous a aussi conseillé et fait voter de ne toucher à rien car notre RDC date de 1991 donc suffisamment récent. A voir donc ac la date de création du votre... |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 13:02:07
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Citation :
Initialement entré par chercheur34
bonsoir,
je suis a pluieurs conseil syndical de copropriété, et les syndics sous l'enseigne FNAIM, recommande de ne pas faire la mise en conformité du reglement de la copropriété, avec comme explication que cela est inutile, les lois evoulent en permanence et le legislateur n'a pas prévu de sanction pour les copropriétes qui ne le font pas.
du coup, en AG, est votée la demande de ne pas mettre a jour ce reglement de copropriété,
J'adhère totalement à cette explication qui simplifie la chose.
Inutile de se précipiter, aucune sanction n'est prévue pour le moment.
Se méfier des charlatans qui proposent des tarifs tout établis pour ces prestations.
Une étude de faisabilité préalable, même payante, par un avocat spécialiste du droit de l'immobilier, ou un géomètre-expert (qui souvent est à l'origine des documents initiaux) pourra évaluer pleinement le travail de cette refonte et donc son coût. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 12:17:02
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1. le recours à un avocat ou autre professionnel n'est absolument pas obligatoire.
2. Seul le transit par un notaire pour effectuer les formalités de publication est nécessaire : certains refusent arguant qu'ils ne veulent pas engager leur responsabilité sur des modifications écrites par d'autres ..... mais la mise en concurrence des notaires donne de très bons résultats.
3. il n'est pas nécessaire d'avoir fait 10 ans de droit pour repérer les principales anomalies d'un règlement au regard de la loi de 65 et du décret de 67, qui constituent quand même l'essentiel des références dans ce domaine : il faut juste un peu de temps et de rigueur pour mettre ces 3 documents (RdC, loi, décret) côte à côte et repérer les points àa corriger.
4. Il est vrai que, pour certains RdC de copro très récents (en gros moins de 10 ans) il n'y a généralement pas lieu d'intervenir.
5. Les syndic qui suggèrent aujourd'hui de ne rien faire au motif que la loi ne prévoit pas de sanction, mettront certaines copros dans l'embarras quand surgiront des actions en justice liées à l'inaction de la copro face à cette obligation (la loi ne dit pas dans son art. 49 "l'AG peut décider" mais "l'AG décide").
6. Il semble que le ministère du logement planche sur un décret destiné à rendre pérennes les dispositions de l'art. 49 de la loi, ce qui permettra aux copros de faire ce ménage à tout moment à frais réduits. Cela dit, la loi aura quand même donné 5 ans aux anciennes copros pour faire un premier ménage et on en revient au point 5 ci-dessus ...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 12:38:46
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le ménage, comme vous dites, n'est qu'un toilettage: supprimer les clauses réputées non écrites.
Il n'y a aucune obligation à l'effectuer..
Le seul avantage est fiscal...
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 12:48:32
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| je suis impatient de voir les premières actions et décisions nées de l'inobservation de l'article 49 de la loi et notamment des recherches de responsabilité qui en découleront ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 11:13:55
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Permettez que je vienne mettre un petit correctif à l'affirmation de certains, concernant des clauses d'un RDc qui seraient "non écrites".
Contraire aux textes, elles sont réputées "non écrites" , certes !
Mais n'oublions pas qu'elles définitivement non écrites qu'à partir du momemnt ou c'est le juge qui a constaté qu'elle étaient "non écrites".
La jurisprudence est constante là dessus (même si on peut déplorer cela !) :" une clause d'un RDC contraire aux textes doit être appliquée tant qu'il n'a pas été constaté par le juge qu'elle étant non écrite "(résumé)
J'ai le souvenir d'un RDC rédigé en 1997 (ou 98) dans lequel il était dit que l'AG était présidée "par le copropriétaire présent disposant de lui-même du plus grand nombre de tantièmes " (sic !)
Alors ne pas jeter un oeil sur un RDC au motif qu'il a été rédigé en 1991 me semble un peu léger ......
Qui plus est avec les arguments 'les lois evoluent en permanence ..(encore heureux !!!) ..'et le legislateur n'a pas prévu de sanction pour les copropriétes qui ne le font pas.'... comme c'est le cas de toutes les dispositions légales en copropriété, qui ne sont assorties d'aucune sanction en cas de manquement !! ....
Pardon, mais ce sont là des arguments "idiots" !
Ma conclusion : un 'bon' CS, qui a donc une bonne connaissance théorique des textes, est à même de lire et relire son RDC (qu'il devrait connaitre en gros par coeur  ) afin d'y relever les éventuelles contradictions avec les dispositions légales. Où pour le moins se renseigner pour les points qu'il ne comprend pas ou qui lui semble ambigue !
Si la loi dit "L'AG désigne son pdt" et que le RDC dit "C'est le copro qui à le + de tantièmes qui préside", c'est qu'il y a à un truc qui cloche. Et à priori, ici, ce n'est pas la loi !
Je rejoins Mallo : pour relire un RDC au regard des textes, pas besoin d'avoir fait 10 ans de droit ! Et c'est un très bon moyen de savoir ce qu'il y a dans le RDC, ce que devrait faire tout conseiller syndical .....
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 11:44:05
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gédehem: toutes nos félicitations au rédacteur du RDC de 1997.
Avait il hiberné???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 14:27:42
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Pas du tout !!!! Le rédacteur de ce RDC, par ailleurs syndic de copropriétéS ayant pignon sur rue, l'a été en qualité d"Expert foncier", (sic) mentionnée sur le document .. .
Le plus amusant, si je puis dire , c'est que ce charlatan d'"expert" c'est retrouvé 2 ou 3 ans plus tard ....syndic de cette copropriété !!!!! De là à dire que c'est aussi un 'charlatan' de syndic pseudo professionnel, comme tant d'autres .... ... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 14:33:20
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le pire ce sont eux qui l'ont élu syndic de cette copropriété, sans voir ses carences.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 17:02:42
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Un petit ajout aux bonnes observations de Gedehem.
S'il est relativement facile de déceler les clauses illégales, il est moins facile de déceler les clauses illicites, c'est à dire celles déclarées non écrites par la jurisprudence.
Il est vrai qu'en principe l'article 49 ne prévoit pas le traitement de ces clauses. Il est non moins vrai qu'il est au moins nécessaire de relever le caractère illicite d'une répartition de charges d'ascenseur qui fait contribuer les lots du rez de chaussée, ou qui ne comporte pas le fameux et foutu coefficient d'étage.
En l'état la modification ne peut relever de la majorité de l'article 24 mais l'évolution de la jurisprudence montre bien que le syndicat qui n'a rien fait dans ce cas est sanctionné quand un copropriétaire victime se rebiffe.
Autre aspect : certaines clauses ont été déclarées illicites en 1990 et sont redevenues licites de nos jours : sic pour la "solidarité" des indivisaires par exemple. Que faire quand un jugement ayant déclaré la clause illicite a été exécuté dans le passé ? C'est le problème actuellement à l'étude des revirements de jurisprudence.
Il est donc préférable de laisser subsister les décisions déclarées illicites sauf deux cas :
> la clause est vraiment hénaurme !!!! Interdiction d'animaux domestiques familiers par exemple
> clause relative à la répartition des charges manifestement illicite. Dans ce cas il est vivement conseillé de mettre à l'ordre du jour d'une assemblée une remise en ordre. L'expérience montre qu'on en trouve une fréquente dans les règlements postérieurs à 1965 : une répartition identique pour les charges d'escalier et d'ascenseur.
L'escalier est une partie commune dont les charges sont réparties en fonction de l'article 10 alinéa 2
l'ascenseur est un élément d'équipement commun dont les charges sont réparties en fonction de l'article 10 alinéa 1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 14:05:59
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Très pertinente remarque de JPM, sur la distinction qu'il convient de faire entre les clauses "illégales" et celles "illicites".
L'art.49 ne parle que des clauses qui seraient "illégales", contraire aux textes.
C'est pourquoi une relecture d'un RDC au regard des textes est chose relativement facile lorsqu'on maitrise un peu les textes légaux.
Lorsqu'un RDC dit que les copropriétaires ne peuvent être représentés en AG que par un autre copropriétaire, ou qu'on ne peut vendre un lot qu'à un copropriétaire ou un habitant de l'immeuble, ça saute aux yeux que c'est illégal !
Quant à ce qui serait illicite, c'est à dire contraire aux arrêts rendus qui fondent la jurisprudence, laquelle est changeante comme le vent ces derniers temps, on ne peut en tenir compte :
- d'abord parce que ce n'est pas prévu par l'art.49
- parce que la jurisprudence est changeante
- parce qu'elle est très difficile à connaitre avec précision ...et sur tout ! Même des "spécialistes" ne peuvent tout connaitre, tout n'étant pas publié.
Ici, il faut se limiter à ce que préconise JPM, aux grilles de répartition manifestement illicite (l'ascenseur est un grand classique) et aux clauses 'hénaurmes' ....(on ne peut interdire un animal domestique mais obliger à ce qu'il soit tenu en laisse, étant entendu que guépard, caimen et boa ne sont pas pour le moment considérés comme animaux domestiques..)
En conclusion, un CS maitrisant un peu la loi et le décret (à lire et relire périodiquement) peut tout à fait faire une lecture du RDC (lecture du RDC que devrait faire systématiquement tout conseiller nouvellement élu, avec relecture tous les 6 mois et intero surpriise tous les 2 ans !! ), afin de reperer les clauses contraire aux textes, réputées 'non écrites' ... |
Edité par - gédehem le 04 août 2005 14:10:25 |
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hubert77
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 18:53:58
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Une motivation d'une décision de justice :
"Dés lors qu'une clause de réglement de copropriété est illicite et donc réputée non écrite et que toutes les parties l'admettent comme en l'espéce, cette clause ne peut être mis en application et il n'est pas necessaire qu'une A.G se prononce pour constater son caractére illicite ou qu'un tribunal soit saisi sur ce point"
Une A.G peut-elle votée une clause réputée non écrite sans décision de justice 
Ma question concerne des lots transitoires qui ne payent pas de charges !
Merci pour vos réponses et si vous avez de la jurisprudence |
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hubert77
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 18:56:25
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Un A.G peut-elle votée une clause réputée non écrite du RGC ?
Merci pour vos réponses |
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mise en conformité règlement de la copropriété
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