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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 06 juin 2005 : 18:27:40
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C'est bien ce que je disais :
Vous faites la question ... et la réponse !
Conclusion : inutile de poser la question.
Ceci étant, vous savez qu'ici tout est une histoire de lunettes !
Vous nous parlez du contrat du syndic, qui mentionne la date du ...12.2005.
Nous vous parlons du mandat tel qu'il est donné par l'AG, dont les dates doivent être rappelées dans le PV.
Le contrat découle du mandat, de la délégation, même s'il lui est lié.
Qui plus est, lorsque la question est inscrite à l'ODJ de l'AG, c'est bien qu'il va y avoir une nouvelle nomination, .. du sortant ou d'un autre.
Ne pas oublier que le renouvellement n'existe pas, qu'il s'agit à chaque fois que la question est inscrite à l'ODJ d'une nouvelle nomination, d'un nouveau mandat, y compris s'il s'agit de celui donné au sortant.
Imaginez un instant que le syndic élu à l'AG de fin juin 2005 soit un nouveau syndic professionnel : croyez-vous qu'il attende janvier 2006 pour entrer en fonnction ?
C'est ridicule !!!!
Il est élu le ... mettons 25.06.2005, à compter de cette date, jusqu'au ...15.07.2006 par exemple.
De ce fait, et automatiquement, le précédent mandat prend fin ! C'est terminé !
Soyez assuré que TOUS les mandats de syndic vont au moins jusqu'en juin de chaque année, voire plus tard (plus rare).
Mais que lorsque l'AG est appelée en avril à nommer un syndic, que le sortant n'est pas reconduit et qu'un nouveau est donc nommé, il entre aussitot en fonction au mois d'avril ... pas en juin ou juillet !!!.
Aucun syndic professionnel n'accepterait de différer son entrée en fonction, tout au plus au 1er jour du mois suivant l'AG. (AG le 15.06, mandat a/c du 1.07, tout au plus).
Maintenant, ayant posé la question, vous vous faites vous même la réponse et justifiez par n'importe quel argument le fait que votre syndic doit aller jusqu'en décembre 2005 parce que le contrat ....
Gardez-le donc jusqu'en décembre 2005 et ne posez pas la question !!!
Que voulez-vous qu'on vous dise d'autre que ce qui est la règle, que vous ne voulez pas entendre et dont vous ne voulez pas tenir compte.. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 10:54:40
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Je sens que je vous ai énervé, mais telle n'était pas mon intention 
Avec mon syndic, comme avec mon CS, je marche sur des oeufs et la prudence c'est de faire le tour des possibilités qui me sont offertes.
Encore une fois je suis novice et j'avoue très humblement que si on me demande de sauter du 3ème étage avec un sac à dos contenant un parachute, je préfère qd même vérifier moi-même qu'il est bien là 
Ce n'est pas par manque de confiance, mais par instinct de survie...
Bon, l'image est qd même très exagérée, c'est vrai !
Vous différenciez le contrat et le mandat, et j'avoue que j'ai dû quelque fois utilisé l'un à la place de l'autre 
Dernière précision : le PV de l'AG 2004 stipule : "Le mandat de syndic confié à XXX est renouvelé jusqu'au 31 décembre 2005"
Et c'est cela qui alimente mes doutes.
Enfin, concernant mes questions avec mes réponses, là encore je vous donne raison, c'est un de mes défauts car j'ai un esprit de matheuse : pour trouver la solution, je pars souvent d'une hypothèse possible et j'essaye de démontrer si elle se vérifie ou pas...
C'est un peu comme les joueurs d'échecs qui élaborent plusieurs stratégies avant de choisir celle qui paraît meilleure...
J'espère ne pas vous avoir saboté le moral pour autant, autrement on peut toujours prendre un abonnement en cours de yoga ensemble 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 11:54:42
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CHICHE 
Et puis pour le parachute depuis le 3ème, suis certain qu'il ne souvrira pas avant le Rde Chaussée ...
Bon : pour le reste, du moment que la question de la nomination du syndic est à l'ODJ, pas de soucis : le mandat du sortant prend fin immédiatement..... sauf décision contraire de l'AG et de l'acceptation par le nouveau syndic d'une entrée différée ...dont on ne voit pas du tout l'intéret . |
Edité par - gédehem le 07 juin 2005 11:57:10 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 12:16:20
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Pour le parachute, c'est sûr qu'il ne me servirait pas des masses, mais bon il peut faire office de placébo et amortir la chute 
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 15:35:07
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Habituellement le syndic est nommé à compter de la réunion de l’assemblée générale au cours de laquelle a été prise la décision de nomination jusqu’à la réunion de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours, ou jusqu’à la réunion de l’assemblée convoquée à nouveau pour statuer sur les questions restant en suspend pour insuffisance de majorité. Cet usage ne repose sur aucune disposition impérative et fait courir le risque de se trouver subitement sans syndic. Il est parfaitement licite de procéder autrement. Il est possible que de nombreux syndics n’acceptent pas de continuer à gérer une copropriété qui a refusé de renouveler son mandat ou que de nombreux copropriétaires exigent que le changement soit immédiat, mais cela ne doit pas conduire à faire une loi d’une pratique contestable. La plupart des contrats prévoient un délai de résiliation. Il n’y a aucune raison pour qu’il en soit autrement en ce qui concerne le syndic d’une copropriété. S’il faut mettre fin immédiatement au mandat du syndic, il s’agit d’une révocation. C’est toujours possible si le motif est légitime. Mais ce doit être l’exception, non la règle.
Si l’assemblée a donné mandat du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005 et non en fonction de ses dates de réunion, qu’elle se réunisse en juin pour désigner un autre syndic, ce dernier n’entrera en fonction que le 1er janvier 2006, le syndic en place demeurant comme prévu dans ses fonctions jusqu’au 31 décembre, à moins qu’il ne soit décidé pour motif légitime de le révoquer. Nommer un nouveau syndic à compter du 1er juillet 2005, c’est révoquer le syndic actuel. Il en irait bien sûr autrement si la résolution de nomination avait été formulée autrement, en des termes tels que : « jusqu’à la réunion de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2004 ou, à défaut d’avoir pris une décision auparavant, le 31 décembre 2005 ». La précision dans les termes de la résolution est bien sûr d’une extrême importance. Si le mandat du syndic doit s’achever le soir même d’une réunion de l’assemblée il est impératif que cela soit prévu par les termes de la résolution prise par l’assemblée.
Il n’y a rien de ridicule à ce qu’un syndic professionnel attende jusqu’au 1er janvier 2006 après avoir été désigné en juin 2005. |
Edité par - P.F. Barde le 07 juin 2005 15:36:25 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 17:26:41
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Puis-je à nouveau demander quels motifs sont jugés valables pour révoquer un syndic (au cas où... cf. jeu d'échec) ?
- Le fait qu'il retienne des provisions pour des travaux d'éclairage aux copro qui ont vendu leur appart alors qu'en LRAR il m'écrit que la résolution votée donne mandat au CS et (je cite) "qu'il ne s'agit pas d'un engagement de travaux" ?
- Le fait qu'il dise que les robinets d'arrêt avant compteur sont parties privatives alors que le RC dit qu'il s'agit de parties communes (et que ces robinets étaient censés avoir été changés 1 an avant mon arrivée dans la copro) ?
- Le fait qu'il mette 3 ans à poser un miroir en sortie de parking malgré 2 ou 3 décisions d'AG ?
- Le fait qu'il fasse appel au plombier pour réparer la chaudière de notre copro (chauffage collectif par le sol) au lieu de faire jouer le contrat du chauffagiste (P1, P2 ou P3, nous on a les 3 !) ?
- Le fait qu'il affirme que notre jardin clôturé n'est pas à nous (pour faire plaisir aux imperators de notre CS qui nous en refusent l'accès) alors que le RC et le cadastre en Mairie disent le contraire ?
Y a-t-il plus simple à avancer comme motif ? Car le listing est long mais ce n'est pas forcément probant face à un tribunal...
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 00:28:28
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Les motifs invoqués sont vraiment insuffisants pour entreprendre une révocation et les recommandations de P.F. Barde sont vraiment à lire attentivement.
En cas d'action en dommages-intérêts pour rupture abusive de contrat, le syndic révoqué ne pourrait que faire condamner le syndicat.
De toute façons, pour 6 mois de contrat restant, il ne faut que très rarement envisager une révocation et vous n'avez aucun des critères valables.
Il faudra donc attendre sa fin de mandat et le syndic nouvellement nommé prendra ses fonctions le 1/1/2006, rien d'alarmant.
En partant du 1er janvier, il faudra décider d'une durée de 17 mois minimum afin de pouvoir convoquer l'AG 2007.
Ce qui n'empêche pas d'être candidat au secrétariat de séance afin de rédiger le PV (mais la rédaction doit se faire pendant l'AG) afin de le faire signer par les 3 membres du bureau en fin d'AG.
Refusez toute clause sur ce contrat de mandat qui fait état de liste non limitative, sans limite...
Tout doit être limitatif pour éviter les problèmes, les honoraires camouflés en frais sont à proscrire.
N'omettez pas de mentionner sur le PV la durée de mandat du nouveau syndic de DATE à DATE butoir et le montant de ses honoraires annuels.
Il importe d'évoquer et détailler les carences de gestion et qu'elles figurent au PV afin que le syndic en place puisse y remédier avant échéance de son mandat.
Il est également indispensable de rapporter avec vous, toutes les copies suivantes: PV rédigé signé, feuille de présence et pouvoirs qui pourraient se révéler bien utile si d'aventure votre syndic voulait vous jouer un sale tour.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 09:43:36
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Comme Dantès, je recommande la prudence et le calme.
Pourtant je retient Citation :
- Le fait qu'il fasse appel au plombier pour réparer la chaudière de notre copro (chauffage collectif par le sol) au lieu de faire jouer le contrat du chauffagiste (P1, P2 ou P3, nous on a les 3 !) ?
Sous réserve de connaître la nature et le point d'application exact de la réparation et la nature de celle ci, il pourrait y avoir ici une faute lourde.
Il ne s'agit pas seulement de faire supporter au syndicat le coût d'une réparation qui serait en principe à la charge de l'exploitant. Une intervention inopportune techniquement peut faire perdre au syndicat une partie de la garantie dont il bénéficie. L'exploitant va clamer que le chauffage est en rade parce qu'on a massacré son travail 
Mais si le plombier a réparé une fuite sur l'alimentation en eau froide de l'installation, il n'a pas " réparé la chaudière ". Dans ce cas Calimaro nous aurait donné une information erronée.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 10:21:42
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Je vous remercie tous pour vos conseils.
Je vous tiendrai au courant de la suite très prochainement |
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Date de prise de fonction d'un nv syndic
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