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cadum
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 19:57:20
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Nous avons changé de syndic nous sommes passes de syndic pro à syndic bénévole, lors de l'exercice du syndic pro des locataires d'un coproprietaire avaient detériorés la copro pour un montant de 500 euros. Le syndic pro a imputé cette facture sur le coproprietaire a qui appartenait les locataires. Le proprio ne veut pas payer Est ce que cette facture doit etre passer en charge générale. Le syndic a til le droit d'imputer cette facture comment pouvons nous reclamer cette argent. Ces locataires continue de dégrader notre copropriété
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 17:41:52
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C'est une procédure à suivre
constat et poursuite
Mais pouvez vous vraiment prouver qui a fait quoi ? |
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cadum
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 20:09:13
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| La seule preuve que nous avons c'est le temoignages de deux personnes Est-ce suffisant?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 08:49:28
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La preuve, c'est devant un tribunal qu'il faut la porter. Pour 500 €, vous irez ?.
Pour que le syndic puisse imputer des frais de réparation à un copropriétaire ayant causé des dégats, encore faut-il que cela soit prévu par le RDC.
C'est ce que certains appellent "clause d'aggravation des charges". Qques arrêts (que je n'ai plus en tête) ont confirmé la possibilité pour un syndicat, dans certains cas précis, de sanctionner par une sorte d'amende les manquements au RDC.
Pour ce qui vous concerne, l'ex-syndic à remis au nouveau les comptes du syndicat et de chacun des copropriétaires.
Le nouveau syndic ne doit pas avoir d'état d'âme : il doit appeler les sommes sur cette base. Si le copropriétaire en question conteste cette somme, qu'il s'en débrouille avec l'ex-syndic.
Quant aux locataires fautifs, c'est à leur propriétaire de s'en débrouiller. Le nouveau syndic doit mettre en demeure ce copropriétaire afin qu'il oblige ses locataires à respecter le RDC. Les dégradations sont à imputer à ce copropriétaire, ce dernier pouvant les réaffecter au locataire fautif.
Chose trop souvent ignorée : un locataire est tenu de respecter le RDC en raison des droits qu'il tient du copropriétaire par délégation (bail).
Un syndicat peut engager une action en résiliation de bail en raison des violations répétées du RDC par des locataires et de la passivité de leur copropriétaire (on parle d'acion 'oblique', comme par substitution du copropriétaire défaillant) |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 22:15:42
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Bonjour,
Nous avons tout à fait le même genre d'ennuis dans notre copro. Gédehem, pouvez-vous dire à quel texte vous faites référence lorsque vous dites qu'un syndicat pour engager une action en résiliation de bail? Comment faire réagir le syndic qui est bien au courant???
merci. |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 22:36:48
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en complémént de mon message précédent :
"dans certains cas précis, de sanctionner par une sorte d'amende les manquements au RDC" nous dit gédehem
notre RDC prévoit cette amende, la dernière AG l'a fixée à 150€. quelle procédure pour la faire appliquer?
en un an le syndic n'a pas recouvré le montant des factures de réparation à la charge du copro responsable de ses locataires, que peut faire le CS?
"Si le copropriétaire en question conteste cette somme, qu'il s'en débrouille avec l'ex-syndic" nous dit gédéhem
le notre (absent non représenté à l'AG) a contesté (auprès du CS avec copie au syndic)dans les 2 mois de l'AG, le CS a répondu que sa contestation n'était pas recevable, copie au syndic qui n'a pas réagit ni agit... que doit-on faire? je pense que cette réponse peut aussi éclairer "cadum".
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 23:22:38
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Et pourquoi vous ne faites une demande d'injonction de payer au tribunal d'instace de votre immeuble à l'encontre du mauvais payeur.
Avec un dossier solide vous aurez immédiatement une ordonnance du juge qui est considérée comme un premier jugement
Renseignez-vous!
mathi |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 00:05:48
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| qui peut faire cette demande d'injonction de payer? le syndic ou le CS? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 00:26:14
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le Syndic ou le CS reseignez-vous au Tribunal D'instance de votre quartier c'est rapide est efficace et sans avocat
mathi |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 01:13:40
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merci, Mathi. je m'en occupe dès demain.
et bonne nuit  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 09:18:09
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Coproris :
Il peut arriver qu'un locataire soit à l'origine de troubles graves dans une copropriété.
Bien qu'un contrat de location ne crée de rapport contractuel qu'entre le copropriétaire-bailleur et son locataire, et qu'il n'existe donc aucun lien juridique entre le locataire et le syndicat, le locataire n'en est pas moins tenu de respecter le règlement de copropriété, parce qu'il tient ses droits du copropriétaire-bailleur.
Il est reconnu au syndicat des copropriétaires le droit d'agir directement contre le locataire pour faire cesser les infractions au règlement de copropriété. Et il est maintenant bien établi qu'il peut même poursuivre la résiliation du bail par voie d'action oblique qui permet à un syndicat d'exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur (Cass. 3°civ. 14.11.1985)
Cette action par laquelle le syndicat a la possibilité de se substituer au copropriétaire-bailleur par une action oblique visant à la résiliation du bail et l'expulsion d'un locataire auteur de troubles a été confirmée par la Cour de Cassation 3° ch. civ. dans son arrêt du 20.12.1994.
Mais pour cela, il vous faut des billes pour démontrer le trouble grave et la passivité du copropriétaire en cause face aux actions répétées du syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 14:20:23
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J'ai oublié un élément important, mais rapporté dans un autre sujet je crois, à la question de Coproris :
"..en un an le syndic n'a pas recouvré le montant des factures de réparation à la charge du copro responsable de ses locataires, que peut faire le CS ?".
Attention : le syndic ne peut recouvrer directement auprès du copropriétaire en cause des factures de réparations.
Ces factures concernent des travaux du syndicat, engagés par et pour le syndicat, et qui doivent être mentionnées dans les comptes du syndicat.
Ce n'est que lors de l'imputation individuelle des comptes que la somme correspondant à la facture de réparation sera imputée au compte du copropriétaire en cause. Quant à la facture, elle reste dans les comptes du syndicat.
L'amende éventuellement prévue est elle aussi imputée directement dans le compte de ce copropriétaire. C'est une 'recette' pour le syndicat.
Je fais également un correctif à un précédent post où je parlais improprement d'une amende qui pouvait être imputée à un copropriétaire causant un trouble.
Ceci est faux, et je tiens à rectifier. (comme quoi il faut se vérifier lorsqu'on affirme qque chose !)
Pour autant, un RDC peut prévoir d'imputer forfaitairement des "dommages et intérets" à un copropriétaire qui, par des dégradations par exemple, cause un préjudice au syndicat aggravant les charges.
Dans ce cas on parle d'une 'clause pénale' dans le RDC.
(Entre une 'amende' forfaitaire et un forfait pour 'dommages et interets', on peut se tromper ... au final cela revient au même pour le syndicat ....)
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Edité par - gédehem le 17 mai 2005 17:05:35 |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 21:05:42
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Merci mille fois Gédehem. J'ai une réponse pour chaque interrogation et j'avance dans mes recherches.
Je résume : notre syndic devait refaire la répartition des charges pour 2003 afin d'imputer les dégats sur le propriétaire responsable, or le syndic n'a rien rectifié (puisque les autres copropriétaires n'ont pas reçu leur propre compte rectifié). Le syndic nous dit que ce propriétaire refuse de payer (il a d'ailleurs régularisé ses charges "normales" de l'année il y a seulement quelques jours ou semaines...). Si le syndic n'a pas présenté une nouvelle répartition de l'imputation des charges 2003, je me demande alors ce qu'il refuse de payer... (pas clair).
Vu comme ça, si comme le suggère Mathi nous faisons une demande d'injonction de payer auprès du TI, nous allons réclamer qu'il paye quoi?
Y a-t-il quelque chose à faire auprès du syndic?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 21:15:00
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..J'ai répondu à votre question dans un autre sujet (ne vous dispersez pas, on ne s'y retrouve plus !!)
Si ce n'est fait, une LRAR de votre part ( la Pdte du CS à .le syndic...) rappelant au syndic la décision de l'AG du ... pour ce qui concerne l'imputation de certains frais et la répartition qui devait en découler.(rappeler la résolution dans son entier)
Que s'agissant là d'un manquement grave tant aux obligation légales que contractuelles (non exécution des décisions de l'AG) et en l'absence de réaction rapide de sa part pour rectifier les répartions individuelles tel quelles ont été décidées, vous proposerez à la prochiaine AG qu'une sanction financière soit appliquée pour ces motifs à ses honoraires de gestion courante. (10% sera un minimum, le quitus devant être refusé systématiquement, vous l'avez compris).
Co-signée par les autres membres du CS sera un plus.
Avec copie aux copropriétaires .....
Quant à l'injonction de payer, laisser la tranquille, elle n'a rien à faire ici .. |
Edité par - gédehem le 18 mai 2005 21:19:23 |
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proprio ne veut pas payer
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