|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 11 mai 2005 : 20:10:34
|
G.G
Bonsoir aux fidèles lecteurs,
Je viens mettre dans le site un problème que je viens de découvrir.
Après avoir lu toute la documentation sur le compte séparé et comment le reconnaître, n'ayant pas eu de réponse au sujet après courrier RAR au syndic de me fournir la convention d'ouverture du compte, je me suis rendu dans l'établissement bancaire pour avoir tant soi peu des informations. Mutisme complet seul le mandataire peut obtenir des renseignements ? Après avoir montré le rib La préposé m'a affirmée en me demandant d'imiter la carpe, que ce rib démontrait un compte "BONNEMAISON" soit du type SRU.
Dans le feu de la discussion la banque m'a appris que le nouveau groupe gestionnaire (BILLON IMMOBILIER) était un groupe sérieux.
Or, je ne connais pas ce groupe qui a racheté le cabinet SMGI qui nous gère et qui a gardé la même enseigne.
La question se pose :
Comment se fait-il que nous n'ayons pas été avertis de cette fusion???
j'ai recherché sur des sites, des arrêts et jurisprudences pour voir des cas similaires
Un arrêt de la Cour de cass. du 10 novembre 1998 montre que le syndic ne peut se faire substituer, que le mandat est donné à titre personnel
et qu'une fusion équivaut à un changement de syndic.
J’ai tout de suite consulté les pièces du cabinet syndic et un sigle insignifiant fait référence à ce nouveau groupe qui a en 1999 racheté tous les cabinets dont je fais parti de Toulon à NICE ce cabinet est également en région Rhône-Alpes et autres.
Mes questions sont donc celles-ci :
Est-ce trop tard pour agir contre cette fusion ???
Est-ce normal de ne pas avoir été averti ???
Il est vrai que toutes les anciens dirigeants ont quitté l'agence mais présenté comme démissionnaire si bien que cette fusion n'est connue à ce moment que par deux copropriétaires sur 52
Avez vous vécu quelque chose de similaire ???
Nous n'arrêtons pas de constater les turpitudes de ce syndic
Voir : "A.G. illégales et turpitudes du syndic"
Vos réponses seront particulièrement appréciées
Merci
Georges
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 21:03:51
|
Georges,
Nous trouvant dans une situation un peu comparable (dûe au décés de notre syndic), j'aimerai si possible avoir la réf exacte de cet arrêt de la cour de cassation du 10/11/98. Merci pour l'info  |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 22:07:14
|
Pardon, mes ce sujet a, il me semble était abordé à de nombreuses reprises.
Un moyen de vérification : le n° au registre des sociétés (RCS).
Prenez les papiers à entête, notez le n° RCS du syndic "d'avant" ... celui du Syndic "d'après" .
Si c'est le même n°, vous n'avez pas changé de syndic : la Ste XXX n°RCS A-78456 est toujours le n° A-78456, même si c'est maintenant la Ste YYY-Machin.
Si vous préferez, c'est comme Mlle Dupont qui épouse M.Pierre et qui devient Mme Pierre. Pour autant, son n° de sécu ne change pas, c'est toujours la même personne. Pour les Ste, c'est la même chose.
Même chose si les actionnaires ont changé. Le gérant d'avant était M.Pierre, maintenant c'est un M. Paul.... Pour autant la société-syndic n'a pas changé, c'est le même n°RCS.
Cette pratique se développe de plus en plus, les petits cabinets d'antan étant vendus, parfois absorbés par de grands groupes.
(Ce changement d'actionnaire d'une personne morale-syndic est très contestable et très contesté, s'agissant d'un mandataire de proximité qui suppose une relation personnelle et de confiance avec une ou des personnes physiques, mais pour le moment la jurisprudence n'en a pas tenu compte)
La chose est totalement différente si la Ste XXX RCS n°A-78456 disparait et est absorbée par la Ste YYY RCS n°D92-789. Il y a alors substitution de personne, votre syndic nommé lors de la dernière AG étant la Ste XXX A-78456.
Pour savoir ce qu'il en est des Ste en général et des Ste-syndic en particulier, vous pouvez demander un extrait Kbis au greffe du tribunal de commerce où elles sont inscrites. (ou le 3617, vous savez .....)
|
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 22:08:41 |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 17:24:53
|
Bonjour GEDEHEM,
Merci por votre réponse. J'ai de suite mis en pratique et il s'avère que le n° siren n'a pas changé.
Par contre le nouveau groupe n'apparaît pas. Le N° de rc me renvoi à l'ancienne société dont l'enseigne a été conservée.
C'est là à l'évidence une pratique contestable. Ce nouveau groupe ne devrait-il pas avoir son propre régistre de commerce ???
Pour reprendre votre exemple c'est comme si je décédé et que mon épouse reprenne mari et que celui-ci, s'empare de mon nom et de mes pantoufles.
Il y a pourtant, fusion par absortion. L'affaire d'après nos dernier renseignements aurait même eu des suites judiciaires entre les parties.
Georges. |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 17:59:31
|
Joulia,
Les informations que je détiens m'ont été transmise par mon service juridique auquel je suis affilié.
J'ai fait d'autres recherches que je vous transmets.
. LE MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
La nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'analyses doctrinales contradictoires : certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l'espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s'appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme "mandat", et d'autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété. Quoiqu'il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu'elle retient.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer...". Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 (Bull. n° 212, p. 141) a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l'assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000 (Bull. n° 113, p. 101).
Bien à vous
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 23:09:07
|
complément d'infoormation à Joulia
Veuillez trouver l'intégralité de l'arrêt du 10 nov.1998 de la Cour de cass. 3ème ch.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 novembre 1998 Cassation.
N° de pourvoi : 97-12369
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Ryziger et Bouzidi, M. Balat.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu les articles 416 du nouveau Code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Grasse, 19 décembre 1996), statuant en dernier ressort sur un incident de saisie immobilière, que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble, procédant à la saisie immobilière de différents lots de copropriété appartenant à M. Brun, reconnu débiteur d'un arriéré de charges, a délivré à ce copropriétaire un commandement de payer et diligenté la procédure d'adjudication ; que, reprenant ses poursuites, après divers incidents procéduraux, le syndicat a sommé en novembre 1996 M. Brun d'assister à l'adjudication fixée au 19 décembre 1996 ; que ce propriétaire a contesté la validité des sommations effectuées par la Société cannoise d'administration et de gestion d'immeubles (SCAGI) représentant le syndicat ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. Brun en nullité des sommations de novembre 1996, le jugement retient que la société SCAGI, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, et la société d'Administration d'immeubles cannoise (AIC) ont fusionné, que la fusion d'une société a pour conséquence la dissolution sans liquidation de la société qui disparait et la transmission de son patrimoine à la société bénéficiaire qui est en l'espèce la société AIC, laquelle se trouve donc de plein droit substituée à la société SCAGI, que la société AIC a, suivant dire du 18 décembre 1996, déclaré avoir repris l'ensemble des actes effectués par la société SCAGI, et que, dès lors, la cause de la nullité des sommations de novembre 1996, invoquée par M. Brun, est régularisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si la société AIC avait qualité et pouvoir pour représenter légalement en justice le syndicat des copropriétaires, le Tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 décembre 1996, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Grasse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Nice.
bien à vous
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 13:17:26
|
Il faudrait savoir ce qui s'est vendu exactement.
Si c'est le fonds, il faut un nouveau mandat.
Si c'est juste les parts sociales, c'est la même structure, s'il n'y a pas de changement de gérant tout est OK.
Et, quelle que soit la modif, si elle est prévue dans le mandat, c'est bon aussi.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 17:23:21
|
une fusion présente des caractéristiques juridiques particulières.
il n'y a pas forcément fusion mais juste acquisition des parts sociales. dans ce cas, l'arrêt que vous avez trouvé ne s'applique pas et il n'y a pas lieu de faire de la pub sur les nouveaux porteurs de parts.
pratique contestable peut être mais trés courante ce qui évite au syndic de vendre leur portefeuille avec paiement en partie au jour de la vente et en partie lors du renouvellement du mandat de syndic (puisque il n'y a pas besoin d'un nouveau mandat..) |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 22:02:43
|
Faisant d'autres recherches, j'ai découvert que le syndic à qui nous avions confié mandat a, en 1992 vendu son cabinet, sans nous en tenir informés, à une SARL.
Conservant l'enseigne, le RC et le N°de la carte G et la carte T.
Poursuivant la recherche, le cabinet syndic a été revendu en 1994, à un autre groupe dans les mêmes formalités sauf que là, a été ouvert un nouveau RC avec nouvelles cartes professionnelles.
A l'évidence, nous sommes avec un mandataire nouveau depuis cette date, sans que la copropriété y compris moi-même s'en soit rendus compte.
Il semblerait, que nous soyons dans une gestion de fait puisque nous n'avons jamais été informés d'un changement de mandataire.
La loi est précise : seul responsable de sa gestion le syndic ne peut se faire substituer.
Restait la question d'une possible prescription.
Mes derniers renseignements, ferait état du droit commun trentenaire dans ce cas précis. S'appuyant sur l'article 2762 du code civil permettant l'invalidation des actes effectués sur ces périodes se prescrivant par 30 ans.
Les différents syndics, s'étant bien gardés de nous communiquer êtes les nouveaux mandataires.. Ils n’ont donc jamais cherché la validation de leurs mandats et ont gérer sans se préoccuper, de notre accord à les accepter par délibération comme tels.
Pouvez-vous, me communiquer vos points de vue et vos expériences puisque « de la multitude jaillie la lumière »
Merci
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 07:17:44
|
Vous avez raison, y compris pour la prescription, mais depuis plus de 10 ans ont dû être établis de nouveaux mandats avec les bonnes indications.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 22:08:55
|
Dernières infos:
Cet après-midi renseignement pris auprès des services de la préfecture de Nice la carte G. et la carte T n'ont pas été renouvelées.
Le nouveau syndic, est inconnu au bataillon seul figure l'ancien.
Les cartes professionnelles, arrivaient à échéance le 31 décembre 2004
au 31 mars date-butoir elles n'ont pas fait l'objet d'un renouvellement.
Dans ce cas précis, le gestionnaire-mandataire peut-il continuer sa gestion.
Le directeur d'agence qui nous gère, n'a pas fait renouveler sa carte également.
Les services de la préfecture, m'ont informé qu'un nouveau gérant, devait faire parvenir un KBIS et avoir une carte professionnelle nouvelle.
Merci , de me fournir des éléments de réponses, voir si ce n’est trop vous demander, des solutions.
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 23:22:06
|
| merci Georges pour vos infos. Pas bcp de temps maintenant pour vérifier tout cela mais ce n'est que partie remise. Et merci aux autres également pour leurs éclaircissements |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
cession d'un cabinet syndic ignoré des copros
Forum fermé
